Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector bestuursrecht, belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/1993
Uitspraakdatum: 31 maart 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de ge[Z], verweerder.
Ontstaan en loop van het geding
1.1 Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Woz) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 370.248,--.
1.2 Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 30 september 2005 de waarde verminderd tot een waarde van € 334.004,--.
1.3 Eiser heeft daartegen bij brief van 10 november 2005, ontvangen bij de rechtbank op 11 november 2005, beroep ingesteld.
1.4 Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.5 Verweerder heeft op 3 februari 2006 nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan eiser.
1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 maart 2006 te Leeuwarden. Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder is verschenen mevrouw M. van Hoorn-Rademaker.
1.7 Eiser heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan verweerder.
Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
2.1 Bij beschikking van 5 april 2005 is door verweerder ten aanzien van eiser als eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006. De onroerende zaak betreft een in 2004 gebouwde vrijstaande woning en heeft een kaveloppervlakte van circa 576 m² en een inhoud van circa 545 m³.
2.2 De door verweerder aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 2003 € 370.248,--. Bij de bestreden uitspraak is deze vastgestelde waarde verminderd tot een waarde van € 334.004,--.
2.3 De stichtingskosten, waaronder zijn begrepen de kosten voor de aankoop van de grond, de bouwkosten van de woning en de kosten voor het meerwerk (keuken, badkamer en sanitair) van de in 2004 aangekochte en betaalde onroerende zaak bedroegen in totaal
€ 256.413,--. De kosten van de aanleg van de op 1 januari 2005 gereed zijnde tuin en de bestrating bedroegen circa € 12.000,--.
Geschil
3.1 Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2003.
1.0 Eiser is van mening dat verweerder de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hij bepleit een waarde gelijk aan de stichtingskosten van
€ 256.000,--.
3.3 Verweerder is van opvatting dat de waarde dient te worden verminderd tot een waarde van € 298.000,--.
3.4 Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
Beoordeling van het geschil
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de Woz wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2 In de regel dient de waarde in de zin van de Woz te worden gesteld op de prijs, welke bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, op de waardepeildatum door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. Eiser heeft geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat zulks in het onderhavige geval anders is.
4.3 Indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van bouw, wordt, ingevolge artikel 19, eerste lid, onderdeel b, van de Woz, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van dat tijdvak. Mitsdien is, gelet op de onder de punten 1.1 en 1.3 weergegeven vaststaande feiten, in casu van belang de staat van de onroerende zaak per 1 januari 2005 en de waardepeildatum 1 januari 2003.
1.0 Op verweerder rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de hem voorgestane waarde per 1 januari 2003 – met inachtneming van de Woz – niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde verwijst verweerder onder meer naar het op 24 januari 2006 door mevrouw M. van Hoorn-Rademaker, beëdigd en register makelaar/taxateur o.z. en register WOZ-taxateur, opgemaakte taxatierapport. In dit rapport is de waarde getaxeerd op een bedrag van € 298.000,--.
4.5 De onroerende zaak is blijkens het door verweerder in het geding gebrachte taxatierapport getaxeerd aan de hand van een methode van vergelijking met referentieobjecten, zoals genoemd in artikel 4 eerste Pro lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. De daarbij opgevoerde drie vergelijkingspercelen zijn - anders dan eisers onroerende zaak - aan het water gelegen en hebben een eigen oever. Verder beschikken een tweetal vergelijkingspercelen - in tegenstelling tot eisers onroerende zaak - over een zogenoemde zijbeuk. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze verschillen voldoende in het taxatierapport tot uitdrukking gebracht, zodat de rechtbank aannemelijk acht dat hiermee bij de taxatie rekening is gehouden. Ter zitting heeft eiser onweersproken verklaard dat hij zijn bouwkavel in het jaar 2004 moeiteloos kon verkrijgen; er was voldoende keuze. Thans staan volgens eisers onbestreden verklaring in zijn straat nog steeds twee - niet aan het water gelegen - bouwkavels te koop, waarop dezelfde woningen kunnen worden gebouwd als zijn woning. De hieraan te besteden kosten zullen volgens eiser lager zijn dan de voor zijn onroerende zaak door verweerder voorgestane waarde. Naar het oordeel van de rechtbank is dit een omstandigheid die van invloed is op de waardevaststelling van de onroerende zaak. Potentiële gegadigden zouden immers op de toestandsdatum 1 januari 2005 de keuze kunnen hebben tussen eisers reeds op 1 januari 2005 gereed zijnde onroerende zaak en een op 1 januari 2005 op een in dezelfde straat gelegen vergelijkbare kavel nog te bouwen woning voor nagenoeg dezelfde stichtingskosten als eiser voor zijn woning heeft betaald. De meest biedende gegadigde als bedoeld onder hetgeen onder punt 4.2 is overwogen zou dan ook met deze omstandigheid rekening houden. Naar het oordeel van de rechtbank is niet aannemelijk geworden dat een dergelijke omstandigheid ten tijde van de transacties van de vergelijkingspercelen een rol speelde. Verweerder heeft ook overigens niet aannemelijk gemaakt dat deze omstandigheid bij de taxatie in aanmerking is genomen. De rechtbank acht verweerder dan ook niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast als bedoeld onder het onder punt 4.4 overwogene.
4.1 Het onder punt 4.5 overwogene brengt mee dat de rechtbank dient te beoordelen of eiser de hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt (HR 9 december 2005, nr.
39 895, www. rechtspraak.nl, LJN-nummer AU7714). Eiser heeft - naar de rechtbank hem begrijpt - bij de door hem bepleite waarde aanknoping gezocht bij de door hem voor de onroerende zaak betaalde stichtingskosten ad € 256.413,--. Naar het oordeel van de rechtbank geven deze stichtingskosten van de onroerende zaak evenwel geen goede weerspiegeling van de waarde in het economische verkeer van de inmiddels opgeleverde onroerende zaak naar de staat per 1 januari 2005, gezien - naar namens verweerder ter zitting onweersproken is verklaard - onder meer de risico's en onzekerheden die de bouw van een woning meebrengen. De stichtingskosten van een onroerende zaak zouden naar het oordeel van de rechtbank slechts als indicatie kunnen dienen bij het bepalen van de waarde. De rechtbank is dan ook van oordeel dat eiser evenmin is geslaagd in zijn bewijslast.
4.7 Nu beide partijen de door hen onderscheidenlijke voorgestane waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde van de onroerende zaak te bepalen. Gelet op de onder punt 2.3 weergegeven totale stichtingskosten (inclusief de kosten van de aanleg van de tuin en de bestrating) van de onroerende zaak, de onder punt 4.5 omschreven omstandigheid dat er op 1 januari 2005 in de straat waaraan de onroerende zaak is gelegen nog bouwkavels te koop stonden alsmede gezien de in het taxatierapport van verweerder opgevoerde vergelijkingspercelen, daarbij rekening houdend met de onder punt 4.5 omschreven verschillen inzake de ligging aan het water en de aanwezigheid van een zijbeuk, is de rechtbank van oordeel dat de waarde in goede justitie op een bedrag van
€ 270.000,-- dient te worden vastgesteld.
4.8 Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het beroep van eiser (gedeeltelijk) doel treft.
Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiser kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 270.000,-- en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- gelast dat de gemeente Leeuwarden het door eiser betaalde griffierecht van € 37,-- vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 31 maart 2006 door mr. H.H.A. Fransen, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M. Hiemstra, griffier.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.