Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector bestuursrecht, belastingkamer
Registratienummer: AWB 05/1545
Uitspraakdatum: 13 januari 2006
[A],
wonende te [B], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Leeuwarderdeel,
verweerder.
Ontstaan en loop van het geding
1.1 Verweerder heeft bij beschikking krachtens de Wet waardering onroerende zaken (Woz) de waarde van de onroerende zaak gelegen aan [adres] te [B] (: de onroerende zaak) per peildatum 1 januari 2003 vastgesteld op een bedrag van € 349.500,--.
1.2 Na daartegen gemaakt bezwaar heeft verweerder bij de uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd. Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
1.3 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 december 2005 te Leeuwarden. Partijen zijn daar verschenen.
1.4 Eiser heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan verweerder. Verweerder heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen overlegging van de bij deze pleitnota behorende foto's.
De feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of niet voldoende weersproken, het volgende vast:
2.1 Bij beschikking van 28 februari 2005 is door verweerder ten aanzien van eiser als eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006. De onroerende zaak betreft een omstreeks 1900 gebouwde woonboerderij met schuurgedeelte, erf, tuin en ondergrond. De onroerende zaak is bereikbaar via een semi-verhard particulier pad met een lengte tussen de 250 en 300 meter, waarop ten behoeve van de onroerende zaak een recht van overpad is gevestigd.
1.0 De door verweerder aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 2003 € 349.500,--. Bij de bestreden uitspraak is deze vastgestelde waarde gehandhaafd.
Het geschil
3.1 Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2003.
3.2 Eiser is van mening dat verweerder de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hij bepleit een waarde van € 299.475,--.
3.3 Verweerder houdt vast aan de bij de onderhavige beschikking vastgestelde waarde.
3.4 Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Beoordeling van het geschil
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de Woz wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
1.0 In artikel 26a van de Woz is een drempel ingevoerd, waardoor een bij beschikking vastgestelde waarde wordt geacht juist te zijn indien deze waarde slechts beperkt afwijkt van de waarde als omschreven onder punt 4.1. Voor de onderhavige onroerende zaak bedraagt deze drempel € 13.980,--, zijnde 4 % van de vastgestelde waarde. Deze drempel heeft tot gevolg dat niet iedere aanpassing van de waarde leidt tot een waardevermindering. Als de aanpassing van de waarde de drempel niet haalt, wordt de waarde geacht juist te zijn. In dat geval zal het beroep ongegrond worden verklaard
4.3 Op verweerder rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2003 – met inachtneming van de Woz – niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst verweerder onder meer naar het op 4 oktober 2005 door [E], gecertificeerd WOZ-taxateur, beëdigd en register makelaar/taxateur van onroerende zaken, verbonden aan [F] B.V. te [G], opgemaakte taxatierapport. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op een bedrag van € 349.500,--.
4.4 De onroerende zaak is blijkens het taxatierapport getaxeerd aan de hand van een methode van vergelijking met referentieobjecten, zoals genoemd in artikel 4 eerste Pro lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. De daarbij opgevoerde vergelijkingspercelen vormen een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de peildatum 1 januari 2003. De voor de waardering relevante verschillen, behoudens het onder punt 4.5 te noemen verschil, tussen deze vergelijkingspercelen en eisers onroerende zaak zijn in het onderwerpelijke taxatierapport voldoende tot uitdrukking gebracht, zodat de rechtbank aannemelijk acht dat hiermee bij de waardevaststelling rekening is gehouden. Deze verschillen zijn naar het oordeel van de rechtbank niet van een zodanige aard en omvang dat de opgevoerde vergelijkingspercelen niet als een bevestiging van de vastgestelde waarde kunnen dienen. In zoverre acht de rechtbank verweerder, gelet op het in het geding gebrachte taxatierapport, in de op hem rustende bewijslast geslaagd. De rechtbank overweegt dat het verweerder vrij stond om in de beroepsfase ter onderbouwing van de vastgestelde waarde meerdere (en andere dan die op het taxatieverslag stond vermeld) vergelijkingspercelen aan te dragen en dat verweerder niet gehouden was al deze vergelijkingspercelen reeds op het taxatieverslag te vermelden. De rechtbank gaat voorbij aan de door eiser in zijn pleitnota aangedragen woonboerderijen, reeds gezien de omstandigheid dat de door eiser hierbij vermelde vraagprijzen - naar de taxateur ter zitting onweersproken heeft gesteld - te ver na de waardepeildatum 1 januari 2003 tot stand zijn gekomen.
4.5 In het taxatierapport is melding gemaakt van de omstandigheid dat de onroerende zaak bereikbaar is via een semi-verhard particulier pad met een lengte tussen de 250 en 300 meter, waarop ten behoeve van de onroerende zaak een recht van overpad is gevestigd. De rechtbank acht - naar eiser heeft gesteld - aannemelijk dat deze omstandigheid, gezien de onderhoudstoestand van het pad door het veelvuldig gebruik door landbouwverkeer en het feit dat eiser geen zeggenschap heeft over dit pad, een waardedrukkende invloed heeft op de waarde van de onroerende zaak. Uit het taxatierapport en ook uit hetgeen anderszins van de zijde van verweerder naar voren is gekomen, valt niet op te maken of bij de vergelijking met de opgevoerde vergelijkingspercelen deze waardedrukkende invloed is onderkend. De enkele verwijzing naar de eveneens minder goede bereikbaarheid van de vergelijkingsobjecten gelegen aan [adres] te [C] en de [adres] te [D] acht de rechtbank onvoldoende, omdat deze vergelijkingsobjecten - anders dan de onroerende zaak - direct zijn gelegen aan de openbare (verharde) weg. De rechtbank acht derhalve niet aannemelijk dat de vastgestelde waarde strookt met de onder punt 4.1 bedoelde waarde. Het verschil tussen deze twee waarden, zijnde de hiervoor beschreven waardedrukkende invloed als gevolg van de bereikbaarheid via het particuliere pad, gaat naar de rechtbank in goede justitie van oordeel is, evenwel niet uit boven de onder punt 4.2 bedoelde drempel van € 13.980,--. Dit brengt mee dat de vastgestelde waarde, nu deze slechts beperkt afwijkt van de onder punt 4.1 bedoelde waarde, moet worden geacht juist te zijn.
4.6 De rechtbank verwerpt hetgeen eiser heeft gesteld omtrent de gemiddelde stijgingspercentages van de NVM en de informatiefolder gemeentelijke belastingen, omdat dergelijke stijgingspercentages onvoldoende inzicht geven in de individuele waardeontwikkeling van een onroerende zaak en derhalve niet, althans onvoldoende, bruikbaar zijn ter bepaling van de waarde in de zin van de Woz.
4.7 Dat de taxaties in de verschillende fasen van deze procedure zijn uitgevoerd door deskundige taxateurs van hetzelfde taxatiebureau is naar het oordeel van het rechtbank geen beletsel om van de juistheid van die taxaties uit te gaan. De rechtbank ziet geen reden te twijfelen aan de in acht genomen objectiviteit van de in de beroepsfase door verweerder geconsulteerde gecertificeerde WOZ-taxateur, tevens beëdigd en register makelaar/taxateur van onroerende zaken.
4.8 Ook anderszins zijn geen feiten en omstandigheden naar voren gekomen die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen.
4.9 Het voorgaande leidt tot de slotsom dat verweerder ten dele is geslaagd in de op hem rustende bewijslast, maar dat de waarde moet worden geacht juist te zijn. Het beroep van eiser treft derhalve geen doel.
Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. H.H.A. Fransen. De beslissing is op 13 januari 2006 in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van mr. M. Hiemstra, griffier.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.