Uitspraak
Rechtbank Leeuwarden
Sector civiel recht
afdeling handelsrecht
Uitspraak: 8 december 2004
Zaak-/Rolnummer: 64285 / HA ZA 04-465
VONNIS
van de enkelvoudige handelskamer in de zaak van:
[eiser],
wonende te [woonplaats eiser],
eiser,
procureur: mr. R. Glas,
tegen
1. de besloten vennootschap
MUNTSCHAR B.V.,
gevestigd te Zuid-Scharwoude,
kantoorhoudende te Zwolle,
procureur: mr. V.M.J. Both,
advocaat: mr. M.J.G. Peters te Zwolle,
2. de vennootschap onder firma
ADVIESBURO [W.],
gevestigd te [woonplaats gedaagden sub 2, 3 en 4],
alsmede haar vennoten:
3. [D.W.],
4. [T.W.-Z],
beiden wonende te [woonplaats gedaagden sub 2, 3 en 4],
procureur: mr. J. de Goede,
advocaat: mr. D.J.M. Volkholz-Plaum te Rotterdam,
gedaagden.
PROCESGANG
De zaak is bij dagvaarding van 17 mei 2004 aanhangig gemaakt. Zowel gedaagde sub 1 (verder: Muntschar) als gedaagden sub 2 tot en met 4 (hierna, in enkelvoud: [W.]) hebben een conclusie van antwoord genomen. Partijen hebben producties overgelegd. Bij vonnis van 11 augustus 2004 heeft de rechtbank een comparitie van partijen gelast. Deze comparitie -waarvan proces-verbaal is opgemaakt- heeft plaatsgevonden op 25 oktober 2004. De advocaten van Muntschar en [W.] hebben bij brief enkele opmerkingen over de inhoud van het proces-verbaal gemaakt. Deze brieven zijn aan het proces-verbaal gehecht.
Ten slotte is door partijen vonnis gevraagd.
RECHTSOVERWEGINGEN
De vordering
De vordering van [eiser] strekt er toe dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, Muntschar en [W.] hoofdelijk veroordeelt om aan hem te betalen de schade c.q. het nadeel die [eiser] lijdt ten gevolge van het toerekenbaar tekortschieten en/of onrechtmatig handelen van Muntschar en [W.] c.q. de dwaling waarin [eiser] verkeerde, zoals in het lichaam van de dagvaarding beschreven, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, alsmede Muntschar en [W.] te veroordelen in de kosten van het geding.
Muntschar en [W.] hebben tegen de vordering verweer gevoerd met conclusie tot afwijzing van de vordering en tot veroordeling van [eiser] in de kosten van het geding, (voor zover het [W.] betreft) , bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
De vaststaande feiten
Tussen partijen staat als gesteld en niet of onvoldoende betwist, alsmede op grond van de niet-betwiste inhoud van de overgelegde producties onder meer het volgende vast:
1.1 [W.] exploiteert een makelaarskantoor.
1.2 Muntschar heeft eind 2003 het haar destijds in eigendom toebehorende bedrijfspand met erf en ondergrond, plaatselijk bekend Kelvinstraat 6 te Franeker, via [W.] te koop aangeboden.
1.3 [W.] heeft in het kader van zijn bemiddelingsactiviteiten een advertentie in de Leeuwarder Courant van 20 december 2003 laten plaatsen, waarin -voor zover hier van belang- werd vermeld:
Op goede stand gelegen bedrijfspand met (...). Totale opp. van het geheel ca. 1750 m² (50 x 35). (...) Eigen grond 2790 m².
Op het "te koop"-bord, dat door [W.] op het perceel was geplaatst, werd eveneens vermeld dat het bedrijfspand een totale oppervlakte van circa 1750m² heeft.
1.4 [W.] heeft het pand voorts aangeprezen door middel van een zogenoemde fotopresentatie (een verkoopbrochure met informatie over het pand). Ook hierin werd vermeld dat de totale oppervlakte van het pand circa 1750m² (50 x 35m.) bedraagt. In de fotopresentatie wordt voorts vermeld:
Aan onvolkomenheden in bovenstaande kunnen geen aanspraken worden ontleend.
1.5 [eiser] heeft het pand in aanwezigheid van [W.] bezichtigd. Op 24 december 2003 is de koopovereenkomst mondeling tot stand gekomen. Hierbij is een prijs van 495.000,00 euro k.k. overeengekomen.
1.6 De akte van levering is op 5 januari 2004 gepasseerd. In de akte van levering wordt -voor zover hier van belang- vermeld:
LEVERING, REGISTERGOED, GEBRUIK,
Verkoper en koper hebben met elkaar een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot na te melden registergoed, (...):
het bedrijfspand met ondergrond, erf en verder aanbehoren, (...) groot zevenentwintig are en negentig centiare;
BEDINGEN
(...)
Artikel 2
(...)
2. Indien de hiervoor vermelde grootte van het verkochte en/of de verdere omschrijving daarvan niet juist is of niet volledig is, ontleent noch verkoper noch koper daaraan rechten.
1.7 Muntschar werd zowel bij de totstandkoming van de koopovereenkomst als bij het passeren van de akte van levering vertegenwoordigd door [W.].
1.8 [W.] heeft direct na de levering de bouwtekeningen van het bedrijfspand aan [eiser] gegeven. Een medewerker van [D.W.] Makelaars heeft vervolgens aan de hand van deze tekeningen vastgesteld dat de oppervlakte van het pand geen 1750m² bedraagt, maar slechts 1460m² (45,26 bij 32,26m.).
1.9 [eiser] heeft zowel [W.] als Muntschar bij afzonderlijke brieven van respectievelijk 23 februari 2004 en 6 april 2004 aansprakelijk gesteld voor de schade, die hij lijdt als gevolg van de omstandigheid dat het pand 290m² kleiner is dan hij op grond van de verkoopinformatie mocht verwachten. [W.] en Muntschar hebben deze aansprakelijkstelling van de hand gewezen, waarop [eiser] over is gegaan tot dagvaarding.
Beoordeling van het geschil
2. [eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat Muntschar jegens hem toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de op haar rustende verbintenis door aan hem een pand te leveren met een aanzienlijk kleinere oppervlakte dan was toegezegd. Muntschar wist dat [eiser] het pand voor de verhuur wilde gebruiken en had als professionele onroerend goed-handelaar moeten begrijpen dat de oppervlakte voor hem van groot belang was. Als gevolg van de onjuiste mededelingen, die van de zijde van Muntschar zijn gedaan, heeft [eiser] bovendien gedwaald omtrent een essentiële eigenschap van het pand. [eiser] heeft aan de hand van de opgegeven oppervlakte niet alleen de koopprijs berekend, die hij wilde betalen, maar ook berekend welke huurprijs hij moest vragen om een redelijk rendement te behalen. Nu het pand veel kleiner blijkt te zijn, zal het rendement ook veel lager zijn. Wat betreft [W.] heeft [eiser] gesteld dat deze in strijd met de op hem rustende zorgplicht heeft gehandeld door onjuiste inlichtingen over het pand te verschaffen. [W.] heeft aldus onrechtmatig jegens hem gehandeld, aldus nog steeds [eiser].
3. Muntschar en [W.] hebben allereerst tot hun verweer aangevoerd dat [eiser] hun voorafgaand dan wel ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst nooit heeft verteld dat hij van plan was om het pand te gaan verhuren. Zij wisten dan ook niet dat de oppervlakte van het pand voor [eiser] van essentieel belang zou zijn. De rechtbank overweegt dat een zaak niet beantwoordt aan de overeenkomst indien zij niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Als de afgeleverde zaak afwijkt in maat dan beantwoordt deze niet aan de overeenkomst. In dat verband is wel van belang wat de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Tevens is van belang wat de verkoper wist of behoorde te weten omtrent het gebruik waarvoor de zaak bestemd is en omtrent de bedoelingen van de koper. In een geval als dit, waarbij een bedrijfspand wordt verkocht, zijn er evenwel slechts drie mogelijkheden: de koper gaat het pand zelf gebruiken, hij gaat het doorverkopen of hij gaat het verhuren. Muntschar en [W.] hebben geen feiten of omstandigheden aangevoerd, die er op (kunnen) duiden dat [eiser] het pand voor zichzelf zou gaan gebruiken. In tegendeel, uit de verklaring die [W.] tijdens de comparitie heeft afgelegd, kan juist worden afgeleid dat [W.] uitdrukkelijk rekening heeft gehouden met de mogelijkheid van doorverkoop of verhuur. [W.] heeft immers verklaard dat "(...) Ik heb wel mijn diensten aangeboden aan [eiser] ter zake van een eventuele verkoop/verhuur van het pand. Hij vertelde echter dat hij een eigen makelaar had." Dit betekent dat verhuur van het pand een waarschijnlijke optie was, zodat Muntschar en [W.] hadden kunnen weten wat de vermoedelijke bestemming van het pand was. Het vorenstaande brengt mee dat het antwoord op de vraag of [eiser] aan [W.] voorafgaand of ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst heeft verteld wat hij met het pand wilde gaan doen in het midden kan blijven.
4. Muntschar en [W.] hebben voorts betoogd dat zowel artikel 2 lid 2 van Pro de leveringsakte alsmede artikel 7:17 lid 6 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) in de weg staan aan toewijzing van de vordering. De rechtbank is het evenwel met [eiser] eens dat aan artikel 2 lid 2 van Pro de leveringsakte in deze zaak geen betekenis toekomt, nu deze bepaling uitsluitend betrekking heeft op de oppervlakte van het perceel en niet op die van het bedrijfspand. Wat betreft artikel 7:17 lid 6 BW Pro wordt in de eerste plaats overwogen dat [eiser] terecht heeft opgemerkt dat deze bepaling alleen betrekking heeft op de onroerende zaak als zodanig en niet op onderdelen daarvan. Voor zover al geoordeeld zou moeten worden dat deze bepaling analoog op opstallen toegepast zou kunnen of moeten worden, kan dit evenmin tot gevolg hebben dat het verweer doel treft. Artikel 7:17 lid 6 BW Pro heeft immers slechts als doel om te voorkomen dat in het geval partijen de onroerende zaak omschrijven en daarbij tevens aangeven wat de oppervlakte van een onroerende zaak is, de vermelde oppervlakte per definitie doorslaggevend is. In dit geval is een dergelijke omschrijving niet aan de orde en mist artikel 7:17 lid 6 BW Pro dus toepassing.
5.1 Muntschar en [W.] voeren verder tot hun verweer aan dat aan [eiser] is geleverd wat hij heeft gekocht en dat is het pand dat hij voorafgaand aan het totstandkomen van de koopovereenkomst heeft bezichtigd. Dit verweer zou wellicht doel hebben getroffen als de afwijking dermate groot was dat direct in het oog zou springen dat de opgegeven afmetingen eenvoudigweg niet kònden kloppen. In dit geval gaat het weliswaar om een vrij forse afwijking -bijna 300m²- maar gelet op de grootte van het gebouw springt een dergelijk verschil niet direct in het oog. Hier kan nog aan worden toegevoegd dat de opgegeven maten bij [W.] vandaan komen, die kennelijk ook geen aanleiding had om te veronderstellen dat het gebouw veel kleiner zou zijn dan hij met passen had uitgemeten. Bovendien is het vaste jurisprudentie dat een koper in beginsel mag uitgaan van de juistheid van de mededelingen die door of namens de verkoper worden gedaan. Ook dit verweer wordt daarom verworpen.
5.2 Op grond van hetgeen sub 5.1 is overwogen strandt eveneens het verweer dat [eiser] de op hem rustende onderzoeksplicht heeft geschonden. Een onderzoeksplicht van de koper is immers pas aan de orde op het moment dat de koper had behoren te twijfelen.
6. Muntschar en [W.] hebben zich voorts tegen de vordering verweerd door aan te voeren dat aan [eiser] geen enkele toezegging is gedaan omtrent de afmetingen van het pand. Uit de gebruikte bewoordingen -circa 1750m²- volgt al dat de afmetingen slechts bij benadering zijn aangegeven. Bovendien werd in de verkoopfolder vermeld dat aan onvolkomenheden in de tekst geen aanspraken kunnen worden ontleend, aldus Muntschar en [W.].
De rechtbank overweegt dat de toevoeging "circa" er inderdaad op duidt dat de totale oppervlakte slechts bij benadering is aangegeven, maar daar staat tegenover dat door de toevoeging "50 x 35m." de betekenis van het woord "circa" sterk wordt gerelativeerd. Wat daar verder ook van zij, ook bij een globale aanduiding van de afmetingen kan bezwaarlijk staande worden gehouden dat een afwijking van bijna 300m² nog past binnen de marges van zo'n globale aanduiding.
Wat betreft het in de verkoopfolder gemaakte voorbehoud wordt allereerst overwogen dat [eiser] heeft betwist dat [W.] deze brochure voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst aan hem heeft verstrekt. Dit betekent dat deze stelling door Muntschar en [W.] zou moeten worden bewezen. De rechtbank acht evenwel geen termen aanwezig om op dit punt een bewijsopdracht te geven omdat dit bewijs niet ter zake dienend zal zijn. [eiser] heeft immers ter comparitie het standpunt ingenomen dat bedoeld voorbehoud aangemerkt moet worden als een exoneratiebeding en dat dit beding -dat overigens uitsluitend van toepassing is op de contractuele relatie tussen Muntschar en [eiser]- niet in redelijkheid aan [eiser] kan worden tegen geworpen. De rechtbank begrijpt hieruit dat [eiser] heeft bedoeld te stellen dat het beding buiten toepassing moet blijven omdat het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Dit betoog treft doel. De rechtbank is van oordeel dat het hier gaat om een zodanig groot verschil ten opzichte van de in de verkoopfolder (en de advertentie en het bord in de tuin) opgegeven afmetingen, dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn als de gevolgen van de fout van [W.] op grond van dit beding voor rekening van [eiser] zou komen. Ook deze verweren worden daarom verworpen.
7. Muntschar en [W.] hebben ten slotte betoogd dat zij niet wisten dat de afmetingen van het bedrijfspand voor [eiser] van belang waren. Als dat werkelijk zo belangrijk was, dan had [eiser] daar maar navraag naar moeten doen, aldus gedaagden. Zoals hiervoor al overwogen mag de koper in beginsel afgaan op de juistheid van de mededelingen van de verkoper. De rechtbank ziet niet in dat in het geval bepaalde informatie voor een koper kennelijk van belang is, de koper zich vervolgens nog eens van de juistheid van de informatie zou moeten vergewissen. Deze verplichting rust slechts op de koper voor zover er sprake is van een onderzoeksplicht en zoals hiervoor sub 5.2 overwogen was dat in dit geval niet aan de orde.
8.1 De rechtbank komt op grond van het vorenstaande tot de slotsom dat Muntschar (toerekenbaar) tekort is geschoten in de nakoming van de op haar rustende verbintenis door een pand te verkopen en te leveren, dat feitelijk veel kleiner blijkt te zijn dan voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst is meegedeeld.
8.2 [eiser] kan voorts worden gevolgd in zijn stelling dat [W.] jegens hem onrechtmatig heeft gehandeld door als verkopende makelaar onjuiste informatie aan hem te verschaffen. De rechtbank is van oordeel dat [W.] niet heeft gehandeld als een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar door de afmetingen van het pand slechts met passen uit te meten. Het had op de weg van [W.] gelegen om, voordat hij op diverse wijzen de maten van het bedrijfspand naar buiten bracht, op een zorgvuldiger wijze de afmetingen vast te stellen. Een makelaar weet immers als geen ander -of behoort in ieder geval te weten- dat kopers zich bij het nemen van hun aankoopbeslissing mede laten leiden door informatie die door de (verkopende) makelaar wordt verstrekt. Dit betekent dat een makelaar bij zijn onderzoek naar relevante informatie op een zorgvuldige wijze te werk moet gaan. Nu [W.] dat -wat de afmetingen van het pand betreft- niet heeft gedaan, heeft hij niet de zorgvuldigheid betracht die hij op grond van artikel 6:162 Burgerlijk Pro Wetboek jegens een derde in acht moet nemen.
9.1 Het vorenstaande brengt mee dat zowel Muntschar als [W.] in beginsel schadeplichtig zijn jegens [eiser]. Dit is uiteraard alleen het geval indien [eiser] door de tekortkoming van Muntschar respectievelijk het onrechtmatig handelen van [W.] schade heeft geleden. Muntschar en [W.] hebben betwist dat dit het geval is. Volgens hen kan de schade alleen bestaan uit het bedrag dat [eiser] teveel voor het pand heeft betaald. Hiervan is evenwel geen sprake, want de prijs die [eiser] heeft betaald was alleszins redelijk, aldus Muntschar en [W.]. Dit blijkt volgens hen uit een taxatierapport van 20 maart 2003 van Hoekstra Bedrijfsmakelaars B.V. dat in opdracht van een derde is opgesteld en waarin wordt vermeld dat het pand destijds een waarde had van 625.000,00 euro.
9.2 Wat betreft de omvang van de schade wordt overwogen dat partijen tijdens de comparitie desgevraagd hebben ingestemd met het achterwege laten van een verwijzing naar de schadestaatprocedure, zodat de omvang van de schade in het kader van deze procedure kan worden vastgesteld.
9.3 Volgens vaste jurisprudentie moet bij de begroting van schade als de onderhavige een vergelijking worden gemaakt tussen de situatie waarin [eiser] thans verkeert en de (hypothetische) situatie waarin [eiser] zou hebben verkeerd wanneer de toerekenbare tekortkoming van Muntschar respectievelijk het onrechtmatig handelen van [W.] achterwege zou zijn gebleven. De rechter dient daarbij de schade te begroten op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is. Als de omvang van de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, dan wordt zij geschat. De rechtbank stelt vast dat, als [W.] de afmetingen van het pand op een zorgvuldige wijze zou hebben vastgesteld, [eiser] in het kader van de onderhandelingen over de aankoop van het pand zou hebben geweten dat het pand 1460m² groot is. Het is alleszins aannemelijk dat [eiser] op basis van die wetenschap een lager bedrag voor het pand zou hebben geboden en uiteindelijk ook zou hebben betaald. Muntschar en [W.] hebben weliswaar betoogd dat [eiser], getuige het taxatierapport van Hoekstra Bedrijfsmakelaars, feitelijk te weinig voor het pand heeft betaald en dus geen schade heeft geleden, maar dit betoog snijdt geen hout. Bedoeld rapport was immers al driekwart jaar oud toen de koopovereenkomst tussen [eiser] en Muntschar werd gesloten, zodat betwijfeld kan worden of de in maart 2003 getaxeerde waarde in december 2003 nog actueel was. De omstandigheid dat Muntschar akkoord is gegaan met een bod van [eiser] dat aanzienlijk lager lag dan de door Hoekstra Bedrijfsmakelaars getaxeerde waarde duidt daar bepaald niet op. Er mag immers vanuit worden gegaan dat beide partijen zich hierbij hebben opgesteld als redelijk handelend koper c.q. verkoper. De rechtbank acht het weinig reëel om te veronderstellen dat Muntschar het pand ver onder de marktwaarde aan [eiser] zou hebben verkocht. Daar komt bij dat Muntschar werd bijgestaan door [W.], die -naar althans mag worden verondersteld- de waarde van het pand heeft getaxeerd voordat de vraagprijs werd bepaald.
9.4 Aangezien niet nauwkeurig kan worden vastgesteld wat de omvang van de schade is, zal de rechtbank deze schatten. Gelet op de feitelijke afmetingen van het pand kan worden vastgesteld dat de werkelijke oppervlakte 83% bedraagt van 1750m² (ofwel 1460m²). In het kader van de schatting van de schade gaat de rechtbank er vanuit dat [eiser], als hij van de feitelijke afmetingen had geweten, 83% van 495.000,00 euro voor de onroerende zaak had willen betalen, ofwel een bedrag 410.850,00 euro. Het verschil tussen die twee bedragen -een bedrag van 84.150,00 euro- kan tevens worden beschouwd als de gederfde winst en betreft dus de schade, die [eiser] lijdt en nog zal lijden. Partijen zijn het er immers over eens dat de koopprijs van bedrijfspanden wordt bepaald aan de hand van de gekapitaliseerde huurwaarde (met een kapitalisatiefactor van 10). Het taxatierapport van Hoekstra Bedrijfsmakelaars is overigens ook op deze waarderingsgrondslag gebaseerd. Uitgaande van het hiervoor genoemde bedrag van 84.150,00 euro kan, rekening houdend met de kapitalisatiefactor, de gederfde winst op een bedrag van 8.415,00 euro per jaar worden vastgesteld.
10. Muntschar en [W.] hebben voorts tot hun verweer aangevoerd dat bij het vaststellen van de schade rekening moet worden gehouden met de omstandigheid dat [eiser] geen pogingen heeft ondernomen om de schade te beperken. Volgens gedaagden had [eiser] het pand na ontdekking van het verschil in afmetingen kunnen doorverkopen. Ook dit verweer wordt verworpen. Gelet op hetgeen sub 9.3 is overwogen houdt de rechtbank het ervoor dat [eiser] bij het doorverkopen van het pand ook een lager bedrag hiervoor zou hebben ontvangen, zodat niet valt in te zien dat [eiser] langs die weg de schade had kunnen beperken.
11. Aangezien gesteld noch gebleken is dat [eiser] naast het sub 9.3 bedoelde bedrag anderszins schade heeft geleden, zal de rechtbank Muntschar en [W.] (hoofdelijk) veroordelen om een bedrag van 84.150,00 euro aan [eiser] te betalen. Zij zullen als de in het ongelijk te stellen partijen voorts worden verwezen in de kosten van het geding.
BESLISSING
De rechtbank:
veroordeelt Muntschar en [W.] hoofdelijk om tegen kwijting een bedrag van 84.150,00 euro aan [eiser] te betalen;
veroordeelt Muntschar en [W.] in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op 395,18 euro aan verschotten en 904,00 euro aan salaris procureur;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door de rechter mr. C.M. Telman en in het openbaar uitgesproken door de rolrechter op 8 december 2004.
fn 85