Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 81039 / HA ZA 07-143
Vonnis van 5 maart 2008
in de zaak van
1. [x],
wonende te [woonplaats],
2. [y],
wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur mr. J.M.E. Hamming,
tegen
[z],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
procureur mr. R. Glas.
Partijen zullen hierna [x] en [z] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Op 18 mei 2004 respectievelijk op 7 juni 2004 hebben [z] als verkopende partij en [x] als kopende partij een koopakte ondertekend met betrekking tot de vrijstaande woning aan de [woonplaats]weg 44 te [woonplaats] en een perceel grond dat aan die woning grenst.
2.2. Enkele artikelen uit deze koopakte luiden als volgt:
5.1 De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
5.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
2.3. Bij brief van 26 mei 2005 heeft [x] [z] aansprakelijk gesteld voor gebreken aan de drainage van de paardrijbak bij het huis en voor de aanwezigheid van puin onder het weiland grenzend aan de rijbak. Deze brief bevat onder meer de volgende passage:
Er van uitgaande dat de drainage in orde was, zoals door u gesuggereerd, hebben cliënten de bovenlaag van de rijbak open laten trekken met een cultivator. Dit bleek echter geen oplossing voor het probleem. Vervolgens hebben cliënten het Loonbedrijf Huismans naar de rijbak laten kijken. Volgens dat bedrijf was de drainage niet goed aangelegd (bijlage) en adviseerde om nieuwe drainage aan te leggen, waarvoor een bedrag van € 4.942,09 werd geoffreerd (bijlage).
De drainage is conform de offerte inmiddels opnieuw aangelegd en functioneert nu goed. Het water verdwijnt binnen een paar uur, zoals het hoort.
2.4. Bij brief van 5 januari 2006 heeft [x] [z] opnieuw aansprakelijk gesteld voor de gebreken aan de paardrijbak en het weiland, en daarnaast voor gebreken aan het houtwerk van de woning.
3. De vordering en het verweer
3.1. [x] vordert dat de rechtbank [z] veroordeelt om aan [x] te betalen een bedrag van € 18.265,09, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de respectievelijke schadedata, althans de dag van dagvaarding, tot aan de dag van algehele voldoening.
3.2. [x] vordert daarnaast een verklaring voor recht dat [z] jegens [x] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen bij de levering van het weiland, door niet voorafgaand aan de koop te vermelden dat onder het weiland puin van een oude afgebroken boerderij verborgen lag, waardoor het weiland ongeschikt is voor paarden en/of vee.
3.3. Voorts vordert [x] dat [z] wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure.
3.4. Gevorderd wordt, tot slot, het vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.5. [z] voert gemotiveerd verweer.
4. De beoordeling
4.1. [x] baseert zijn vordering op het volgende. Er kleefden verschillende gebreken aan de onroerende zaak die [z] had geleverd. De paardrijbak bij de woning bleek in de herfst van 2004 na regen lang nat te blijven, waardoor deze niet geschikt was voor het gebruik dat [x] voor ogen had: trainen van paarden voor wedstrijden. Daarnaast bleek enige tijd na aankoop dat zich onder het gekochte stuk grond het puin van een voormalige boerderij bevond, waaraan [x]s paarden zich verwondden als ze in het gras rolden. Dit stuk grond was dus niet zonder meer geschikt voor het beoogde gebruik: paarden laten grazen. [x] kon de paarden slechts in de wei zetten als ze waren voorzien van een dekkleed. Tot slot constateerde [x] in maart 2005 bij het verven dat een groot deel van de kozijnen in het woonhuis verrot was. Volgens [x] wist [z] van deze gebreken en had hij hier bij aankoop melding van moeten maken.
4.2. [z] voert als verweer om te beginnen aan dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst het normaal gebruik als woonhuis voor ogen hebben gehad, waardoor de gestelde gebreken aan paardrijbak en weiland in elk geval niet vallen onder de garantiebepaling 5.3 van de koopakte, en dat ook het gestelde gebrek aan de kozijnen niet aan een normaal gebruik van het woonhuis in de weg staat. Voorts voert [z] aan dat hij niet tijdig op de hoogte is gebracht van de gestelde gebreken aan de paardrijbak, het weiland en de raamkozijnen. [x] had [z] op grond van artikel 7:23 Burgerlijk Wetboek (BW) binnen bekwame tijd op de hoogte moeten brengen, en de periodes die [x] met betrekking tot de verschillende gebreken heeft gehanteerd zijn volgens [z] niet als 'binnen bekwame tijd' aan te merken.
4.3. De rechtbank stelt voorop dat in artikel 5.3 van de koopovereenkomst een garantie wordt verstrekt voor 'normaal gebruik'. Uitgangspunt voor de uitleg van dit beding moet, volgens vaste jurisprudentie, zijn dat 'normaal gebruik' betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan ten aanzien van de grond alsmede de ten tijde van de verkoop zich daarop bevindende bebouwing.
met betrekking tot de staat van de kozijnen
4.4. De rechtbank overweegt dat er heel wat aan de hand moet zijn voordat een huis niet de eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik. Kozijnen die worden aangetast door houtrot kunnen weliswaar op termijn problemen bij dit normale gebruik opleveren, maar gesteld noch gebleken is dat deze voorafgaand aan de verkoop en in de periode daarna niet voldeden om het huis wind- en waterdicht te houden. Sterker: het duurde ruim een half jaar voordat [x] de gebreken aan de kozijnen constateerde en vervolgens nog geruime tijd voordat hij een deskundige opdracht gaf om nader onderzoek naar de ernst van de gebreken te doen. Gezien dit ruime tijdsverloop is het, naar het oordeel van de rechtbank, niet aannemelijk dat de toestand van de kozijnen in de tussentijd in de weg heeft gestaan aan een normaal gebruik van de woning, of hier in de (nabije) toekomst aan in de weg zou staan. Op grond van de leeftijd van de woning lag het bovendien ook niet voor de hand dat [x] er van uit kon gaan dat alle kozijnen in een onberispelijke staat verkeerden. Indien hij op dat punt specifieke wensen of verwachtingen had gehad, dan had het op zijn weg gelegen om hiernaar bij aankoop onderzoek te doen.
4.5. De kozijnen vallen, kortom, niet onder de garantiebepaling van artikel 5.3 van de koopakte. Omdat partijen in artikel 5.1 van de koopovereenkomst zijn overeengekomen dat de koper het huis aanvaardt in de staat waarin het zich bij het aangaan van de overeenkomst bevindt, oordeelt de rechtbank dat de vordering met betrekking tot de kozijnen niet toewijsbaar is.
met betrekking tot de paardrijbak en het weiland
4.6. Zoals hiervoor in rechtsoverweging 4.3. overwogen, moet met betrekking tot de garantie van artikel 5.3 van de koopovereenkomst worden vastgesteld of onder normaal gebruik van de grond en de bebouwing daarop, volgens gangbaar spraakgebruik ook het weiden van paarden moet worden begrepen. Hoewel [z] heeft aangevoerd dat de garantie zich niet zo ver uitstrekt, komt de rechtbank tot een ander oordeel. Gegeven de enkele aanwezigheid van een paardrijbak en een aanzienlijke oppervlakte aan grond rondom de gekochte woning, en het gebruik dat in deze landelijke omgeving van weidegrond pleegt te worden gemaakt, merkt de rechtbank het weiden van paarden mede aan als normaal gebruik van deze onroerende zaak, zodat de garantie van artikel 5.3 van de koopovereenkomst ook betrekking heeft op het weiland.
met betrekking tot de paardrijbak voorts
4.7. [z] heeft als verweer aangevoerd dat [x] niet binnen bekwame tijd heeft geklaagd over de gebreken aan de paardrijbak, zoals vereist op grond van artikel 7:23 lid 1 BW.
4.8. De klachttermijn is, naar het oordeel van de rechtbank, ingegaan op het moment dat de poging de paardrijbak met een cultivator open te trekken was mislukt. Tot dat moment ging [x] er blijkens zijn brief van 26 mei 2005 immers van uit dat de drainage in orde was. Vervolgens heeft [x] Loonbedrijf Huismans gevraagd om onderzoek te doen naar de oorzaak van de problemen, wat heeft geresulteerd in een offerte voor de aanleg van nieuwe drainage. Nu de werkzaamheden blijkens de factuur in december 2004 zijn verricht, zal het onderzoek van Huismans in elk geval in de periode daarvoor zijn voltooid. Blijkens de stellingen van zowel [x] als [z] heeft er op of omstreeks 4 maart 2005 een gesprek tussen beiden plaatsgevonden, waarbij de gebreken aan de paardrijbak zijn besproken. De rechtbank merkt die datum aan als de datum waarop [x] de kennisgeving aan [z] heeft gedaan als bedoeld in artikel 7:23 BW. Die kennisgeving is immers vormvrij, dus hoeft niet schriftelijk te worden gedaan.
4.9. Artikel 7:23 BW geeft de koper de mogelijkheid om onderzoek te doen of te laten doen naar gebreken. Om geen onnodige tijdsdruk op het onderzoek te zetten, is geen vaste termijn voor het onderzoek gegeven, vandaar de formulering 'binnen bekwame tijd'. Na afronding van het onderzoek is de bekwame tijd verstreken, en moet de koper onmiddellijk aan de verkoper zijn bevindingen met betrekking tot de gebreken meedelen. Nu [x] geen reden of oorzaak heeft gegeven voor zijn lange stilzitten na de afronding van het onderzoek naar de gebreken, oordeelt de rechtbank dat de kennisgeving niet binnen bekwame tijd is gedaan.
4.10. De rechtbank passeert de stelling van [x] dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om artikel 7:23 BW toe te passen. [x] heeft immers geen rechtvaardigingsgronden aangevoerd voor de lange tijd die hij heeft laten verstrijken tussen de bekendheid met de oorzaak van de gebreken en het moment van mededeling, anders dan de verwachting dat [z] toch niet zou willen betalen, gezien zijn eerdere houding. Een dergelijke verwachting – wat daar van zij – ontslaat [x] echter, naar het oordeel van de rechtbank, niet van de verplichting tot klagen binnen bekwame tijd.
Met betrekking tot de paardrijbak acht de rechtbank de vordering dan ook niet toewijsbaar.
met betrekking tot het weiland voorts
4.11. [x] stelt dat hij begin maart 2005, bij het in de grond slaan van paaltjes om een paddock aan te leggen, puin onder het weiland aantrof en [z] daar direct op heeft aangesproken.
4.12. [z] betwist niet dat [x] hem in maart 2005 heeft aangesproken op puin in het weiland. Hij voert aan dat [x] ook met betrekking tot het weiland niet binnen bekwame tijd heeft geklaagd, omdat hij het puin al veel eerder had kunnen ontdekken.
4.13. Zoals de rechtbank eerder overwoog valt het weiden van paarden onder normaal gebruik van deze onroerende zaak. De garantie van artikel 5.3 van de koopovereenkomst heeft dus mede betrekking op het weiland. De rechtbank is van oordeel dat [z]s beroep op artikel 7:23 BW hier dan ook niet slaagt. Bij een gegarandeerde eigenschap begint de 'bekwame tijd' immers te lopen op het moment van ontdekking, niet op het moment dat de koper het gebrek had kunnen ontdekken.
4.14. Nu [z] niet heeft betwist dat er onder de grond puin van een oude boerderij aanwezig is, en nu hij evenmin heeft betwist dat het weiland daardoor ongeschikt is voor paarden en/of vee, zal de rechtbank de gevraagde verklaring voor recht toewijzen.
4.15. Gezien de aard van de toe te wijzen vordering is uitvoerbaarverklaring bij voorraad niet mogelijk.
proceskosten
4.16. Aangezien elk van partijen als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. verklaart voor recht dat [z] jegens [x] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen bij de levering van het weiland, door niet voorafgaand aan de koop te vermelden dat onder het weiland puin van een oude afgebroken boerderij verborgen lag, waardoor het weiland ongeschikt is voor paarden en/of vee
5.2. compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.3. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.E. Geerlings en in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2008, in tegenwoordigheid van de griffier.?