Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 86389 / HA ZA 07-960
Vonnis van 7 mei 2008
in de zaak van
1. [a],
wonende te [woonplaats],
2. {b}],
wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur mr. M.R. Bartels,
tegen
1. [x],
wonende te [woonplaats],
2. [y],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
procureur mr. A.H. van der Wal.
Partijen zullen hierna [a] c.s. en [x] c.s. genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- het proces-verbaal van comparitie van 23 april 2008.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [a] c.s. hebben van [x] c.s. in 2006 de woning [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) gekocht. Achter deze woning bevindt zich een bijgebouw dat niet via de openbare weg te bereiken is (hierna: het bijgebouw).
2.2. [a] c.s. en [x] c.s. hebben op 30 juni 2006, respectievelijk 28 juli 2006 een 'koopakte bestaande eengezinswoning' ondertekend met betrekking tot de woning.
2.3. Op 9 augustus 2006 is de notariële akte van levering van de woning gepasseerd.
2.4. Onder meer bij brief van 18 september 2006 en bij e-mail van 9 oktober 2006 hebben [a] c.s. met de verkopende makelaar, W. Donker (hierna: Donker), gecorrespondeerd over het al dan niet bestaan van een recht van overpad naar het bijgebouw. Dit was voor [a] c.s. van belang omdat zij het bijgebouw wilden gaan gebruiken als garage.
2.5. Donker heeft notariskantoor Vellinga & Wiersma onderzoek laten doen naar het bestaan van een dergelijke erfdienstbaarheid. Blijkens een brief van het kadaster aan Vellinga & Wiesma d.d. 21 september 2006, doorgestuurd aan Donker op 22 september 2006 zijn de gevraagde erfdienstbaarheden niet aangetroffen.
2.6. Bij aangetekende brief van 3 augustus 2007 heeft de advocaat van [a] c.s. [x] c.s. gesommeerd om schadevergoeding te betalen, wegens toerekenbare tekortkoming in de uitvoering van de gesloten koopovereenkomst. In deze brief wordt verwezen naar een eerdere brief, gedateerd op 11 april 2007, die per gewone post namens [a] c.s. aan [x] c.s. was verzonden.
3. De vordering
3.1. [a] c.s. vorderen dat de rechtbank [x] c.s. veroordeelt om aan [a] c.s. te betalen een bedrag van € 26.378,02, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 9 augustus 2006 tot aan de dag van algehele voldoening, althans vanaf enige andere dag tot aan de dag van algehele voldoening, met veroordeling van [x] c.s. in de proceskosten.
3.2. [x] c.s. voeren gemotiveerd verweer.
4. De beoordeling
4.1. [a] c.s. leggen aan hun vordering ten grondslag dat de woning niet beantwoordde aan de koopovereenkomst, nu er geen recht van overpad bleek te bestaan en de schuur daardoor niet de beoogde bestemming van garage kon krijgen. Dientengevolge is de woning € 25.000,– minder waard dan [a] c.s. ervoor hebben betaald, welke waardevermindering nu als schadevergoeding wordt gevorderd, naast buitengerechtelijke kosten tot een bedrag van € 1.378,02.
4.2. [x] c.s. voeren onder meer als verweer aan dat zij pas bij aangetekende brief van 3 augustus 2007 voor het eerst werden geconfronteerd met het gestelde gebrek. De eerdere brief die op 11 april 2007 namens [a] c.s. per gewone post aan [x] c.s. is gestuurd, heeft [x] c.s. nooit bereikt, volgens [x] c.s.. [x] c.s. waren niet op de hoogte van correspondentie tussen [a] c.s. en makelaar Donker over het recht van overpad. Gezien het bepaalde in artikel 7:23 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) hebben [a] c.s. niet binnen bekwame tijd aan de verkoper kennis gegeven van het gebrek, aldus [x] c.s..
4.3. De rechtbank stelt voorop dat uit de aard van de overeenkomst van opdracht die een verkopende partij met een verkopende makelaar afsluit, volgt dat de makelaar met ingang van de datum waarop de verkoopakte bij de notaris is gepasseerd niet langer valt aan te merken als vertegenwoordiger van de verkoper. Dat [a] c.s. desondanks in eerste instantie in contact zijn getreden met makelaar Donker is, naar het oordeel van de rechtbank, voor rekening en risico van [a] c.s.. [a] c.s. hebben zich, door deze correspondentie niet zelf aan [x] c.s. door te sturen, en door [x] c.s. evenmin op andere wijze op de hoogte te stellen van de klachten die [a] c.s. hadden over de woning, blootgesteld aan het risico dat Donker niet uit eigen beweging zijn voormalige cliënten van de klachten op de hoogte zou stellen. Nu niet is gesteld, noch op andere wijze is gebleken, dat Donker hierover in contact is getreden met [x] c.s., houdt de rechtbank het ervoor dat de aangetekende brief van 3 augustus 2007 de eerste kennisgeving van [a] c.s. aan de verkopers was dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordde.
4.4. Ingevolge artikel 7:23 BW Pro moet de koper binnen bekwame tijd aan de verkoper kennis geven van gebreken die hij aan het gekochte heeft geconstateerd. De rechtbank dient daarom te beoordelen of het tijdsverloop van bijna een jaar tussen 9 augustus 2006 en 3 augustus 2007 is aan te merken als 'binnen bekwame tijd'. De rechtbank is van oordeel dat dit niet het geval is. Het onderzoek van het kadaster naar de erfdienstbaarheden was - blijkens de datering van de brief van de notaris aan Donker - in elk geval afgerond op 22 september 2006 en [a] c.s. waren van de uitslagen van dit onderzoek in elk geval op de hoogte op 9 oktober 2006, de datum van de e-mail van Donker aan [a] c.s..
4.5. Artikel 7:23 BW Pro geeft de koper de mogelijkheid om onderzoek te doen of te laten doen naar gebreken. Om geen onnodige tijdsdruk op het onderzoek te zetten, is geen vaste termijn voor het onderzoek gegeven, vandaar de formulering 'binnen bekwame tijd'. Na afronding van het onderzoek is de bekwame tijd verstreken, en moet de koper onmiddellijk aan de verkoper zijn bevindingen met betrekking tot de gebreken meedelen. Nu [a] c.s. geen reden of oorzaak hebben gegeven voor hun lange stilzitten na de afronding van het onderzoek naar de gebreken, oordeelt de rechtbank dat de kennisgeving aan de verkopers niet binnen bekwame tijd is gedaan. Zelfs indien zou komen vast te staan dat de eerdere brief van april 2007 [x] c.s. wel had bereikt, zou ook dat, gezien het bovenstaande, niet meer als 'binnen bekwame tijd' zijn aan te merken.
4.6. De rechtbank is van oordeel dat de vordering van [a] c.s. reeds hierop strandt. Daarom kan in het midden blijven of [a] c.s. al dan niet mochten verwachten dat er een recht van overpad bestond naar het bijgebouw. De vordering zal worden afgewezen.
4.7. [a] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [x] c.s. worden vastgesteld op:
- vast recht 580,00
- salaris procureur 1.158,00 (2,0 punten × tarief EUR 579,00)
Totaal EUR 1.738,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [a] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [x] c.s. tot op heden vastgesteld op EUR 1.738,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.E. Geerlings en in het openbaar uitgesproken op 7 mei 2008 in tegenwoordigheid van de griffier.?