Uitspraak
Rechtbank Leeuwarden
Sector kanton
Locatie Leeuwarden
VONNIS ex artikel 254 lid 4 Rechtsvordering Pro
182.404 /CV EXPL 05-6117
Uitspraak: 18 november 2005
in de zaak van
[eiser],
hierna te noemen: [eiser],
wonende te Leeuwarden,
eiser,
toevoeging aangevraagd
gemachtigde: mr. N.E. van Uitert, Rechtshulp Noord,
tegen
de stichting STICHTING CORPORATIEHOLDING FRIESLAND, h.o.d.n. WOONBEDRIJF,
hierna te noemen: Woonbedrijf,
gevestigd te Grou,
gedaagde,
gemachtigde: mr. F.H.A. Alberda.
OVERWEGINGEN
Procesverloop
[eiser] heeft Woonbedrijf gedagvaard voor de zitting van 10 november 2005 en op de bij exploot vermelde gronden gevorderd bij wijze van voorlopige voorziening uitvoerbaar bij voorraad, Woonbedrijf te veroordelen:
a) te gehengen en gedogen dat eiser binnen 24 uur na betekening van dit vonnis terugkeert in de woonruimte aan de Rengerslaan 25 b te Leeuwarden op straffe van een dwangsom;
b) tot betaling van € 5.000,-- als voorschot op schadevergoeding;
c) de buitengerechtelijke incassokosten, gematigd naar een bedrag van
€ 486,10, conform het rapport Voorwerk II;
d) de kosten van het geding, waaronder salaris gemachtigde.
De mondelinge behandeling is gehouden op 10 november 2005. Partijen zijn ter zitting verschenen in gezelschap van hun gemachtigden. De gemachtigden hebben gebruik gemaakt van een pleitnota. Vervolgens is vonnis bepaald.
De beoordeling van het geschil
1.1. Tussen Woonbedrijf als verhuurder en [eiser] als huurder is een overeenkomst van huur en verhuur gesloten met betrekking tot de onroerende zaak staande en gelegen aan de Rengerslaan 25 b te Leeuwarden voor de periode van 16 augustus 2005 tot uiterlijk 31 augustus 2006.
1.2. De huurovereenkomst is schriftelijk aangegaan in de Engelse taal. Van de overeenkomst maakt deel uit een (eveneens in het Engels gesteld) huurreglement. Tevens zijn Nederlandse vertalingen van die stukken in het geding gebracht. In de kop van de huurovereenkomst is aangegeven dat het hier gaat om een 'huurovereenkomst naar aard van korte duur ex artikel 7:232 lid 2 BW Pro'.
1.3. In artikel 2 lid 5 van Pro de huurovereenkomst is bepaald dat de verhuurder te allen tijde de huurovereenkomst kan opzeggen indien de huurder de verplichtingen genoemd in de huurovereenkomst en in het huurreglement niet nakomt.
1.4. In artikel 8 van Pro de huurovereenkomst is onder meer bepaald dat het niet is toegestaan het gehuurde aan derden in gebruik te geven. In het huurreglement is onder het kopje 'Extra personen' het volgende bepaald:
'Overnachting van meer personen is niet geoorloofd. CHF en haar bevoegde medewerkers behouden zich het recht voor de kamer van bewoners te allen tijde te betreden indien onze medewerkers hier een vermoeden van hebben. U wordt er op gewezen dat uw huurovereenkomst zal worden beëindigd indien wij ontdekken dat andere of meer personen in uw kamer wonen.
Het is uiteraard toegestaan overdag bezoekers te ontvangen.'
1.5. Bij brief van 8 september 2005 heeft Woonbedrijf een sommatie aan [eiser] doen toekomen. Daarin wordt mededeling gedaan van het feit dat Woonbedrijf op 6 september 2005 de woning van [eiser] heeft bezocht en dat toen werd open gedaan door een vriend van [eiser] die erkende daar de nacht te hebben doorgebracht. Bij wijze van officiële waarschuwing geeft Woonbedrijf in die brief aan dat het niet is toegestaan anderen in de woning te laten slapen. Voorts vermeldt Woonbedrijf dat er niet nog eens wordt gewaarschuwd. Indien er opnieuw iemand anders in de woning wordt aangetroffen, zal uitzetting van [eiser] plaatsvinden en zal een nieuw slot op de deur worden gezet.
1.6. Op 19 oktober 2005 heeft [eiser] op vordering van Woonbedrijf de gehuurde kamer ontruimd en verlaten.
Tot zover de als erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, vaststaande feiten.
2. standpunt [eiser]
[eiser] heeft onder meer het volgende gesteld
2.1. [eiser] is van mening dat sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, welke niet tussentijds kan worden beëindigd. [eiser] wenst terug te keren in het gehuurde, hetgeen Woonbedrijf echter niet toestaat.
2.1. Er is volgens [eiser] geen sprake van een 'huurovereenkomst naar haar aard van korte duur' ex artikel 7:232 lid 2 BurgerlijkWetboek Pro.
2.2. Voor zover anders geoordeeld zou moeten worden heeft Woonbedrijf op abrupte wijze de huurovereenkomst beëindigd en daarmee in strijd gehandeld met de eisen van redelijkheid en billijkheid.
2.3. [eiser] heeft schade ondervonden ten gevolge van de handelwijze van Woonbedrijf en maakt aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten.
3. standpunt Woonbedrijf
Woonbedrijf heeft onder meer het volgende gesteld:
3.1. Er is sprake van een huurovereenkomst die naar haar aard van korte duur is. Zulks strookt ook met de bedoeling van Woonbedrijf om buitenlandse studenten die in Leeuwarden een jaar studeren gedurende die tijd onderdak te verschaffen. De student heeft woonplaats elders en kan na het studiejaar in Leeuwarden in beginsel daar naar terugkeren. Huurbescherming verlenen zou betekenen dat het Woonbedrijf opzeggingsprocedures zou moeten starten tegen de diverse aan de Rengerslaan te Leeuwarden verblijvende buitenlandse studenten.
3.2. Woonbedrijf verhuurt de gemeubileerde kamers aan de Rengerslaan als éénpersoonskamers. Om tegen te gaan dat buitenlandse studenten bij andere buitenlandse studenten gaan intrekken of dat zij de kamers aan derden gaan onderverhuren of in gebruik geven, zijn in de huurovereenkomst en in het huurreglement strikte bepalingen opgenomen om een dergelijk gebruik tegen te gaan. Woonbedrijf wenst mede ter voorkoming van overlast streng de hand te houden aan deze contractsbepalingen.
3.3. Ondanks de hierboven genoemde schriftelijke waarschuwing van 8 september 2005, ontving Woonbedrijf klachten over overbewoning in de woning van [eiser]. Op 19 oktober 2005 heeft Woonbedrijf ter plekke inspectie verricht. Woonbedrijf zag twee complete bedden staan. Tijdens het gesprek dat toen plaats vond heeft [eiser] ook bevestigd dat hij diverse personen in zijn kamer laat verblijven. Partijen spraken vervolgens af dat [eiser] om 16.00 uur die middag zijn kamer zou ontruimen en verlaten.
3.4. Ten overvloede heeft Woonbedrijf na deze ontruiming de huurovereenkomst nog eens opgezegd bij aangetekende brief van 25 oktober 2005 met ingang van 26 oktober 2005.
4. De kantonrechter oordeelt over dit geschil als volgt.
4.1. In de eerste plaats dient de kantonrechter na te gaan of naar zijn voorlopige oordeel de huurovereenkomst aangemerkt kan worden als een overeenkomst die naar zijn aard van korte duur is, als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BurgerlijkWetboek Pro.
4.2. De kantonrechter is van oordeel dat die overeenkomst als zodanig kan worden gekwalificeerd. Daartoe overweegt de kantonrechter dat blijkens de considerans van de onderhavige huurovereenkomst Woonbedrijf een deel van haar huisvesting heeft opgesplitst in individueel te verhuren (gemeubileerde) kamers en dat deze bestemd zijn voor buitenlandse studenten aan de onderwijsinstelling CHN te Leeuwarden. Deze onderwijsinstelling krijgt met grote regelmaat verzoeken van buitenlandse studenten die voor een korte periode tijdelijk een studie aan de CHN willen volgen om na ommekomst van die tijdelijke studie weer terug te keren naar hun verblijfplaats elders. Indien bij een dergelijke kamerverhuur na afloop van de overeengekomen huurtermijn de bewoningsduur verlengd zou kunnen worden of aan de huurder een beroep zou toe komen op huurbescherming, zou zulks haaks staan op de doelstelling van de onderwijsinstelling om voor korte termijn aan vele buitenlandse studenten onderdak te verschaffen met het oog op een door hen in Leeuwarden te volgen korte studie. De onderhavige huurovereenkomst kent dan ook niet de mogelijkheid van verlenging van de overeengekomen huurtermijn.
4.3. Vervolgens ligt de vraag voor of het aan Woonbedrijf vrijstond de overeenkomst met [eiser] te beëindigen zoals zij deze heeft beëindigd. Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende. Blijkens het huurreglement vindt beëindiging van de huurovereenkomst plaats indien andere of meer personen in uw kamer wonen ('living in your room'). Voorts is bepaald dat overnachting van meer personen niet is geoorloofd.
4.4. Naar het oordeel van de kantonrechter dient onder 'wonen' in dit verband te worden verstaan het min of meer permanent verblijf houden door een derde, niet zijnde de huurder. De kantonrechter is van oordeel dat niet is komen vast te staan dat van een dergelijk wonen bij [eiser] sprake was. Eenmaal heeft Woonbedrijf een derde bij [eiser] aangetroffen waarna het Woonbedrijf bij brief van 8 september 2005 aan [eiser] een laatste waarschuwing geeft (ofschoon in de kop als onderwerp wordt vermeld: 'first warning'). Daarna vindt op 19 oktober 2005 naar aanleiding van niet nader aangeduide overlastklachten, opnieuw een inspectie plaats waarbij [eiser] open deed en vertegenwoordigers van Woonbedrijf twee bedden in het gehuurde aantroffen: één bed behoorde tot de standaardinrichting van de kamer, het andere was een houten bed. De beide bedden waren opgemaakt en klaar voor gebruik. Desgevraagd zou [eiser] hebben geantwoord dat het bed voor een vriend was die daar af en toe sliep. Onder het houten bed stonden twee grote koffers. Woonbedrijf heeft vervolgens [eiser] gesommeerd de woning te ontruimen en te verlaten. Rekeninghoudend met de ter zitting gebleken matige beheersing van [eiser] van de Engelse taal, is de kantonrechter van oordeel dat aan eventuele erkenningen van [eiser] nachtverblijf aan derden te hebben verstrekt, betrekkelijke betekenis dient te worden toegekend. Daarbij komt dat ter zitting [eiser] zich op het standpunt heeft gesteld dat er alleen overdag wel eens bij hem werd geslapen door derden.
4.5. Hoewel het aangetroffen extra bed en de koffers wijzen in de richting van regelmatig gebruik van het gehuurde ook door een derde, acht de kantonrechter deze feiten in het onderhavige geval niet toereikend om daar zonder meer de conclusie van 'wonen' aan te verbinden. Dadelijke beëindiging van de huurovereenkomst is daarom gezien het bepaalde in het huurreglement naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter op die grond niet gerechtvaardigd.
4.6. Zonder dat daar (zoals bij 'wonen') een bijzondere sanctie aan wordt verbonden, geeft het huurreglement aan dat overnachting van meer personen niet is geoorloofd. Onder de gegeven omstandigheden, waarbij hooguit met het vermoeden van incidentele overnachtingen rekening gehouden zou kunnen worden, zou de tweede inspectie naar het oordeel van de kantonrechter op grond van deze bepaling aanleiding hebben kunnen vormen [eiser] in niet mis te verstane bewoordingen te sommeren voortaan in het geheel geen derden op zijn kamer te laten overnachten en hem bij hernieuwde constatering van een dergelijk feit, beëindiging van de huurovereenkomst in het vooruitzicht te stellen. Een dadelijke beëindiging van de huurovereenkomst acht de kantonrechter in dit geval een te forse maatregel.
4.7. De kantonrechter komt tot de slotsom dat de dadelijke beëindiging van de huurovereenkomst op 19 oktober 2005 en de schriftelijke opzegging van de huurovereenkomst van 25 oktober 2005 strijd oplevert met hetgeen naar eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeit uit die overeenkomst.
4.8. De vordering onder 1 van de eis komt derhalve voor toewijzing in aanmerking.
Wel ziet de kantonrechter aanleiding de te verbeuren dwangsom te maximeren zoals hieronder nader is aangegeven.
4.10. Aangezien niet gebleken is in welke omvang [eiser] ten gevolge van de uitzetting schade heeft geleden, zal de tweede vordering tot toekenning van een voorschot op de schadeloosstelling niet worden toegewezen.
4.11. Gelet op het feit dat de gemachtigde van [eiser] aan hem is toegevoegd, alsmede op de bepalingen in het rapport Voorwerk II is de kantonrechter van oordeel dat de gevorderde vergoeding wegens buitengerechtelijke incassokosten niet voor toewijzing in aanmerking komt, aangezien niet gebleken is dat dergelijke kosten daadwerkelijk ten laste zullen komen van [eiser].
4.12. Gezien het bovenstaande dient Woonbedrijf als grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de kosten van [eiser] te worden veroordeeld, zoals hieronder zal worden aangegeven. De beslissing hierover zal worden aangehouden in afwachting van de beslissing van de Raad voor de Rechtsbijstand op de toevoegingsaanvraag.
BESLISSING
De kantonrechter:
rechtdoende in kort geding
veroordeelt Woonbedrijf te gehengen en te gedogen dat [eiser] binnen 24 uur na betekening van dit vonnis terugkeert in de door hem gehuurde woonruimte aan de Rengerslaan 25 b te Leeuwarden, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,-- per dag, voor iedere dag dat Woonbedrijf geen gevolg geeft aan deze veroordeling, met een aan deze dwangsommen te stellen maximum van € 10.000,--;
houdt de beslissing omtrent de gevorderde proceskostenveroordeling aan;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af hetgeen overigens of anders is gevorderd.
Aldus gewezen door mr. T.K. Hoogslag, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 november 2005 in tegenwoordigheid van de griffier.