Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector kanton
Locatie Heerenveen
zaak-/rolnummer: 226182 \ CV EXPL 07-1684
vonnis van de kantonrechter d.d. 18 december 2007
inzake
1. de naamloze vennootschap
KONINKLIJKE AHOLD NV,
gevestigd te Zaandam,
en
2. de besloten vennootschap
AHOLD VASTGOED BV,
gevestigd te Zaandam,
hierna gezamenlijk te noemen: Ahold,
eiseressen,
gemachtigde: mr. A.D. Flesseman, advocaat te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap
WINKELCENTRUM RAADHUISPLEIN DRACHTEN BV
hierna te noemen: WRD,
gevestigd te IJsselstein,
gedaagde,
gemachtigde: mr. J.M. van Noort, advocaat te Utrecht.
Vooraf
Omdat de locatie Opsterland met ingang van 17 augustus 2007 is opgeheven en het rechtsgebied van de locatie Opsterland aan de locatie Heerenveen is toegevoegd, is deze zaak verder behandeld te Heerenveen en wordt dit vonnis te Heerenveen uitgesproken.
Het verdere procesverloop
1.1. Bij incidenteel vonnis van 13 juli 2007 heeft de rechtbank, sector kanton, locatie Leeuwarden, de zaak in de stand waarin deze zich bevindt verwezen naar de locatie Opsterland van de sector kanton van deze rechtbank.
1.2. WRD heeft vervolgens bij antwoord de vordering betwist.
1.3. Na repliek en dupliek is aan Ahold de gelegenheid gegeven om een akte te nemen ter rolzitting van 18 december 2007. Tussen partijen is tevens een kort geding (onder het nummer 85605 / KG ZA 07-349) aanhangig bij de voorzieningenrechter van de sector civiel recht van deze rechtbank, waarbij op 22 november 2007 de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden. In dit kort geding heeft Ahold gevorderd dat WRD veroordeeld wordt om
-vooruitlopend op een onherroepelijke beslissing op de vordering van Ahold in de onderhavige bodemprocedure- te gehengen en te gedogen dat Dekamarkt Apeldoorn BV een supermarkt exploiteert in de winkelruimte aan het Raadhuisplein 85 te Drachten, alsmede in de noodwinkel en de gerenoveerde winkelruimte. Ter zitting heeft de voorzieningenrechter voorgesteld om in plaats van het doen van een uitspraak in kort geding vervroegd vonnis te wijzen in de bodemprocedure. Partijen, WRD bij faxbericht van 26 november 2007 en Ahold bij faxbericht van 27 november 2007, hebben zich met dit voorstel akkoord verklaard. Het vonnis in de bodemprocedure is vervolgens bepaald op heden.
1.4. Door Ahold en WRD zijn producties in het geding gebracht.
Motivering
in de hoofdzaak
De vaststaande feiten
2. In deze procedure zal van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.1. Bij schriftelijke huurovereenkomst van 11 juni 1987 is Ahold als huurder een huurovereenkomst aangegaan met Makelaardij Friesland, de (vertegenwoordiger van de) rechtsvoorganger van de huidige verhuurder, Winkelcentrum Raadhuisplein Drachten terzake de winkelruimte staande en gelegen te Drachten aan het Raadhuisplein 85. Ahold exploiteert sindsdien in deze winkelruimte een supermarkt volgens de Albert Heijn-formule. Op 9 juli 1997 hebben partijen een allonge ondertekend. Op grond van deze allonge loopt de huurovereenkomst vanaf 31 mei 1997 voor de duur van 10 jaar, derhalve tot en met 31 mei 2007. Wanneer de huurovereenkomst niet door een van partijen tegen die datum is opgezegd, wordt de huurovereenkomst nog twee keer verlengd met perioden van 5 jaar. Na 31 mei 2017 loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
2.2. In artikel 4 van de oorspronkelijke huurovereenkomst is onder meer bepaald:
(…)
2. Overeenkomstig de bestemming als bedoeld in lid 6 van het onderhavige artikel zal huurder het gehuurde inrichten (zulks met inachtneming van het bepaalde in lid 3 van dit artikel) en voorzien houden van inventaris en het gedurende de gehele huurtijd zelf ordentelijk gebruiken, zonder eventuele andere gebruikers van het perceel of het complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, overlast aan te doen.
(…)
6. Het gehuurde is krachtens de onderhavige overeenkomst van huur en verhuur uitsluitend bestemd voor de uitoefening van een supermarkt, zijnde ruimte(n) als bedoeld in artikel 1624 B.W. Huurder zal zonder schriftelijke toestemming van verhuurder aan het gehuurde geen andere bestemming mogen geven.'
2.3. Sinds 2002 hebben partijen onderhandeld over de vestiging van een Albert Heijn supermarkt in het nieuw te realiseren winkelcentrum aan het Raadhuisplein, dat het bestaande vervangt. Hierbij was aan de zijde van WRD de projectontwikkelaar Redema betrokken. In verband met de herontwikkeling van het winkelcentrum is, na uitgebreide onderhandelingen, uiteindelijk begin 2006 door partijen een huuraanbieding getekend, genaamd "Overzicht hoofdhuur voorwaarden en condities van centrumproject Raadhuisplein te Drachten". In deze huuraanbieding staat onder meer vermeld:
'Bestemming: Het gehuurde zal worden gebruikt als winkelruimte conform artikel 7:290 BW e.v. De bestemming wordt in het huurcontract nader omschreven als winkelruimte ten behoeve van de exploitatie van een supermarkt welke in ieder geval de eerste initiële periode van 10 jaar de Albert Heijn formule betreft.
(…)
Huurperiode: 10 jaar, gevolgd door vier optieperioden van telkens 5 jaren.
(…)
Onderhuur:
Huurder heeft op voorhand het recht van onderverhuur voor 800 m² onder de navolgende voorwaarden:
- Het betreft maximaal 800 m² bvo gelegen aan De Drift, aan deze zijden dienen ook de entrees gelegen te zijn.
- Het dient een goede huurder te betreffen, welke geen negatieve invloed heeft op de beleggingswaarde van het object (met inachtneming van het feit dat onderhuurder geen supermarkt betreft) alsmede welke in overeenstemming is met de uitstraling en het niveau dat hoort bij het object en winkelstand ter plekke. Verhuurder zal zo'n verzoek tot onderhuur niet anders dan op redelijke gronden weigeren.
- De onderverhuur zal in overleg met Redema plaatsvinden. Voorliggende kandidaten zullen aan Redema kenbaar worden gemaakt waarbij de invulling niet strijdig mag zijn met de verhuur van de overige winkels in het Raadhuisplein. In dit kader zullen geen zittende huurders van Raadhuisplein worden benaderd, tenzij na uitdrukkelijke toestemming van Redema. Ahold Vastgoed zal vertrouwelijk omgaan met de haar ter beschikking gestelde informatie ten aanzien van het project.'
2.4. In een brief van Redema van 1 december 2004 geeft zij aan dat de planning van de herontwikkeling van het winkelcentrum in een drietal fases verloopt. De werkzaamheden met betrekking tot de huidige Albert Heijn vestiging zijn gepland in de tweede fase. De sloop zou starten in het eerste kwartaal van 2007. De nieuwe winkelruimte zou dan volgens de planning in het eerste kwartaal van 2009 worden opgeleverd. Gedurende deze fase zou Albert Heijn in noodhuisvesting gevestigd zijn.
2.5. Ahold heeft eind 2006 23 Konmar vestigingen overgenomen van Laurus. Een van deze vestigingen betreft een winkelruimte aan het Kyriat Onoplein te Drachten. Ahold heeft voor deze Konmar vestiging een overnamesom betaald, die deels ziet op goodwill. Om deze goodwill te kunnen benutten, heeft Ahold de winkelruimte omgebouwd naar een Albert Heijn vestiging.
2.6. Ahold heeft zich nadien op het standpunt gesteld dat nu de aangekochte Konmar vestiging (thans: Albert Heijn) en de reeds bestaande Albert Heijn vestiging aan het Raadhuisplein te dicht bij elkaar zijn gelegen, er sprake is van een situatie die vanuit bedrijfseconomisch oogpunt niet verantwoord is. Ahold heeft vervolgens gekeken naar mogelijkheden om het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf aan een derde partij over te dragen. Ahold heeft hiertoe overeenstemming bereikt met Dekamarkt Apeldoorn BV. Ingevolge de overnameovereenkomst tussen Ahold en Dekamarkt diende Ahold het gehuurde in beginsel per 2 januari 2007 aan Dekamarkt ter beschikking te stellen. In de overnameovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
Artikel 2 Verkoop en koop van activa
2.1. Verkoper verkoopt hierbij aan Koper, gelijk Koper hierbij koopt van Verkoper de goodwill, de bedrijfsmiddelen als gespecificeerd in art 3 lid 3 en de voorraad als gespecificeerd in art 3 lid 4 tegen de in artikel 3 genoemde Koopprijs, zulks met inachtneming van de opschortende voorwaarden en het recht tot ontbinding zoals vermeld in artikel 7 en artikel 13.
(…)
Artikel 3 Koopprijs
3.1. De Koopprijs is gelijk aan de koopprijs van de goodwill zoals hierna bepaald in het tweede lid van dit artikel vermeerderd met de koopprijs van de Bedrijfsmiddelen zoals hierna bepaald in het derde lid van dit artikel en de koopprijs van de Voorraden zoals hierna bepaald in het vierde lid van dit artikel.
3.2. De koopprijs van de goodwill bedraagt Euro 1.000.000,-- (zegge: een miljoen euro).'
2.7. Ahold heeft hierna meerdere malen om toestemming van WRD gevraagd voor indeplaatsstelling van Dekamarkt als huurder, onder meer bij brief van haar gemachtigde van 14 december 2006. WRD heeft deze toestemming evenwel niet gegeven.
2.8. In het nieuw te ontwikkelen winkelcentrum Raadhuisplein is behalve de vestiging van Albert Heijn ook een supermarkt van 'Dirk' gepland.
2.9. Ahold voert onderhandelingen over een vestiging van Albert Heijn in het projectgebied 'Vogelenzang', dat ten noorden van de vestiging aan het Raadhuisplein is gelegen. De afstand tussen deze mogelijke vestigingslocatie en het winkelcentrum Raadhuisplein en de afstand tussen dit winkelcentrum en de Albert Heijn vestiging aan het Kyriat Onoplein is hemelsbreed ongeveer gelijk.
2.10. Dekamarkt heeft in Nederland in totaal 83 filialen, met name in Noord-Holland en Gelderland. In Friesland heeft Dekamarkt slechts een kleine vestiging te Harlingen. De 'Dirk' heeft tot nu toe 1 vestiging in Friesland. Albert Heijn heeft ruim 700 vestigingen in het hele land.
2.11. Dekamarkt is bij indeplaatsstelling van plan om in het gehuurde een winkel volgens de formule 'Regiosuper' te gaan exploiteren. Dit is de 'topformule' binnen Dekamarkt. Een dergelijke winkel is groter dan 1200 m², voert een zeer uitgebreid assortiment en voorziet de klant van uitgebreide service.
Het standpunt van Ahold
3.1. Ahold stelt dat de weigering van WRD om mee te werken aan de verzochte indeplaatsstelling ongegrond is, aangezien aan alle door artikel 7:307 BW gestelde eisen voor een indeplaatsstelling is voldaan, terwijl de afweging van de wederzijdse belangen door de rechter volgens Ahold in haar voordeel dient uit te vallen:
a. Ahold stelt dat er sprake is van een bedrijfsoverdracht, nu uit de overnameovereenkomst volgt dat er voorraden, inventaris, goodwill en (eventueel) personeel zullen worden overgedragen tegen een vergoeding. Dekamarkt zal in het gehuurde bovendien een full-service supermarktbedrijf blijven uitoefenen.
b. Er bestaat volgens Ahold een zwaarwichtig belang bij de gevorderde indeplaatsstelling, nu er sprake is van twee Albert Heijn vestigingen die op zeer korte afstand van elkaar zijn gelegen, welke situatie vanuit bedrijfseconomisch perspectief onwenselijk is. Dit komt tot uitdrukking in het feit dat de omzet van de twee vestigingen ver achterblijft bij de omzet die vergelijkbare 'alleenstaande' Albert Heijn vestigingen elders realiseren, terwijl Albert Heijn bovendien dubbele kosten heeft om de beide vestigingen draaiende te houden. De omzet van de vestiging aan het Raadhuisplein is na de opening van de vestiging aan het Kyriat Onoplein met bijna 30% gedaald, en het is aannemelijk dat deze negatieve spiraal zich zal voortzetten. Ook de omzet van de laatstbedoelde vestiging voldoet vanaf haar opening niet aan de rendementseisen die door Ahold worden gesteld. Van Ahold kan niet worden verlangd dat zij deze situatie laat voortduren.
c. Dekamarkt biedt volgens Ahold voldoende waarborgen voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en een behoorlijke bedrijfsvoering.
3.2. Ahold stelt dat een identieke verkoopformule geen voorwaarde voor indeplaatsstelling is. De bestemmingsclausule uit de huuraanbieding, waarin is opgenomen dat de winkelruimte gedurende de eerste 10 jaar volgens de Albert Heijn formule zal worden geëxploiteerd, kan niet aan Ahold worden tegengeworpen, omdat deze clausule zo beperkend is dat deze een indeplaatsstelling feitelijk onmogelijk zou maken en aldus strijdig is met artikel 7:307 BW. Het kan niet zo zijn dat Ahold, nu zij met haar verkoopformule in de supermarktwereld een bijzondere plaats inneemt, geen beroep op de indeplaatsstellingsregeling kan doen. De bestemmingsclausule uit de huuraanbieding moet volgens Ahold aldus worden uitgelegd dat partijen hebben afgesproken dat in het gehuurde een 'full-service supermarkt' zal worden geëxploiteerd. In verband met het voorgaande heeft Ahold de bestemmingsclausule op grond van artikel 7:307 jo. artikel 7:291 jo. artikel 3:49 BW voorwaardelijk vernietigd, namelijk voor het geval moet worden aangenomen dat de bestemmingsclausule de indeplaatsstelling verhindert.
3.3. De brancheverdeling in het nieuw te realiseren winkelcentrum wordt niet verstoord door de komst van de Dekamarkt. De 'Dirk' en de Dekamarkt onderscheiden zich in voldoende mate van elkaar, doordat eerstgenoemde een zogenaamde prijsvechter is en laatstgenoemde een full-service supermarkt. Zij richten zich dus op verschillende marktsegmenten. Ahold en Dekamarkt zijn beide 'full-service supermarkten', richten zich op een vergelijkbaar marktsegment, en kunnen dan ook als gelijkwaardig worden beschouwd.
3.4. Er is geen sprake van verrijking van Ahold door middel van de onderhavige indeplaatsstelling. De veronderstelling dat Ahold als gevolg van beweerdelijk gunstige voorwaarden in de huuraanbieding c.q. concessies van de projectontwikkelaar een hogere goodwillvergoeding van Dekamarkt zou ontvangen, is onjuist. Een dergelijke verrijking volgt ook niet uit het feit dat Ahold op grond van de huuraanbieding gerechtigd is tot onderhuur. In de supermarktbranche is een dergelijk recht zeer gebruikelijk. Ahold heeft een normale overnameprijs van Dekamarkt bedongen.
3.5. Onderverhuur van de voormalige Konmar vestiging aan Dekamarkt kon c.q. kan niet van Ahold worden gevergd. De keuze om deze winkelruimte zelf in gebruik te nemen en de vestiging aan het Raadhuisplein af te stoten, is gebaseerd op beleidsmatige en bedrijfseconomische overwegingen, die aan Ahold zijn voorbehouden en door WRD dienen te worden gerespecteerd.
Het standpunt van WRD
4.1. WRD stelt dat Albert Heijn geen zwaarwichtig belang heeft bij de gevorderde indeplaatsstelling en dat zij, WRD, een zwaarwegend belang heeft om een supermarkt volgens de Albert Heijn formule in het winkelcentrum te houden. De afweging van de wederzijdse belangen dient daarom in het voordeel van WRD uit te vallen. Daartoe voert WRD het volgende aan.
4.2. WRD heeft in de onderhandelingen veel concessies gedaan om Albert Heijn over de streep te trekken. Zo is bij de onderhandelingen rekening gehouden met de wens van Ahold om elders in Drachten een tweede supermarkt volgens de Albert Heijn formule te openen. Dit is vormgegeven in de mogelijkheid voor Ahold om het gehuurde aan het Raadhuisplein gedeeltelijk te mogen onderverhuren. Voor Ahold is het dus meer een keuze dan een noodzaak om te vertrekken van het Raadhuisplein, want bij een tweede vestiging van Albert Heijn zou men de locatie gewoon blijven exploiteren. De korte afstand tussen de vestigingen aan het Raadhuisplein en het Kyriat Onoplein kan niet als argument voor een zwaarwichtig belang gelden, nu Ahold vóór de overname van de Konmar vestiging al in onderhandeling was om een tweede vestiging van Albert Heijn te gaan exploiteren in het projectgebied 'Vogelenzang'. Ahold zou haar contractuele verplichtingen jegens Dekamarkt ook kunnen nakomen door aan Dekamarkt de vestiging aan het Kyriat Onoplein aan te bieden.
4.3. WRD heeft zeer veel tijd en moeite geïnvesteerd in het bereiken van een goede branchering in het nieuw te ontwikkelen winkelcentrum. Een Dekamarkt in plaats van een Albert Heijn past niet binnen dit plan, nu deze twee supermarkten te ver uiteenliggen. De aantrekkingskracht van Albert Heijn is veel groter dan die van Dekamarkt. Uit diverse onderzoeken blijkt dat Albert Heijn de bekendste supermarkt van Nederland is. In Friesland is Dekamarkt -in tegenstelling tot Albert Heijn- nauwelijks bekend. De enige vestiging van Dekamarkt in Friesland is een 'buurtsuper' in Harlingen. Voorts staat in een lijst van consumentenvoorkeur Albert Heijn op de vierde plaats en Dekamarkt slechts op de zeventiende plaats. Daarnaast onderscheidt Albert Heijn zich in de markt met verscategorieën, presentatie en assortiment. Het moet voor Ahold duidelijk zijn geweest bij de onderhandelingen over het vernieuwde winkelcentrum dat WRD er alle belang bij had om in ieder geval voor een periode van 10 jaar een supermarkt volgens de Albert Heijn formule in het winkelcentrum te hebben. De bestemming van de herontwikkelde winkelruimte is daarop ook expliciet afgestemd in de huuraanbieding. Dekamarkt als opvolgend huurder kan nimmer aan deze contractuele verplichting voldoen. WRD heeft te meer belang bij een goede branchering in het winkelcentrum nu daar na de herontwikkeling ook een 'Dirk' gevestigd zal worden. 'Dirk' is in tegenstelling tot Albert Heijn een prijsvechter.
4.4. WRD stelt verder, met een beroep op de parlementaire geschiedenis, dat het onder alle omstandigheden toestaan van een indeplaatsstelling van grote winkelketens kan leiden tot ongewenste situaties. Wanneer een projectontwikkelaar onderhandelt met een grote winkelketen om zich in een winkelcentrum te vestigen, zal zij eerder geneigd zijn om concessies te doen omwille van de trekkersfunctie van de grote winkelketen. Wanneer deze grote winkelketen vervolgens gemakkelijk een indeplaatsstelling zou kunnen realiseren, waardoor de opvolgende huurder de voordelen geniet die zijn bedongen door de oorspronkelijke huurder, dan heeft dat ongewenste gevolgen voor de verhuurder. Vorenbedoelde concessies zou hij niet hebben gedaan wanneer de nieuwe contractspartij aan tafel had gezeten. Ahold kan in het onderhavige geval bovendien van Dekamarkt een hogere goodwillvergoeding vragen vanwege de door haar van de verhuurder bedongen concessies. Hierdoor wordt zij ongerechtvaardigd verrijkt.
De beoordeling van het geschil
5.1. De kantonrechter stelt voorop dat ingevolge het bepaalde in artikel 7:307 BW bij een vordering tot indeplaatsstelling het volgende beoordelingskader geldt:
a. de gewenste overdracht dient het door de huurder in het gehuurde uitgeoefende bedrijf te betreffen;
b. de rechter kan de vordering tot indeplaatsstelling slechts toewijzen indien de huurder een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht en dient voormelde vordering af te wijzen indien de voorgestelde huurder niet voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering;
c. indien stap b met succes is gepasseerd, dan dient de rechter de wederzijdse belangen van partijen af te wegen, met inachtneming van de omstandigheden van het geval.
5.2. De kantonrechter deelt niet het standpunt van WRD dat uit de parlementaire geschiedenis van het nieuwe huurrecht volgt dat de in artikel 7:307 BW opgenomen indeplaatsstellingsregeling slechts zou zien op kleine ondernemingen, en niet op grootwinkelbedrijven zoals Ahold. De verwijzing naar kleine ondernemingen in de parlementaire geschiedenis op artikel 7:307 BW heeft slechts betrekking op de onmogelijkheid om afwijkende bedingen overeen te komen voor de indeplaatsstelling, zodat -aldus de toenmalige Minister van Justitie Korthals (zie TK 2000-2001, 26089, nr. 19, blz. 48 t/m 53)- een 'kleine huurder' van gevorderde leeftijd zijn bedrijf kan overdragen tegen een koopsom die tegelijk als oudedagsvoorziening dient. Weliswaar is ook de positie van grootwinkelbedrijven in de parlementaire discussie aan de orde gekomen, doch slechts op het punt dat ten aanzien van deze bedrijven, gelet op hun aantrekkingskracht in winkelcentra, de mogelijkheid van indeplaatsstelling contractueel zouden moeten kunnen worden uitgesloten. Uiteindelijk is daar niet voor gekozen en geldt er een integraal verbod op afwijking van de wettelijke indeplaatsstellingsmogelijkheid. In de parlementaire geschiedenis valt derhalve geen steun te vinden voor de stelling van WRD dat de indeplaatsstellingsregeling slechts geldt voor kleine huurders. Derhalve kan ook een grootwinkelbedrijf als Ahold gebruik maken van de wettelijke indeplaatsstellingsregeling.
5.3. De door partijen ondertekende huuraanbieding bevat de bestemmingsbepaling dat de gehuurde winkelruimte gedurende de eerste tien jaar gebruikt moet worden door een supermarkt volgens de Albert Heijn formule. Met Ahold is de kantonrechter van oordeel dat een dergelijke bestemmingsbepaling niet in de weg kan staan aan het inroepen van artikel 7:307 BW door Ahold, nu van deze wettelijke bepaling immers contractueel niet mag worden afgeweken. WRD kan dus niet met een beroep op de bestemmingsclausule de indeplaatsstelling verhinderen.
Een en ander laat echter onverlet, zoals hierna nader wordt overwogen, dat de overeengekomen aanwezigheid van een vestiging van Albert Heijn in het winkelcentrum groot gewicht in de schaal legt bij de afweging van de wederzijdse belangen van partijen.
5.4. Uit de overnameovereenkomst tussen Ahold en Dekamarkt blijkt dat goodwill, inventaris, voorraden en (eventueel) personeel door Ahold aan Dekamarkt zullen worden overgedragen tegen betaling van een overnamevergoeding door Dekamarkt. Daarnaast staat vast dat Dekamarkt na een indeplaatsstelling in het gehuurde evenals Albert Heijn een full-service supermarkt zal uitoefenen. Er is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook sprake van de overdracht van het door Albert Heijn in het gehuurde uitgeoefende bedrijf. Hieraan staat niet in de weg dat na de overdracht van het bedrijf aan Dekamarkt het assortiment en de verkoopformule anders zullen zijn dan voordien bij Albert Heijn (vgl. Hof 's-Hertogenbosch 18 juli 1995, NJ 1996, 289).
5.5. Ahold heeft onbetwist gesteld dat er sprake is van twee Albert Heijn vestigingen
-Raadhuisplein en Kyriat Onoplein- die op zeer korte afstand van elkaar zijn gelegen, waardoor de omzet van de twee vestigingen achterblijft bij de omzet die vergelijkbare 'alleenstaande' Albert Heijn vestigingen elders realiseren, terwijl Albert Heijn bovendien dubbele kosten heeft om de beide vestigingen draaiende te houden. De omzet van de vestiging aan het Raadhuisplein is, zo heeft Ahold aangevoerd, na de opening van de vestiging aan het Kyriat Onoplein met bijna 30% gedaald, en het is volgens Ahold aannemelijk dat deze negatieve spiraal zich zal voortzetten. Ook de omzet van de laatstbedoelde vestiging voldoet volgens Ahold vanaf haar opening niet aan de rendementseisen die door Ahold worden gesteld. De rechtbank is met Ahold van oordeel dat er aldus sprake is van een situatie die vanuit bedrijfseconomisch oogpunt ongewenst is. Hiermee is er sprake van een zwaarwichtig belang bij de door Ahold gewenste overdracht van de vestiging aan het Raadhuisplein aan Dekamarkt. Hieraan kan het terzake door WRD gevoerde verweer niet afdoen. Het behoort tot de beleidsvrijheid van Ahold om te beslissen op welke locaties zij een vestiging van Albert Heijn wil exploiteren. De daaraan in het onderhavige geval ten grondslag liggende bedrijfseconomische overwegingen van Ahold zijn aan Ahold voorbehouden en dienen dan ook door WRD te worden gerespecteerd.
5.6. Niet in geschil tussen partijen is dat Dekamarkt voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en een behoorlijke bedrijfsvoering.
5.7. Vervolgens komt de kantonrechter toe aan de afweging van de wederzijdse belangen. Deze belangenafweging dient naar het oordeel van de kantonrechter in het voordeel van WRD uit te vallen. Aan Ahold kan worden toegegeven dat zij een zwaarwichtig belang heeft bij de indeplaatsstelling, zoals hiervoor geschetst in overweging 5.5., maar dit belang weegt onvoldoende op tegen de belangen aan de zijde van WRD. Van algemene bekendheid is dat Albert Heijn de marktleider in supermarktland is, wier positie sinds de door haar enkele jaren geleden ontketende 'prijzenoorlog' nog is versterkt. De naamsbekendheid van Albert Heijn is door haar landelijke dekking zeer groot te noemen. Zij heeft hierdoor een grote aantrekkingskracht op het publiek. Onbetwist is dat Dekamarkt geen landelijke dekking heeft en in Friesland nog nauwelijks bekend is. Zij exploiteert in Friesland slechts een kleine supermarkt in Harlingen. De aantrekkingskracht van Dekamarkt op het publiek in Friesland moet dan ook als aanzienlijk minder dan die van Albert Heijn worden ingeschat. Het was juist die aantrekkingskracht van Albert Heijn die voor WRD een beslissende factor in de langdurige onderhandelingen voor het nieuw te realiseren winkelcentrum aan het Raadhuisplein is geweest. Voor WRD als exploitant van het winkelcentrum was het belangrijk om een publiekstrekker als Albert Heijn voor het nieuwe winkelcentrum te interesseren, aangezien daar, naast de reputatie van Albert Heijn als supermarkt, een publieksaanzuigende werking voor de andere winkels in het winkelcentrum van uitgaat. Verder is voldoende vast komen te staan dat WRD in de onderhandelingen met Ahold concessies heeft gedaan om Albert Heijn in het nieuw te realiseren winkelcentrum gehuisvest te krijgen, zoals de overeengekomen mogelijkheid van onderhuur. Tevens oordeelt de kantonrechter dat de aanwezigheid van Albert Heijn in het nieuw te realiseren winkelcentrum uit het oogpunt van branchering ook van groot belang is voor WRD. Naast de landelijk meest bekende full-service supermarkt Albert Heijn zal namelijk met de 'Dirk' ook een prijsvechter in het winkelcentrum gevestigd zijn, waarmee WRD aan de klanten van het winkelcentrum op supermarktgebied een duidelijke keuze kan bieden. De combinatie Albert Heijn - 'Dirk' is voor WRD aantrekkelijker dan de combinatie Dekamarkt - 'Dirk', aangezien WRD in laatstgenoemd geval twee supermarkten in het winkelcentrum heeft die in Friesland nog nauwelijks naamsbekendheid genieten. Aangenomen moet worden dat dit de aantrekkingskracht van het winkelcentrum aanmerkelijk minder zal bevorderen dan bij de combinatie Albert Heijn - 'Dirk'.
Voorts legt naar het oordeel van de kantonrechter gewicht in de schaal -ten faveure van WRD- dat Ahold de Konmar vestiging aan het Kyriat Onoplein kocht toen zij al verplichtingen met WRD was aangegaan voor de vestiging aan het Raadhuisplein. Ahold heeft het ontstaan van de bedrijfseconomisch gezien ongewenste situatie dat er twee vestigingen van Albert Heijn op korte afstand van elkaar gevestigd zijn dan ook aan zichzelf te wijten en kan deze daarom niet met succes aan WRD tegenwerpen.
Gezien het voorgaande dient naar het oordeel van de kantonrechter het belang van WRD bij voortzetting van de huurovereenkomst met Ahold terzake het winkelcentrum Raadhuisplein te prevaleren boven de gevorderde indeplaatsstelling van Dekamarkt. De vordering van Ahold zal dan ook worden afgewezen.
5.8. Ahold zal als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding worden veroordeeld.
in het incident
6. De kantonrechter dient nog te beslissen omtrent de kosten van het bevoegdheidsincident. Als de in het ongelijk te stellen partij zal Ahold in de kosten van het incident worden veroordeeld.
Beslissing
De kantonrechter:
in de hoofdzaak
wijst de vorderingen van Ahold af;
veroordeelt Ahold in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van WRD vastgesteld op € 450,00 wegens salaris gemachtigde;
in het incident
veroordeelt Ahold in de kosten van het incident, tot op heden aan de zijde van WRD begroot op
€ 225,00 wegens salaris gemachtigde.
Aldus gewezen door mr. W.K.F. Hangelbroek, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 december 2007 in tegenwoordigheid van de griffier.
c 119