Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector bestuursrecht, belastingkamer
procedurenummers: AWB 08/2795 en 09/660
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 augustus 2009 als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
in de gedingen tussen
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Heerenveen, verweerder,
gemachtigden: [gemachtigde], werkzaam bij de gemeente Heerenveen, en [taxateur], WOZ-taxateur.
Procesverloop
Bij beschikkingen van 29 februari 2008, neergelegd in één geschrift, heeft verweerder krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres woning] (hierna: de woning) en [adres bedrijf] (hierna: de bedrijfsgebouwen) te [woonplaats], per waardepeildatum 1 januari 2007 voor het kalenderjaar 2008 vastgesteld op respectievelijk € 482.000,00 en € 358.000,00.
Verweerder heeft bij uitspraken op bezwaar van 27 november 2008, neergelegd in één geschrift, de waarde van de woning verminderd tot een bedrag van € 418.000,00 en de waarde van de bedrijfsgebouwen gehandhaafd.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen beide uitspraken op bezwaar. Het beroep betreffende de woning is geregistreerd onder procedurenummer 08/2795 en het beroep betreffende de bedrijfsgebouwen is geregistreerd onder procedurenummer 09/660.
De rechtbank heeft besloten de beide zaken gevoegd te behandelen. Het onderzoek ter zitting in beide zaken heeft plaatsgevonden op 29 juni 2009 te Leeuwarden. Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder zijn beide voornoemde gemachtigden verschenen.
Motivering
Feiten
1.1 Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning. De inhoud van de woning is ongeveer 658 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 500 m².
1.2 Eiser is tevens eigenaar van de bedrijfsgebouwen. De bedrijfsgebouwen zijn gelegen naast de woning en bestaan uit drie loodsen (werktuigenbergingen) met een oppervlakte van respectievelijk ongeveer 400 m², ongeveer 400 m² en ongeveer 800 m² en een torensilo met een inhoud van ongeveer 120 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 3.264 m². Eiser verhuurt de bedrijfsgebouwen aan een derde met uitzondering van een gedeelte van de benedenverdieping van de loods die direct verbonden is met de woning (hierna: de eerste loods), dat bij hemzelf in gebruik is als garage en bijkeuken (hierna: de garage en bijkeuken).
Geschil
2.1 In geschil is de waarde van de woning en de bedrijfsgebouwen op de waardepeildatum.
2.2 Eiser is van mening dat verweerder de waarde van de woning en de bedrijfsgebouwen op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hij bepleit een waarde van € 280.000,00 voor de woning en een waarde van € 260.000,00 voor de bedrijfsgebouwen. Ter onderbouwing van deze waarden verwijst hij naar een door hem overgelegd taxatierapport van taxateur J. de Vries van 3 december 2008.
2.3 Verweerder stelt zich op het standpunt dat beide beroepen gegrond zijn. Verweerder is thans van mening dat de waarde van de woning dient te worden vastgesteld op € 286.000,00 en de waarde van de bedrijfsgebouwen op € 342.000,00.
Inleidende overwegingen
3.1 Ingevolge artikel 16, aanhef en onder d, van de Wet WOZ wordt voor de toepassing van deze wet als één onroerende zaak aangemerkt een samenstel van twee of meer gebouwde of ongebouwde eigendommen of gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.
3.2 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft naar de bedoeling van de wetgever als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
3.3 Gelet op het feit dat eiser de bedrijfsgebouwen heeft verhuurd aan een derde, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de woning en de bedrijfsgebouwen voor de toepassing van de Wet WOZ terecht heeft aangemerkt als afzonderlijke onroerende zaken en dus als afzonderlijke objecten.
3.4 Gelet op het feit dat eiser ter zitting onweersproken heeft gesteld dat de garage en bijkeuken bij hemzelf in gebruik zijn, is de rechtbank echter van oordeel dat dit deel van de eerste loods, naar de omstandigheden beoordeeld, bij de woning hoort en verweerder het daarom had moeten betrekken bij de waardering van de woning. Hieruit volgt dat verweerder de garage en bijkeuken ten onrechte heeft betrokken bij de waardering van de bedrijfsgebouwen. Dit betekent dat ten aanzien van de woning sprake is van een onvolledige waardering en ten aanzien van de bedrijfsgebouwen van een te ruime objectafbakening.
3.5 Nu verweerder in beroep het standpunt heeft ingenomen dat de bij de uitspraken op bezwaar vastgestelde waarden van de woning en de bedrijfsgebouwen niet juist zijn vastgesteld en verlaagd dienen te worden, zijn de beroepen gegrond. Bij de verdere beoordeling van het geschil stelt de rechtbank voorop dat op verweerder de last rust aannemelijk te maken dat de door hem in beroep verdedigde waarden niet hoger zijn dan de waarden in de zin van de Wet WOZ, ervan uitgaande dat de garage en bijkeuken deel uitmaken van de woning en niet van de bedrijfsgebouwen. Waar hierna wordt gesproken over de woning, wordt dan ook bedoeld de woning met inbegrip van de garage en bijkeuken en waar hierna wordt gesproken over de bedrijfsgebouwen, wordt bedoeld de bedrijfsgebouwen met uitzondering van de garage en bijkeuken.
Woning
4.1 Ter onderbouwing van de door hem in beroep verdedigde waarde van de woning verwijst verweerder onder meer naar een in zijn opdracht door de WOZ-taxateur Christenhusz op 16 maart 2009 opgemaakte matrix. De rechtbank is van oordeel dat verweerder door middel van deze matrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning ten minste € 286.000,00 bedraagt. Daartoe overweegt zij het volgende.
4.2 De woning is getaxeerd aan de hand van een methode van vergelijking met referentieobjecten, zoals genoemd in artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. De daarbij opgevoerde vergelijkingsobjecten vormen een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de waardepeildatum. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. In zijn algemeenheid overweegt de rechtbank hierbij, dat de vergelijkingsobjecten niet identiek aan de onroerende zaak behoeven te zijn, maar voldoende vergelijkbaar. In het onderhavige geval zijn er verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, maar de rechtbank oordeelt dat deze verschillen niet van een zodanige aard en omvang zijn dat deze niet als een bevestiging van de verdedigde waarde kunnen dienen. De rechtbank is van oordeel dat voldoende rekening is gehouden met de eenvoudige staat van de woning en de ongunstige ligging daarvan naast een agrarisch bedrijf. Bovendien neemt de rechtbank in aanmerking dat in de matrix geen rekening is gehouden met het feit dat de garage en bijkeuken eveneens deel uitmaken van de woning.
4.3 Ten aanzien van het door eiser overgelegde taxatierapport overweegt de rechtbank dat daarin niet, althans onvoldoende, is onderbouwd hoe de getaxeerde waarde tot stand is gekomen. Daarbij geldt dat in dit taxatierapport evenmin rekening is gehouden met het feit dat de woning tevens de garage en bijkeuken omvat. Daarom is de rechtbank van oordeel dat op basis van dit taxatierapport niet kan worden geconcludeerd dat de thans door verweerder verdedigde waarde van € 286.000,00 te hoog is.
Bedrijfgebouwen
5.1 Ter onderbouwing van de door hem in beroep verdedigde waarde van de bedrijfsgebouwen verwijst verweerder naar een in zijn opdracht door de WOZ-taxateur Christenhusz opgemaakte taxatiekaart. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de bedrijfsgebouwen ten minste € 342.000,00 bedraagt. Daartoe overweegt zij het volgende.
5.2 De bedrijfsgebouwen zijn eveneens getaxeerd aan de hand van een methode van vergelijking met referentieobjecten, zoals bedoeld in artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. Voor deze vergelijking heeft verweerder gebruik gemaakt van de landelijke taxatiewijzer voor agrarische gebouwen van het WOZ-datacenter voor de waardepeildatum 1 januari 2007 (hierna: de taxatiewijzer). De taxatiewijzer is gebaseerd op een analyse van landelijk gerealiseerde transactieprijzen van vergelijkbare objecten rondom de waardepeildatum en is goedgekeurd door LTO en de Waarderingskamer. Eiser heeft de in de taxatiewijzer neergelegde gegevens niet betwist en de rechtbank ziet ook overigens geen aanleiding de taxatiewijzer niet te volgen. Voor de vergelijking heeft verweerder voorts gebruik gemaakt van het vergelijkingsobject Tjongervallei 1A "bedr" te Katlijk (hierna: het vergelijkingsobject). Het vergelijkingsobject is kort na de waardepeildatum verkocht en is wat type onroerende zaak, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar met de bedrijfsgebouwen. In zijn algemeenheid overweegt de rechtbank hierbij opnieuw, dat een vergelijkingsobject niet identiek aan de onroerende zaak behoeft te zijn, maar voldoende vergelijkbaar. In het onderhavig geval zijn er verschillen tussen het vergelijkingsobject en de bedrijfsgebouwen, maar de rechtbank oordeelt dat deze verschillen niet van een zodanige aard en omvang zijn dat deze niet als een bevestiging van de vastgestelde waarde kunnen dienen. De rechtbank is van oordeel dat de gegevens uit de taxatiewijzer en de gegevens betreffende het vergelijkingsobject een redelijke afspiegeling vormen van de markt ten tijde van de waardepeildatum.
5.3 De rechtbank is echter van oordeel dat verweerder deze gegevens niet geheel juist heeft toegepast op de bedrijfsgebouwen. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. De waarde van een werktuigenberging wordt in de taxatiewijzer bepaald aan de hand van de grootte van de berging, de periode waarin de berging is gebouwd en het materiaal waaruit de wanden van de berging zijn opgetrokken. In de taxatiewijzer wordt ervan uitgegaan dat de standaardgrootte van een werktuigenberging 300 m² is. De rechtbank is van oordeel dat indien de oppervlakte van een werktuigenberging in aanmerkelijke mate afwijkt van deze standaardgrootte, daarmee rekening gehouden dient te worden bij de waardebepaling. Een oppervlakte van 400 m² geeft naar het oordeel van de rechtbank nog geen aanleiding om af te wijken van de taxatiewijzer, maar een oppervlakte van 800 m² wel. De rechtbank stelt in dit kader vast dat voor de loods van 1.050 m² van het vergelijkingsobject niet is vastgehouden aan de in de taxatiewijzer genoemde prijs per m², maar een waarde is gekozen die € 12,00 per m² lager ligt. De rechtbank gaat ervan uit dat deze afwijking voortvloeit uit de afwijking van de standaardgrootte. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder in dit opzicht ten aanzien van de loods van 800 m² ten onrechte onverkort heeft vastgehouden aan de in de taxatiewijzer genoemde waarde per m².
5.4 Anders dan eiser is de rechtbank van oordeel dat verweerder de middelste loods terecht heeft aangemerkt als werktuigenberging en daaraan met toepassing van de taxatiewijzer een waarde heeft toegekend. Het feit dat deze loods is ontstaan door het overkappen van de ruimte tussen twee bestaande loodsen doet niet af aan de hoedanigheid van werktuigenberging. De rechtbank is echter van oordeel dat de omstandigheid dat deze berging geen zelfstandige wanden heeft van invloed is op de waarde en dat verweerder daar ten onrechte geen rekening mee heeft gehouden. De rechtbank is voorts van oordeel dat verweerder er onrechte vanuit is gegaan dat deze werktuigenberging is gebouwd in de periode van 1998 tot en met 2000. Daartoe overweegt de rechtbank dat de wanden van de berging reeds in 1994 zijn gebouwd en niet in 2000. Het feit dat deze berging in 2000 is voorzien van een overkapping rechtvaardigt naar het oordeel van de rechtbank niet het standpunt dat de berging is gebouwd in de periode van 1998 tot en met 2000.
5.5 De rechtbank is van oordeel dat het feit dat verweerder de garage en bijkeuken ten onrechte heeft betrokken bij de waardebepaling van de bedrijfsgebouwen geen invloed heeft op deze waardebepaling. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder de waardebepalingen van de werktuigenbergingen, voor zover hier van belang, heeft gebaseerd op de oppervlakte daarvan. Verweerder heeft daarbij geen rekening gehouden met het feit dat een deel van de eerste loods zowel een begane grond als een verdieping heeft. Nu de verdieping van de eerste loods niet bij eiser in gebruik is, wijzigt de in aanmerking te nemen oppervlakte van de eerste loods niet door het wegvallen van de garage en bijkeuken.
5.6 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat verweerder er niet in is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. Daarom dient de rechtbank te beoordelen of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat eiser daarin niet is geslaagd. Ten aanzien van het door eiser overgelegde taxatierapport verwijst de rechtbank naar hetgeen zij hiervoor heeft overwogen onder 4.3. De rechtbank is van oordeel dat op basis van dit taxatierapport niet kan worden geconcludeerd dat de waarde van de bedrijfsgebouwen dient te worden vastgesteld op € 260.000,00. Eiser heeft deze waarde ook anderszins niet aannemelijk gemaakt.
5.7 Nu beide partijen de door hen voorgestane waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde van de onroerende zaak te bepalen. Gelet op de taxatiewijzer, het vergelijkingsobject en hetgeen hiervoor onder 5.3 en 5.4 is overwogen, komt de rechtbank tot de volgende waardebepaling. De rechtbank neemt de taxatiewijzer als uitgangspunt. De rechtbank gaat ervan uit dat de middelste loods is gebouwd in de periode van 1991 tot en met 1995. Daarnaast past de rechtbank voor deze loods een correctie toe van € 20,00 per m² op grond van het feit dat deze loods geen zelfstandige wanden heeft. Op grond van deze gegevens zal de waarde van de middelste loods worden vastgesteld op € 58.400,00. Voor de loods van 800 m² past de rechtbank een correctie toe van € 12,00 per m² op grond van het feit dat deze loods aanzienlijk groter is dan de standaardgrootte. Deze correctie komt overeen met de correctie die is toegepast bij de werktuigenberging van 1.050 m² van het vergelijkingsobject. Op grond van dit gegeven zal de waarde van deze loods worden vastgesteld op € 123.200,00. De waarde van de derde loods, de torensilo, de verharding en de grond zal de rechtbank vaststellen overeenkomstig verweerders vaststelling op respectievelijk € 66.400,00, € 4.320,00, € 7.000,00 en € 55.488,00. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak in goede justitie dient te worden vastgesteld op een bedrag van € 314.000,00.
Proceskosten
6. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde van de woning tot € 286.000,00 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde van de bedrijfsgebouwen tot € 314.000,00 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- gelast dat de gemeente Heerenveen het door eiser betaalde griffierecht van
€ 39,00 vergoedt.
Aldus gegeven door mr. P.G. Wijtsma, rechter, in tegenwoordigheid van mr. F.F. van Emst, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 augustus 2009.
w.g. P.G. Wijtsma
w.g. F.F. van Emst
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Afschrift verzonden op: 11 augustus 2009