Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 95611 / HA ZA 09-259
Vonnis van 24 februari 2010
in de zaak van
1. [A],
wonende te [woonplaats]
2. [B],
wonende te [woonplaats]
eisers,
advocaat mr. J.H. Mastenbroek,
tegen
[C],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. R.H. Hulshof.
Partijen zullen hierna [A] c.s. en [C] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 17 maart 2009
- de conclusie van antwoord
- de akte houdende producties aan de zijde van [A] c.s.
- het proces-verbaal van comparitie van 10 december 2009.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [A] c.s. heeft aan [C] de woning aan [adres] te [woonplaats] verkocht voor een bedrag van EUR 140.000,--. De koopakte is respectievelijk op 12 en 16 juli 2007 door partijen ondertekend. De levering van de woning zou plaatsvinden op 1 oktober 2007. In de koopakte is een financieringsvoorbehoud opgenomen waar tot 5 augustus 2007 een beroep op kon worden gedaan. In de koopakte is verder voor zover van belang het volgende vermeld.
"Artikel 10 Ingebrekestelling Pro, ontbinding
10.1 Indien één van partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.
10.2 Ontbinding op grond van de tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van EUR 14.000,00 (…) verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en kosten van verhaal.
(…)
Artikel 16 Ontbindende Pro voorwaarden
16.1 Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
b. Op 5 aug 2007 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van: koopsom + verwervingskosten geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen (…)
2.2. [C] heeft voor zover van belang bij brief van 4 augustus 2007 het navolgende aan mevrouw [D] van Makelaardij Drachten kenbaar gemaakt.
"Vandaag hebben we uw kantoor gebeld om door te geven dat we afzien van de koop van het huis (…)
We hebben de financiering (nog) niet rond en om niet in de problemen te komen zeggen we op tijd op."
2.3. In de brief van 24 september 2007 van [C] aan [D] is voor zover relevant het volgende vermeld.
"Wij hebben vandaag contakt gehad met Trip Advocaten over de passering v/d akte (…), wij hebben gezegd dat we de koopovereenkomst al hadden ontbonden op 04-08-2007, ze weten daar van niks hoe kan dat? Dat zouden jullie afzeggen."
2.4. [D] heeft op 25 september 2007 een e-mail aan [E] van Trip Advocaten en Notarissen verzonden waarin voor zover van belang het volgende is vermeld.
"Ik heb via Google toch een telefoonnummer kunnen achterhalen van de contactpersoon van de fam. [F]/[C]. Het is (..) [G] van Sanders Hypotheken in Alkmaar. Hij heeft veel contact met de kopers gehad, maar nooit alle stukken kompleet van [C] ontvangen (oa geen goede werkgeversverklaring van mevr. [C], ze gaf aan een 40 urig contract te hebben en de werkgeversverklaring was op basis van 20 uur). Hierdoor is er nooit een offerte uitgebracht door een verstrekker en dus ook geen afwijzingsbrief volgens zeggen van [G]. (…)"
2.5. Nadat duidelijk was geworden dat [C] de woning niet zou afnemen heeft [D] haar namens [A] c.s. bij brief van 28 september 2007 in gebreke gesteld. In de kop van de brief staat als adres de straatnaam "[adres]", als postcode "9247 LA" en als plaatsnaam [woonplaats] vermeld. Handgeschreven is toegevoegd: "[adres]" en in de postcode is het cijfer "4" doorgehaald en handgeschreven is daaronder vermeld: "8". Voor zover relevant staat in de brief het volgende vermeld.
"(…)
Mijn cliënt wendde zich tot mij met de mededeling dat u in gebreke bent gebleven om uw verplichtingen na te komen. Deze tekortkoming bestaat uit het feit dat u nagelaten hebt om voor 5 augustus 2007 schriftelijk kenbaar te maken conform artikel 16 van Pro de koopakte dat u geen financiering kon afsluiten voor de woning aan [adres] te [woonplaats] en u maandag 24 september jl. telefonisch aan mevrouw [E] van Trip Advocaten en Notarissen kenbaar heeft gemaakt de woning niet af te zullen nemen."
Namens cliënt stel ik u in gebreke. Tevens verzoek en zonodig sommeer ik u om uiterlijk op 6 oktober 2007 uw tekortkoming op te heffen en uw verplichtingen die voortvloeien uit de koopovereenkomst alsnog na te komen.(…)"
2.6. [D] heeft de koopovereenkomst vervolgens namens [A] c.s. bij brief van 5 oktober 2007 ontbonden. In de kop van de brief staat als adres "[adres] [huisnummer], [postcode] [woonplaats]" vermeld. Voor zover van belang heeft de brief de volgende inhoud.
"In navolging van onze brief d.d. 28 september 2007 waarbij u namens de fam. [A] in gebreke werd gesteld wegens het niet nakomen van uw verplichtingen inzake de koopovereenkomst [adres] (…) het volgende.
Aangezien u tot op heden niet heeft gereageerd op voorgaande deel ik u hierbij mee dat wij namens onze cliënten (…) de koopovereenkomst (…) buitengerechtelijk ontbinden. (…)
Verder eisen we de boete van 10% van de koopsom (…)evenals een vergoeding voor geleden en te lijden schade. (…)"
2.7. De woning is aan [X] en [Y] verkocht voor een koopsom van EUR 140.000,-- en op 20 november 2007 aan hen geleverd.
3. Het geschil
3.1. [A] c.s. vordert samengevat - veroordeling van [C] tot betaling van EUR 16.617,83, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 20 november 2007, althans vanaf de dag van dagvaarding, met veroordeling van [C] in de procedurekosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis.
3.2. [C] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. [A] c.s. legt de volgende stellingen aan zijn vordering ten grondslag. [C] heeft geen gebruik gemaakt van de in artikel 16 en Pro 17 van de koopakte genoemde mogelijkheid om de koopovereenkomst te ontbinden. Betwist wordt dat [C] op 4 augustus 2007 contact met [D] heeft gehad. [C] heeft geen brieven aan [D] verzonden. Niet eerder dan op 24 september 2007 is telefonisch aan [E] van Trip Advocaten en Notarissen kenbaar gemaakt dat zij de woning niet zou afnemen. [C] is vervolgens bij brief van 28 september 2007 in gebreke gesteld en zij is in verzuim geraakt. Deze brief is aangetekend en "met handtekening retour" verzonden. Weliswaar is de straatnaam niet goed vermeld, maar er is slechts één straat met een soortgelijke naam. Dat [D] niet meer de beschikking heeft over de originele stukken van verzending, maar slechts een gescand exemplaar, is volgens [A] c.s. niet relevant. Bovendien zijn de brieven blijkens de schriftelijke verklaring van [D] persoonlijk door haar in [woonplaats] in de brievenbus gedaan. [A] c.s. maakt aanspraak op de contractuele boete ten bedrage van EUR 14.000,00, de wettelijke rente vanaf de vervaldag van de vordering van [A] c.s en de incassokosten ten bedrage van EUR 952,00. [A] c.s. stelt voorts dat hij schade heeft geleden. In verband met gemaakte kosten voor een overbruggingshypotheek van 1 oktober tot en met 20 november 2007 EUR 1.614,06, verlenging van de opstalverzekering over de periode 1 oktober tot 20 november 2007 EUR 18,05, vastrecht water EUR 4,00 en vastrecht gas en elektriciteit EUR 29,72. Volgens [A] c.s. bedraagt het totaal te vorderen bedrag EUR 16.617,83.
4.2. [C] verweert zich als volgt. Zij stelt onder meer dat zij op 4 augustus 2007 een brief aan [D] heeft verzonden waarin staat vermeld dat zij op die dag telefonisch een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud. Met [D] of met een collega is toen overeengekomen dat het beroep op het financieringsvoorbehoud aan haar opdrachtgever [A] c.s. zou worden doorgegeven. Daarnaast zou aan Trip Notarissen te Drachten worden doorgegeven dat de passering van de akte op 1 oktober 2007 geen doorgang zou vinden. Met deze telefonische mededeling heeft [C] voldaan aan de in de koopakte gestelde eisen. [C] heeft daarna ook geen conceptakte van levering meer ontvangen. Hieruit volgt dat het beroep op het financieringsvoorbehoud ongeclausuleerd door [D] is geaccepteerd. De brief van 28 september 2007 waarop [A] c.s. zich beroept heeft [C] niet bereikt. Deze brief is verkeerd geadresseerd. Bovendien voldoet de brief niet aan de eisen die aan een ingebrekestelling dienen te worden gesteld. Slechts in algemene bewoordingen wordt aangegeven wat van [C] wordt verlangd en dat is niet voldoende. Daarnaast voldoet de brief niet aan de eis die in de koopakte wordt gesteld dat aan [C] een termijn van 8 (werk)dagen dient te worden gegund. De ontbinding van de overeenkomst bij brief van 5 oktober 2007 was dan ook niet mogelijk. Voornoemde brief heeft geen rechtsgevolg, nu deze niet is voorafgegaan aan een rechtsgeldige aanmaning/ingebrekestelling. Dit brengt met zich dat de overeenkomst nog bestaat en [C] behoudt zich dan ook het recht voor om een vordering jegens [A] c.s. in te stellen. Voorts stelt [C] dat het boetebeding een algemene voorwaarde betreft die onredelijk bezwarend is. Door [A] c.s. is geen schade geleden en mede gezien de overige omstandigheden van het geval is dit beding vernietigbaar. Verder is het in strijd met de redelijkheid en billijkheid dat [A] c.s. zich, gezien de omstandigheden, op dit beding beroept. Mocht de vordering van [A] c.s. wel toewijsbaar zijn, dan is er reden om de boete te matigen tot nihil, gezien de verhouding tussen de werkelijke schade en het gefixeerde bedrag, het feit dat aan de zijde van [C] van opzet geen sprake was, de beperkte draagkracht van [C], het feit dat [C] zich van het beding niet bewust was en ze niet is bijgestaan door een makelaar en tot slot de omstandigheid dat van enige tekortkoming aan de zijde van [C] geen sprake was. Tot slot wordt de door [A] c.s. gestelde schade betwist. Volgens [C] heeft [A] c.s op dit punt niet aan zijn stelplicht voldaan en de schadeposten niet met bewijsstukken onderbouwd. De gevorderde buitengerechtelijke kosten dienen eveneens te worden afgewezen.
4.3. Allereerst dient beoordeeld te worden of [C] een (rechtsgeldig) beroep heeft gedaan op het in artikel 16 van Pro de koopakte vermelde financieringsvoorbehoud, zoals door [C] is gesteld en door [A] c.s. gemotiveerd is betwist. Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval. [C] heeft weliswaar gesteld dat zij op 4 augustus 2007 telefonisch aan de makelaar van [A] c.s., [D], heeft gemeld dat zij een beroep deed op het financieringsvoorbehoud en dat zij [D] op diezelfde dag een brief heeft gestuurd waarin zij dat bevestigt, maar deze stelling is gemotiveerd door [A] c.s betwist middels de in het geding gebrachte verklaring van [D] van 8 oktober 2009 waarin het vorenstaande wordt ontkend. Daarnaast heeft [A] c.s. ter onderbouwing van zijn betwisting een beroep gedaan op voornoemde mail van [D] van 25 september 2007 aan [E] van Trip Advocaten en Notarissen, waarin kort gezegd staat vermeld dat [G] van Sanders Hypotheken nimmer alle stukken van [C] heeft ontvangen en dat daardoor nooit een offerte door een geldverstrekker is uitgebracht. Nu [C] vervolgens heeft nagelaten ter comparitie te verschijnen en zij mitsdien haar stellingen op dit punt niet nader mondeling heeft toegelicht en zij haar stellingen evenmin middels schriftelijke stukken nader heeft onderbouwd, onder meer middels het in het geding brengen van een aantal schriftelijke afwijzing van erkende geldverstrekkende instellingen, heeft [C] niet aan de op haar rustende stelplicht voldaan. De rechtbank komt aan nadere bewijslevering op dit punt dan ook niet toe.
4.4. De volgende vraag die ter beantwoording voorligt is of [A] c.s. de koopovereenkomst op rechtsgeldige wijze bij brief van 5 oktober 2007 heeft ontbonden. [C] betwist namelijk dat aan de brief van 5 oktober 2007, waarin zijdens [A] c.s. de koopovereenkomst wordt ontbonden, een rechtsgeldige ingebrekestelling is voorafgegaan. Zij stelt dat zij de brief van 28 september 2007 niet heeft ontvangen. De rechtbank gaat hieraan voorbij. Vaststaat dat [A] c.s. zowel de brief van 28 september 2007 als de brief van 5 oktober aangetekend heeft verzonden. Weliswaar is de straatnaam en postcode in de brief van 28 september 2007 niet geheel juist vermeld, maar nu door [A] c.s. onbetwist is gesteld dat zich in [woonplaats] maar één straat met vrijwel dezelfde (en juiste) naam bevindt, [A] c.s. kopieën van de verzendbewijzen in het geding heeft gebracht waarop "met handtekening retour" staat vermeld en daarnaast door [D] schriftelijk is verklaard dat de brieven ook nog persoonlijk zijn bezorgd, is voldoende aannemelijk geworden dat beide brieven [C] hebben bereikt. Nu [C] de ontvangst van beide brieven zonder nadere onderbouwing heeft ontkend en zij haar stellingen na de nadere schriftelijke onderbouwing van [A] c.s. -in verband met haar afwezigheid op de comparitie- niet nader mondeling heeft toegelicht, gaat de rechtbank aan de betwisting van [C] voorbij en acht zij voor nadere bewijsvoering geen plaats.
4.5. De rechtbank oordeelt voorts als volgt. Zij passeert ook de stelling van [C] dat de brief van 28 september 2007 niet als ingebrekestelling kan worden aangemerkt, nu voornoemde brief naar het oordeel van de rechtbank niet anders kan worden begrepen dan dat van [C] werd verlangd dat zij alsnog aan de in de koopakte vermelde verplichting tot het meewerken aan de levering van de woning zou voldoen. Dat aan [C] niet een termijn van 8 werkdagen is gegund acht de rechtbank niet van belang, nu een redelijke termijn voor nakoming is gesteld en een dergelijke eis niet in de koopakte is vermeld. [A] c.s. heeft de koopovereenkomst mitsdien rechtsgeldig bij brief van 5 oktober 2007 heeft ontbonden.
4.6. De stelling van [C] dat het boetebeding een algemene voorwaarde betreft die onredelijk bezwarend is wordt eveneens gepasseerd. Los van de vraag of het betreffende beding een algemene voorwaarde betreft zoals in artikel 6: 231 BW is gedefinieerd, is onvoldoende onderbouwd gesteld dat dit beding gezien de omstandigheden onredelijk bezwarend is. Dat het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid dat [A] c.s. zich gezien de omstandigheden op voornoemd beding beroept is de rechtbank evenmin gebleken.
4.7. De rechtbank heeft vervolgens te oordelen over de vraag of de door [C] verschuldigde boete ten bedrage van EUR 14.000,00 dient te worden gematigd. De rechtbank kan zulks op verlangen van een schuldenaar slechts doen, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Hiervan is sprake indien toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Het enkele uiteenlopen van schade en boete is daarvoor onvoldoende. De door [C] genoemde bijkomende omstandigheden, zoals -onder meer- het ontbreken van opzet aan de zijde van [C], de beperkte draagkracht van [C] en het feit dat [C] zich naar haar zeggen van het beding niet bewust was en ze niet is bijgestaan door een makelaar, acht de rechtbank niet zodanig zwaarwegend dat toepassing van het boetebeding tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat leidt. De rechtbank wijst het gevorderde bedrag van EUR 14.000,00 dan ook volledig toe.
4.8. Met betrekking tot de door [A] c.s gevorderde schade oordeelt de rechtbank als volgt. Partijen zijn overeengekomen dat het verschuldigd zijn van de boete onverminderd laat het recht om daarnaast aanvullende schadevergoeding te vorderen. De vordering in verband met de schade die door [A] c.s. is gesteld in verband met de overbruggingshypotheek, welke schade door [A] c.s. niet anders is onderbouwd dan door het in het geding gebrachte bankafschrift waarop de post 'rente' is vermeld, welke schade door [C] gemotiveerd is betwist en hierna niet nader door [A] c.s. is onderbouwd, bijvoorbeeld door het in het geding brengen van stukken die op deze post betrekking hebben, wijst de rechtbank af. De vorderingen wegens schade door kosten voor vast recht wijst de rechtbank toe tot een bedrag van EUR 4,00 voor water en EUR 29,72 voor gas en elektriciteit, nu deze schade genoegzaam is onderbouwd en onvoldoende is betwist. De extra gemaakte kosten voor verlenging van de opstalverzekering zijn genoegzaam onderbouwd middels de door Univé verzonden brief van 3 december 2007 tot een bedrag van EUR 11,25. De kosten wegens beëindiging van de polis en de kosten voor een nieuwe polis zijn gemotiveerd betwist en zullen worden afgewezen. De vordering wegens geleden schade is mitsdien in totaal toewijsbaar tot een bedrag van EUR 44,97.
4.9. De gevorderde buitengerechtelijke kosten worden afgewezen, nu gesteld noch gebleken is dat deze zijn gemaakt anders dan ter voorbereiding en instructie van de zaak.
4.10. [C] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [A] c.s. worden begroot op:
- dagvaarding EUR 72,25
- vast recht 365,00
- salaris advocaat 904,00 (2 punten × tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 1.341,25
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. veroordeelt [C] om aan [A] c.s. te betalen een bedrag van EUR 14.044,97 (veertienduizendvierenveertig euro en zevenennegentig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6: 119 BW over het nog niet betaalde deel van het toegewezen bedrag vanaf 20 november 2007 tot de dag van volledige betaling,
5.2. veroordeelt [C] in de proceskosten, aan de zijde van [A] c.s. tot op heden begroot op EUR 1.341,25,
5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A. Werkema en in het openbaar uitgesproken op 24 februari 2010.?