Uitspraak
Rechtbank Leeuwarden
Sector kanton
Locatie Heerenveen
VONNIS ex artikel 254 lid 4 Rechtsvordering
127028 /CV EXPL 03-739
Uitspraak: 23 mei 2003
in de zaak van
de vennootschap onder firma [X],
gevestigd te Wolvega,
en haar vennoten:
[y],
en
[Z],
beiden wonende te Wolvega,
eisers,
gemachtigde: mr. M.R. Bartels, advocaat te Drachten,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid HOUDSTERMAATSCHAPPIJ M.G. JANSEN B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. B. Külbs, advocaat te Amsterdam.
OVERWEGINGEN
Procesverloop
1. De eisende partij, hierna te noemen [eiseres], heeft gedaagde partij, hierna te noemen Jansen, gedagvaard voor de zitting van 15 mei 2003 en op de bij exploot vermelde gronden gevorderd bij wijze van voorlopige voorziening uitvoerbaar bij voorraad en op de minuut:
a. Jansen te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van het te wijzen vonnis een aanvang te maken met de reparatie van de gebreken van het gehuurde en deze binnen een maand nadien te voltooien, en wel op een zodanige manier dat [eiseres] in staat is het volledig genot van het gehuurde te hebben, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van euro€ 5.000,-- per dag of gedeelte van een dag dat Jansen niet voldoet aan dit gebod of een gedeelte van dit gebod;
b. zolang Jansen niet geheel en al voldaan heeft aan het gebod onder a. de betalingsverplichting van [eiseres] op te schorten in zoverre dat hij gemachtigd is slechts 20% van de overeengekomen huurprijs te betalen;
c. Jansen te veroordelen in de kosten van het geding.
De mondelinge behandeling is gehouden op 15 mei 2003. Van het verhandelde zijn aantekeningen gemaakt. Beide partijen hebben producties in het geding gebracht en beide gemachtigden hebben hun standpunten toegelicht aan de hand van pleitnotities.
Vervolgens is vonnis bepaald.
De feiten
2. Als gesteld en erkend, dan wel als niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud der overgelegde producties staat het volgende vast.
2.1. [eiseres] huurt sedert 1 oktober 1990 van Jansen circa 531,5 m2 opslagruimte en circa 60m2 kantoorruimte aan de [adres] te [woonplaats] tegen een huurprijs van laatstelijk euro€ 741,23 per maand, exclusief B.T.W.. De overeenkomst is aangegaan voor een periode van 5 jaar, met steeds verlenging van 5 jaar. Het bedrijf C. Hoen (hierna te noemen Hoen) te Amsterdam treedt namens Jansen op als beheerder.
De bedrijfsruimte is bestemd voor het opslaan van voorraden schoenen en voor het stallen van twee vrachtwagens met opleggers.
2.2. Het gehuurde maakte onderdeel uit van een pand dat oorspronkelijk aan meerdere huurders was verhuurd. Op 31 mei 2001 is het pand, behoudens het door [eiseres] gehuurde gedeelte, door brand verwoest. Deze brand heeft behoorlijke schade toegebracht aan het door [eiseres] gehuurde gedeelte. Tengevolge van de brand is de voormalig binnenmuur buitenmuur geworden.
Jansen heeft de door [eiseres] geleden schade provisorisch hersteld door het treffen van een aantal noodvoorzieningen, zoals wind- en waterdicht maken van het dak en de buitenwand door het aanbrengen van platen en kleden, het herstellen van de leidingen en de hemelwaterafvoer en het (provisorisch) herstellen van de overheaddeur.
2.3. Aannemersbedrijf Heida B.V. Wolvega (hierna te noemen Heida) heeft naar aanleiding van de brandschade in februari 2002 een offerte uitgebracht voor herstel van het pand en de kosten hiervoor begroot op euro 48.892,91 (inclusief BTW).
2.4. Tijdens een zware storm zijn er op 26 februari 2002 acht dakplaten van het dak gewaaid, waardoor een gat is ontstaan van circa 70 m2.
2.5. De gemachtigde van [eiseres] heeft bij brief van 11 mei 2002 Jansen gesommeerd reparaties te verrichten.
2.6. Falko dak&wand BV (hierna te noemen Falko) heeft bij offerte van 11 september 2002 de herstelkosten begroot op €euro 63.569,-- (exclusief BTW) en de kosten voor nieuwbouw op euro€ 92.205,-- (exclusief BTW).
De standpunten van partijen
3.1. [eiseres] stelt zich op het standpunt dat het gehuurde weer in redelijke staat moet worden gebracht. Daartoe dient onder meer het volgende te gebeuren:
- het slopen van allerlei niet meer te gebruiken onderdelen;
- het plaatsen van een geïsoleerde damwand met eronder een muurtje;
- het aanhalen van de hoeken van het dak;
- het dichtmaken van het dak (door het leggen van eerst een plat dak en daarop de zolder) en het plaatsen van een dakkoepel;
- het naar buiten brengen van de hemelwatertoevoer;
- het repareren van de lichtstraat met kopschot.
Volgens [eiseres] heeft Jansen, bij monde van de heer [A] van Hoen, ook steeds aangegeven dat het pand gerepareerd zou worden.
3.2. [eiseres] stelt een spoedeisend belang te hebben bij de ingestelde vordering aangezien de situatie in het pand langzamerhand hoe langer hoe nijpender wordt. Hij kan, met name gezien het vocht, het pand niet meer gebruiken voor de opslag van zijn voorraad, waardoor hij schade lijdt.
3.3. [eiseres] betwist dat het gehuurde geheel en al vergaan is als bedoeld in artikel 7A: 1589 BW. [eiseres] heeft daartoe verwezen naar de door de Hoge Raad (NJ 1973, 102) geformuleerde criteria voor het vergaan zijn van het gehuurde, namelijk:
- van het gehuurde is geen voor het doel van de huur bruikbaar deel over en
- de bij reconstructie toe te voegen materialen en werkzaamheden zijn van zodanige omvang dat zij in verhouding tot het overgeblevene niet als herstel van het oude gebouw kunnen worden aangemerkt.
[eiseres] stelt dat er een bruikbaar gedeelte van het gehuurde over is, dat ook wordt gebruikt, te weten het gedeelte voor het stallen van de vrachtwagens. Dat [eiseres] het gehuurde niet meer kan gebruiken voor de opslag van zijn voorraad is met name het gevolg van de stormschade. Jansen had deze schade kunnen voorkomen indien hij naar de waarschuwingen van [eiseres] had geluisterd en het dak had laten repareren. Dat na de storm de kosten voor reparatie zijn opgelopen, heeft Jansen daardoor aan zichzelf te wijten.
Tevens betwist [eiseres] dat herstel van het pand te veel zou gaan kosten. [eiseres] wijst er daarbij op dat de WOZ-waarde is vastgesteld op €euro 69.882,--. Uit de begroting van Heida - welke is opgesteld naar aanleiding van de brandschade - blijkt dat de kosten voor herstel zo'n €euro 40.000,-- bedragen.
4.1. Jansen betwist dat [eiseres] een spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, aangezien er sinds de brand - bijna twee jaar geleden - en de storm - vijftien maanden geleden - geen noemenswaardige veranderingen in de staat van het gehuurde zijn opgetreden.
4.2. Jansen stelt zich op het standpunt dat het gehuurde door toeval is vergaan als bedoeld in artikel 7A: 1589 BW. Jansen heeft daartoe aangevoerd dat voldaan is aan de criteria zoals door de Hoge Raad (NJ 1973, 102) geformuleerd.
Volgens Jansen volgt uit de stellingen van [eiseres] zelf dat aan het criterium, dat er van het gehuurde geen voor het doel van de huur bruikbaar deel over is, is voldaan.
Met betrekking tot het tweede criterium heeft Jansen verwezen naar het arrest van het Hof Amsterdam (NJ 1975, 298) waarin het Hof heeft uitgemaakt dat deze vraag beantwoord dient te worden aan de hand van de verhouding tussen de noodzakelijk gebleken herstelkosten en de leegwaarde van het gehuurde direct voorafgaand aan de brand. De leegwaarde van het gehuurde bedraagt volgens Jansen euro€ 36.925,--. Jansen heeft daartoe een waardeverklaring van makelaardij Hofstee overgelegd. De herstelkosten zijn door Heida begroot op €euro 48.892,91 en door Falko op euro€ 78.480,--.
4.3. Subsidiair heeft Jansen zich op het standpunt gesteld dat het verrichten van herstelwerkzaamheden niet van haar verwacht kan worden omdat dit in strijd met de redelijkheid en billijkheid is. De bedoeling is om de Nijverstraat 17 te Wolvega opnieuw te ontwikkelen. Van Jansen kan niet verlangd worden dat zij voor de resterende looptijd van de huurovereenkomst - dat is nog tweeëneenhalf jaar - een investering doet van ten minste €euro 48.892,-- om die meteen na het einde van de huurtermijn weer af te breken en alsnog nieuwbouw te plegen.
Volgens Jansen heeft Hoen ook meteen na de brand aan [eiseres] aangegeven dat het gedeelte dat [eiseres] huurde gesloopt zou gaan worden. Teneinde [eiseres] in de gelegenheid te stellen om iets anders te vinden heeft Jansen de onder overweging 2.2. genoemde noodvoorzieningen getroffen. Na de storm heeft Jansen aan [eiseres] duidelijk gemaakt dat het pand niet hersteld kon worden en dat [eiseres] op zoek moest gaan naar andere bedrijfsruimte.
4.4. Tenslotte heeft Jansen zich tegen de gevraagde termijn en de gevorderde dwangsom verzet.
4.5. Met betrekking tot de vordering tot betaling van 20% van de overeengekomen huurprijs stelt Jansen primair dat de huurovereenkomst geheel teniet is gegaan en subsidiair dat de aard van het kort geding aan een verklaring voor recht in de weg staat.
De beoordeling
5.1. De kern van het geschil is of het gehuurde door de brand (en de storm) geheel of gedeeltelijk is vergaan als bedoeld in artikel 7A: 1589 BW.
Indien het gehuurde geheel en al vergaan is, is de huurovereenkomst van rechtswege vervallen. Dit betekent dat beide partijen van hun verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst zijn ontslagen. De huurder kan in dat geval dus geen herstel vorderen. Indien het gehuurde gedeeltelijk is vergaan, kan de huurder vermindering van de huurprijs of ontbinding van de huurovereenkomst vorderen. Ook in dat geval kan de huurder geen herstel vragen.
Volgens vaste jurisprudentie dient het al dan niet vergaan zijn van het gehuurde te worden beoordeeld aan de hand van voornoemde criteria, namelijk:
- er is voor het doel van de huur geen bruikbaar gedeelte meer over;
- de bij reconstructie toe te voegen materialen en werkzaamheden zijn van zodanige omvang dat zij in verhouding tot het overgeblevene niet als herstel van het oude gebouw kunnen worden aangemerkt.
Voor de beoordeling van de vraag of het pand als vergaan moet worden aangemerkt zijn derhalve de feitelijk omstandigheden van belang, zoals het gebruik van het gehuurde, de reconstructiekosten en de waarde van het pand.
Met betrekking tot de reconstructiekosten overweegt de kantonrechter dat uit de door Jansen overgelegde offerte van Heida, waarvan [eiseres] de juistheid niet heeft betwist, welke offerte is opgemaakt ná de brand en vóór de storm, blijkt dat de kosten van herstel van de brandschade op €euro 48.892,91 zijn begroot. Ten aanzien van deze schade staat vast dat deze door toeval is ontstaan. In hoeverre aan Jansen te verwijten valt dat de schade ten gevolge van de storm is toegenomen, zal de kantonrechter in het midden laten, met name nu niet bekend is wat voor gevolg deze schade heeft voor de herstelkosten.
Uitgaande van de waardeverklaring van makelaardij Hofstee, die de leegwaarde heeft getaxeerd op euro€ 36.925,--, is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter de conclusie gerechtvaardigd dat de bij reconstructie toe te voegen materialen en werkzaamheden in verhouding tot het overgeblevene van zodanige omvang zijn dat zulks niet als herstel van het oude gebouw kan worden aangemerkt. Dat voor de onroerende zaaksbelasting het pand is gewaardeerd op €euro 69.882,-- acht de kantonrechter daarbij niet relevant, nu niet bekend is op welke wijze deze waardering tot stand is gekomen, terwijl het een feit van algemene bekendheid is dat de WOZ-waarde in het algemeen geen reële waarde is, met name nu deze vaak wordt vastgesteld zonder feitelijke bezichtiging en taxatie van het pand.
Gelet op het bovenstaande is de kantonrechter van oordeel dat niet uitgesloten moet worden dat in de bodemprocedure geoordeeld zal worden dat het gehuurde in ieder geval gedeeltelijk is vergaan. Ook indien het gehuurde gedeeltelijk is vergaan, komt de huurder geen recht op herstel toe.
De kantonrechter zal de door [eiseres] gevraagde voorziening tot herstel dan ook afwijzen.
5.2. Hetgeen partijen verder hebben aangevoerd is voor de beoordeling van de vraag of het gehuurde geheel danwel gedeeltelijk is vergaan niet van belang, zodat dit geen bespreking behoeft.
5.3. Gezien de samenhang tussen het sub b. gevorderde en het sub a. gevorderde, acht de kantonrechter ook het sub b. gevorderde niet toewijsbaar.
5.4. [eiseres] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden verwezen in de proceskosten.
BESLISSING
De kantonrechter:
rechtdoende in kort geding
wijst de vorderingen van [eiseres] af;
veroordeelt [eiseres] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Jansen begroot op euro€ 270,-- wegens salaris.
Aldus gewezen door mr. P. Schulting, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 mei 2003 in tegenwoordigheid van de griffier.
c 41