Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 76692 / HA ZA 06-449
Vonnis van 22 augustus 2007
in de zaak van
besloten vennootschap
RIMAG BEHEER B.V.,
gevestigd te Leeuwarden,
eiseres,
procureur mr. W. Sleijfer,
tegen
[gedaagde]
wonende te Leeuwarden,
gedaagde,
procureur mr. P. van der Sluis,
advocaat mr. P. Wanders te Amsterdam.
Partijen zullen hierna Rimag en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, met producties
- de conclusie van antwoord, met productie
- de conclusie van repliek, met productie
- de conclusie van dupliek.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Op 13 april 1995 is er een koopovereenkomst tot stand gekomen waarbij Euroinvest Groep (hierna: Euroinvest) aan Rimag een aantal onroerende zaken heeft verkocht voor een totale koopsom van fl. 56.000.000,00.
2.2. Op 10 mei 1995 verkoopt Rimag een deel van de onroerende zaken aan de stichting "Woningstichting Patrimonium" (hierna: Patrimonium) voor een koopsom van
fl. 22.000.000,00.
2.3. Het notariskantoor [gedaagde], [naam andere notarissen] te Leeuwarden was belast met het afhandelen van de onder 2.1. en 2.2. genoemde transacties.
2.4. Aanvankelijk was tussen partijen afgesproken om de levering van het onroerend goed van Euroinvest (A) aan Rimag (B) en vervolgens aan Patrimonium (C) te laten plaatsvinden door middel van een zogenaamde A-B-C-akte.
2.5. Op 30 juni 1995 heeft [gedaagde] een ontbindingsakte opgesteld ter zake de koopovereenkomst tussen Rimag en Euroinvest, alsmede een leveringsakte tussen Euroinvest en Patrimonium. Rimag heeft fl. 300.000,00 aan Euroinvest voldaan als vergoeding voor de ontbinding van de tussen hen bestaande overeenkomst.
3. Vordering, grondslag en verweer
3.1. Rimag vordert dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt om binnen 14 dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis aan haar een bedrag van EUR 136.134,07 (voorheen fl. 300.000,00) te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot die der algehele voldoening, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
3.2. Rimag heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde] jegens Rimag onzorgvuldig heeft gehandeld door na te laten haar op juiste wijze te informeren omtrent de vaststelling van de overdrachtsbelasting, verschuldigd wegens de hiervoor onder 2.1. en 2.2. bedoelde transacties. [gedaagde] heeft Rimag immers niet gewezen op het feit dat Patrimonium een van overdrachtsbelasting vrijgestelde instelling is. Voorts heeft [gedaagde] Rimag ten onrechte geadviseerd de overeenkomst tussen haar en Euroinvest te (doen) ontbinden en een rechtstreekse levering tussen Euroinvest en Patrimonium te bewerkstelligen. Rimag meent dat een economische eigendomsoverdracht krachtens de overeenkomsten van 13 april 1995 (Euroinvest-Rimag) en 10 mei 1995 (Rimag-Patrimonium) niet plaatsvond, terwijl bij de oorspronkelijk bedachte A-B-C-akte evenmin een economische eigendomsverwerving plaatsvond. Ontbinding van de koopovereenkomst was derhalve niet nodig geweest. De schade die Rimag door de ontbinding heeft geleden, behoort voor rekening van [gedaagde] te komen, aldus Rimag.
3.3. [gedaagde] voert gemotiveerd verweer. Op het verweer van [gedaagde] wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Tussen partijen is allereerst in geschil ten overstaan van welke notaris van het kantoor [gedaagde], [naam andere notarissen] de koopovereenkomst, die op 10 mei 1995 tussen Rimag en Patrimonium is gesloten, tot stand is gekomen. Beantwoording van die vraag is van belang om vast te stellen of [gedaagde] de notaris is geweest die, zoals door Rimag is gesteld, onzorgvuldig heeft gehandeld door er niet op te wijzen dat Patrimonium een van overdrachtsbelasting vrijgestelde instelling was.
[gedaagde] voert hiertoe aan dat hij bij voornoemde koopovereenkomst niet betrokken was. Een kantoorgenoot van [gedaagde], mr. [naam notaris] had de zaak in behandeling en heeft deze, vanwege afwezigheid in verband met zijn vakantie, op 23 juni 1995 aan [gedaagde] overgedragen. De betrokkenheid van [gedaagde] is derhalve beperkt gebleven tot de week van maandag 26 juni 1995 tot en met vrijdag 30 juni 1995. Op dat moment had Rimag de koopovereenkomst reeds ondertekend en was zij er derhalve aan gebonden, aldus [gedaagde].
Rimag betwist dat.
4.2. De rechtbank overweegt als volgt. Rimag heeft bij conclusie van repliek weliswaar opnieuw gesteld dat de bewuste koopovereenkomst door [gedaagde] is opgesteld, maar in het licht van het verweer van [gedaagde] is dit niet voldoende. Het had op de weg van Rimag gelegen haar stelling nader, door het overleggen van stukken of anderszins, te onderbouwen. Nu zij dit heeft nagelaten, heeft zij in onvoldoende mate voldaan aan de op haar drukkende stelplicht. Onder die omstandigheden ziet de rechtbank geen aanleiding Rimag alsnog de gelegenheid te bieden haar stellingen ter zake te onderbouwen en bestaat er evenmin aanleiding Rimag in de gelegenheid te stellen haar stellingen ter zake te bewijzen.
De rechtbank overweegt in dat kader voorts nog dat Rimag, bij gebrek aan wetenschap, heeft aangevoerd dat het eveneens mogelijk is dat één van de kantoorgenoten van [gedaagde] de koopovereenkomst heeft opgesteld. Deze stelling draagt echter in het geheel niet bij aan de onderbouwing van haar eerder ingenomen standpunt. Integendeel, indien de overeenkomst ten overstaan van één van de collega notarissen van [gedaagde] zou zijn opgesteld, kan [gedaagde] van onzorgvuldig handelen immers geen enkel verwijt worden gemaakt.
De rechtbank houdt het er dan ook voor dat [gedaagde] niet betrokken is geweest bij de totstandkoming van de tussen Rimag en Patrimonium gesloten overeenkomst. Of ten onrechte in die overeenkomst is opgenomen dat alle kosten van de overdracht, waaronder begrepen de overdrachtsbelasting, voor rekening komen van Patrimonium, kan derhalve in het midden worden gelaten, evenals de vraag of Rimag door de onjuiste informatie omtrent de vrijstelling van overdrachtsbelasting schade heeft geleden.
4.3. Alvorens in te gaan op de stelling van Rimag, dat [gedaagde] haar ten onrechte heeft geadviseerd de koopovereenkomst tussen haar en Euroinvest -partieel- te (doen) ontbinden en een rechtstreekse levering tussen Euroinvest en Patrimonium te bewerkstelligen, overweegt de rechtbank het volgende. [gedaagde] heeft, door Rimag te wijzen op de mogelijke gevolgen van de destijds in voorbereiding zijnde wetswijzigingen, naar het oordeel van de rechtbank voldaan aan hetgeen van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris in de gegeven omstandigheden mocht worden verwacht. [gedaagde] heeft Rimag immers gewezen op het risico dat zij gelet op de in voorbereiding zijnde wetgeving 6 % overdrachtsbelasting over fl. 22.000.000,00 (fl. 1.320.000,00) verschuldigd zou kunnen zijn. Voorts heeft [gedaagde], onder meer door het inwinnen van extern fiscaal advies bij het Fiscaal Bureau voor het Notariaat van de Koninklijke Notariële Broederschap (hierna: FBN), navraag gedaan naar de kwestie of het risico van overdrachtsbelasting inderdaad bestond en op welke manier het dan zou kunnen worden vermeden. Op basis van de verkregen informatie heeft [gedaagde] aan Rimag de problematiek uiteengezet en een toelichting gegeven op de opvatting van het FBN, dat ieder risico zou worden vermeden indien er een rechtstreekse levering van Euroinvest (A) aan Patrimonium (C) zou plaatsvinden. Gelet op de onzekerheid die er op dat moment bestond omtrent de inhoud van de nieuwe wettekst en de definitie van economische eigendom is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde] er goed aan heeft gedaan om Rimag op deze risico's te wijzen.
4.4. Rimag stelt nu dat [gedaagde] haar niet enkel heeft voorgelicht omtrent de bestaande mogelijkheden, maar haar tevens heeft geadviseerd de koopovereenkomst tussen Rimag en Euroinvest te ontbinden, waardoor Rimag schade heeft geleden. [gedaagde] betwist dat. Hij voert daartoe aan dat hij in de gesprekken tussen Rimag en Euroinvest en Rimag en Patrimonium enkel de mogelijkheden heeft toegelicht en daarbij te kennen heeft gegeven, gezien de onduidelijkheden in de wetgeving, zelf niet te weten wat de beste oplossing zou zijn. Volgens [gedaagde] heeft Rimag tijdens die gesprekken voorts zelf het woord genomen en de door het FBN voorgestelde optie van een rechtstreekse levering A-C geopperd, waarbij zij Euroinvest geheel onverplicht een bedrag van fl. 100.000,00 heeft aangeboden voor een eventuele medewerking aan de voorgestelde wijziging van de transactie. Rimag en Euroinvest zijn daarop met elkaar in onderhandeling getreden en hebben het uiteindelijk zelf op fl. 300.000,00 afgemaakt. [gedaagde] is bij deze onderhandelingen niet betrokken geweest, aldus [gedaagde].
4.5. De rechtbank overweegt als volgt. Door Rimag is niet betwist dat zij buiten de aanwezigheid van [gedaagde] met Euroinvest heeft onderhandeld over een tegemoetkoming bij -partiële- ontbinding van de op 13 april 1995 tussen Rimag en Euroinvest gesloten koopovereenkomst. De rechtbank zal er derhalve van uitgaan dat Rimag op eigen initiatief een bedrag van fl. 300.000,00 aan Euroinvest heeft aangeboden ter compensatie van het reorganiseren van de transactie. Voorts is door [gedaagde] gemotiveerd betwist dat hij Rimag zou hebben geadviseerd om voor de rechtstreekse A-C-levering te kiezen. Rimag heeft weliswaar gesteld dat haar besluit uitsluitend was gebaseerd op een dringend advies van [gedaagde], maar in het licht van het verweer van [gedaagde] is dit niet voldoende. Het had op de weg van Rimag gelegen haar stelling ter zake, door het overleggen van stukken of anderszins, nader te onderbouwen. Nu zij dit heeft nagelaten, ziet de rechtbank geen aanleiding Rimag in de gelegenheid te stellen haar stellingen alsnog te onderbouwen en te bewijzen. De rechtbank gaat er derhalve van uit dat Rimag niet op advies van [gedaagde], maar zelfstandig de beslissing heeft genomen om de levering rechtstreeks tussen Euroinvest en Patrimonium te laten verlopen. Rimag heeft daardoor uit eigener beweging het risico voorkomen dat zij fl. 1.320.000,00 aan overdrachtsbelasting verschuldigd zou worden. Deze keuze dient voor risico en rekening van Rimag te blijven en kan niet op de notaris afgewenteld worden. Het kan immers niet zo zijn dat de geldsom, die op initiatief van Rimag is betaald ter voorkoming van een reëel risico waarop de notaris haar heeft gewezen, voor rekening komt van de notaris als duidelijk wordt dat het risico zich achteraf misschien niet zou hebben gerealiseerd. De vordering zal derhalve worden afgewezen.
4.6. Rimag zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden vastgesteld op:
- vast recht EUR 1.120,00
- salaris procureur 2.842,00 (2,0 punt × tarief EUR 1.421,00)
Totaal EUR 3.962,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt Rimag in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden vastgesteld op EUR 3.962,00,
5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. de Vroome en in het openbaar uitgesproken op 22 augustus 2007.?