Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector bestuursrecht, belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/1565
Uitspraakdatum: 28 juni 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X], wonende te [Y], eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Dongeradeel, verweerder.
Ontstaan en loop van het geding
1.1 Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Woz) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 7] te [Y] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 152.000,--.
1.2 Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 4 augustus 2005 de waarde gehandhaafd.
1.3 Eiseres heeft daartegen bij brief, ontvangen bij de rechtbank op 14 september 2005, beroep ingesteld.
1.4 Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.5 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 februari 2006 te Leeuwarden. Eiseres is daar in persoon verschenen. Namens verweerder zijn verschenen de heren [A] en [B]. Laatstgenoemde is als taxateur verbonden aan [D].
1.6 Eiseres heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan verweerder. Partijen hebben - zonder bezwaar - over en weer aanvullende stukken overgelegd. De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst teneinde verweerder in de gelegenheid te stellen om te reageren op de door eiseres overgelegde pleitnota en eventueel overige op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen.
1.7 Verweerder heeft van die gelegenheid gebruikgemaakt bij brief (met bijlage) van 1 maart 2006, ingekomen bij de rechtbank op 3 maart 2006.
1.8 Eiseres heeft van de haar hiertoe geboden mogelijkheid om hierop te reageren gebruikgemaakt bij brief, ontvangen bij de rechtbank op 29 maart 2006.
1.9 Op 9 juni 2006 heeft te Leeuwarden een nadere mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden. Eiseres is daar in persoon verschenen. Namens verweerder zijn verschenen te heren [A] en [C]. Laatstgenoemde is als taxateur verbonden aan [D].
Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
2.1 Bij beschikking van 28 februari 2005 is door verweerder ten aanzien van eiseres als eigenares en gebruikster van de onroerende zaak de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006. De onroerende zaak betreft een woonboerderij en heeft een grondoppervlakte van 4.200 m². De onroerende zaak is gelegen aan een doodlopende weg buiten de dorpskern. De laatste 600 meter van deze weg is onverhard en slecht onderhouden.
2.2 De door verweerder aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 2003 € 152.000,--. Bij de bestreden uitspraak is deze vastgestelde waarde gehandhaafd.
2.3 Tussen 1 januari 2003 en 1 januari 2005 heeft eiseres de zwaar gehavende rietbedekking laten vervangen door dakplaten.
Geschil
3.1 Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2003.
3.2 Eiseres is van mening dat verweerder de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Zij bepleit een waarde van € 113.557,--.
3.3 Verweerder houdt vast aan de bij de onderhavige beschikking vastgestelde waarde.
3.4 Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
Beoordeling van het geschil
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de Woz wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2 In de regel dient de waarde in de zin van de Woz te worden gesteld op de prijs, welke bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, op de waardepeildatum door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. Eiseres heeft geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat zulks in het onderhavige geval anders is.
4.3 Indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van verbetering, wordt, ingevolge artikel 19, eerste lid, onderdeel b, van de Woz, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van dat tijdvak. Mitsdien is, gelet op het onder punt 2.3 weergegeven vaststaande feit, in casu van belang de staat van de onroerende zaak per 1 januari 2005 en de waardepeildatum 1 januari 2003.
4.4 Op verweerder rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2003 – met inachtneming van de Woz – niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst verweerder onder meer naar een bij zijn verweerschrift gevoegde matrix alsmede naar ter zitting van 3 februari 2006 overgelegde taxatiekaarten.
4.5 Verweerder heeft in zijn hiervoor onder punt 1.7 bedoelde brief aangegeven dat hij het - ter onderbouwing van de vastgestelde waarde - wenselijk acht dat de taxateur, [B], de onroerende zaak ter plaatse en inpandig bezoekt. In reactie hierop heeft eiseres aangegeven dat zij afwijzend staat tegenover een hernieuwde taxatie. Dit brengt mee dat verweerder - nu de zaak zich thans in de beroepsfase bevindt, waarin het toezicht op de procesorde en de taak van de waarheidsvinding zijn toevertrouwd aan de rechter - de rechtbank toestemming had moeten vragen voor de door hem gewenste inpandige opname van de onroerende zaak (vergelijk HR 10 februari 1988, nr. 23 925, onder meer gepubliceerd in BNB 1988/160). Verweerder heeft evenwel nagelaten om de rechtbank expliciet om deze toestemming te vragen. Overigens heeft de rechtbank, gezien de door eiseres voor haar weigering aangevoerde redenen, geen grond gezien om uit eigen beweging de onroerende zaak (door verweerder) te laten opnemen.
4.6 De onroerende zaak is blijkens de door verweerder overgelegde stukken getaxeerd aan de hand van een methode van vergelijking met referentieobjecten, zoals genoemd in artikel 4 eerste Pro lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. Hierbij heeft verweerder uiteindelijk de vergelijkingspercelen gelegen aan de [b-straat] 7 te [Y], [c-straat] 1 te [Q] en [d-straat] 13 te [R] gehanteerd. Deze vergelijkingspercelen vormen naar het oordeel van de rechtbank een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de peildatum 1 januari 2003. De in de eerdere fasen van dit geding gebruikte vergelijkingspercelen heeft verweerder laten vallen. Deze handelwijze acht de rechtbank niet ongeoorloofd; het stond verweerder vrij om (ter verbetering van) de onderbouwing van de vastgestelde waarde in iedere fase van deze procedure nieuwe vergelijkingspercelen aan te dragen en eerder gehanteerde vergelijkingspercelen te laten varen. Uit de door verweerder overgelegde taxatiekaarten - waarop binnen een schaal van 1 tot 5 een beoordeling is gegeven over onder meer het onderhoud, de kwaliteit en de doelmatigheid van de daarop weergegeven onroerende zaken - volgt naar het oordeel van de rechtbank dat verweerder bij het toepassen van de vergelijkingsmethode aandacht heeft besteed aan de relevante verschillen tussen eiseres' onroerende zaak en de vergelijkingspercelen. De rechtbank acht derhalve aannemelijk dat - behoudens de hierna onder punt 4.6 te melden verschillen - hiermee bij de waardevaststelling genoegzaam rekening is gehouden. Deze verschillen zijn naar het oordeel van de rechtbank niet van een zodanige aard en omvang dat de door verweerder uiteindelijk gehanteerde vergelijkingspercelen niet bruikbaar zijn ter onderbouwing van de vastgestelde. Hierbij dient bedacht te worden dat niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de onroerende zaak, maar dat gebruik van vergelijkingsobjecten bedoeld is om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkopen van zodanige vergelijkingobjecten te allen tijde ter bepaling en bevestiging van de (vastgestelde) waarde kunnen dienen. De rechtbank acht in zoverre - behoudens hetgeen hierna wordt overwogen - aannemelijk dat de vastgestelde waarde strookt met het onder punt 4.1 overwogene. Hierbij heeft de rechtbank in aanmerking genomen dat de op beide zittingen aanwezige verschillende taxateurs, die naar de rechtbank aanneemt ter zake kundig zijn en in staat zijn de waarde onafhankelijk van elkaar te toetsen, de vastgestelde waarde onverkort hebben onderschreven.
4.7 Eiseres heeft herhaaldelijk gewezen op de extreem afgelegen ligging van en de onverharde en slecht onderhouden toegangsweg naar haar onroerende zaak. Uit hetgeen zij hieromtrent naar voren heeft gebracht alsmede uit de door partijen overgelegde luchtfoto's leidt de rechtbank af dat de ligging en de bereikbaarheid van de onroerende zaak in een niet onbeduidende mate afwijken van die van de vergelijkingspercelen. Verweerder heeft betoogd dat er zeker kopers zijn te vinden die de ligging van de onroerende zaak niet als negatief ervaren dan wel voor lief nemen en dat een kwalitatief mindere toegangsweg inherent is aan het wonen aan een in het buitengebied gelegen woonboerderij. Derhalve behoeft er volgens verweerder bij de waardevaststelling van de onroerende zaak geen waardedrukkende invloed te worden toegekend aan de ten opzichte van de vergelijkingspercelen afwijkende ligging en bereikbaarheid. De rechtbank kan dit betoog van verweerder niet volgen. Hoewel er in dit geding geen, althans onvoldoende, feiten en omstandigheden naar voren zijn gekomen die zouden kunnen leiden tot de gevolgtrekking dat er zich bij aanbieding ten verkoop van de onroerende zaak op de waardepeildatum in het geheel geen potentiële kopers voor de onroerende zaak zouden aandienen, acht de rechtbank het zeker niet ondenkbaar dat de specifieke ligging en bereikbaarheid van de onroerende zaak bij aanbieding ten verkoop tot een beperkter van de kring van gegadigden zou leiden dan die bij de verkopen van de vergelijkingspercelen aanwezig was. Een beperktere kring van potentiële gegadigden is logischerwijs van negatieve invloed op de hoogte van de prijs die door de meest biedende gegadigde aan de onroerende zaak zou zijn besteed. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder niet op de enkele grond dat er ten tijde van de waardepeildatum kopers voor de onroerende zaak zouden zijn te vinden, voorbij mocht gaan aan de ten opzichte van de vergelijkingspercelen afwijkende ligging en bereikbaarheid van de onroerende zaak. In zoverre acht de rechtbank verweerder niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast als hiervoor bedoeld onder punt 4.4.
4.8 Uit het hiervoor onder de punten 4.6 en 4.7 is overwogen, volgt dat de rechtbank de door verweerder vastgestelde waarde aannemelijk acht in zoverre dat nog rekening dient te worden gehouden met de waardedrukkende invloed in verband met de ligging en de bereikbaarheid van de onroerende zaak. De door eiseres aangevoerde grieven maken dit oordeel niet anders. Met betrekking tot eiseres' belangrijkste bezwaar - het ontbreken van inzichtelijkheid van de rekenmethode - overweegt de rechtbank dat de waardevaststelling in het kader van de Woz niet tot stand komt door de toepassing van een rekenkundige methode. Een taxatie vindt namelijk niet plaats op basis van berekeningen, maar behelst een schatting van de in het economische verkeer te realiseren verkoopprijs. Dit neemt niet weg dat bij de taxatie als hulp-/controlemiddelen - zoals verweerder in de door hem overgelegde matrix en taxatiekaarten heeft gedaan - voor de verschillende onderdelen van de desbetreffende onroerende zaken waarden kunnen worden berekend. Deze aan de afzonderlijke onderdelen toegekende waarden worden door de rechtbank evenwel niet apart op hun juistheid beoordeeld; er vindt slechts een beoordeling plaats van de vastgestelde (eind)waarde, waarbij de bewijslast rust op verweerder. Het is aan de rechtbank om het door verweerder te leveren bewijs te wegen - hetgeen de rechtbank hiervoor onder de punten 4.6 en 4.7 heeft gedaan - en aan de uitkomst van die weging consequenties te verbinden - hetgeen de rechtbank hierna onder de punten 4.9 en 4.10 zal doen. De rechtbank is hierbij van oordeel dat - nu geen sprake is van een rekenmethode - niet kan worden gezegd dat verweerder bij het bepalen van de waarde voor eiseres zodanige gegevens heeft achtergehouden dat eiseres hierdoor in haar processuele belangen is geschaad.
4.9 Het niet volledig slagen van verweerder in de op hem rustende bewijslast, brengt mee dat de rechtbank dient te beoordelen of eiseres de haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt (HR 9 december 2005, nr. 39 895, www. rechtspraak.nl, LJN-nummer AU7714). Aan deze bewijslast heeft eiseres naar het oordeel van de rechtbank niet voldaan. Zij is ter bepaling van de haar voorgestane waarde namelijk uitgegaan van de vorige waardevaststelling, hetgeen de rechtbank geen juist uitgangspunt acht. Gezien de onberekenbare ontwikkelingen die zich in de markt kunnen voordoen, acht de rechtbank de vorige waardevaststelling met als waardepeildatum 1 januari 1999 niet relevant voor de onderhavige waardevaststelling. Reeds hierom gaat de rechtbank, daargelaten dat eiseres bij haar benaderingswijze - naar de rechtbank haar ter zitting heeft meegedeeld - een onjuiste indexatie heeft toegepast, voorbij aan de door eiseres bepleite waarde. Eiseres heeft verder niet aangegeven op welke wijze de door verweerder vastgestelde waarde dient te worden verminderd in verband met de aan de ligging en de bereikbaarheid verbonden waardedrukkende invloed.
4.1 Nu verweerder er niet in is geslaagd aannemelijk te maken dat bij de waardevaststelling in voldoende mate rekening is gehouden met de aan de ligging en bereikbaarheid van de onroerende zaak verbonden waardedrukkende invloed en eiseres de grootte van die waardedrukkende invloed niet aannemelijk heeft gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde van de onroerende zaak te bepalen. Gelet op hetgeen hiervoor onder de punten 4.6 en 4.7 is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde in goede justitie dient te worden vastgesteld op een bedrag van € 142.000,--.
4.11 Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het beroep van eiseres (gedeeltelijk) doel treft.
Proceskosten
De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op een bedrag van € 424,72 ter zake van verletkosten (2 maal 4 uren tegen het maximale tarief van € 53,09 per uur) en
€ 10,-- ter zake van de reiskosten (op basis van openbaar vervoer) voor het bijwonen van de zittingen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 142.000,-- en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 434,72, en wijst de gemeente Dongeradeel aan dit bedrag aan eiseres te voldoen;
- gelast dat de gemeente Dongeradeel het door eiseres betaalde griffierecht van € 37,-- vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 28 juni 2006 door mr. J.W. Keuning, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M. Hiemstra, griffier.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.