Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector bestuursrecht, belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/2113
Uitspraakdatum: 15 juni 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Het Bildt, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 5] te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 281.905.--.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 18 oktober 2005 de waarde verminderd tot € 248.000.--.
1.2 Eiser heeft daartegen bij brief van 23 november 2005, ontvangen bij de rechtbank op 25 november 2005, beroep ingesteld.
1.3 Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend. Eiser heeft, na daartoe door de rechtbank in de gelegenheid te zijn gesteld, schriftelijk gerepliceerd, waarna verweerder schriftelijk heeft gedupliceerd.
1.4 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 april 2006 te Leeuwarden.
Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder zijn verschenen [A] en [B].
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting stelt de rechtbank als tussen partijen niet in geschil, de volgende feiten vast:
2.1 Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning met houten schuur. De inhoud van de woning is ongeveer 520 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 577 m².
2.2 De woning is een nieuwbouwwoning. De stichtingskosten, waaronder zijn begrepen de kosten voor de aankoop van de grond, de bouwkosten van de woning en de kosten voor het meerwerk (keuken, badkamer en sanitair) van de onroerende zaak bedroegen in totaal € 209.629,94. De vloer, bestrating en tuin heeft eiser zelf aangebracht. De woning is medio 2003 opgeleverd.
2.3 De door verweerder aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 2003 € 248.000,--.
3. Geschil
3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2003.
3.2 Eiser bepleit een waarde van de onroerende zaak van € 225.000,--.
3.3 Verweerder houdt vast aan de bij in bezwaar nader vastgestelde waarde.
3.4 Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde.
3.5 Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
3.6 Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
4. Beoordeling van het geschil
Vooraf
4.1 Weliswaar is het bezwaarschrift één dag te laat bij de heffingsambtenaar ingekomen, doch nu eiser ter zitting heeft gesteld - aan welke stelling de rechtbank geloof hecht - dat hij zijn bezwaarschrift binnen de bezwaartermijn ter post heeft bezorgd en het bezwaarschrift binnen een week na afloop van de termijn is ontvangen, is eiser naar het oordeel van de rechtbank ontvankelijk in zijn bezwaar. De rechtbank verwijst hierbij naar artikel 6:9 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Het geschil
4.2 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.3 Indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van bouw, wordt, ingevolge artikel 19, eerste lid, onderdeel b, van de Woz, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van dat tijdvak. In casu is, gelet op hetgeen onder 4.5 wordt overwogen, van belang de staat van de onroerende zaak per 1 januari 2005 en de waardepeildatum 1 januari 2003.
4.4 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
4.5 Op verweerder rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2003 – met inachtneming van de Wet WOZ – niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Slechts indien verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. De rechtbank verwijst hierbij naar de uitspraak van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, nr. 40299 gepubliceerd op rechtspraak.nl en (onder meer) in VN 2005/54.23.
4.6 Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst verweerder onder meer naar het op 3 februari 2006 door [A], gecertificeerde WOZ-taxateur, registertaxateur (RT) van onroerende zaken, verbonden aan [C] B.V. te [Q], opgemaakt taxatierapport. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 248.000,--. Hierbij heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen. De onroerende zaak is blijkens het door verweerder in het geding gebrachte taxatierapport getaxeerd aan de hand van een methode van vergelijking met referentieobjecten, zoals bedoeld onder hetgeen onder 4.4 is overwogen. Ter zitting heeft eiser onweersproken verklaard dat hij zijn bouwkavel in het jaar 2002 moeiteloos kon verkrijgen; er was voldoende keuze. Ter zitting heeft eiser onbestreden verklaard dat rond de peildatum nog percelen beschikbaar waren. De hieraan te besteden kosten zullen volgens eiser, gelet op de door hem betaalde totale bouwkosten, lager zijn dan de voor zijn onroerende zaak door verweerder voorgestane waarde. Naar het oordeel van de rechtbank is dit een omstandigheid die van invloed is op de waarde vaststelling van de onroerende zaak. Potentiële gegadigden zouden immers op de toestandsdatum 1 januari 2005 de keuze hebben tussen eisers reeds op 1 januari 2005 gereed zijnde onroerende zaak en een op 1 januari 2005 in dezelfde wijk gelegen vergelijkbare kavel nog te bouwen woning voor nagenoeg dezelfde stichtingskosten als eiser voor zijn woning heeft betaald. De meest biedende gegadigde als bedoeld onder hetgeen onder 4.1 is overwogen zou dan ook met deze omstandigheid rekening houden. Naar het oordeel van de rechtbank is niet aannemelijk geworden dat een dergelijke omstandigheid ten tijde van de transacties van de door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten ook een rol speelde. Verweerder heeft ook overigens niet aannemelijk gemaakt dat deze omstandigheid bij de taxatie in aanmerking is genomen. De rechtbank acht verweerder dan ook niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast als bedoeld onder het onder punt 4.5 overwogene.
4.7 Eiser heeft, met hetgeen hij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 225.000,-- bedraagt. Hij bepleit een waarde gelijk aan de stichtingskosten, waarbij rekening is gehouden met de kosten voor de vloer, tuin, bestrating en enige waardestijging tot de waardepeildatum 1 januari 2003. Onder de onder 4.5 vermelde specifieke omstandigheden van deze zaak zijn deze kosten in de onderhavige zaak maatstafgevend. De rechtbank is derhalve van oordeel dat de waarde op een bedrag van € 225.000,-- dient te worden vastgesteld.
4.8 Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiser kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 225.000,-- en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- gelast dat de gemeente Het Bildt het door eiser betaalde griffierecht van € 37,-- vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 15 juni 2006 door mr. H.H.A. Fransen, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van T.A. Terpstra, griffier.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.