Uitspraak
Rechtbank Leeuwarden
Sector Kanton
Locatie Heerenveen
Uitspraak: 22 november 2004
Kort-geding-nummer: 158928 /CV EXPL 04-2131
VONNIS EX ARTIKEL 254 LID 4 RV
van de kantonrechter te Heerenveen, in het kort geding van:
[x],
wonende te [woonplaats],
eiser,
hierna te noemen: [de huurder],
gemachtigde: mr. J.M. van Rongen, advocaat te Heerenveen
tegen
[y],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
hierna te noemen: [de verhuurder],
gemachtigde: mr. A. Taner, advocaat te Lelystad.
PROCESGANG
[de huurder] heeft [de verhuurder] in kort geding doen dagvaarden tegen de openbare zitting van 17 november 2004.
[de huurder] heeft toen op de bij dagvaarding geformuleerde gronden gevorderd dat de kantonrechter:
- bij vonnis, zo veel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad , [de verhuurder] veroordeelt om binnen 24 uur na betekening van het in dezen te wijzen vonnis alle aan [de huurder] toebehorende roerende zaken, waaronder de inventariszaken, aan [de huurder] ter beschikking te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00, althans een door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen bedrag, voor iedere dag of deel daarvan dat [de verhuurder] in gebreke blijft om aan dit vonnis te voldoen, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 1.000.000,-, althans een door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen bedrag, en voorts
- primair:
bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad en uitvoerbaar bij lijfsdwang, [de verhuurder] veroordeelt om binnen 24 uur na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, aan [de huurder] de toegang te verschaffen tot de slagerij, de slachterij en het woonhuis, staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats], met bepaling van de termijn gedurende welke de lijfsdwang ten uitvoer kan worden gelegd;
- subsidiair:
bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [de verhuurder] veroordeelt om binnen 24 uur na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, aan [de huurder] de toegang te verschaffen tot de slagerij, de slachterij en het woonhuis aan de [adres] te [woonplaats], op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.500,00, althans een door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen bedrag, voor iedere dag of deel daarvan dat [de verhuurder] in gebreke blijft om aan dit vonnis te voldoen, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 150.000,- althans een door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen bedrag;
- [de verhuurder] veroordeelt in de kosten van het geding.
Vervolgens hebben partijen hun standpunten nader doen toelichten door hun gemachtigden, waarbij [de verhuurder] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering van [de huurder].
Partijen hebben met wederzijds goedvinden producties in het geding gebracht.
Het vonnis is bepaald op heden.
RECHTSOVERWEGINGEN
1. De vaststaande feiten
In dit kort geding gelden onder meer de navolgende feiten als vaststaand.
1.1. Tussen [de verhuurder] als verhuurder en [de huurder] als huurder is op 2 september 2001 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de onroerende zaak, staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats]. De huur is aangegaan voor vijf jaar, te rekenen vanaf 1 september 2001.
Ingevolge artikel 1.2 van de schriftelijke huurovereenkomst is het gehuurde uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte, islamitische slachterij en winkel.
De laatstelijk verschuldigde huurprijs bedraagt € 970,00 per maand.
1.2. Daarnaast huurt [de huurder] ook inventaris van [de verhuurder]. De omschrijving hiervan is opgenomen in de, van de huurovereenkomst deel uitmakende, bijzondere bepalingen.
1.3. Op 24 oktober 2004 heeft [de verhuurder] zich zonder toestemming van [de huurder] toegang verschaft tot het gehuurde en vanaf dat moment aan [de huurder] de toegang tot het gehuurde ontzegd. Sindsdien is het [de huurder] niet mogelijk om zijn werkzaamheden in het gehuurde uit te oefenen. Tot op heden is in deze situatie geen verandering gekomen.
1.4. Ondanks sommatie door de gemachtigde van [de huurder] heeft [de verhuurder] geweigerd om het gehuurde te verlaten en [de huurder] weer in het genot daarvan te stellen.
1.5. [de verhuurder] heeft, nadat hij zich de toegang tot het gehuurde had verschaft, een deel van de inventaris laten afvoeren.
1.6. Bij de sector kanton van deze rechtbank is een procedure tussen dezelfde partijen aanhangig, waarin de huurovereenkomst, de omvang daarvan alsmede de nakoming door partijen van hun verplichtingen uit deze overeenkomst, onderwerp van geschil zijn.
Deze procedure is thans in het stadium van getuigenverhoren.
2. Het standpunt van [de huurder]
2.1. [de huurder] baseert zijn vordering op de stelling dat [de verhuurder] -in strijd met zijn verplichting als verhuurder- [de huurder] niet het genot van het gehuurde verschaft. [de huurder] kan thans zijn werkzaamheden niet meer verrichten, waardoor hij inkomsten misloopt. Voorts heeft [de verhuurder] de gehuurde inventaris laten afvoeren, zonder dat duidelijk is waarom hij dit heeft gedaan.
Daarnaast neemt [de verhuurder] thans gas, water en elektriciteit af, waarvoor [de huurder] uiteindelijk de rekening gepresenteerd zal krijgen.
2.2. [de huurder] ontkent dat er sprake is van een huurachterstand, zoals door [de verhuurder] is gesteld. Hij beklaagt zich er over dat het hem -door toedoen van [de verhuurder]- onmogelijk is de door hem gedane betalingen te bewijzen, aangezien hij niet meer in de woning kan, alwaar zijn papieren zich bevinden.
Ook al zou er wel sprake zijn van een huurachterstand, dan rechtvaardigt dat niet dat de verhuurder de huurder de toegang tot het gehuurde ontzegt.
2.3. Gelet op de slechte financiële positie van [de verhuurder] is het aannemelijk dat toepassing van het dwangmiddel van de dwangsom weinig effect zal sorteren. Bovendien zal executie van mogelijk te verbeuren dwangsommen ertoe leiden dat [de verhuurder] zijn schuld aan de ING Bank niet meer kan voldoen. Dit zal als gevolg hebben dat ING Bank het huurbeding tegen [de huurder] zal inroepen dat is opgenomen in de terzake opgemaakte en ingeschreven hypotheekakte. Bij executie van verbeurde dwangsommen zal [de huurder] zich dus in de vingers snijden. Dit alles brengt met zich mee dat [de huurder] belang heeft bij toepassing van het dwangmiddel van de lijfsdwang.
3. Het standpunt van [de verhuurder]
3.1. [de verhuurder] stelt allereerst dat [de huurder] bij zijn vorderingen geen (spoedeisend) belang heeft, nu de belastingdienst beslag heeft gelegd op de inventaris, die executoriaal zal worden verkocht, en nu recent het gas, water en de elektra zijn afgesloten of zeer binnenkort zullen worden afgesloten.
Ook ligt er een executoriale verkoop van de litigieuze onroerende zaak door de ING Bank in het verschiet.
3.2. [de verhuurder] erkent dat zijn actie geen schoonheidsprijs verdient. Hij voelde zich echter door de omstandigheden gedwongen om dit te doen. Er is namelijk sprake van een aanzienlijke huurachterstand. Zo zou er in 2004 al zeven maanden geen huur zijn betaald.
[de verhuurder] wil alles in het werk stellen om executoriale verkoop van de onroerende zaak te voorkomen.
4. De beoordeling van het geschil
4.1. Het (spoedeisend) belang van [de huurder] bij de door hem ingestelde vorderingen is naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aanwezig, nu [de huurder] onweersproken heeft gesteld dat hij, ten gevolge van het feit dat hem door [de verhuurder] de toegang tot het gehuurde is ontzegd, zijn bedrijf niet kan uitoefenen, tengevolge waarvan hij inkomsten misloopt.
4.2. Op grond van artikel 7:203 BW is [de verhuurder] verplicht om de verhuurde zaken gedurende de looptijd van de huurovereenkomst ter beschikking van [de huurder] te stellen en te laten, voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is.
Het verschaffen van het genot van het gehuurde is de belangrijkste verplichting, die een verhuurder heeft.
4.3. Het moge duidelijk zijn dat [de verhuurder], door [de huurder] uit het gehuurde te zetten en hem de toegang daartoe te ontzeggen, alsmede door de gehuurde inventaris af te voeren, in strijd heeft gehandeld met zijn hiervoor vermelde verplichting.
Ook al zou er sprake zijn van huurachterstand ten laste van [de huurder] -hetgeen voorshands onvoldoende is komen vast te staan- dan is de handelwijze van [de verhuurder] nog niet toelaatbaar, nu deze als eigenrichting is aan te merken.
[de verhuurder] heeft immers -terwijl er nog een procedure omtrent de diverse huurgeschillen tussen partijen aanhangig is- het recht in eigen hand genomen.
4.4. De vorderingen van [de huurder] zullen gezien het vorenstaande worden toegewezen.
4.5. Aan de uit te spreken veroordelingen zullen dwangsommen worden verbonden voor het geval [de verhuurder] in gebreke blijft om aan deze veroordelingen te voldoen. In de gegeven omstandigheden bestaat er aanleiding de hoogte van de dwangsommen te matigen zoals hieronder is aangegeven.
4.6. De kantonrechter acht thans geen aanleiding aanwezig voor toepassing van het dwangmiddel van lijfsdwang. Dit middel moet immers als een ultimum remedium worden beschouwd, voor het geval aannemelijk is dat de toepassing van een ander dwangmiddel onvoldoende uitkomst zal bieden om [de verhuurder] te dwingen aan zijn verplichtingen te voldoen.
Voorshands is niet aannemelijk geworden dat dit het geval is. De enkele omstandigheid dat [de verhuurder] in financiële problemen verkeert, maakt dit (voorshands) niet anders.
Te dezer zake acht de kantonrechter tenslotte van belang, dat [de verhuurder] -toen hij [de huurder] in februari 2003 de toegang tot het gehuurde had ontzegd-, zonder dat nadere executiemaatregelen nodig waren, na enkele dagen [de huurder] alsnog in het genot van het gehuurde heeft gesteld.
4.6. Tenslotte wijst de kantonrechter er op dat, zou het opleggen van dwangsommen niet het gewenste effect sorteren, het [de huurder] vrij staat om zich opnieuw tot de kantonrechter te wenden, en dan alsnog toepassing van het dwangmiddel van de lijfsdwang te vragen.
De kantonrechter zal een maximum aan de te verbeuren dwangsommen verbinden. Het bedrag van zowel de dwangsom als het maximum staat in een redelijke verhouding tot de zwaarte van het geschonden belang en de beoogde werking van de dwangsomoplegging.
4.7. [de verhuurder] zal als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij in de kosten van dit geding worden veroordeeld.
BESLISSING
De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:
A. veroordeelt [de verhuurder] om binnen 48 uur na betekening van dit vonnis alle aan [de huurder] toebehorende roerende zaken, waaronder de inventarisgoederen, aan [de huurder] ter beschikking te stellen, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van
€ 250,- voor iedere dag, of gedeelte daarvan dat [de verhuurder] niet aan deze veroordeling voldoet;
verbindt aan de aldus te verbeuren dwangsommen een maximum van € 10.000,-;
B. veroordeelt [de verhuurder] om binnen 48 uur na betekening van dit vonnis aan [de huurder] de toegang te verschaffen tot de slagerij, de slachterij en het woonhuis aan de [adres] te [woonplaats], een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag of deel daarvan dat hij niet aan deze veroordeling voldoet;
verbindt aan de aldus te verbeuren dwangsommen een maximum van € 20.000,-;
C. veroordeelt [de verhuurder] in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [de huurder] begroot op € 185,78 aan verschotten en € 500,00 aan salaris gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.H. Varekamp-Vos, kantonrechter, en in aanwezigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 november 2004.
c 119