Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 90375 / KG ZA 08-230
Vonnis in kort geding van 27 augustus 2008
in de zaak van
[x],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
procureur mr. O.A. van Oorschot,
tegen
1. [y],
2. [z],
beiden wonende te [woonplaats],
gedaagden,
advocaat mr. D.J. Kap te Groningen.
Partijen zullen hierna [x] en [y] c.s. genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling die in verband met het opnemen van de plaatselijke gesteldheid van de omgeving heeft plaatsgevonden in het bedrijfspand van [x]
- de pleitnota van [y] c.s.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [x] heeft op 22 april 2007 een overeenkomst gesloten met [y] c.s. waarbij zij het bedrijfspand met woning, ondergrond, erf en alles wat er volgens verkeersopvatting toe behoort (verder mede het bedrijfspand te noemen), aan de [straatnaam] 51 en 51a te [woonplaats], kadastraal bekend gemeente [naam gemeente], sectie C, nummer 1695, van [y] c.s. heeft gekocht (verder mede de koopovereenkomst te noemen). In het bedrijfspand is een sauna gevestigd. De levering heeft eind juni 2007 plaatsgevonden.
2.2. [y] c.s. is eigenaar van een woonhuis aan de [straatnaam] 49 en een boerderij aan de [straatnaam] 53, die beide gelegen zijn achter het bedrijfspand dat aan [x] is verkocht. [y] c.s. is eveneens eigenaar van een perceel - kadastraal bekend gemeente [naam gemeente] sectie C, nummer 1969 - dat gelegen is naast het bedrijfspand dat aan [x] is verkocht. Dit perceel vormt de toegangsweg naar de boerderij van [y] c.s.
2.3. Naast het bedrijfspand van [x] bevindt zich een aantal parkeerplaatsen (7 à 8) op een ongeveer 4,5 meter brede strook grond die eigendom is van [x]. De situering van deze plaatsen is dusdanig dat alle plaatsen alleen benut kunnen worden als over perceel 1696 wordt gereden. Voorts bevinden geparkeerde personenwagens zich dan deels boven genoemd perceel.
2.4. Bij brief van 16 juli 2007 is namens [y] c.s. onder meer het volgende aan [x] meegedeeld:
"Om verdere verrassingen en onduidelijkheden in de naaste toekomst te vermijden, is het voor beide partijen zinvol om een goede afspraak te maken over m.n. de parkeergelegenheid om en rond de sauna.
Het perceel direct naast de sauna (Kadastraal genummerd met sectie C nummer 1696) […] is in eigendom van onze cliënt.
Vooralsnog tot 1 oktober 2007 verlenen zij u toestemming om hiervan ten behoeve van u en uw saunabezoekers hiervan gebruik te maken.
[…]
Mocht tussentijds het parkeren tot overlast leiden voor hen of de naaste omgeving, houden zij zich ook het recht voor met onmiddellijke ingang het parkeren op de desbetreffende percelen te verbieden."
Deze brief is voor gezien en akkoord getekend door [x].
2.5. Vervolgens is bij brief van 13 november 2007 namens [y] c.s. onder meer het volgende aan [x] meegedeeld:
"[…] wij refereren aan onze bief van 16 juli jl.
[…] De parkeerplaatsen naast de sauna (kavel 1696) kunt u van ons huren voor een bedrag van € 300,00 per maand. Deze huur zal ingaan per 1 november 2007 en de bepalingen hiervoor zullen in een huurcontract nader worden vastgelegd. Mocht u besluiten dit kavel verder niet te willen gebruiken, zullen er dienaangaande maatregelen getroffen worden om verder parkeren voor u en uw cliënten onmogelijk te maken."
2.6. Partijen hebben overleg gevoerd over het gebruik van perceel 1696 door [x]. Eén en ander heeft niet tot een voor allen bevredigend resultaat geleid. Daarop heeft [y] c.s. in juni 2008 perceel 1696 afgezet met palen en een ijzeren draad. Hierdoor kunnen [x]s gasten niet meer als voorheen de auto aan de zijkant van het bedrijfspand van [x] parkeren.
3. Het geschil
3.1. [x] vordert dat de voorzieningenrechter [y] c.s. gebiedt:
a. binnen drie dagen na betekening van het vonnis het aangebrachte hekwerk op perceel 1696 te [woonplaats] te verwijderen en verwijderd te laten, ten gevolge waarvan [x] weer toegang heeft tot de aan haar toebehorende parkeerplaatsen, althans perceel, alsmede te dulden dat [x] en de gasten van de sauna van [x], gebruik maken van perceel 1696 met als doel een personenwagen naast het bedrijf van [x] te parkeren, alsmede te dulden dat deze geparkeerde auto’s met een klein gedeelte van de auto geparkeerd staan op perceel 1696, onder de voorwaarde dat ten gevolge van dit parkeren perceel 1696 niet in die mate wordt geblokkeerd dat [y] c.s. zich niet meer kan begeven naar achtergelegen onroerende zaken, dit alles op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 2.500,00 per dag dat [y] c.s. in weerwil met dit gebod handelt, tot een maximum van € 50.000,00,
b. binnen vier weken nadat vonnis is gewezen, medewerking te verlenen aan het notarieel vestigen van een erfdienstbaarheid van weg ten laste van perceel 1696 ten behoeve van de eigenaar van perceel 1696 [naar de rechtbank begrijpt 1695], alsmede het vestigen van een kwalitatieve verplichting ten behoeve van de eigenaar van perceel 1696 [naar de rechtbank begrijpt 1695], bestaande uit het dulden van het gedeeltelijk geparkeerd staan van personenwagens op de linkerzijde van perceel 1696, onder de voorwaarde dat de achtergelegen onroerende zaak [straatnaam] 53 bereikbaar blijft, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 2.500,00 per dag tot een maximum van € 50.000,00 in het geval [y] c.s. in gebrek blijft aan dit gebod te voldoen,
c. met veroordeling van [y] c.s. in de kosten van deze procedure.
3.2. [y] c.s. voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Het spoedeisend belang wordt niet door [y] c.s. bestreden en volgt naar het oordeel van de voorzieningenrechter uit de omstandigheid dat het aantal voor de saunagasten beschikbare parkeerplaatsen door de afsluiting van perceel 1696 vermindert.
4.2. De voorzieningenrechter ziet aanleiding eerst het onder b. gevorderde - het verlenen van medewerking aan het vestigen van een erfdienstbaarheid en een kwalitatieve verplichting - te bespreken. Toewijzing van deze vordering zou leiden tot een constitutief oordeel, waarvoor bovendien nader onderzoek nodig is. Dit verdraagt zich niet met het voorlopige karakter van een kort gedingprocedure, zo min als nader onderzoek in deze procedure past.
4.3. [x] legt aan het onder a. gevorderde ten grondslag dat [y] c.s. in strijd met de redelijkheid en billijkheid handelt door perceel 1696 af te sluiten, hoewel hij vóór het sluiten van de koopovereenkomst geen voorwaarden heeft gesteld aangaande de wijze van parkeren naast het bedrijfspand en het gebruik van genoemd perceel. Omdat in de koopovereenkomst is bepaald dat de feitelijke levering plaatsvindt in de staat waarin het bedrijfspand zich bij het tot stand komen van de overeenkomst bevindt en eveneens is opgenomen dat [y] c.s. er voor instaat dat alle informatie is verschaft die naar geldende verkeersopvatting ter kennis van [x] behoort te worden gebracht, is [x] van mening dat zij er op mocht vertrouwen dat is overeengekomen dat het haar saunagasten is toegestaan over perceel 1696 te rijden ten einde de parkeerplaatsen te bereiken.
4.3.1. [y] c.s. verweert zich door aan te voeren dat hij ten tijde van de verkoop van het bedrijfspand aan [x] geen toezegging heeft gedaan over het gebruik van perceel 1696. Hij wijst er daarbij op dat [x] zich door deskundigen heeft laten bijstaan en de tijd heeft gehad om onderzoek te doen naar onder meer parkeergelegenheid.
4.3.2. De voorzieningenrechter overweegt dat perceel 1696 geen onderdeel uitmaakt van de koopovereenkomst. De in de koopovereenkomst opgenomen bepaling dat [y] c.s. ervoor instaat dat met betrekking tot het verkochte de informatie is gegeven die naar geldende verkeersopvattingen behoort te worden verschaft, ziet daarom niet op de mogelijkheid gebruik te maken van perceel 1696. Dat [x] de parkeerplaatsen naast het bedrijfspand niet op de meest efficiënte wijze kan benutten omdat zij geen gebruik kan maken van het terrein van [y] c.s. betekent voorts niet dat de feitelijke levering niet is geschied in de staat waarin het verkochte zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevond.
Voorts is de voorzieningenrechter - anders dan [x] van mening is - voorshands van oordeel dat [x] er niet op mocht vertrouwen dat de parkeerplaatsen via perceel 1696 bereikbaar bleven. Naar [y] c.s. heeft meegedeeld wilde [x] enkel het bedrijfspand kopen en niet tevens de boerderij die in combinatie daarmee door hem te koop is aangeboden. Mede gelet hierop had het op haar weg geleden om vóór het sluiten van de koopovereenkomst onderzoek te verrichten naar de consequenties daarvan voor de parkeermogelijkheden naast het bedrijfspand indien zij van belang achtte dat haar gasten zo dichtbij als mogelijk kunnen parkeren. Uit de kadastrale kaart blijkt immers waar zich de grens tussen beide percelen bevindt. [x] heeft bovendien de brief van 16 juli 2007 voor akkoord getekend, zonder dat gebleken is van enig voorbehoud. Ook hierom is niet aannemelijk dat zij er op heeft vertrouwd dat de parkeersituatie ongewijzigd gehandhaafd kon worden.
Gelet op het voorgaande is niet aannemelijk geworden dat [y] c.s. in strijd met de redelijkheid en billijkheid heeft gehandeld door over te gaan tot afsluiting van perceel 1696.
4.4. [x] legt daarnaast aan haar vordering ten grondslag dat [y] c.s. misbruik van bevoegdheid maakt omdat hij geen enkel belang heeft bij het afsluiten van perceel 1696 en er slechts op uit is [x] tegen te werken.
4.4.1. [y] c.s. voert als verweer aan dat hij als eigenaar het recht heeft zijn grond te gebruiken zoals hij zelf wil en dus perceel 1696 mag afsluiten. Hij bestrijdt dat hij geen enkel belang heeft bij een onbeperkt en ongestoord gebruik van zijn eigendomsrecht. Zijn belang is daarin gelegen dat er ruimte nodig is voor het parkeren van de bezoekers van zijn bedrijven en tevens dat hij de boerderij zonder enige beperking wenst te verkopen. Volgens [y] c.s. is er geen ruimte om daarnaast de belangen van [x] in de afweging te betrekken.
4.4.2. De voorzieningenrechter stelt voorop dat de eigenaar van een zaak deze in beginsel met uitsluiting van derden mag gebruiken. Dit betekent dat de eigenaar in eigen belang gebruik mag maken van zijn privaatrechtelijke bevoegdheden en dat de vrijheid om dat naar eigen goeddunken te doen dient te worden ontzien. Dat geeft de eigenaar echter niet de absolute vrijheid om een ander nadeel toe te brengen.
Ter rechtvaardiging van de afsluiting van perceel 1696 beroept [y] c.s. zich op een tweetal belangen. De voorzieningenrechter heeft bij het opnemen van de plaatselijke gesteldheid geconstateerd dat [y] c.s. in de boerderij een waterlaboratorium en een schoonheidssalon exploiteert. Aannemelijk is dat hij in verband daarmee belang heeft bij parkeergelegenheid op zijn terrein. Uit de verklaring van [x] dat zij recent een bod heeft uitgebracht op de boerderij blijkt voorts dat er concrete plannen zijn voor verkoop. Eveneens aannemelijk is dat [y] c.s. belang heeft bij verkoop van perceel 1696 zonder dat daaraan een (persoonlijk) recht van [x] tot gebruik is gekoppeld, te meer daar het niet alleen het rijden over, maar ook het parkeren van (een deel van) de personenwagens op het perceel betreft. De omstandigheid dat [y] c.s. bereid is geweest gebruik toe te staan, aanvankelijk gratis en later tegen betaling van huur, maakt niet dat de hiervoor genoemde belangen van [y] c.s. ontbreken.
Dat [y] c.s. door afsluiting van perceel 1696 nadeel toebrengt aan [x] is duidelijk. Gelet op het eigen belang van [y] c.s. levert dit echter geen misbruik van recht op. Evenmin is aannemelijk geworden dat het nadeel van [x] zo aanzienlijk is dat dit [y] c.s. - gelet op de onevenredigheid tussen dit belang en zijn eigen belang - ervan zou moeten weerhouden tot afsluiting van perceel 1696 over te gaan. Daarbij wordt overwogen dat de toegang tot de naast het bedrijfspand gelegen parkeergelegenheid niet is geblokkeerd door de afsluiting, dat uit de verklaring van [x] over het aantal saunagasten is af te leiden dat het verminderde aantal parkeerplaatsen slechts in beperkte mate bijdraagt aan mogelijke parkeerproblemen en dat er in de nabijheid - volgens [x] op een afstand van 200 en 300 meter en volgens [y] c.s. ook op de [straatnaam] - parkeergelegenheid is.
4.5. [x] doet vervolgens een beroep op toepassing van het bepaalde in art. 5:56 BW Pro. Volgens haar blijkt uit deze bepaling dat de wetgever rekening heeft gehouden met de mogelijkheid dat een niet-eigenaar gebruik moet kunnen maken van het erf van een ander. Zij miskent daarbij echter dat het gaat om tijdelijk gebruik voor het verrichten van werkzaamheden ten behoeve van een onroerende zaak. Daarvan is hier geen sprake: het tijdelijke karakter ontbreekt en het gaat niet om werkzaamheden ten behoeve van het bedrijfspand.
Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen zullen de vorderingen van [x] worden afgewezen.
4.6. [x] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [y] c.s. worden vastgesteld op:
- vast recht € 254,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal € 1.070,00
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [x] in de proceskosten, aan de zijde van [y] c.s. tot op heden begroot op € 1.070,00,
5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. de Vroome en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. H.A. Attema op 27 augustus 2008.?