Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector bestuursrecht, belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/812
Uitspraakdatum: 16 februari 2007
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[naam], wonende te Pieterbierum, eiser,
gemachtigde: H. te Grotenhuis,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Franekeradeel, verweerder,
gemachtigde: A. Nuus, werkzaam bij verweerders gemeente en A. Fokkinga, WOZ-gecertificeerd registertaxateur in onroerende zaken, verbonden aan Grontmij Nederland BV.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres], per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 655.000,--. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 16 februari 2006 de waarde nader vastgesteld op € 571.000,--.
Eiser heeft daartegen bij brief van 17 maart 2006 beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 januari 2007 te Leeuwarden.
Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder is verschenen bij gemachtigde.
Motivering
Eiser is eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de [adres] (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft betreft een agrarisch bedrijf (gemengd bedrijf) bestaande uit een traditionele kop-hals-romp boederij met twee pluimveestallen, twee bewaarplaatsen, een werktuigenberging, erf, tuin en ondergrond.
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 310.000,--. Hij heeft daartoe onder meer aangevoerd dat de rendementen in de akkerbouw en vleeskuikens de afgelopen jaren onder druk staan hetgeen een waardedrukkend effect op de verkoopwaarden van bedrijfsgebonden gebouwen heeft.
Verweerder heeft hiermee onvoldoende rekening gehouden. Ook is de gehanteerde aftrek vanwege de aanwezigheid van asbesthoudende golfplaten op de schuren veel te laag. De waarde van de twee pluimveestallen, alsmede de waarde van de loods, zijn te hoog vastgesteld: de loods is van damwand en heeft geen verharde vloer terwijl de pluimveestallen op de waardepeildatum halverwege hun technische levensduur waren. Voorts acht eiser een algehele aftrek van 20% vanwege de ligging nabij een zoutwinningsgebied en van 30% vanwege de aanwezigheid van windturbines redelijk.
Verweerder heeft onder meer verwezen naar het verweerschrift en een taxatierapport van gecertificeerd registertaxateur A. Fokkinga van mei 2006.
De rechtbank overweegt ter zake het volgende.
Krachtens artikel 17 lid 1 van Pro de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval heeft verweerder met in achtneming van het bepaalde in art. 17 lid 3 Wet Pro WOZ zowel de waarde van de woning als de bedrijfsgebouwen vastgesteld naar de waarde in het economisch verkeer.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde ligt bij verweerder.
Ten aanzien van de taxatiemethodiek heeft verweerder gesteld dat de waardering van agrarische objecten wordt bemoeilijkt vanwege het relatief gering aantal transacties dat plaatsvindt. Bij de meeste transacties spelen bovendien omstandigheden een rol die ervoor zorgen dat de transactieprijs afwijkt van de waarde zoals die volgend de Wet WOZ behoort te worden vastgesteld. Om toch tot een uniforme waardering te komen voor agrarische objecten in Nederland is door de Stichting Kenniscentrum WOZ een taxatiewijzer opgesteld. Bij het opstellen van de taxatiewijzer is uitgegaan van de criteria die de LTO stelt aan taxatiewijzers. Door de Stichting zijn kengetallen samengesteld waarbij gebruik is gemaakt van verkoopcijfers van agrarische objecten uit diverse gemeenten in Nederland. Deze verkoopcijfers zijn geschoond van alle onderdelen die buiten de WOZ-waardering vallen, zoals bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, werktuigen, machines e.d. De kengetallen hebben betrekking op verschillende bouwjaarklassen met- voor zover van toepassing- bijbehorende bandbreedtes. Bij kwalitatief hoogwaardige gebouwen komt de taxatie boven in de bandbreedte uit. Omgekeerd geldt dat bij kwalitatief minder goede gebouwen de taxatie onder in de bandbreedte uit komt. De taxatiewijzer schrijft verder voor dat de taxateur slechts grondig gemotiveerd mag afwijken van de gegeven bandbreedte en de vastgestelde waarde.
De rechtbank stelt voorop dat verweerder in beginsel vrij is in zijn keuze voor een bepaalde methodiek bij de bepaling van de waarde in het economisch verkeer van agrarische objecten. Dit laat onverlet dat verweerder wel enig inzicht dient te verschaffen in de wijze waarop de betreffende methodiek tot stand is gekomen. Verweerder zal in een situatie als de onderhavige waarin geen gebruik wordt gemaakt van concreet genoemde vergelijkingsobjecten, maar waar bij de waardering gebruik wordt gemaakt van kengetallen, op zijn minst enig inzicht dienen te verschaffen in de wijze waarop de kengetallen tot stand zijn gekomen en welke gegevens daarbij zijn gebruikt. Verweerder is daar naar het oordeel van de rechtbank niet in geslaagd. Zo heeft verweerder wel gesteld maar niet met gegevens onderbouwd dat de gehanteerde kengetallen betrekking hebben op transacties van onroerende zaken die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Verweerder heeft ook niet inzichtelijk kunnen maken of, en zo ja, in hoeverre regionale verschillen in de waarde van agrarische objecten tot uitdrukking komen. Evenmin heeft de rechtbank inzicht kunnen verkrijgen in welke mate -naast de bij de methodiek gehanteerde bandbreedte voor de bouwkundige kwaliteit- ook bijvoorbeeld de ligging, de bouwaard en eventueel andere objectkenmerken de waarde mede hebben bepaald.
Eiser heeft, met hetgeen hij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum
€ 310.000,-- bedraagt. Zo heeft eiser zijn stelling dat de ligging in een zoutwingebied een waardedalend effect heeft op de onroerende zaak niet onderbouwd. Verder acht de rechtbank geen reden aanwezig voor een correctie van de waarde in verband met de aanwezigheid van enkele windmolens. Daargelaten dat eiser de precieze ligging van die windmolens ten opzichte van zijn bedrijf niet duidelijk heeft gemaakt, is een correctie naar het oordeel van de rechtbank niet aan de orde nu de onroerende zaak bedrijfsgebouwen en een bedrijfswoning betreffen en niet gebleken is dat de aanwezigheid van die windmolens op die objecten een waardedrukkend effect heeft. De rechtbank acht, gelet op hetgeen overigens door eiser is aangevoerd onder meer met betrekking tot de aanwezigheid van asbest, termen aanwezig de waarde in goede justitie vast te stellen op € 475.000,--.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, dient het beroep gegrond te worden verklaard.
De rechtbank ziet aan-lei-ding verweerder te veroordelen in de kos-ten die eiser in verband met de behande-ling van het beroep redelij-kerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 644,-- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 322,- en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 475.000,-- en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 644,--, en wijst de gemeente Franekeradeel aan als rechtspersoon die dit bedrag aan eiser dient te voldoen;
- gelast dat de gemeente Franekeradeel het door eiser betaalde griffierecht van € 38,-- vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 16 februari 2007 door mr. C.H. de Groot, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. K. van der Leij, griffier.
w.g. K. van der Leij
w.g. C.H. de Groot
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.