Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 80534 / KG ZA 07-17
Vonnis in kort geding van 12 februari 2007
in de zaak van
1. de besloten vennootschap BELEGGINGSMAATSCHAPPIJ VAN HAREN B.V.,
2. de besloten vennootschap VAN HAREN SCHOENEN B.V.,
beide gevestigd te Waalwijk,
eiseressen,
procureur mr. J.B. Dijkema,
advocaat mr. Th.S.M. Fraai te Eindhoven,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te Leeuwarden,
gedaagde sub 1,
advocaat mr. J. Doornbos te Groningen.
2. DE PERSONEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK GELEGEN TE (8911 DA) LEEUWARDEN AAN DE NIEUWESTAD 134 EN 134 BOVEN EN DIE DAAR NIET VERBLIJVEN KRACHTENS EEN PERSOONLIJK OF ZAKELIJK RECHT,
gedaagden sub 2,
niet in rechte verschenen.
Eiseressen zullen hierna Beleggingsmaatschappij Van Haren B.V. en Van Haren Schoenen worden genoemd. Gedaagde sub 1 zal hierna [gedaagde sub 1] worden genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling van 5 februari 2007
- de pleitnota van Beleggingsmaatschappij Van Haren en Van Haren Schoenen.
1.2. Na afloop van de mondelinge behandeling hebben de voorzieningenrechter en de griffier de panden aan de Nieuwestad 134 en 134 b te Leeuwarden in aanwezigheid van partijen in ogenschouw genomen. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Beleggingsmaatschappij Van Haren is eigenaar van het pand aan de Nieuwestad 134 en 134 boven te Leeuwarden, kadastraal bekend gemeente Leeuwarden, sectie B, nummer 4785. Dit pand bestaat uit een bedrijfsruimte (nummer 134) en een bovenwoning (nummer 134 boven).
2.2. Beleggingsmaatschappij Van Haren heeft de bedrijfsruimte en de bovenwoning aan Van Haren Schoenen verhuurd. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van 5 jaar, en is ingegaan op 1 januari 2005. Van Haren Schoenen exploiteert in de bedrijfsruimte een schoenenwinkel. Achter in de schoenenwinkel is een trap die leidt naar een op de 1e verdieping gelegen magazijn en een kantoortje. In het magazijn is de reguliere handelsvoorraad van Van Haren Schoenen opgeslagen. Dit magazijn en het kantoortje maken onderdeel uit van de bedrijfsruimte.
2.3. De bedrijfsruimte en de bovenwoning hebben elk een eigen toegang. De toegang van de bovenwoning bevindt zich in de Hoedemakerssteeg; de ingang van de bedrijfsruimte is aan de Nieuwestad. Ook vanaf de achterzijde van 1e verdieping van de bedrijfsruimte (vanuit het magazijn) kan via een plat dak toegang worden verkregen tot de bovenwoning.
2.4. Op of omstreeks 8 december 2006 hebben [gedaagde sub 1] en gedaagden sub 2 de bovenwoning in gebruik genomen: zij hebben dat zonder recht of titel gedaan. [gedaagde sub 1] heeft de sloten vervangen. Van Haren Schoenen heeft derhalve geen toegang meer tot de bovenwoning.
2.5. Bij aangetekende brief van 22 december 2006 zijn [gedaagde sub 1] en gedaagden sub 2 gesommeerd de bovenwoning vóór 29 december 2006 te ontruimen. [gedaagde sub 1] en gedaagden sub 2 hebben aan deze sommatie geen gehoor gegeven.
2.6. [gedaagde sub 1] heeft met een energieleverancier een overeenkomst gesloten tot levering van water en elektra. Daarnaast is de bovenwoning voorzien van gas, dat [gedaagde sub 1] afneemt van de onder gelegen bedrijfsruimte. De bovenwoning heeft geen verwarming.
3. Het geschil
3.1. Beleggingsmaatschappij Van Haren en Van Haren Schoenen vorderen dat de voorzieningenrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
1. [gedaagde sub 1] en gedaagden sub 2 veroordeelt om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis te ontruimen en aan Beleggingsmaatschappij Van Haren en Van Haren Schoenen ter vrije beschikking te stellen de onroerende zaak gelegen te Leeuwarden aan de Nieuwestad 134 en 134 boven met al de hunnen en het hunne en al degenen die van hunnentwege voormelde onroerende zaak occuperen en in voormelde onroerende zaak niet terug te keren;
2. Beleggingsmaatschappij Van Haren en Van Haren Schoenen machtigt voor het geval [gedaagde sub 1] en gedaagden sub 2 in gebreke blijven aan een veroordeling als onder 1. gevraagd te voldoen, de desbetreffende ontruiming met behulp van de sterke arm van de politie en justitie op kosten van [gedaagde sub 1] en gedaagden sub 2 te doen uitvoeren;
3. beveelt dat dit vonnis tot een jaar na de dag waarop het vonnis wordt uitgesproken danwel bekrachtigd, ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet;
4. [gedaagde sub 1] en gedaagden sub 2 veroordeelt in de proceskosten.
3.2. [gedaagde sub 1] voert verweer met conclusie tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Beleggingsmaatschappij Van Haren en Van Haren Schoenen in de proceskosten. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Bij de dagvaarding zijn de bij de wet voorgeschreven formaliteiten in acht genomen, zodat het tegen gedaagden sub 2 gevraagde verstek zal worden verleend.
4.2. Vaststaat dat [gedaagde sub 1] en gedaagden sub 2 zich zonder recht of titel in de bovenwoning aan de Nieuwestad 134 b te Leeuwarden bevinden, waarmee tevens vaststaat dat Beleggingsmaatschappij Van Haren als eigenaar en Van Haren Schoenen als huurder recht hebben op ontruiming van de bovenwoning door [gedaagde sub 1] en gedaagden sub 2. Omdat eveneens vast staat dat [gedaagde sub 1] en gedaagden sub 2 zich niet de bedrijfsruimte bevinden, moet reeds hierom de vordering tot ontruiming van de Nieuwestad 134 worden afgewezen.
4.3. Voor een veroordeling in kort geding tot ontruiming van de bovenwoning is evenwel slechts plaats als Beleggingsmaatschappij Van Haren en/of Van Haren Schoenen een spoedeisend belang bij ontruiming van de woning hebben. [gedaagde sub 1] heeft dit spoedeisend belang betwist.
4.4. Beleggingsmaatschappij Van Haren grondt het spoedeisend belang dat zij bij de ontruimingsvordering stelt te hebben op het ongestoord huurgenot dat zij als verhuurder aan haar huurder Van Haren Schoenen dient te verschaffen. Van Haren Schoenen voert aan dat zij in dat huurgenot is gestoord omdat zij de bovenwoning niet langer voor opslag van voorraad en inventaris kan gebruiken.
4.5. De rechter oordeelt evenwel niet aannemelijk dat Van Haren Schoenen ten tijde van de ingebruikname van de bovenwoning door [gedaagde sub 1] gebruik van enige betekenis van de bovenwoning maakte. In dit kort geding is komen vast te staan dat de bovenwoning op 8 december 2006 nagenoeg leeg was. Van Haren Schoenen heeft niet, althans onvoldoende gemotiveerd, betwist dat [gedaagde sub 1], zo hij stelt, in de bovenwoning aan handels-voorraad alleen 13 koffers en dozen met in guldens geprijsde handelswaar heeft aangetroffen. Voorts heeft Van Haren Schoenen niet betwist de stelling van [gedaagde sub 1] dat in de bovenwoning aan inventaris alleen een oude stoel en losse houten planken en onderdelen om magazijnstellingen mee in elkaar te zetten, aanwezig waren. De rechter heeft tijdens de bezichtiging, die na afloop van de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden, vastgesteld dat de bovenwoning niet ingericht is als magazijn, terwijl in het -daartoe wel ingerichte- magazijn van de winkel voldoende ruimte is voor de opslag van de (huidige) voorraad van Van Haren Schoenen. Omdat aldus aannemelijk is dat op 8 december 2006 sprake was van leegstand van de bovenwoning, is Van Haren Schoenen als gevolg van de kraakactie van [gedaagde sub 1] niet in haar huurgenot aangetast en heeft Beleggingsmaatschappij Van Haren geen spoedeisend belang bij ontruiming van de bovenwoning.
4.6. Van Haren Schoenen heeft nog aangevoerd dat zij de bovenwoning zo nu en dan gebruikt, te weten voor opslag in de maanden mei/juni en oktober/november wanneer zij de meeste voorraad heeft. Tegen de achtergrond van de feitelijke situatie, zoals hiervoor onder 4.5. is omschreven, die niet op gebruik van de bovenverdieping als opslagruimte wijst, lag het op de weg van Van Haren Schoenen om dit tijdelijk gebruik van de bovenwoning, nader te concretiseren en te onderbouwen. Van Haren Schoenen heeft dit nagelaten. Omdat voorts niet is gebleken dat het niet langer op deze (incidentele) wijze kunnen gebruiken van de bovenwoning tot bedrijfsproblemen bij Van Haren Schoenen leidt, kan op deze grond geen spoedeisend belang bij ontruiming worden aangenomen.
4.7. Van Haren Schoenen voert verder aan dat zij een spoedeisend belang bij ontruiming van de bovenwoning heeft omdat de huidige bewoning tot een verhoogd risico op brand en schade leidt. Van Haren Schoenen stelt dat de water- en elektriciteitsleidingen sterk verouderd zijn en niet onderhouden. Dit enkel stellen is onvoldoende tegen de achtergrond van het feit dat het huidige gebruik dat [gedaagde sub 1] van de water- en elektriciteitsleidingen maakt, niet tot problemen leidt. Uit niets blijkt dat er een reëel brand- of schaderisico is. [gedaagde sub 1] stelt dat de enige veranderingen die na zijn intrek aan de bovenwoning zijn aangebracht, bestaan uit het timmeren van bedden van de losse houten onderdelen voor stellingen en het aanbrengen van een nieuwe fitting. [gedaagde sub 1] stelt bovendien dat hij toestemming van Van Haren Schoenen had voor het gebruiken van die houten onderdelen. Tijdens de bezichtiging is de rechter geen (andere) door [gedaagde sub 1] veroorzaakte schade of gevaarzettende situatie gebleken (behalve dan dat de sloten vervangen zijn, hetgeen inherent aan kraken is), waarop een spoedeisend belang tot ontruiming kan worden gebaseerd. In dit kort geding is voorts niet gebleken dat de krakers schade zullen veroorzaken.
4.8. Ten slotte grondt Van Haren Schoenen een spoedeisend belang tot opruiming op haar stelling dat zij als gevolg van het kraken van de woning een onaanvaardbaar financieel risico loopt omdat de verzekeraar een premieverhoging kan opleggen en/of het pand niet meer verzekerd is. De mogelijkheid dat een premieverhoging kan worden opgelegd is onvoldoende om een spoedeisend belang bij ontruiming aan te nemen. Dit geldt ook voor de
(hypothetische) stelling dat de verzekeraar de dekking als gevolg van het kraken van het pand kan opschorten of beëindigen.
4.9. Het voorgaande brengt de rechter tot het oordeel dat in dit kort geding onvoldoende aannemelijk is geworden dat Van Haren Beleggingsmaatschappij en Van Haren Schoenen een spoedeisend belang bij hun ontruimingsvordering hebben.
4.10. De vordering zal ook jegens de bewoners tegen wie verstek is verleend worden afgewezen omdat Van Haren Beleggingsmaatschappij en Van Haren Schoenen bij een gedeeltelijke ontruiming onvoldoende belang hebben.
4.11. Van Haren Beleggingsmaatschappij en Van Haren Schoenen zullen als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] worden vastgesteld op:
vast recht € 248,00
salaris procureur € 816,00
Totaal € 1.064,00
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
1. weigert de gevraagde voorzieningen;
2. veroordeelt Van Haren Beleggingsmaatschappij en Van Haren Schoenen in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1] tot op heden vastgesteld op € 1.064,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.E. Biesma en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. S.J. Velsink op 12 februari 2007.?