Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 80094 / KG ZA 06-433
Vonnis in kort geding van 17 januari 2007
in de zaak van
de stichting
STICHTING CORPORATIEHOLDING FRIESLAND,
gevestigd te Grou,
eiseres,
procureur mr. S.A. Roodhof,
tegen
1. de besloten vennootschap
ABC VASTGOED B.V.,
gevestigd te Arnhem,
2. de besloten vennootschap
ABC VASTGOED SNEEK B.V.,
gevestigd te Arnhem,
gedaagden,
procureur mr. J.B. Dijkema,
advocaat mr. B.H.H.M. Ramakers te Arnhem.
Partijen zullen hierna CHF, ABC Vastgoed en ABC Vastgoed Sneek genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling op 10 januari 2007
- de pleitnota van CHF
- de pleitnota van ABC Vastgoed en ABC Vastgoed Sneek.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. CHF is eigenaar van onroerende zaken aan de Balthuskade 1, 2, 3, 4, 5 en 6, de Lemmerweg 4, 8, 10, 12 en 14, en de Boschstraat 5 te Sneek, kadastraal bekend gemeente Sneek sectie C, nummers 771, 3751, 3752 en 4235, welke onroerende zaken ook bekend staan onder de naam hotel Ozinga.
2.2. CHF heeft met ABC Vastgoed B.V. onderhandelingen gevoerd over de verkoop van hotel Ozinga. In verband daarmee heeft dhr. [betrokkene 1], directeur van Woonproject (één van de handelsnamen van CHF) op 25 november 2005 een optie tot aankoop aan ABC Vastgoed verleend. Daarbij is meegedeeld dat een deel van hotel Ozinga reeds in optie is gegeven aan een horecaondernemer, dhr. [naam horecaondernemer], welke optie door ABC Vastgoed moet worden overgenomen en dat eventuele bodemsaneringskosten voor rekening van CHF komen. Voorts is meegedeeld dat dit aanbod is gedaan onder voorbehoud van goedkeuring door de Raad van Bestuur en dat voor nadere informatie contact met dhr. [betrokkene 2], een projectontwikkelaar van Woonproject, kan worden opgenomen.
2.3. Op 17 februari 2006 is een ontwerpakte van de overeenkomst tot koop van hotel Ozinga door ABC Vastgoed Groep en ABC Vastgoed Sneek aan CHF toegezonden.
2.4. Op 21 juni 2006 heeft [betrokkene 2] per e-mail aan ABC Vastgoed laten weten dat het bestuur heeft ingestemd met de verkoop van hotel Ozinga voor een bedrag van € 765.000,00. Gevraagd is of de notaris de stukken voor transport gereed kan maken en daarin vermeldt dat volmacht wordt verleend door [naam bestuurder], enig bestuurder van CHF.
2.5. Op 6 juli 2006 is een gewijzigde ontwerpakte van de overeenkomst tot koop van hotel Ozinga door ABC Vastgoed Groep en ABC Vastgoed Sneek aan ABC Vastgoed Sneek toegezonden.
2.6. Op 18 juli 2006 heeft [betrokkene 2] ABC Vastgoed per e-mail meegedeeld dat in de akte een kettingbeding dient te worden opgenomen waarin de rechten van [naam horecaondernemer] veilig gesteld worden, dan wel dat vóór het passeren van de akte een separate overeenkomst tussen [naam horecaondernemer] en ABC Vastgoed moet worden gesloten. Opgemerkt wordt dat dit iets tussen deze twee partijen is. Voorts wordt meegedeeld dat in de akte dient te worden opgenomen dat de sanering van het terrein wordt betaald uit een bedrag dat bij de notaris in depot staat en dat de saneringskosten gecontroleerd worden door een accountant, waarbij een mogelijk verschil met de koopsom verrekend moet worden.
2.7. [naam horecaondernemer] heeft op 23 augustus 2006 aan Woonproject en ABC Vastgoed meegedeeld dat hij stopt met de renovatie en heropening van hotel Ozinga omdat de gemeente Sneek de toegezegde bijdrage van € 100.000,00 niet wil nakomen waardoor financiering onhaalbaar is.
2.8. Op 16 november 2006 heeft CHF aan ABC Vastgoed laten weten dat het aanbod om een bod op hotel Ozinga uit te brengen, wordt herroepen.
2.9. Na daartoe op 7 december 2006 verkregen verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank, hebben ABC Vastgoed en ABC Vastgoed Sneek op 8 december 2006 ten laste van CHF conservatoir beslag tot levering doen leggen op hotel Ozinga. Vervolgens hebben zij CHF op 4 januari 2007 gedagvaard en onder meer gevorderd dat CHF wordt veroordeeld om mee te werken aan het transport van hotel Ozinga.
3. Het geschil
3.1. CHF vordert - samengevat - de opheffing van het op 8 december 2006 gelegde beslag.
3.2. ABC Vastgoed voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Het spoedeisend belang vloeit naar het oordeel van de voorzieningenrechter voort uit de aard van de gevorderde voorziening.
4.2. CHF legt aan haar vordering tot opheffing van het gelegde beslag ten grondslag dat zij noch met ABC Vastgoed, noch met ABC Vastgoed Sneek een overeenkomst heeft gesloten. Geen van beide heeft daarom recht op levering van hotel Ozinga.
4.3. De voorzieningenrechter stelt voorop dat de opheffing van een conservatoir beslag onder meer kan worden bevolen, indien op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen zijn verzuimd, summierlijk blijkt van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht of van het onnodige van het beslag, of, zo het beslag is gelegd voor een geldvordering, indien voor deze vordering voldoende zekerheid is gesteld.
Volgens art. 705 lid 2 Rv Pro dient een beslag te worden opgeheven indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht blijkt. Dit brengt mee dat het op de weg ligt van degene die de opheffing vordert, voldoende aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger gepretendeerde vordering ondeugdelijk is.
4.4. CHF voert met betrekking tot ABC Vastgoed Sneek aan dat met deze vennootschap nooit is onderhandeld. De voorzieningenrechter leidt uit de overgelegde stukken af dat de onderhandelingen zijn gevoerd met ABC Vastgoed en dat ABC Vastgoed Sneek voor het eerst wordt genoemd in de conceptakte van 17 februari 2006. Nu aannemelijk is dat ABC Vastgoed Sneek niet heeft deelgenomen aan de onderhandelingen, is summierlijk gebleken van de ondeugdelijkheid van het door ABC Vastgoed Sneek ingeroepen recht, zodat de vordering van CHF ten aanzien van deze vennootschap toewijsbaar is.
4.5. CHF voert met betrekking tot ABC Vastgoed aan dat deze het aanbod van CHF nooit integraal heeft aanvaard. Er is geen overeenstemming bereikt over essentiële onderdelen van de overeenkomst zoals de rol van [naam horecaondernemer] en de bodemsaneringskosten. Daarnaast is CHF van mening dat geen overeenkomst tot stand is gekomen omdat [betrokkene 2] niet bevoegd is om CHF te binden.
4.6. De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat CHF er niet in is geslaagd aannemelijk te maken dat zij niet gebonden is aan de door [betrokkene 2] in de e-mail van 21 juni 2006 gedane mededeling, dat het bestuur heeft ingestemd met de verkoop van hotel Ozinga.
CHF heeft zelf terecht aangegeven dat uiteraard niet [betrokkene 2], maar slechts het bestuur tot verkoop bevoegd is. De e-mail van [betrokkene 2] aan ABC Vastgoed d.d. 21 juni 2006 is te beschouwen als een mededeling van CHF aan ABC Vastgoed. CHF heeft geen omstandigheden aangevoerd waaruit voorshands valt af te leiden dat [betrokkene 2] als degene die de onderhandelingen namens CHF had gevoerd, die mededeling niet namens het bestuur had mogen doen.
4.7. CHF heeft evenmin voldoende inzichtelijk weten te maken dat uit de mededelingen van [betrokkene 2] in de e-mail van 18 juli 2006 volgt dat op essentiële onderdelen van de overeenkomst geen overeenstemming was bereikt.
Dat de positie van [naam horecaondernemer] voor CHF van essentieel belang zou zijn, volgt nog niet uit de opmerking dat het aan ABC Vastgoed en [naam horecaondernemer] wordt overgelaten op welke wijze zij de rechten van [naam horecaondernemer] willen vastleggen. Dat [naam horecaondernemer] afzag van het uitoefenen van deze rechten - om redenen waar CHF en ABC Vastgoed buiten staan - en daardoor de aan hem verleende optie is vervallen, kan de voorzieningenrechter daarom nog niet opvatten als een beletsel voor totstandkoming van de koop.
Uit de overgelegde stukken blijkt weliswaar dat hotel Ozinga aanvankelijk voor € 850.000,00 is aangeboden en dat later een bedrag van € 765.000,00 is overeengekomen, maar niet blijkt dat de positie van [naam horecaondernemer] daar iets mee te maken heeft. Dat CHF en ABC Vastgoed ter invulling van de horecabestemming alleen over [naam horecaondernemer] hebben gesproken, belet de totstandkoming van de overeenkomst evenmin.
Dat geen overeenstemming bereikt is over de sanering van het terrein is evenmin aannemelijk geworden. Uit het aanbod van 25 november 2005 blijkt dat CHF overeen wenst te komen dat de daaraan verbonden kosten voor rekening van CHF komen. Dit standpunt is in de e-mail van 18 juli 2006 herhaald en geconcretiseerd. Uit de overgelegde conceptaktes blijkt echter niet dat ABC Vastgoed iets anders wenste overeen te komen, zodat niet valt in te zien waarom dit punt een beletsel voor de koop zou opleveren.
De e-mail van 18 juli 2006 lijkt er - gelet ook op de mededeling dat er contact is opgenomen met een medewerker van het notariskantoor - veeleer op te zijn gericht te bewerkstelligen dat hetgeen is overeengekomen op een correcte wijze in de akte wordt neergelegd.
4.8. Gelet op het voorgaande heeft CHF onvoldoende aannemelijk weten te maken dat de door ABC Vastgoed gepretendeerde vordering ondeugdelijk is. Derhalve zal haar vordering ten aanzien van deze partij worden afgewezen. De omstandigheid dat CHF mogelijkerwijs omvangrijke schade lijdt wanneer het beslag gehandhaafd wordt, leidt niet tot een ander oordeel.
4.9. Nu het gelegde beslag ten aanzien van ABC Vastgoed niet wordt opgeheven, zal CHF als de voor het merendeel in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van ABC Vastgoed worden vastgesteld op:
- vast recht EUR 248,00
- overige kosten 0,00
- salaris procureur 816,00
Totaal EUR 1.064,00
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. ten aanzien van ABC Vastgoed Sneek:
heft op het op 8 december 2006 ten laste van CHF gelegde beslag,
5.2. ten aanzien van ABC Vastgoed:
wijst de vordering af,
5.3. veroordeelt CHF in de proceskosten, aan de zijde van ABC Vastgoed tot op heden begroot op EUR 1.064,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.4. verklaart dit vonnis wat betreft de beslissing onder 5.1 en 5.3 uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.K.F. Hangelbroek en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. H.A. Attema op 17 januari 2007.?