Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector bestuursrecht, belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/2384
Uitspraakdatum: 4 juli 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiser], wonende te [w[woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Dantumadeel, verweerder.
Ontstaan en loop van het geding
1.1 Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Woz) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [w[woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 164.000,--.
1.2 Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 10 november 2005 de waarde verminderd tot een waarde van € 156.000,--.
1.3 Eiser heeft daartegen bij brief van 19 december 2005, ontvangen bij de rechtbank op 22 december 2005, beroep ingesteld.
1.4 Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.5 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 juni 2006 te Leeuwarden. Eiser is bij zijn gemachtigde [gemachtigde] verschenen. Verweerder is verschenen, bijgestaan door [gemachtigde].
1.6 Eiser heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan verweerder. Verweerder heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen overlegging van de bij deze pleitnota behorende bijlage.
Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
2.1 Bij beschikking van 28 februari 2005 is door verweerder ten aanzien van eiser als eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006. De onroerende zaak betreft een in 1998 gebouwde twee-onder-één-kap woning en heeft een inhoud van 318 m³ en een grondoppervlakte van 256 m². Voor de onroerende zaak, althans voor de inrit naar de garage, is een energiegebouw gelegen. De inrit naar de garage is hierom zodanig aangelegd dat deze door de voortuin dicht langs de ramen en de muur loopt. De achtertuin is via een naast de garage gelegen grondstrook bereikbaar.
2.2 De door verweerder aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 2003 € 164.000,--. Bij de bestreden uitspraak is deze vastgestelde waarde verminderd tot een waarde van € 156.000,--.
2.3 De onroerende zaak is op 8 september 2004 verkocht. De bij de voorlopige koopakte van april 2004 overeengekomen transactieprijs bedroeg € 152.250,--.
Geschil
3.1 Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2003.
3.2 Eiser is van mening dat verweerder de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hij bepleit een waarde van maximaal € 140.000,--.
3.3 Verweerder houdt vast aan de bij de bestreden uitspraak verminderde waarde.
3.4 Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
Beoordeling van het geschil
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de Woz wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2 In de regel dient de waarde in de zin van de Woz te worden gesteld op de prijs, welke bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, op de waardepeildatum door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. Partijen hebben geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat zulks in het onderhavige geval anders is.
4.3 In artikel 26a van de Woz is een marge ingevoerd waardoor een op de voet van hoofdstuk IV van de Woz bij beschikking vastgestelde waarde wordt geacht juist te zijn indien deze waarde slechts beperkt afwijkt van de waarde als omschreven onder punt 4.1. Voor de onderhavige onroerende zaak bedraagt deze marge € 8.200,--, zijnde 5% van de vastgestelde waarde. Deze marge heeft tot gevolg dat niet iedere aanpassing van de waarde leidt tot een waardevermindering. Als de aanpassing van de waarde binnen genoemde marge blijft, wordt de vastgestelde waarde geacht juist te zijn.
4.4 Naar het oordeel van de rechtbank geldt de in artikel 26a van de Woz opgenomen marge, gelet op de tekst van dit artikel, alleen ten opzichte van de bij de primaire beschikking (oorspronkelijk) vastgestelde waarde. De parlementaire geschiedenis van de Woz brengt de rechtbank niet tot een andersluidend oordeel. Artikel 26a van de Woz is volgens de wetsgeschiedenis namelijk ingevoerd vanuit de gedachte dat kleine afwijkingen bij de waardevaststelling onvermijdelijk zijn; bij de waardevaststelling dient steeds een zekere bandbreedte in acht te worden genomen. Derhalve is met de invoering van artikel 26a van de Woz beoogd een voorziening te treffen om procedures over kleine afwijkingen bij de waardevaststelling te voorkomen (Handelingen 2004-2005, nr. 14, 29612, Tweede Kamer, pag. 781-791). De aldus ingevoerde systematiek met een aanvaardbaar geachte marge dient ertoe te leiden dat bezwaar, beroep of hoger beroep tegen een waardebeschikking alleen zin heeft als de bij beschikking vastgestelde waarde meer dan de hier bedoelde marge afwijkt van de volgens de regels van hoofdstuk III van de Woz vast te stellen waarde (2e nader gewijzigd amendement Fierens, Kamerstukken II 2004/05, 29 612, nr. 16). De rechtbank is dan ook van oordeel dat ook in beroep de marge dient te worden toegepast ten opzichte van de bij de primaire beschikking vastgestelde waarde. Bovendien past deze wetsuitleg bij de devolutieve werking van het beroep in belastingprocedures. De belastingrechter dient namelijk te beslissen zoals verweerder bij de bestreden uitspraak had behoren te beslissen.
4.5 Op verweerder rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de bij de bestreden uitspraak verminderde waarde per 1 januari 2003 – met inachtneming van de Woz – niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst verweerder onder meer naar een bij zijn verweerschrift gevoegde matrix, die is opgemaakt en getekend op 3 maart 2006 te [plaatsnaam] door M.J. Evers, gecertificeerd WOZ-taxateur.
4.6 De onroerende zaak is blijkens de door verweerder overgelegde matrix getaxeerd aan de hand van een methode van vergelijking met referentieobjecten, zoals genoemd in artikel 4 eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. De daarbij opgevoerde vergelijkingspercelen vormen een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de peildatum 1 januari 2003. Bij de toepassing van de vergelijkingsmethode heeft verweerder onder meer de voor de onroerende zaak op 8 september 2004 gerealiseerde transactieprijs ad € 152.250,--, die bij de voorlopige koopakte van april 2004 was overeengekomen, gehanteerd. Gezien de duur van de verkoopprocedure en de omstandigheden die hebben geleid tot overeenstemming, is verweerder evenwel van opvatting dat deze gerealiseerde transactieprijs niet afdoende de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak vertegenwoordigt. Daarom heeft hij bij de waardevaststelling onder meer aanknoping gezocht bij de op 16 mei 2002 voor de nagenoeg identieke onroerende zaak gelegen aan [adres 2] te [woonplaats] gerealiseerde transactieprijs van € 157.689,--. Dit vergelijkingsperceel heeft 51 m² minder grondoppervlakte dan eisers onroerende zaak. Verder heeft deze onroerende zaak - in tegenstelling tot eisers onroerende zaak (zie punt 2.1) - een inrit die vanaf de straat rechtstreeks naar de garage leidt. Anders dan eisers onroerende zaak, is de achtertuin slechts door de woning heen bereikbaar. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder tegenover de gemotiveerde betwisting van eiser geen, althans onvoldoende, feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt die zijn opvatting omtrent de bruikbaarheid van de voor de onroerende zaak gerealiseerde transactieprijs ondersteunen. De rechtbank gaat er derhalve - zoals eiser heeft gesteld - vanuit dat de duur van en de gang van zaken rondom de verkoopprocedure verband heeft gehouden met de - getuige de door verweerder ter zitting overgelegde luchtfoto - minder gunstige ligging van de onroerende zaak tegenover het energiegebouw, waarmee de meestbiedende gegadigde bij de bepaling van de door hem geboden prijs rekening moet hebben gehouden. Naar het oordeel van de rechtbank dient derhalve aan de voor de onroerende zaak gerealiseerde transactieprijs, waarin de waardedrukkende invloed vanwege de ligging tegenover het energiegebouw moet zijn verdisconteerd, meer gewicht te worden toegekend, dan verweerder heeft gedaan. De rechtbank kan verweerder daarom niet (volledig) laten slagen in de op hem rustende bewijslast.
4.7 Het onder punt 4.6 overwogene brengt mee dat de rechtbank dient te beoordelen of eiser de hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt (HR 9 december 2005, nr.
39 895, www. rechtspraak.nl, LJN-nummer AU7714). Eiser heeft in zijn pleitnota gesteld dat, rekening houdende met de datum van de voorlopige koopakte, de waarde maximaal op een bedrag van € 140.000,-- dient te worden gesteld. Voorzover deze bepleite waarde berust op het uitgangspunt dat in 2004 en 2005 de huizenprijzen met gemiddeld 10% en 5% zijn gestegen, gaat de rechtbank hieraan voorbij. Gemiddelde waardestijgingen geven naar het oordeel van de rechtbank namelijk geen goed inzicht in de individuele waardestijging van een onroerende zaak. Ook overigens heeft eiser geen steekhoudende argumenten aangevoerd ter onderbouwing van de hem voorgestane waarde. De rechtbank is derhalve van oordeel dat eiser evenmin is geslaagd in zijn bewijslast.
4.8 Nu beide partijen de door hen onderscheidenlijke voorgestane waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde van de onroerende zaak te bepalen. De rechtbank is van oordeel dat bij de waardebepaling niet zonder meer van de voor de onroerende zaak gerealiseerde verkoopprijs kan worden uitgegaan, omdat deze verkoopprijs niet op de waardepeildatum tot stand is gekomen, maar vier maanden daarna. Ter bepaling van het marktwaarde ten tijde van de waardepeildatum, acht de rechtbank het gepast om eveneens de voor het door verweerder opgevoerde vergelijkingsperceel gelegen aan [adres 2] te [woonplaats] gerealiseerde transactieprijs in ogenschouw te nemen, te meer nu dit vergelijkingsperceel nagenoeg identiek is aan eisers onroerende zaak. Gelet op de voor eisers onroerende zaak gerealiseerde transactieprijs en alsmede gezien het voor het vergelijkingsperceel gelegen aan [adres 2] te [woonplaats] gerealiseerde verkoopcijfer, daarbij rekening houden met de hiervoor onder punt 4.6 omschreven verschillen tussen dit vergelijkingsperceel en eisers onroerende zaak, en verder mede gelet op de overige twee door verweerder aangedragen vergelijkingspercelen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak voor het onderhavige tijdvak in goede justitie op een bedrag van € 151.000,-- dient te worden gesteld. Zoals hiervoor onder de punten 4.3 en 4.4 is overwogen, staat de in artikel 26a van de Woz opgenomen marge niet aan deze aanpassing van de waarde in de weg. De rechtbank zal derhalve, doende hetgeen verweerder had behoren te doen, de waarde verminderen tot een waarde van € 151.000,--.
4.9 Het voorgaande leidt tot de slotsom dat eisers beroep (gedeeltelijk) doel treft.
Proceskosten
De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 644,-- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 322,- en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 151.000,-- en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 644,-- en wijst de gemeente Dantumadeel aan dit bedrag aan eiser te voldoen;
- gelast dat de gemeente Dantumadeel het door eiser betaalde griffierecht van € 37,--vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 4 juli 2006 door mr. J.W. Keuning, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M. Hiemstra, griffier.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.