Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector kanton
Locatie Opsterland
zaak-/rolnummer: 216050 \ CV EXPL 07-638
vonnis van de kantonrechter d.d. 5 juni 2007
inzake
de vereniging
Woningbouwvereniging Smallingerland,
hierna te noemen: Smallingerland,
gevestigd te Drachten,
eiseres,
gemachtigde: mr. T.E.A. Detmar, advocaat te Drachten,
tegen
[gedaagde],
hierna te noemen: [gedaagde],
wonende te [woonplaats], nu verblijvende in de PI Noord, Locatie De Marwei, te Leeuwarden,
gedaagde,
procederende met toevoeging,
gemachtigde: mr. H.A. de Boer, advocaat te Workum.
Procesverloop
1. Op de bij dagvaarding vermelde gronden heeft Smallingerland gevorderd om de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te [woonplaats] te ontbinden, en om [gedaagde] te veroordelen die woning te ontruimen en te verlaten, met nevenvorderingen en kosten.
[gedaagde] heeft bij antwoord de vordering betwist.
Na repliek en dupliek is vonnis bepaald op de stukken van het geding, waarvan de inhoud als hier ingelast geldt.
Door Smallingerland zijn producties in het geding gebracht.
Motivering
De feiten
2. Als gesteld en erkend, dan wel als niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud der overgelegde producties staat het volgende vast.
2.1. Tussen Smallingerland als verhuurder en [gedaagde] als huurder bestaat in ieder geval met ingang van 1 september 1995 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te [woonplaats]. In de hiervan opgemaakte schriftelijke versie d.d. 7 september 1995 staat vermeld:
'Op deze huurovereenkomst is het huurreglement van toepassing, met de inhoud waarvan huurder zich bekend verklaart. Het huurreglement is bij deze overeenkomst gevoegd en vormt daarmede een onverbrekelijk geheel.'
Het hiervoor bedoelde huurreglement is inmiddels vervangen door de algemene huurvoorwaarden van Smallingerland. Artikel 7 van deze voorwaarden luidt onder meer als volgt:
'1. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan bij overeenkomst gegeven bestemming gebruiken.
2. Huurder zal het gehuurde zelf bewonen en het gehuurde zonder schriftelijke toestemming van verhuurster geheel noch gedeeltelijk kosteloos noch tegen betaling afstaan aan personen, die niet tot zijn gezinshuishouding behoren.
3. Huurder zal omwonenden geen hinder of overlast bezorgen.'
Artikel 7 van de algemene huurvoorwaarden wijkt inhoudelijk nauwelijks af van hetgeen te dezer zake in het huurreglement was bepaald.
[gedaagde] bewoont de woning tezamen met zijn meerderjarige (21) zoon [naam zoon].
2.2. Bij vonnis van de rechtbank Leeuwarden van 18 januari 2007 is [gedaagde] veroordeeld tot een onvoorwaardelijke gevangenisstraf van drie jaar voor onder meer cocaïnehandel. Ook zijn beide zonen zijn voor cocaïnehandel veroordeeld. [gedaagde] verblijft deswege thans in de Penitentiaire Inrichting Noord, Locatie De Marwei, te Leeuwarden. Aan [zoon van gedaagde] is een gevangenisstraf van een jaar opgelegd, waarvan vier maanden voorwaardelijk.
De vordering
3. Smallingerland vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vanwege toerekenbaar tekortschieten van [gedaagde] in de nakoming van zijn contractuele en wettelijke verplichtingen als huurder. [gedaagde] gedraagt zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde namelijk niet als een goed huurder. Daartoe voert Smallingerland het volgende aan. In de eerste plaats stelt Smallingerland dat zij al enige jaren wordt geconfronteerd met klachten van omwonenden over hinder en overlast als gevolg van drugshandel vanuit en rondom de woning van [gedaagde]. De klachten zijn door de omwonenden echter niet gestand gedaan, kennelijk uit vrees voor represailles van de kant van [gedaagde]. De politie te [woonplaats] beschikt over een zeer uitvoerige documentatie van [gedaagde]. In het bedrijfsprocessensysteem van de politie komt het woonadres van [gedaagde] 217 keer voor terzake verschillende zaken waaronder tientallen aandachtvestigingen, vooral met betrekking tot drugs(handel) en vuurwapens. Ook [gedaagde] in persoon komt veelvuldig in de politieregisters voor, met name op het gebied van drugs en heling. Smallingerland is het aan haar overige huurders in de buurt verplicht om hen een rustig woongenot te verschaffen. In de tweede plaats stelt Smallingerland dat [gedaagde] ten gevolge van zijn detentie langdurig in strijd handelt met de op hem als huurder rustende verplichting om het gehuurde daadwerkelijk te bewonen. Smallingerland heeft belang bij bewoning van het gehuurde, omdat de woning bij niet regelmatige bewoning in kwaliteit en onderhoud achteruit gaat, de leefbaarheid van de buurt schaadt en bovendien niet meer voldoet aan de doelstelling van Smallingerland om woonruimte te verschaffen aan hen die daarvoor in aanmerking komen. Smallingerland betwist overigens dat [zoon van gedaagde] als medehuurder van de woning kan worden aangemerkt. Laatstgenoemde is ''één der zijnen" van [gedaagde].
Het verweer
4. [gedaagde] betwist dat er sprake is van hinder en overlast vanuit en rondom de door hem gehuurde woning. [gedaagde] bewoont deze woning al tientallen jaren en heeft een goed contact met buren en verdere omwonenden. Er zijn nooit klachten van omwonenden geweest. De politie heeft dit recent nog aan [gedaagde] bevestigd. De gestelde klachten zijn door Smallingerland ook niet onderbouwd. Ook indien er wel sprake zou zijn van klachten van omwonenden, dan is die omstandigheid van onvoldoende gewicht om [gedaagde]'s jarenlange bewoning van de woning te beëindigen. Het belang van [gedaagde] bij voortzetting van de huur dient dus te prevaleren boven het belang van Smallingerland bij beëindiging daarvan.
Ook heeft [gedaagde] de huur altijd netjes betaald. Het door Smallingerland genoemde huurreglement is [gedaagde] nimmer ter hand gesteld. Datzelfde geldt voor de algemene huurvoorwaarden van Smallingerland. Naast [gedaagde] is zijn zoon [naam zoon] sinds jaar en dag in de woning woonachtig. Zijn zoon heeft hierdoor van rechtswege als medehuurder van de woning te gelden. [gedaagde] betwist dat hij bij een in kracht van gewijsde gegaan vonnis is veroordeeld tot een vrijheidsstraf. Er is slechts sprake van voorarrest.
De beoordeling van het geschil
5.1. Voorop staat dat [gedaagde] zelf de huurder van de woning is. Ingevolge artikel 7:266 BW is de echtgenoot of geregistreerde partner van een huurder van rechtswege medehuurder van de woning. [zoon van gedaagde] kan vanzelfsprekend niet als echtgenoot of geregistreerd partner van zijn vader worden aangemerkt, zodat er niet reeds op die grond sprake is van medehuurderschap. Ook indien er sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding in de woning, kan er sprake zijn van medehuurderschap. In dat geval dient de huurder samen met de voorgenomen medehuurder een verzoek om instemming met de medehuur aan de verhuurder te richten, en bij het achterwege blijven van deze instemming een verzoek tot de kantonrechter te richten, ertoe strekkende dat de kantonrechter bepaalt dat de voorgenomen medehuurder medehuurder zal zijn. Gesteld noch gebleken is echter dat [gedaagde] samen met zijn zoon een dergelijk verzoek aan Smallingerland of de kantonrechter heeft gedaan. De slotsom is dan ook dat niet geoordeeld kan worden dat er sprake is van het door [gedaagde] gestelde medehuurderschap van zijn zoon [naam zoon]. Laatstgenoemde dient daarom als 'een van de zijnen' van [gedaagde] te worden beschouwd, aan wie geen afzonderlijke huurrechtelijke positie toekomt.
5.2. De door Smallingerland gestelde door [gedaagde] en de zijnen veroorzaakte overlast en hinder voor omwonenden is door Smallingerland -mede gezien de uitdrukkelijke betwisting hiervan door [gedaagde]- onvoldoende onderbouwd. Het enkele rapport van een politieagent omtrent vele overlastmeldingen in de politieregisters die kunnen worden herleid tot [gedaagde] althans de door hem gehuurde woning is daartoe onvoldoende. Het gaat hier slechts om een in algemene termen opgesteld rapport, waaruit onvoldoende blijkt van aard, ernst en omvang van de gestelde overlast en hinder. Er is geen lijst overgelegd waaruit kan blijken op welke concrete data er overlast en hinder is geweest, en wat er toen aan de hand was. Dat omwonenden uit angst voor eventuele repressailes van de zijde van [gedaagde] liever anoniem willen blijven, is zeker niet onbegrijpelijk, maar dit had er niet aan in de weg hoeven staan om geanonimiseerde verklaringen van deze personen omtrent de ondervonden overlast en hinder in het geding te brengen. Bij gebreke van voldoende onderbouwing van de gestelde overlast en hinder kan dit niet als grondslag dienen voor de verzochte ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
5.3. De kantonrechter kan [gedaagde] niet volgen waar hij stelt dat er slechts sprake is van voorarrest. Onder voorarrest moet worden begrepen de tijd die in hechtenis is doorgebracht voorafgaand aan het vonnis van de rechtbank. In het onderhavige geval is [gedaagde] bij vonnis van de rechtbank Leeuwarden veroordeeld tot een onvoorwaardelijke gevangenisstraf voor de duur van drie jaar. [gedaagde] heeft de jegens hem door de rechtbank bewezen verklaarde strafbare feiten in dit geding op geen enkele wijze betwist. Evenmin is gebleken dat [gedaagde] enig rechtsmiddel tegen het vonnis van de rechtbank heeft aangewend. Bovendien moet het gezien de aard en ernst van de aan [gedaagde] ten laste gelegde feiten verre van uitgesloten worden geacht dat, zo [gedaagde] hoger beroep zou hebben ingesteld, ook het gerechtshof een gevangenisstraf van aanzienlijke duur zal opleggen. In het kader van deze procedure zal er, gezien het voorgaande, dan ook van uit worden gegaan dat [gedaagde] een gevangenisstraf van aanzienlijke duur zal moeten uitzitten, waardoor hij zelf geruime tijd niet in de woning kan verblijven.
5.4. Bij een overeenkomst strekkende tot bewoning van het gehuurde door de huurder en de zijnen, zal de verhuurder er doorgaans belang bij hebben dat zijn contractspartij, de huurder, door zijn hoofdverblijf te hebben in het gehuurde, feitelijk in staat is om de verantwoordelijkheid voor de wijze van gebruik van het gehuurde te blijven dragen. Het elders gaan wonen c.q. verblijven is daarmee niet goed verenigbaar en vereist dan ook, voor zover partijen niet anders zijn overeengekomen, de toestemming van de verhuurder (zie Hoge Raad 22 juni 1984, NJ 1984, 766). Nu [gedaagde] als gevolg van bovenstaande veroordeling enkele jaren niet in staat zal zijn om het gehuurde te bewonen, handelt hij dan ook in strijd met zijn hiervoor omschreven verplichting om het gehuurde zelf in gebruik te hebben en te houden. Hiermee is er sprake van toerekenbaar tekortschieten van [gedaagde] in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder. De vraag die vervolgens dient te worden beantwoord, is of deze tekortkoming ernstig genoeg is om de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. Enerzijds kan aan [gedaagde] worden toegegeven dat hij al vrij lang in de woning woonachtig is, terwijl ook -het is overigens niet door [gedaagde] aangevoerd- voorstelbaar is dat hij bij het einde van zijn detentie dringend behoefte heeft aan woonruimte. Deze belangen aan de zijde van [gedaagde] wegen naar het oordeel van de kantonrechter echter onvoldoende op tegen het belang van Smallingerland dat van haar niet kan worden gevergd dat zij jarenlang genoegen dient te nemen met een situatie waarin de huurder feitelijk niet in de woning verblijft en aldus niet zijn verantwoordelijkheid voor het -richtige- gebruik van het gehuurde kan dragen. Dat de zoon van [gedaagde] thans in de woning verblijft, maakt dit niet anders. Hij is, zoals hiervoor reeds is overwogen, slechts 'één van de zijnen' van [gedaagde] en heeft geen afzonderlijke huurrechtelijke positie.
De kantonrechter komt al met al derhalve tot het oordeel dat de tekortkoming van [gedaagde] de ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. De daartoe strekkende vorderingen van Smallingerland zullen worden toegewezen. De ontruimingstermijn zal worden bepaald op veertien dagen na betekening van dit vonnis. De mede gevorderde machtiging om de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen zo nodig met behulp van de sterke arm van justitie wordt afgewezen omdat zij, strikt genomen, overbodig is. Artikel 556, eerste lid, Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) schrijft al voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. De deurwaarder behoeft geen rechterlijke machtiging om bevoegd te zijn de hulp van de sterke arm in te roepen. Die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard. In zoverre derogeert artikel 556 Rv aan artikel 3:299 BW.
5.5. De gevorderde betaling van schadevergoeding gelijk aan de voor [gedaagde] voor ontbinding geldende huurprijs, voor iedere maand dat de woning na ontbinding van de huurovereenkomst nog door [gedaagde] (en de zijnen) wordt gebruikt, is als onweersproken toewijsbaar.
5.6. [gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding worden veroordeeld.
Beslissing
De kantonrechter:
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het pand gelegen aan de [adres] te [woonplaats];
veroordeelt [gedaagde] om genoemd pand binnen twee weken na betekening van dit vonnis - met alle zich daarin bevindende personen en zaken - voorzover die niet het eigendom van Smallingerland zijn - te verlaten en te ontruimen en vervolgens ontruimd en verlaten te houden en onder overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Smallingerland te stellen;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Smallingerland van een schadevergoeding gelijk aan de voor [gedaagde] voor ontbinding geldende huurprijs per maand, voor iedere maand of gedeelte daarvan dat de woning na ontbinding van de huurovereenkomst nog door [gedaagde] wordt gebruikt;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Smallingerland begroot op € 300,00 wegens salaris en op € 369,31 wegens verschotten;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. J.C.G. Leijten, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 5 juni 2007 in tegenwoordigheid van de griffier.
c 119