Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 95415 / KG ZA 09-70
Vonnis in kort geding van 15 april 2009
in de zaak van
1. [a],
wonende te Leeuwarden,
2. [b],
wonende te Leeuwarden,
3. [c],
wonende te Leeuwarden,
4. [d],
wonende te Goutum,
eisers,
hierna te noemen [a], [b], [c] respectievelijk [d] en tezamen te noemen [a] c.s.,
advocaat mr. R. Glas,
tegen
de personen die verblijven in het pand aan de Tweebaksmarkt 42 te (8911 KX) Leeuwarden of een gedeelte daarvan,
gedaagden,
hierna te noemen: de krakers,
advocaat mr. J.S. Brolsma.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van de zijde [a] c.s.
- de pleitnota van de zijde van krakers.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [a] c.s. zijn ieder voor een kwart eigenaar van het perceel kadastraal bekend gemeente Leeuwarden, sectie B, nummer 415, plaatselijk bekend Tweebaksmarkt nr. 42 te Leeuwarden (hierna: het pand). Het pand bestaat uit een beneden- en een bovenetage.
2.2. De bovenetage wordt verhuurd aan twee Duitse studenten. Deze etage heeft een eigen opgang, maar deelt de meterkast en boiler met de benedenetage.
2.3. De benedenetage werd onder meer bij Bedrijfsmakelaardij Schoonhoven B.V. (hierna: makelaardij Schoonhoven) te huur aangeboden voor een huurprijs van EUR 17.500,- op jaarbasis.
2.4. In de nacht van 1 op 2 maart 2009 hebben de krakers de benedenetage in gebruik genomen. Zij hebben dat zonder recht of titel gedaan. De benedenetage stond leeg op het moment dat het door de krakers in gebruik werd genomen.
2.5. Op 2 maart is ter zake van de benedenetage een huurovereenkomst gesloten tussen [a] c.s. en Rioolwacht B.V. (hierna: Rioolwacht). Enig statutair bestuurder en enig aandeelhouder van Rioolwacht is Duo Beheer & Exploitatie B.V. Enig statutair bestuurder van Duo Beheer & Exploitatie B.V. is [b] Holding B.V., waarvan [b] enig statutair bestuurder en enig aandeelhouder is.
2.6. In de huurovereenkomst is - voor zover van belang - het volgende overeengekomen:
"Het gehuurde, bestemming:
1.1 Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de bedrijfsruimte, hierna 'het gehuurde' genoemd, Tweebaksmarkt 42 (8911 KX) te Leeuwarden.
(…)
Duur, verlenging en opzegging
3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 1 jaar, ingaande op 1 maart 2009 en lopende tot en met 28 februari 2010.
3.2 Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode wederom voor 1 jaar, derhalve tot en met 28 februari 2011.
(…)
Huurprijs, omzetbelasting, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode
4.1 De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op jaarbasis € 6.000,-."
2.7. De beheerder van het pand, Rots-Vast Groep B.V. te Leeuwarden, heeft de krakers bij brief van 3 maart 2009 -voor zover van belang- het volgende bericht:
"Met deze brief laten wij u weten dat het pand ingaande 1 maart jl. is verhuurd.
De oplevering zal morgen plaatsvinden aan de nieuwe huurder, op een nog nader te bepalen tijdstip.
Wij verzoeken u vriendelijk het pand morgen voor 12:00 uur in goede conditie te verlaten."
2.8. De krakers hebben niet aan dit verzoek tot ontruiming voldaan.
3. Het geschil
3.1. [a] c.s. vorderen dat de voorzieningenrechter, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de krakers zal veroordelen om alle bij hen in gebruik zijnde gedeelten van het pand binnen 24 uur na betekening van het ten deze te wijzen vonnis met alle zich daarin van hunnentwege aanwezige personen en/of goederen te ontruimen en te verlaten en al hetgene daartoe verder behoort ter algehele beschikking van [a] c.s. te stellen met machtiging van [a] c.s. om die ontruiming zo nodig zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm, alsmede met veroordeling van de krakers in de kosten van het geding.
3.2. Zij leggen het volgende aan hun vordering ten grondslag. De krakers verblijven zonder recht of titel in de benedenetage van het pand. Deze benedenetage is niet geschikt voor bewoning. Er is geen keuken, geen douche en geen toilet. Verder zijn er geen adequate vluchtwegen, althans niet voor een woning. Op grond van voormelde huurovereenkomst dienen [a] c.s. als verhuurder de benedenetage ter beschikking te stellen aan Rioolwacht. Nu de krakers deze benedenetage gekraakt hebben, kunnen zij niet aan deze verplichting uit de huurovereenkomst voldoen. Voorts speelt dat de krakers gebruik maken van de gas-, water- en elektravoorzieningen zonder daarvoor te betalen. De krakers zorgen bovendien voor veel overlast bij de huurders van de bovenetage.
3.3. De krakers voeren gemotiveerd verweer. Op de stellingen en weren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Vast staat dat de krakers het pand, althans een gedeelte daarvan, zonder recht of titel in gebruik hebben genomen en daarmee onrechtmatig jegens [a] c.s. hebben gehandeld en nog steeds handelen. Dat betekent dat de vordering tot ontruiming in beginsel toewijsbaar is.
4.2. Vervolgens dient echter de vraag beantwoord te worden of [a] c.s. een spoedeisend belang hebben bij de ontruiming. De voorzieningenrechter beantwoordt deze vraag ontkennend en overweegt daartoe het navolgende.
4.3. [a] c.s. gronden het spoedeisend belang dat zij bij de ontruimingsvordering stellen te hebben allereerst op het ongestoord huurgenot dat zij als verhuurder aan Rioolwacht, de huurder van de benedenetage, dienen te verschaffen. Zij stellen dat zij niet aan deze verplichting kunnen voldoen, nu de krakers deze benedenetage gekraakt hebben. De krakers hebben ten verwere aangevoerd dat [a] c.s. en Rioolwacht met de onderhavige huurovereenkomst niet beoogd hebben een wezenlijke huurverhouding aan te gaan, maar dat hen slechts voor ogen heeft gestaan ten behoeve van een te voeren kort geding een argument te creëren voor de stelling dat [a] c.s. bij de ontruiming een spoedeisend belang hebben. De voorzieningenrechter volgt de krakers in dit verweer. Hiertoe is het volgende redengevend.
4.4. Allereerst valt op dat de huurovereenkomst is aangegaan met een vennootschap, Rioolwacht, waarvan één van de eigenaren van het pand, [b], via zijn persoonlijke vennootschap middellijk statutair bestuurder is. [b] heeft Rioolwacht bij het sluiten van de overeenkomst ook vertegenwoordigd. Gelet op deze verwevenheid in betrokkenheid valt dan op dat het eisers zijn die daags na het in gebruik nemen van de benedenetage door de krakers een huurovereenkomst sluiten en dat in elk geval één van de makelaars waar het pand werd aangeboden, van deze huurovereenkomst in het geheel niet op de hoogte was. Van een (al dan niet langer durend) onderhandelingstraject over verhuur blijkt dan niets en aldus dringt zich de gedachte op dat een gelegenheidsargument wordt gecreëerd.
4.5. Voorts wekt het bevreemding dat de overeengekomen huurprijs van EUR 6.000,- op jaarbasis, maar iets meer dan 1/3 bedraagt van de huurprijs op jaarbasis waarvoor het pand bij onder meer makelaardij Schoonhoven te huur werd aangeboden. [a] c.s. hebben hiervoor als verklaring gegeven dat het pand een opfrisbeurt nodig heeft en dat daarom met Rioolwacht is overeengekomen dat zij het pand gedurende een jaar voor een lagere huurprijs zal huren, zulks tegen de verplichting [a] c.s. de gelegenheid te bieden het pand gedurende dat jaar op te knappen. De voorzieningenrechter acht deze verklaring niet overtuigend. Nog daargelaten dat de krakers hebben betwist dat het pand dient te worden opgeknapt, blijkt uit de huurovereenkomst noch uit enig ander stuk van de gestelde afspraken tussen de verhuurder en Rioolwacht.
4.6. Rioolwacht heeft bovendien al de beschikking over bedrijfsruimte. Tussen partijen staat namelijk vast dat Rioolwacht gevestigd is aan de Zuiderkruisweg 14 te Leeuwarden en dat de buitendienst van Rioolwacht vanuit dit pand wordt aangestuurd. Namens Rioolwacht is ter zitting aangegeven dat zij de huurovereenkomst is aangegaan, omdat zij een nieuwe franchiseformule is gestart, waarbij gewerkt wordt met ZZP-ers, die zij vanuit het gehuurde pand wil gaan aansturen. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt echter niet in te zien waarom deze ZZP-ers niet vanuit hetzelfde pand kunnen worden aangestuurd als van waaruit de buitendienst van Rioolwacht wordt aangestuurd. De dringende noodzaak voor Rioolwacht om onderhavig pand te huren die nopen tot het treffen van een spoedeisende voorziening bij voorraad is derhalve voorshands niet aannemelijk geworden.
4.7. Met het bestaan van een reële huurovereenkomst valt tot slot niet te rijmen dat, zoals de krakers onbetwist hebben gesteld, de plakkaten van de makelaarskantoren Faber en Schoonhoven op de ramen van de benedenetage met daarop de tekst "Te huur" tot op heden niet zijn verwijderd en dat makelaardij Schoonhoven als gezegd de benedenetage van het pand een maand na de gestelde verhuur op haar website nog te huur aanbood.
4.8. Op grond van het vorenstaande is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat er voldoende aanleiding bestaat om aan te nemen dat hier sprake is van een schijnconstructie met als doel ten behoeve van dit kort geding een argument te creëren voor de stelling dat [a] c.s. bij de ontruiming een spoedeisend belang hebben. Aan een dergelijke schijnconstructie kan geen spoedeisend belang worden ontleend.
4.9. [a] c.s. gronden hun spoedeisend belang in de tweede plaats op de overlast die de krakers de huurders van de bovenetage zouden bezorgen. Ter adstructie van deze stelling hebben zij als productie een verklaring van deze huurders van 6 maart 2009 in het geding gebracht, waarin de huurders verklaren dat de krakers voor geluids- en stankoverlast zorgen door tot 4 uur 's nachts harde muziek te draaien en marihuana te roken, wat in de bovenetage te ruiken is. Voorts klagen de huurders erover dat de krakers een hangmat van één van hen ongevraagd in gebruik hebben genomen en geven zij aan ongerust te zijn over de gevolgen van de kraak voor hun energierekening.
4.10. De krakers hebben betwist dat er sprake is van het veroorzaken van overlast. Zij voeren hiertoe aan dat de verklaring van de huurders dateert van kort na de kraak en dat de situatie kort daarna al is gewijzigd. Volgens de krakers hebben zij de huurders de eerste twee nachten inderdaad overlast bezorgd, maar hebben zij het sindsdien rustiger aan gedaan, waardoor er geen sprake meer is van overlast. De hangmat is inmiddels teruggegeven aan de huurders, aldus de krakers, die stellen dat zij zich er niet van bewust waren dat deze aan de huurders toebehoorde. Tot slot hebben de krakers aangevoerd dat zij richting de huurders hebben aangegeven bereid te zijn een gedeelte van de kosten van gas, water en licht voor hun rekening te nemen.
4.11. Waar de huurders gemotiveerd stellen dat de door [a] c.s. overgelegde verklaring van de huurders dat er sprake is van overlast inmiddels achterhaald is en de procedure in kort geding zich niet leent voor nadere bewijsvoering, is voorshands onvoldoende komen vast te staan dat de krakers overlast bezorgen. Ook hierin is derhalve voor [a] c.s. geen spoedeisend belang gelegen.
4.12. Voor zover [a] c.s. voorts nog stellen dat er in verband met de kraak van de benedenetage problemen zullen ontstaan met betrekking tot de verzekering van het pand overweegt de voorzieningenrechter dat niet gesteld of gebleken is dat het feit dat de benedenetage is gekraakt, op dit moment feitelijk heeft geleid tot opschorting van de verzekering van het (gehele) pand of tot premieverhoging. Hierin is derhalve evenmin een reden gelegen om bij wijze van voorlopige voorziening de ontruiming van de benedenetage te gelasten.
4.13. Nu de krakers onbetwist hebben gesteld dat er zich in het pand een rookmelder, een nooduitgang en een brandweerslang bevinden, is voorts onvoldoende aannemelijk geworden
dat het gebruik door de krakers van de benedenetage zodanig gevaarzettend is dat zulks een spoedeisend belang bij ontruiming van de benedenetage oplevert.
4.14. Nu [a] c.s. voor het overige geen gronden hebben aangevoerd is de slotsom dat zij onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt dat zij een spoedeisend belang hebben bij toewijzing van hun vorderingen. De vorderingen zullen derhalve worden afgewezen.
4.15. Wel overweegt de voorzieningenrechter nog dat in een eventuele bodemprocedure, waar het vereiste van spoedeisend belang niet speelt, de belangenafweging een andere zou kunnen zijn, nu de krakers hebben aangegeven niet als woningzoekende te staan ingeschreven bij een woningbouwcoöperatie en ook anderszins niet aannemelijk hebben kunnen maken dat zij geen andere betaalbare woonruimte hebben kunnen vinden. Dat zij
-het spoedeisend belang weggedacht- een dringende noodzaak tot bewoning hebben, valt dan ernstig te betwijfelen.
4.16. [a] c.s. zullen als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de krakers worden vastgesteld op:
- betaald vast recht EUR 98,00
- in debet gesteld vast recht 65,50
- salaris procureur 816,00
Totaal EUR 979,50
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [a] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van de krakers tot op heden vastgesteld op EUR 979,50.
Veroordeelt [a] c.s. mitsdien tot betaling aan:
A. de griffier van deze rechtbank voor:
- het in debet gestelde vastrecht EUR 65,50
- het salaris advocaat 816,00
derhalve totaal EUR 881,50
met welk bedrag de griffier zal dienen te handelen overeenkomstig het bepaalde in artikel 243 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
B. de krakers voor:
- het niet in debet gestelde vastrecht EUR 98,00
derhalve totaal EUR 98,00
5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. G. Tangenberg en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. W. van Seijen op 15 april 2009.?
fn: 445