Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector bestuursrecht, belastingkamer
procedurenummer: AWB 07/2844
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 september 2008 als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
in het geding tussen
[eiser],
wonende te Rotterdam,
eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Terschelling, [naam],
verweerder,
gemachtigde: [naam], taxateur te Zwolle.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 31 maart 2007 krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te Terschelling Hoorn (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2005, vastgesteld voor het kalenderjaar 2007 op € 363.000,=. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 23 oktober 2007 de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 13 november 2007 beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 augustus 2008 te Leeuwarden.
Eiser is daar in persoon verschenen. Verweerder is eveneens verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde.
Motivering
Feiten
1.1 Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een recreatiewoning. De inhoud van de woning is ongeveer 256m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 1240m².
Geschil
2.1 In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
2.2 Eiser is van mening dat verweerder de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hij bepleit een waarde van € 240.000,=.
2.3 Verweerder houdt vast aan de bij de bestreden beslissing vastgestelde waarde.
Beoordeling van het geschil
3.1 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft naar de bedoeling van de wetgever als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
3.2 Op verweerder rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2005 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in de zin van de Wet WOZ. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst verweerder onder meer naar een in zijn opdracht door de WOZ-taxateur [naam] op 22 februari 2008 opgemaakte matrix.
3.3 Met de hiervoor vermelde, naar het oordeel van de rechtbank goed onderbouwde, matrix heeft verweerder voldaan aan de op hem rustende bewijslast. De onroerende zaak is getaxeerd aan de hand van een methode van vergelijking met referentieobjecten, zoals genoemd in artikel 4 eerste Pro lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. De daarbij opgevoerde vergelijkingsobjecten vormen een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de waardepeildatum. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak van eiser. In zijn algemeenheid overweegt de rechtbank hierbij, dat de vergelijkingsobjecten niet identiek aan de onroerende zaak behoeven te zijn, maar voldoende vergelijkbaar. In dit geval zijn er verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, maar de rechtbank oordeelt dat deze verschillen niet van een zodanige aard en omvang zijn dat deze niet als een bevestiging van de vastgestelde waarde kunnen dienen.
Ten aanzien van eisers betoog dat verweerder zijn woning beter had kunnen vergelijken met de woningen aan de [adres] en [adres] te Terschelling Hoorn - zoals verweerder bij de waardebepaling in 2006 heeft gedaan - is de rechtbank van oordeel dat verweerder in dit verband terecht heeft aangevoerd dat deze woningen niet kort voor of kort na de waardepeildatum zijn verkocht en dat een betere vergelijking valt te maken met objecten die wél rond die datum van eigenaar zijn gewisseld. Daarbij overweegt de rechtbank dat het verweerder vrij staat om in iedere fase van deze procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de vergelijkingsobjecten een goede weerspiegeling geven van het waardeniveau van de onroerende zaak naar de waardepeildatum.
3.4 Voor zover eiser heeft aangevoerd dat verweerder er bij de waardebepaling ten onrechte geen rekening mee heeft gehouden dat zijn recreatiewoning is gelegen op erfpachtgrond die eigendom is van Staatsbosbeheer overweegt de rechtbank als volgt. Eiser heeft naar voren gebracht dat de erfpachtcanon voor de grond waarop de onroerende zaak is gelegen in de nabije toekomst zal stijgen. Dit betekent volgens eiser dat een potentiële koper daarmee rekening zal houden en dat dit een lagere verkooprijs tot gevolg zal hebben. Verweerder heeft onderkend dat de verhoging van de erfpacht een drukkend effect op de verkoopprijs van een object kan hebben, maar heeft betoogd dat daarmee in het kader van de WOZ-waardebepaling geen rekening wordt gehouden. De rechtbank is van oordeel dat, nu in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt uitgegaan van de volle en onbezwaarde eigendom, niet van belang is dat de onroerende zaak is gelegen op grond waarop een recht van erfpacht rust. De wetgever heeft ervoor gekozen om bij de waardering van een onroerende zaak geen aftrek toe te passen voor op die onroerende zaak rustende zakelijke rechten, zoals een erfpachtrecht. De eventuele waardedrukkende invloed in de praktijk speelt in dit verband dan ook geen rol. Bij de WOZ-waardering dient de waarde van de volle eigendom van de grond te worden meegenomen. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank daarom terecht geen acht geslagen op effecten die het erfpachtrecht zou kunnen hebben op de waarde van de onroerende zaak in het economisch verkeer.
3.5 Ten aanzien van de stelling van eiser dat sprake is van een onredelijke waardestijging ten opzichte van de vorige waardepeildatum, overweegt de rechtbank dat de vorige waardevaststelling thans niet relevant is. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De waarde van de onroerende zaak is vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de onroerende zaak vergelijkbare objecten. Deze beroepsgrond van eiser faalt daarom.
3.8 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Het beroep dient ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 9 september 2008 door mr. U. van Houten, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. E. Pot, griffier.
w.g. E. Pot
w.g. U. van Houten
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.