Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 103327 / KG ZA 10-81
Vonnis in kort geding van 7 april 2010
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
wonende te [woonplaats],
hierna te noemen: eiser sub 1,
2. [eiser sub 2],
wonende te [woonplaats],
hierna te noemen: eiser sub 2,
eisers,
hierna tezamen te noemen: eisers,
advocaat mr. A.H. van der Wal, kantoorhoudende te Leeuwarden,
tegen
ZIJ DIE VERBLIJVEN IN HET PAND AAN HET ZUIDERPLEIN 35 TE (8911 AP) LEEUWARDEN OF EEN GEDEELTE DAARVAN EN DIE DAAR VERBLIJVEN ZONDER RECHT OF TITEL EN VAN WIE DE NAMEN NIET BEKEND ZIJN,
van wie is verschenen
[gedaagde sub 1],
wonende te Leeuwarden,
hierna te noemen: gedaagde sub 1,
advocaat mr. E.Tj. van Dalen, kantoorhoudende te Groningen,
terwijl de overigen niet zijn verschenen,
hierna te noemen: gedaagden sub 2,
en hierna tezamen te noemen: gedaagden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van eisers.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Eisers zijn gezamenlijk eigenaar van het perceel, kadastraal bekend gemeente Leeuwarden, sectie G, nummer 5573, plaatselijk bekend Zuiderplein 35 te Leeuwarden en Klanderijstraat nr. 2 te Leeuwarden. Het pand gelegen aan het Zuiderplein 35 (hierna te noemen: het pand) heeft de bestemming kantoorruimte. Dit pand is vanaf 1 januari 1999 tot 31 december 2009 verhuurd geweest aan Vedior Beheer B.V. (hierna: Vedior). Op 23 december 2009 is het pand door Vedior aan eisers opgeleverd.
2.2. In de week van 8 maart 2010 hebben gedaagden het pand gekraakt.
2.3. mr. Van der Wal voornoemd heeft op 12 maart 2010 zowel per gewone post als per aangetekende post een brief aan gedaagden gestuurd, waarin hij gedaagden namens eisers sommeert om het pand voor 13 maart 2010 te 14: 00 uur te verlaten. Het exemplaar dat per gewone post is verzonden, is door mr. Van der Wal retour ontvangen met daarop de vermelding 'retour geen brievenbus'. De betreffende brief is ook bij exploot uitgebracht aan gedaagden.
2.4. Gedaagden hebben niet aan de sommatie voldaan.
3. Het geschil
3.1. Eisers vorderen dat de voorzieningenrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, gedaagden zal veroordelen om alle bij hen in gebruik zijnde gedeelten van het pand binnen 24 uur na betekening van het in dezen te wijzen vonnis met alle zich daarin van hunnentwege aanwezige personen en/of goederen te ontruimen en te verlaten en al hetgeen daartoe verder behoort, waaronder in ieder geval de sleutels, ter algehele beschikking te stellen van eisers met machtiging van eisers om die ontruiming zo nodig zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm, alsmede met veroordeling van gedaagden in de kosten van dit geding.
3.2. Eisers hebben het volgende aan hun vordering ten grondslag gelegd. Vast staat dat gedaagden zich zonder recht of titel bevinden in het pand, waarmee zij inbreuk maken op het eigendomsrecht van eisers. Het pand is niet geschikt voor bewoning en stond nog maar kort leeg. Eisers hebben een spoedeisend belang bij ontruiming van het pand. Dit spoedeisend belang is in beginsel reeds gelegen in het verkrijgen van de mogelijkheid om zo spoedig mogelijk een einde te maken aan de voortdurende vermogensaantasting, veroorzaakt door het feit dat het pand wederrechtelijk in gebruik is zonder dat eisers daarvoor een vergoeding ontvangen. Bovendien zijn eisers in vergaande onderhandeling met een potentiële huurder/koper van het pand en dienen zij om die reden de vrije beschikking te hebben over het pand. Ter adstructie van deze stelling verwijzen eisers naar een ter zitting door hen overgelegde brief van deze potentiële huurder/koper, waarin - voor zover van belang - het volgende staat vermeld:
"Afgelopen 12 januari jl. hebben wij een 1e bezichtiging gehad in het pand aan het Zuiderplein 35 te Leeuwarden.
Naar aanleiding van dit gesprek zijn wij in contact gekomen met de verhuurder voor eventuele vervolgstappen en reeds vervolg afspraken hebben gemaakt voor eind april 2010.
Wij willen hierbij kenbaar maken dat wij nog steeds geïnteresseerd zijn in huur/koop van dit pand onder voorbehoud dat het pand vrij van kraak is.
Onlangs is het pand gekraakt wat verdere onderhandelingen kan belemmeren."
Indien het met deze potentiële huurder/koper niet tot een overeenkomst zou komen, wil eiser sub 1 het pand gebruiken om er zijn makelaarskantoor in te vestigen. Tot slot is het spoedeisend belang van eisers erin gelegen dat, nu het pand is gekraakt, er op grond van artikel 11.2.4 juncto 11.4 van de geldende polisvoorwaarden van de Gebouwenverzekering voor bedrijven van Friesland Bank Assurantiën een verminderde dekking geldt.
3.3. Gedaagde sub 1 voert gemotiveerd verweer. Op de stellingen en weren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Gedaagde sub 1 is verschenen. Gedaagden sub 2 zijn niet verschenen. Omdat bij de dagvaarding de bij de wet voorgeschreven formaliteiten in acht zijn genomen, zal tegen gedaagden sub 2 verstek worden verleend. De voorzieningenrechter stelt voorop dat dit vonnis ingevolge artikel 140 lid 2 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) tussen alle partijen heeft te gelden als een vonnis op tegenspraak.
4.2. De voorzieningenrechter is van oordeel - en gedaagde sub 1 heeft dit ter zitting ook erkend - dat gedaagden het pand, althans een gedeelte daarvan, zonder recht of titel in gebruik hebben genomen en daarmee onrechtmatig jegens eisers hebben gehandeld en nog steeds handelen.
4.3. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is voldoende aannemelijk geworden dat eisers een spoedeisend belang hebben bij ontruiming van het pand, nu zij een brief hebben overgelegd van een potentiële huurder/koper - hiervoor geciteerd onder r.o. 3.2 - , waarin deze aangeeft dat zij serieus geïnteresseerd is in huur dan wel koop van het pand, maar onder het voorbehoud dat het pand vrij van kraak is, en voorts aangeeft dat het feit dat het pand gekraakt is verdere onderhandelingen kan belemmeren. De blote stelling van gedaagde sub 1 dat de brief van de potentiële huurder/koper op verzoek van eisers 'pour le besoin de la cause' is opgesteld met als enige doel om ten behoeve van een te voeren kort geding een argument te creëren voor de stelling dat eisers bij de ontruiming een spoedeisend belang hebben, is in het licht van de betwisting van eisers en bij gebreke van een overtuigende concrete onderbouwing onvoldoende om aan de juistheid van de inhoud van de brief te twijfelen.
4.4. Voorts wordt in aanmerking genomen dat blijkens de door eisers overgelegde polisvoorwaarden van de Gebouwenverzekering voor bedrijven ingeval van kraak van het pand een verminderde dekking geldt. Weliswaar heeft gedaagde sub 1 betwist dat deze polisvoorwaarden van Friesland Bank Assurantiën van toepassing zijn, maar hij heeft niet betwist dat het pand verzekerd is en evenmin betwist dat deze polisvoorwaarden in de verzekeringsbranche gebruikelijke voorwaarden zijn, zodat de voorzieningenrechter er voorshands vanuit gaat dat de verzekering van het pand minder dekking biedt, nu het pand gekraakt is. Ook daarmee is een spoedeisend belang gegeven.
4.5. In het kader van 557a lid 1 en 2 Rv heeft de voorzieningenrechter ambtshalve inlichtingen ingewonnen bij burgemeester en wethouders van de gemeente waarin de onroerende zaak zich bevindt. Burgemeester en wethouders van de gemeente Leeuwarden hebben de rechtbank bericht dat zij geen aanleiding zien de termijn voor ontruiming op te schorten.
4.6. Gelet op het vorenstaande zal de vordering worden toegewezen. Voor zover gedaagden beschikken over sleutels van het pand - al dan niet nadat (door hen) de sloten van het pand zijn vervangen - dienen zij die af te geven aan eisers.
4.7. De mede gevorderde machtiging om de ontruiming voor zover nodig zelf ten uitvoer te leggen, desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie, berust niet op de wet en dient derhalve te worden afgewezen. Artikel 556 lid 1 Rv Pro schrijft voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. Onverenigbaar met die regel is dat de voorzieningenrechter eisers niettemin zou machtigen om zelf de ontruiming te bewerkstelligen; in zoverre derogeert artikel 556 lid 1 Rv Pro bij ontruimingsbeslissingen aan artikel 3:299 van Pro het Burgerlijk Wetboek. De deurwaarder zelf behoeft geen rechterlijke machtiging om bevoegd te zijn de hulp van de sterke arm in te roepen. Die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv Pro waarin artikel 444 Rv Pro van overeenkomstige toepassing wordt verklaard.
4.8. Gedaagden zullen als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van eisers worden vastgesteld op:
- dagvaarding EUR 80,89
- vast recht 263,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal EUR 1.159,89
5. De beslissing
De voorzieningenrechter,
5.1. verleent verstek tegen gedaagden sub 2;
5.2. veroordeelt gedaagden om alle bij hen in gebruik zijnde gedeelten van het pand gelegen aan het Zuiderplein 35 te (8911 AP) Leeuwarden, binnen 24 uur na betekening van dit vonnis met alle zich daarin van hunnentwege aanwezige personen en/of goederen te ontruimen en te verlaten en al hetgeen daartoe verder behoort, waaronder - voor zover aanwezig - de sleutels, ter algehele beschikking te stellen van eisers;
5.3. veroordeelt gedaagden in de proceskosten, aan de zijde van eisers tot op heden vastgesteld op EUR 1.159,89;
5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. G. Tangenberg en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. W. van Seijen op 7 april 2010.
fn: 445