Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 100674 / HA ZA 09-1050
Vonnis van 28 juli 2010
in de zaak van
[eiser],
wonende te Noordwolde,
eiser,
advocaat mr. M.R. Bartels te Drachten,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VAN DIJK VASTGOED B.V.,
gevestigd te Noordwolde,
gedaagde,
advocaat mr. N.H.M. Poort te Heerenveen.
Partijen zullen hierna [eiser] en Van Dijk Vastgoed genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- het proces-verbaal van comparitie van 22 juni 2010.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Van Dijk Vastgoed is eigenaar geweest van een woon-/winkelpand met aangebouwde schuur/berging, ondergrond en erf, plaatselijk bekend [adres] [nr.] te Noordwolde (Fr.) (verder mede te noemen: het pand).
2.2. Het pand is omstreeks 1920 gebouwd en verkeerde in een matige staat van onderhoud. Van Dijk Vastgoed heeft het pand niet zelf in gebruik gehad.
2.3. Van Dijk Vastgoed heeft het pand op enig moment te koop gezet voor een bedrag van (aanvankelijk) € 224.750,00 k.k. Nadien is de vraagprijs verlaagd tot een bedrag van
€ 198.000,00. In de tekst van de advertentie wordt onder meer vermeld dat het pand geschikt is voor een "handige doe-het-zelver".
2.4. [eiser] heeft op enig moment een bod uitgebracht op het pand. Hij werd in het kader van de aankoop bijgestaan door De Witte Woningwinkel uit Heerenveen. Bij faxbericht van 9 augustus 2006 heeft [x] van De Witte Woningwinkel namens [eiser] aan de makelaar van Van Dijk Vastgoed (Makelaardij Hofstee) - voor zover hier van belang - meegedeeld:
Namens de Familie [eiser] uit [woonplaats] willen wij een finaal uiterst en laatste bod uitbrengen betreffende bovengenoemde woning van € 175.000,00.
Aangezien verkoper afstand neemt van aansprakelijkheid geconstateerde gebreken is dit het uiterste bod.
[y] van Makelaardij Hofstee heeft hierop bij faxbericht van eveneens 9 augustus 2006 - voor zover hier van belang - als volgt gereageerd:
Verkoper gaat akkoord met uw voorstel:
(…)
Koopsom: € 175.000,00 k.k
Verkoop in huidige staat, dus geen aansprakelijkheid van verkoper voor al dan niet geconstateerde gebreken.
2.5. Op 22 augustus 2006 is de koopovereenkomst op schrift gesteld. Hierbij is gebruik gemaakt van de standaard NVM-koopakte voor bestaande eengezinswoningen.
In art. 5.3 van de koopakte is - voor zover hier van belang - bepaald dat:
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Woonhuis met schuur en erf.
(…)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze overeenkomst.
2.6. Partijen hebben aan de standaardtekst van de akte onder meer de artikelen 19 en 20 toegevoegd, die als volgt luiden:
artikel 19
Koper verklaart door ondertekening van deze overeenkomst voldoende in de gelegenheid te zijn geweest de onroerende zaak, eventueel met deskundigen, te bezichtigen, zich voldoende te hebben overtuigd van de bouwkundige staat van de onroerende zaak en daarom verkoper nimmer te zullen aanspreken voor al dan niet door hem geconstateerde gebreken, behoudens in geval van kwader trouw door verkoper.
artikel 20
Koper is op de hoogte van het feit dat de verkoper het verkochte zelf nooit feitelijk heeft gebruikt en dat verkoper derhalve koper niet kan informeren over eigenschappen respectievelijk gebreken aan het verkochte waarvan verkoper op de hoogte zou kunnen zijn geweest als hij het verkochte wel zelf feitelijk had gebruikt.
2.7. [eiser] heeft naast de koopakte een “Verklaring verkoper” ondertekend, die inhoudelijk overeenkomt met artikel 20 van Pro de koopakte.
2.8. Op 23 augustus 2006 is het pand in opdracht van De Witte Woningwinkel getaxeerd door makelaar en taxateur [z]. Het binnen- en buitenonderhoud is hierin als "voldoende" beoordeeld en de bouwkundige constructie als "goed". In het taxatierapport wordt voorts melding gemaakt van verbouwingsplannen van [eiser], die in eigen beheer zullen worden uitgevoerd. Het hiermee gemoeide bedrag wordt in het rapport op
€ 45.000,00 geschat.
2.9. Op 28 september 2006 is het pand opnieuw getaxeerd, deze keer in opdracht van de SNS Bank. De inhoud van dit rapport komt in essentie overeen met het taxatierapport van [z].
2.10. Van Dijk Vastgoed heeft het pand op 12 oktober 2006 aan [eiser] geleverd.
2.11. [eiser] is enige tijd na de levering begonnen met verbouwingswerkzaamheden. In maart 2007 is hij door de vloer van de gang in de woning gezakt.
2.12. Bij brief van 26 maart 2007 heeft [eiser] aan Van Dijk Vastgoed geschreven:
(...)Onlangs ben ik erachter gekomen dat zich onder de vloeren in de gang, kelder, trapopgang, woonkamer en in de wanden zich zwammen en houtworm bevinden. Dit bevind zich in een dusdanige toestand dat al deze punten vervangen dienen te worden. Aangezien u de verkoper bent, stel ik u bij deze aansprakelijk voor de schade hiervan.
2.13. Van Dijk Vastgoed heeft vervolgens in een aantal schriftelijke reacties met een beroep op de artikelen 19 en 20 van de koopakte alsmede de "verklaring verkoper" als bedoeld in rechtsoverweging 2.7. aansprakelijkheid van de hand gewezen en voorts opgemerkt dat in het bintwerk van het dak duidelijk zichtbaar was dat het hout was aangetast door houtworm.
2.14. [eiser] heeft opdracht gegeven aan Hoekstra Bedrijfshygiëne, gevestigd te Tijnje, om de zwam te verwijderen. Op een factuur van 28 september 2007 van Hoekstra Bedrijfshygiëne wordt vermeld dat in de woning van [eiser] de volgende werkzaamheden zijn uitgevoerd:
Bestrijding van zwam uitgevoerd dmv schoonborstelen en branden van de muren.
Een oppervlakte behandeling en injecteren van de muren uitgevoerd in week 25 2007.
2.15. In juli 2007 heeft [b], werkzaam bij Compander B.V. te Assen, in opdracht van de rechtsbijstandverzekeraar van [eiser] - kort gezegd - een onderzoek ingesteld naar de aanwezigheid van zwam en houtworm in het pand. Hoekstra Bedrijfshygiëne had op dat moment haar werkzaamheden al afgerond. In het rapport van Compander B.V. wordt - voor zover hier van belang - vermeld dat op de foto's die [eiser] tijdens de verbouwing heeft gemaakt duidelijke aantastingen van houtaantastende schimmels (huiszwam) zichtbaar zijn en dat in en op het sloopmateriaal dat zich achter de woning bevond, ook duidelijk sporen en vruchtlichamen van zwam waarneembaar waren. Voorts wordt in het rapport vermeld dat uit onderzoek van enkele monsters door het Kennis en Adviescentrum Dierplagen te Wageningen is gebleken dat in een of meerdere monsters niet alleen zwam, maar ook larven van de gewone houtwormkever zijn aangetroffen. Volgens [b] voornoemd moet, gelet op de ernstige aantasting van het hout en de verspreiding in de verschillende ruimtes van het pand, de houtaantasting al vóór 12 oktober 2006 aanwezig zijn geweest. De bestrijdings- en herstelmaatregelen worden door hem geraamd op een bedrag van € 19.821,20.
2.16. Voordat [eiser] het pand voor het eerst bezichtigde heeft [c] met de makelaar van Van Dijk Vastgoed het pand samen met een bouwkundige bezichtigd. [c] heeft op 13 juni 2007 over deze keuring - voor zover hier van belang - de volgende verklaring afgelegd:
(…) Wij wilden een bouwtechnische keuring laten verrichten, maar de verkoper/eigenaar liet via de makelaar, Makelaardij Hofstee te Wolvega, weten dat hij hier niets voor voelde. (…) Na de eerste bezichtiging, begin februari 2006, vroeg ik aan de makelaar een tweede bezichtiging aan, om een meeloop keuring te laten uitvoeren door de fa. Keurhhuis Nederland B.V. De letterlijke boodschap die mij door de eigenaar/verkoper via de makelaar werd overgebracht was: "Take it, or leave it." Daar wij toch wel behoorlijk in het pand geïnteresseerd waren en de makelaar toch wel wilde verkopen heeft de makelaar, buiten medeweten van de verkoper/eigenaar, ingestemd in een meeloop keuring. Deze meeloopkeuring werd op vrijdag 24 februari gedaan met een bouwkundige, de makelaar, mijn vrouw en ik. Zijn verslag loog er niet om. De buitenmuren van het achterdeel stonden "verschrikkelijk" uit het lood, het pand had vreselijk veel optrekkend vocht, de houten constructie van het pand was opgevreten door de houtworm en boktor. Het dak was aan vervanging toe met alle gevolgen van dien, want het dak zat vol met asbest. De woning stond in die periode voor € 189.000,00 te koop en de bouwkundige verzekerde mij, dat wij daar nog zo'n €200.000 bij moesten rekenen om het pand weer in goede staat terug te brengen. Mijn vrouw en ik waren behoorlijk teleurgesteld en lieten dat ook duidelijk aan de makelaar blijken. De makelaar was dus op de hoogte van de gebreken van de woning. Ook, gezien de eerdere reactie van de verkoper/eigenaar, was de verkoper/eigenaar op de hoogte van de gebreken van de woning.(...)
3. De vordering
3.1. [eiser] vordert dat Van Dijk Vastgoed bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld tot betaling aan hem van:
a. een bedrag van € 19.821,20 aan schadevergoeding vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 12 oktober 2006 tot aan de dag van algehele voldoening althans vanaf enige andere dag als de rechtbank juist acht tot aan de dag van algehele voldoening;
b. een bedrag van € 1.270,59 aan schadevergoeding ter zake van expertisekosten vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 17 juli 2007 tot aan de dag van algehele voldoening althans vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
c. een bedrag van € 1.378,02 (inclusief BTW) aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
d. met veroordeling van Van Dijk Vastgoed in de kosten van het geding.
3.2. Van Dijk Vastgoed voert verweer. Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna - voor zover van belang - nader ingegaan.
4. Het geschil en de beoordeling daarvan
4.1. [eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat het pand vanwege de aantasting door zwam en houtworm niet de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis met schuur en erf zoals bedoeld in art. 5.3 van de tussen partijen opgemaakte koopakte. Van Dijk Vastgoed heeft onder meer tot haar verweer aangevoerd de artikelen 19 en 20 van de koopakte alsmede de "verkopersverklaring" in de weg staan aan aansprakelijkheid, terwijl zij daarnaast tevens bij gebrek aan wetenschap heeft betwist dat in het pand zwam en houtworm aanwezig is op een schaal en in een mate als door [eiser] wordt gesteld. Van Dijk Vastgoed heeft in dit verband opgemerkt dat zij niet betrokken is geweest bij het onderzoek door Compander B.V. en evenmin heeft kunnen waarnemen welke maatregelen door Hoekstra Bedrijfshygiëne in dit geval zijn getroffen. Voor zover er sprake was van aantasting door houtworm was dat zichtbaar en is [eiser] daar ook op gewezen, aldus Van Dijk Vastgoed. De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt.
4.2. De rechtbank stelt allereerst vast dat namens [eiser] bij gelegenheid van de comparitie tevens melding is gemaakt van de aanwezigheid van boktor in pand. Voor zover [eiser] hiermee heeft beoogd om zijn stelling dat sprake is van non-conformiteit mede te doen steunen op de (beweerde) aanwezigheid van boktor dient dit reeds te falen op grond van de omstandigheid dat de vorderingen niet op dit beweerde gebrek zijn gebaseerd. Immers, het rapport van Compander B.V. heeft uitsluitend betrekking op de aanwezigheid van zwam en houtworm in de woning en de daarmee verband houdende geadviseerde bestrijdings- en herstelmaatregelen en de kosten daarvan (zie de vordering onder a. van het petitum), terwijl de vordering onder b. van het petitum uitsluitend ziet op de kosten die waren gemoeid met het inschakelen van Compander B.V. Het gaat in dit geding derhalve uitsluitend om de eventuele non-conformiteit als gevolg van de beweerde aanwezigheid van zwam en houtworm in het pand.
4.3. Gelet op het verhandelde ter comparitie is tussen partijen niet (langer) in geschil dat omstreeks maart 2007 in ieder geval in beperkte mate zwam in het pand aanwezig was. De heer Van Dijk heeft immers bevestigd dat hij, nadat hij bij brief van 27 maart 2007 door [eiser] aansprakelijk is gesteld, ter plaatse is geweest en vervolgens vloerbalken heeft gezien die waren aangetast door (een beetje) zwam. Een zeer beperkte aantasting door zwam (en houtworm) noopt evenwel niet zonder meer tot de conclusie dat sprake is van non-conformiteit. Het antwoord op de vraag of de aantasting door zwam en houtworm daadwerkelijk heeft plaatsgevonden in een mate als door [eiser] gesteld kan, gelet op hetgeen hierna zal worden geoordeeld, echter in het midden blijven. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.
4.4. Indien veronderstellenderwijs wordt uitgegaan van de juistheid van de bevindingen van Hoekstra Bedrijfshygiëne en/of Compander B.V., dan is op zichzelf bezien sprake van een ernstig gebrek dat in beginsel in de weg staat aan normaal gebruik van de woning. In art. 19 van Pro de koopakte zijn partijen evenwel overeengekomen dat Van Dijk Vastgoed niet aansprakelijk is voor "al dan niet door hem (rechtbank: [eiser]) geconstateerde gebreken, behoudens in geval van kwader trouw door verkoper". Tussen partijen is niet (meer) in geschil dat met dit artikel het bepaalde in art. 5.3 van de koopakte op dit punt door partijen buiten toepassing is gesteld en dat de aansprakelijkheid van Van Dijk Vastgoed uitsluitend beoordeeld moet worden aan de hand van de vraag of zij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst te kwader trouw was met betrekking tot de aanwezigheid van zwam en houtworm in de woning. Nu gesteld noch gebleken is dat partijen met het begrip "kwade trouw" hebben willen afwijken van de omschrijving van "niet te goeder trouw" als bedoeld in art. 3:11 BW Pro, is voor de beoordeling doorslaggevend of Van Dijk Vastgoed destijds wist of behoorde te weten van de aantasting door zwam en houtworm en in weerwil daarvan heeft nagelaten om [eiser] over deze gebreken te informeren, terwijl dat wel op zijn weg zou hebben gelegen. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend en overweegt daartoe als volgt.
4.5. Namens [eiser] is ter comparitie gesteld dat de zwam alleen bij destructief onderzoek kon worden geconstateerd. [eiser] heeft zelf tijdens de comparitie verklaard dat hij de zwam heeft ontdekt nadat hij in maart 2007 door de vloer was gezakt en vervolgens nader onderzoek is gaan doen. De zwam was volgens hem eerder niet zichtbaar. Gelet hierop valt zonder nadere motivering, die ontbreekt, niet in te zien hoe Van Dijk Vastgoed bekend was of bekend behoorde te zijn met de aanwezigheid van zwam in de woning. Weliswaar heeft [eiser] in dit verband een beroep gedaan op de verklaring van [c] zoals geciteerd in rechtsoverweging 2.16, maar de inhoud van die verklaring biedt geen enkel aanknopingspunt voor de juistheid van de stelling dat de makelaar van Van Dijk Vastgoed of Van Dijk Vastgoed zelf bekend was of bekend behoorde te zijn met de aanwezigheid van zwam. Reeds op die grond faalt het betoog dat Van Dijk Vastgoed op dit punt niet te goeder trouw zou zijn.
4.6. Wat betreft de aantasting door houtworm overweegt de rechtbank dat [eiser] hierbij kennelijk uitsluitend het oog heeft op de niet-zichtbare houtworm, getuige het ter comparitie namens hem ingenomen standpunt dat ook de aanwezigheid van houtworm in de woning uitsluitend kon worden vastgesteld na het verrichten van destructief onderzoek. Ook op dit punt heeft [eiser] niet op toereikende wijze zijn stellingen inzake het niet te goeder trouw zijn van Van Dijk Vastgoed onderbouwd. [c] maakt weliswaar in zijn verklaring melding van de aanwezigheid van houtworm in de houten constructie van het pand, maar uit zijn verklaring blijkt niet of het hierbij ging om de houtworm die - onbestreden - volgens Van Dijk Vastgoed ten tijde van de aankoop zichtbaar was - en waarvoor partijen de aansprakelijkheid contractueel hebben uitgesloten - of dat het de houtworm betrof die [eiser] zelf pas na destructief onderzoek heeft aangetroffen. Nu [eiser] zijn vordering op dit punt uitsluitend baseert op de niet-zichtbare houtworm stuit dit onderdeel van de vordering af op hetgeen in rechtsoverweging 4.5. reeds ten aanzien van de zwamaantasting is overwogen. [eiser] heeft met andere woorden ook in dit opzicht onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waarop gebaseerd kan worden dat Van Dijk Vastgoed ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet te goeder trouw was.
4.7. Gelet op het vorenstaande zijn er geen termen aanwezig om het door [eiser] gedane bewijsaanbod te honoreren.
4.8. De vordering zal worden afgewezen, met veroordeling van [eiser] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding voor zover die tot op heden aan de zijde van Van Dijk Vastgoed zijn gevallen. Deze kosten worden vastgesteld op een bedrag van € 495,00 aan verschotten en € 1.158,00 voor salaris advocaat (2 punten in tarief III), in totaal derhalve een bedrag van € 1.653,00.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1 wijst de vordering af;
5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van Van Dijk Vastgoed voor zover die tot op heden zijn gevallen en stelt die kosten vast op een bedrag van € 1.653,00;
5.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor zover het de proceskostenveroordeling betreft.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.M. Telman en in het openbaar uitgesproken op 28 juli 2010.?