Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 107354 / KG ZA 10-281
Vonnis in kort geding van 20 oktober 2010
in de zaak van
1. de besloten vennootschap SNITS HOLDING B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
2. de besloten vennootschap NEDSTEDE VASTGOED B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eisers,
advocaat mr. P.C.J. Twaalfhoven, kantoorhoudende te Amsterdam,
tegen
de Duitse vennootschap
Gesellschaft mit beschränkter Haftung LIDL NEDERLAND GmbH,
gevestigd te Neckarsulm (Duitsland),
gedaagde,
advocaat mr. J.A.A. Diederen, kantoorhoudende te Nijmegen.
Partijen zullen hierna Snits en Nedstede, en Lidl genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling van 8 oktober 2010
- de vermeerdering van eis van Snits en Nedstede
- de pleitnota van Snits en Nedstede
- de pleitnota van Lidl.
1.2. Partijen hebben producties overgelegd. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Snits is sinds 28 februari 2006 eigenaar van het pand gelegen aan het Sint Antoniusplein 33 te Sneek. Snits behoort sinds oktober 2007 tot de Nedstede Groep. De kernactiviteit van de Nedstede Groep is beleggen in registergoederen. Nedstede is sinds 2 februari 2007 eigenaar van het pand gelegen aan de Julianastraat 71 te Sneek.
2.2. Lidl is een onderneming die supermarkten exploiteert. In dat kader huurt Lidl het pand aan het Sint Antoniusplein 33 te Sneek (vanaf 1 april 2000) en het pand aan de Julianastraat 71 te Sneek (vanaf 15 juni 2002) van Snits en Nedstede. In de panden exploiteert Snits respectievelijk een supermarkt en een magazijnruimte. Voor de huur van de beide panden zijn schriftelijke huurovereenkomsten opgesteld en ondertekend.
2.3. De huurovereenkomst die ziet op het pand aan het Sint Antoniusplein 33 te Sneek (de supermarkt) is in 2000 tot stand gekomen tussen Lidl en De Friesche Wouden BV. Daarna is het gehuurde overgedragen aan Exploitatiemaatschappij Snits BV en vervolgens aan Snits.
2.4. De huurovereenkomst die ziet op het pand aan de Julianastraat 71 te Sneek (het magazijn) is in 2002 tot stand gekomen tussen Lidl en Wind Vastgoed BV (een aan De Friesche Wouden BV gelieerde vennootschap). Later is Nedstede eigenaar van het pand geworden.
2.5. De huur van het pand aan het Sint Antoniusplein is met ingang van 1 april 2000 ingegaan voor de duur van 10 jaar. In het contract is opgenomen dat beëindiging van de huurovereenkomst plaats vindt door opzegging tegen het einde van de huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste één jaar. Uiterlijk op 30 maart 2009 had kunnen worden opgezegd tegen 31 maart 2010. Dat is niet gebeurd.
2.6. Op de huurovereenkomst die betrekking heeft op het pand aan het Sint Antoniusplein zijn algemene bepalingen van toepassing. In artikel 2.4. van de algemene bepalingen is een exploitatieverplichting voor de huurder opgenomen. Ingevolge artikel 3.1. van de algemene bepalingen is het de huurder niet toegestaan het gehuurde aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan.
2.7. De huurovereenkomst van het pand aan het Sint Antoniusplein heeft, voor zover hier van belang, verder de volgende inhoud.
In de considerans van deze huurovereenkomst is opgenomen:
In aanmerking nemende (...)
* dat het voor de huurder van wezenlijk belang is dat hij het gehuurde op een adequate voor hem goeddunkende wijze kan bevoorraden door middel van 18 meter lange vrachtwagens (...)
Artikel 1.2. van de huurovereenkomst luidt:
Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt als winkelruimte in de zin van art. 7A:1624 Burgerlijk Wetboek.
Artikel 9.3. van de huurovereenkomst luidt:
De navolgende artikelen van de algemene bepalingen worden gewijzigd:
* artikel 2.4 van de algemene bepalingen is tussen partijen niet van toepassing. Huurder is gerechtigd om gedurende een aaneengesloten periode van maximaal één jaar in het gehuurde geen bedrijf uit te oefenen. (...)
* artikel 3.1. van de algemene bepalingen is tussen partijen niet van toepassing. Huurder is gerechtigd het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren danwel aan een derde partij in gebruik te geven.
Artikel 10 van Pro de huurovereenkomst luidt:
Huurder kan deze overeenkomst onmiddellijk ontbinden indien: (...)
* de mogelijkheid van bevoorrading tot aan het gehuurde, overeenkomstig bijgevoegde situatietekening, wordt beperkt of komt te vervallen;
2.8. Van de huurovereenkomst met betrekking tot het pand aan de Julianastraat 71 is artikel 10 gelijkluidend Pro aan artikel 10 van Pro de tussen Lidl en Snits gesloten huurovereenkomst.
2.9. De huurovereenkomst voor het pand aan de Julianastraat 71 te Sneek is tot stand gekomen omdat de bevoorradingssituatie zoals die voor de supermarkt in de huurovereenkomst van 2000 was voorzien is gewijzigd na klachten van omwonenden.
2.10. De Wind Groep BV heeft, als vertegenwoordiger van de toenmalige verhuurder van Lidl, bij brief van 16 mei 2001 aan de gemeente Sneek geschreven, voor zover hier van belang:
In de huidige situatie geeft de aan- en afvoer en de benodigde laad- en losactiviteiten van Lidl Supermarkten enige overlast voor bewoners van de appartementen aan de Julianastraat 29 t/m 53 en ondergelegen winkels. Aangezien de laad- en losstrook (aangelegd conform de wensen van Gemeente Sneek) praktisch niet voldoet, wordt in de huidige situatie gelost op de rijbaan. Het renovatieplan van Wind Groep voorziet in het verplaatsen van het magazijn van Lidl Supermarkten. Uit het contact met de bewoners van de eerder genoemde appartementen blijkt dat dit, indien de expeditie van Lidl Supermarkten parkeert vóór Julianastraat 67 en 69, door hen gezien wordt als een oplossing van hun overlast. Het lossen in de nieuwe situatie zal wat Lidl Supermarkten en Wind Groep betreft dan ook op de rijbaan blijven plaatsvinden.
2.11. De supermarkt van Lidl valt onder het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (verder: Activiteitenbesluit). Op grond daarvan (en de voordien op Lidl toepasselijke wet- en regelgeving) mag het gemiddelde geluidsniveau (LAr, LT) ter plaatse van de dichtstbijzijnde gevel in de dagperiode (07.00 - 19.00 uur) niet meer dan 50 dB(A) bedragen.
2.12. Het gehuurde aan de Julianastraat 71 is achter het gehuurde aan het Sint Antoniusplein 33 gelegen en tussen de beide panden is een overdekte verbinding gemaakt. De bevoorrading vanaf de Julianastraat 71 heeft tot veel klachten over geluidsoverlast geleid van de bewoners die boven en naast het gehuurde aan de Julianastraat 71 wonen.
2.13. Deze geluidsoverlast heeft geresulteerd in een reeks van procedures die waren gericht op het door middel van handhaving beëindigen van de overlast/opheffing van deze bevoorradingssituatie. Nadat de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State de gemeente Sneek bij uitspraak van 17 december 2008 had opgedragen om ten aanzien van de geluids(overlast)aspecten een nieuwe beslissing op bezwaar te nemen, heeft de gemeente Sneek op 3 maart 2009 de bezwaren van omwonenden gegrond verklaard en heeft de gemeente aangekondigd dat een handhavingsprocedure zal worden gestart. Bij brief van 13 maart 2009 heeft de gemeente Lidl in de gelegenheid gesteld om met een akoestisch onderzoek aan te tonen dat kan worden voldaan aan de geldende geluidsgrenswaarden uit het Activiteitenbesluit, en, als dat niet mogelijk blijkt te zijn, welke maatregelen alsdan genomen (kunnen) worden.
2.14. Op 10 februari 2009 heeft een vergadering over het gebouwencomplex aan het Sint Antoniusplein plaatsgevonden, waarbij van de zijde van Nedstede aanwezig was de heer [naam 1] en namens de gemeente wethouder [naam wethouder] alsmede de heer [naam 2] en mevrouw [naam 3] (ambtenaren). Van de vergadering zijn notulen opgemaakt. In die notulen is aangetekend dat afwezig is de heer [naam 4] namens Nedstede. De notulen luiden voor zover relevant:
De heer [naam 1] stelt dat er aan de lopende band huuropzeggingen zijn. Lidl gaat weg, de kapper en de makelaar. (...) Lidl heeft bij Nedstede aangegeven dat zij niet langer op de huidige locatie zal mogen blijven zitten van de gemeente. Van gemeentezijde wordt gesteld dat een dergelijke mededeling niet van de gemeente afkomstig kan zijn. Zeker niet op dit moment. Het gestelde door Lidl heeft naar alle waarschijnlijkheid te maken met het feit dat er nog een gerechtelijke procedure loopt ten aanzien van milieuvoorschriften, in dit geval het geluid. Hiernaar is een onderzoek ingesteld. Het ziet er naar uit dat Lidl de geluidsnormen zal overschrijden. Dit zou betekenen dat de gemeente moet handhaven. Lidl zal daarop moeten aantonen of zij door het treffen van maatregelen aan de normen kan voldoen. Kan zij dat niet dan zou een maatregel kunnen zijn dat de gemeente het laden en lossen moet gaan beperken of helemaal zal gaan verbieden. De bedrijfvoering van Lidl komt hiermee in het geding. Daarnaast heeft de Rechtbank Leeuwarden in december uitgesproken dat de gemeente terecht vrijstelling van het bestemmingsplan heeft verleend om de Lidl op de huidige locatie te kunnen behouden. Tegen dit besluit is door omwonenden hoger beroep aangetekend bij de Raad van State. Duidelijkheid omtrent de planologische planning is er voorlopig ook niet.
[naam wethouder] zegt dat na vertrek van Lidl geen nieuwe supermarkt in het pand mag worden gevestigd en dat hiervoor het bestemmingsplan zal worden gewijzigd. Dat heeft enerzijds te maken met de overlast die het laden en lossen veroorzaakt en anderzijds met het detailhandelsbeleid ten aanzien van supermarkten. Dit beleid stelt dat er in Sneek geen nieuwe supermarkten mogen worden gevestigd. Verplaatsing is wel toegestaan. Wanneer er sprake is van verplaatsing, betekent dit automatisch dat op huidige locatie de supermarktfunctie moet verdwijnen.
2.15. Lidl heeft onderzoeksbureau Peutz opdracht gegeven onderzoek te doen naar het geluid ten gevolge van de laad- en losactiviteiten van de supermarkt te Sneek. Peutz komt in een rapport van 25 november 2009 tot de volgende conclusie:
Uit de resultaten van het onderzoek blijkt dat na het treffen van maatregelen de bijdrage van het laden en lossen aan het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau ter plaatse van de gevel van de woningen 52 dB(A) bedraagt. hiermee wordt niet voldaan aan de grenswaarde van 50 dB(A) in de dagperiode uit het Activiteitenbesluit. Omdat de equivalente geluidsniveaus binnen de geluidgevoelige ruimten van de woningen voldoen aan de grenswaarde van 35 dB(A), kan aan het bevoegd gezag voorgesteld worden om door middel van een maatwerkvoorschrift conform artikel 2.20 van het Activiteitenbesluit een hogere waarde voor het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau ter plaatse van de gevels van de dichtstbijgelegen woningen vast te stellen.
2.16. Bij brief van 22 december 2009 heeft de gemeente Sneek aan Lidl (onder meer) geschreven:
Tijdens het ambtelijk overleg d.d. 27 november 2009 dat naar aanleiding van het akoestisch onderzoek heeft plaatsgevonden, is door u aangegeven dat een verzoek zal worden ingediend voor het stellen van een maatwerkvoorschrift. (...) Met u is afgesproken dat u ons op korte termijn inzichtelijk zal maken welke maatregelen er nog getroffen kunnen worden om het geluidsniveau te reduceren en wat daarvan de kosten zijn. Op grond van onder andere deze gegevens kan door ons een gedegen belangenafweging worden gemaakt tussen het belang van de Lidl bij het stellen van een maatwerkvoorschrift en het belang van de woonomgeving. (...) Wij verzoeken u vriendelijk om binnen een termijn van 3 weken (...) de bovenstaande gegevens bij ons in te leveren.
2.17. Bij brief van 14 januari 2010 heeft Lidl aan de gemeente Sneek laten weten eerst de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State af te willen wachten. Lidl heeft nadien geen gegevens verstrekt.
2.18. Het distributie-planologische beleid van de gemeente Sneek houdt in dat in Sneek geen nieuwe (extra) supermarkt gevestigd mag worden.
2.19. Op 27 april 2010 hebben de gemeente Sneek en Lidl schriftelijk een overeenkomst gesloten met - voor zover hier van belang - de volgende inhoud:
In aanmerking nemende:
* dat reeds jaren door diverse omwonenden overlast wordt ervaren als gevolg van laad- en losactiviteiten van de supermarkt Lidl, gelegen aan het Sint Antoniusplein 33/Julianastraat 71 te Sneek;
* dat gemeente, Lidl en omwonenden samen een projectgroep hebben opgericht om deze overlast te bespreken. In gezamenlijk overleg zijn er diverse geluidswerende maatregelen genomen door Lidl. Partijen zijn vervolgens tot de conclusie gekomen dat een structurele oplossing voor de resterende overlast kan worden gevonden in verplaatsing van de supermarkt;
* dat in juni 2008 door de heren (...) aan de gemeente planologische medewerking is gevraagd voor de bouw van een winkelruimte op het perceel Oude Oppenhuizerweg 8 te Sneek;
* dat in deze winkelruimte een supermarkt zal worden gevestigd ten behoeve van Lidl;
* dat de gemeente in maart 2009 heeft besloten in principe medewerking te verlenen aan de vestiging van een Lidl-supermarkt op het perceel Oude Oppenhuizerweg 8 te Sneek onder de voorwaarden dat:
o sprake moet zijn van verplaatsing van de huidige supermarkt (...) naar de nieuwe locatie;
o voorkomen moet worden dat zich op de bestaande locatie van Lidl (...) zich wederom een supermarkt vestigt; (...)
komen als volgt overeen:
Artikel 1
De exploitatie van de Lidl supermarkt op de locatie Sint Antoniusplein 33/Julianastraat 71 zal worden gestaakt binnen drie weken nadat de nieuwbouw aan de Oude Oppenhuizerweg 8 gereed is om in gebruik te worden genomen en alle daarvoor noodzakelijke vergunningen onherroepelijk zijn verkregen. Gedurende de resterende looptijd van de vigerende huurovereenkomst van de locatie Sint Antoniusplein/Julianastraat zal Lidl de winkelruimte niet gebruiken, dan wel als winkelruimte onderverhuren, ten behoeve van een supermarkt.
2.20. In juli 2010 is de bouw van de supermarkt aan de Oude Oppenhuizerweg 8 te Sneek gestart.
2.21. Bij brief van 13 juli 2010 heeft de gemeente Sneek aan Lidl bericht dat zij heeft geconstateerd dat de geluidsvoorschriften tijdens het laden en lossen in de dagperiode worden overschreden met 2 tot 6 dB(A). De brief behelst het besluit van de gemeente Sneek tot het opleggen van een last onder dwangsom om de geconstateerde overtreding ongedaan te maken en verdere overtreding te voorkomen. In die brief heeft de gemeente Sneek aan Lidl nog een termijn van 9 maanden gegeven - en daarmee tot uiterlijk 13 april 2011 - om toereikende (geluidsreducerende) maatregelen te treffen, of de bedrijfsvoering aan te passen of de bedrijfsactiviteiten op deze locatie te doen beëindigen.
2.22. Lidl heeft bij brief van 6 augustus 2010 aan Snits en Nedstede als volgt bericht:
Nu uit de beslissing (...) van 13 juli 2010 nog maar eens blijkt dat er sprake is van een overtreding van de voor Lidl toepasselijke geluidsnormen staat voor ons vast dat hier sprake is van een situatie zoals genoemd in artikel 10 van Pro de huurovereenkomst uit 2000. Lidl zal de bevoorrading niet kunnen uitoefenen zonder daarbij de toepasselijke geluidsnormen te overschrijden. (...)
Gelet op het voorgaande zal Lidl zo spoedig mogelijk de nieuwe locatie in gebruik nemen. Met deze brief deelt zij u mede dat zij het voornemen heeft om de winkel tegen het einde van het jaar te ontruimen. Daarbij merken wij op dat wij betreuren dat de exploitatie aan het St. Anthoniusplein voortijdig wordt beëindigd.
2.23. In opdracht van Snits en Nedstede heeft Het Geluidsburo BV onderzoek gedaan naar de mogelijkheid van aanvullende akoestische maatregelen om te kunnen voldoen aan de geluidgrenswaarden uit het Activiteitenbesluit met betrekking tot de laad- en losactiviteiten in de dagperiode ter hoogte van het magazijn van de supermarkt aan de Julianastraat. Het Geluidsburo BV komt tot de conclusie dat een geheel afgesloten afschermende tunnel kan worden toegepast die aansluit op de vrachtwagen en de toegangsdeur van het magazijn. Het betreft een opblaasbare tunnel die wordt uitgerold als loper en na gebruik weer wordt teruggerold. Eenmaal uitgerold wordt de loper aangesloten op een pomp die de tunnel in 10 minuten opblaast. Er komen maximaal drie vrachtwagens per dag bij de Lidl om de supermarkt te bevoorraden.
2.24. Bij brief van 20 september 2010 heeft Lidl beroep ingesteld tegen het besluit van de gemeente Sneek om een last onder dwangsom op te leggen. Lidl voert in haar beroepschrift aan dat de gemeente Sneek ten onrechte geen overweging heeft gewijd aan de mogelijkheid om een maatwerkvoorschrift op te leggen op grond waarvan de bestaande overschrijding van de geluidsvoorschriften zou kunnen worden gelegaliseerd.
2.25. Bij brief van 22 september 2010 hebben Snits en Nedstede aan Lidl aangeboden om op hun kosten een tunnel als omschreven door Het Geluidsburo BV te plaatsen. Het gaat naar verwachting om een bedrag van € 100.000,00.
2.26. Bij e-mailbericht van 29 september 2010 heeft onderzoeksbureau Peutz over de door Het Geluidsburo BV omschreven tunnel opgemerkt:
De realisatie van een mobiele tunnel zijn wij in onze adviespraktijk nooit tegengekomen. Mits voldoende massa wordt toegepast van minimaal 5 kg/m2 (geen zeildoek of dergelijke) en de constructie kiervrij wordt uitgevoerd zou met een dergelijke constructie de benodigde geluidsreductie van 5 dB(A) gerealiseerd kunnen worden. (...)
De praktische bezwaren zijn echter als volgt:
* Het rijden van de palletwagen in de vrachtwagen wordt met een dergelijke tunnelconstructie naar verwachting niet effectief afgeschermd.
* Er is een opslaglocatie nodig waar de mobiele tunnelconstructie wordt opgeslagen als er niet wordt geladen en gelost.
* Het toepassen van rubberen matten houdt in dat een hogere rolweerstand van de palletwagen optreedt. Tevens is er bij een dergelijke mat sprake van gladheid tijdens regen en vorst. Deze effecten zijn arbo-technisch niet gewenst.
* Voor het drie keer per dag neerleggen en opruimen van de mat en het installeren van de mobiele tunnel is extra tijd benodigd. Dit is bedrijfsvoeringstechnisch niet gewenst.
Gezien bovenstaande bezwaren kan een mobiele tunnel bij de bevoorrading in combinatie met rubberen matten niet als BBT (best beschikbare techniek) worden gezien en kan een dergelijke maatregel niet afgedwongen worden.
3. Het geschil
3.1. Snits en Nedstede vorderen, na vermeerdering van eis, dat de voorzieningenrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad en op de minuut:
1. Lidl verbiedt uit het gehuurde te vertrekken tot het tijdstip waartegen de huurovereenkomst regelmatig is opgezegd, op straffe van verbeurte van een direct opeisbare dwangsom van € 2.000.000,00, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen bedrag, indien zij hieraan niet voldoet;
2. Lidl gebiedt om in het gehuurde te exploiteren tot het tijdstip waartegen de huurovereenkomst regelmatig is opgezegd, op straffe van verbeurte van een direct opeisbare dwangsom van € 100.000,00, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen bedrag, per dag indien zij hieraan niet voldoet;
3. Lidl verbiedt een beroep te doen op de ontbindingsclausule als genoemd in de huurovereenkomst (artikel 10), op straffe van verbeurte van een direct opeisbare dwangsom van € 200.000,00, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen bedrag, indien zij hieraan niet voldoet;
4. Lidl gebiedt de gemeente mee te delen dat zij niet langer aanspraak wenst te maken op de in de samenwerkingsovereenkomst van 27 april 2010 vervatte regeling en de gemeente daarbij verzoekt in te stemmen met een beëindiging van deze samenwerkingsovereenkomst, één en ander binnen zeven dagen na dit vonnis, op straffe van verbeurte van een direct opeisbare dwangsom van € 100.000,00 althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen bedrag, per dag dat zij hiermee in gebreke blijft;
5. Lidl veroordeelt in de proceskosten.
3.2. Lidl voert verweer, met conclusie tot afwijzing van de vordering met hoofdelijke veroordeling van Snits en Nedstede in de proceskosten.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Tussen partijen is in geschil of Lidl op grond van het thans voorliggende feitencomplex tot onmiddellijke ontbinding in de zin van artikel 10 van Pro de huurovereenkomsten over kan gaan, zoals Lidl blijkens haar aankondiging van 6 augustus 2010 zal gaan doen. Snits en Nedstede hebben gemotiveerd gesteld dat dit niet het geval is.
4.2. Op grond van (artikel 10 van Pro) de huurovereenkomsten kan Lidl de overeenkomsten onmiddellijk ontbinden indien de mogelijkheid van bevoorrading van de supermarkt wordt beperkt. Partijen zijn verdeeld over het antwoord op de vraag of die beperking zich thans voordoet.
4.3. Het komt daarmee allereerst aan op beantwoording van de vraag hoe beperking van bevoorrading in de zin van de overeenkomsten moet worden verstaan.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat het voor de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld naar vaste rechtspraak aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Daarbij zijn telkens van beslissende betekenis alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen.
4.4. Aan een taalkundige uitleg komt in het onderhavige geval naar het oordeel van de voorzieningenrechter veel betekenis toe omdat het gaat om twee professionele partijen waarvan aangenomen moet worden dat zij zich volledige rekenschap hebben gegeven van de betekenis en de gevolgen van hun afspraken en hebben toegezien op de juiste vastlegging daarvan (Hoge Raad 19 januari 2007, LJN AZ3178). In dit kort geding komt daarnaast beslissende betekenis toe aan de bewoordingen omdat partijen (ook desgevraagd niet) geen feiten hebben weten te stellen omtrent hetgeen op het punt van het al dan niet beperkt zijn van de bevoorrading is besproken noch hoe deze bewoordingen, gelet op art. 3:33 j. 3:35 BW, begrepen mogen worden.
4.5. Uit de bewoordingen van artikel 10 van Pro de huurovereenkomst volgt naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet dat artikel 10 alleen Pro op feitelijke beperkingen van de bevoorrading ziet, zoals Snits en Nedstede stellen en Lidl betwist. Omdat het in de artikelen 10 in algemene zin over "beperking" van de bevoorrading gaat, dient naar het oordeel van de voorzieningenrechter in redelijkheid ook een juridische beperking van de bevoorrading onder de reikwijdte van de artikelen 10 te worden begrepen. Het dwangsombesluit van de gemeente Sneek van 13 juli 2010 is zo'n juridische beperking van de bevoorrading; Lidl zal immers dwangsommen verbeuren als zij haar supermarkt blijft bevoorraden zoals zij thans doet. Bovendien is dit besluit de facto gericht op beëindiging van de huidige bevoorradingssituatie waarin sprake is van een (forse) overschrijding van het toegestane geluidsniveau.
4.6. Snits en Nedstede hebben er evenwel terecht op gewezen dat het om een dwangsombesluit met een begunstigingstermijn van negen maanden gaat, en dat de gemeente Sneek Lidl aldus tot 13 april 2011 de tijd heeft gegeven om - voor zover mogelijk - toereikende (geluidsreducerende) maatregelen te treffen.
Omdat de vordering van Snits en Nedstede moet worden beoordeeld naar het voorliggende feitencomplex, ligt in dit kort geding ter beantwoording de vraag voor of de oplossing van Het Geluidsburo BV als een toereikende (geluidsreducerende) maatregel kan worden beschouwd. De vraag moet naar het oordeel van de voorzieningenrechter ontkennend worden beantwoord. Ervan uitgaande dat de tunnel tot de benodigde geluidsreductie leidt, wat door Lidl is betwist onder verwijzing naar hetgeen daarover door onderzoeksbureau Peutz bij e-mailbericht van 29 september 2010 is opgemerkt, blijft overeind dat personeel van Lidl elke keer dat bevoorraad moet worden, en dat is gemiddeld twee keer per dag, de tunnel zal moet uitrollen, de tunnel gedurende 10 minuten zal moeten (laten) opblazen en de tunnel zal moeten terugrollen. Het betreft niet een incidentele, maar een structurele, dagelijkse extra last bij de bevoorrading die Lidl onder normale omstandigheden niet zou hebben. Snits en Nedstede betwisten niet dat op deze wijze nergens anders wordt bevoorraad. Van de zijde van Het Geluidsburo BV is ter zitting erkend dat in de praktijk nog geen ervaring met een geluidstunnel als de onderhavige is opgedaan. Als er aldus evenwel al een afdoende geluidsreducerende oplossing wordt bereikt, is Lidl naar het oordeel van de voorzieningenrechter nog steeds beperkt in de mogelijkheid van bevoorrading, gelet op de gevolgen voor de bedrijfsvoering van Lidl als hiervoor uiteengezet.
4.7. Snits en Nedstede leggen aan hun vordering verder ten grondslag dat wanneer de gemeente Sneek een maatwerkvoorschrift stelt, Lidl niet beperkt zal zijn in de bevoorrading van de supermarkt. Zij verwijten Lidl dat zij niet aan de gemeente een daartoe strekkend verzoek heeft gedaan. Het zou dan moeten gaan om een maatwerkvoorschrift dat in zou moeten houden dat de geldende geluidsnorm van maximaal 50 dB(A) wordt opgehoogd tot 55 dB(A), zodat de geluidsvoorschriften tijdens het laden en lossen niet meer worden overschreden.
4.8. De voorzieningenrechter stelt vast dat de gemeente Sneek de bevoegdheid heeft om al dan niet een maatwerkvoorschrift op te leggen. Lidl kan de gemeente derhalve wel verzoeken om een maatwerkvoorschrift te stellen, maar zij kan dat niet afdwingen. De voorzieningenrechter stelt vervolgens vast dat de gemeente Sneek niet tot het stellen van een maatwerkvoorschrift is overgegaan, ondanks dat daarover tussen Lidl en de gemeente is gecorrespondeerd. Onder de gegeven omstandigheden, waarin de gemeente Sneek met Lidl een overeenkomst heeft gesloten die tot inzet heeft dat Lidl haar supermarkt verplaatst onder andere om een einde te maken aan de al jarenlang voortdurende geluidsoverlastproblematiek en de nieuwbouw waarschijnlijk eind 2010 al gereed zal zijn, oordeelt de voorzieningenrechter het bovendien niet aannemelijk dat de gemeente in dit stadium alsnog tot het stellen van een maatwerkvoorschrift over zal gaan. Overigens is de voorzieningenrechter van oordeel dat, voor zover het op dit punt aan Lidl gemaakte verwijt al juist zou zijn - wat daar verder ook van zij - de vorderingen van Snits en Nedstede in de gegeven omstandigheden te verstrekkend zijn om toe te wijzen en dat deze kwestie zich zal moeten oplossen door het vergoeden van de schade die het gevolg is van het handelen van Lidl.
4.9. Snits en Nedstede voeren tot slot aan dat Lidl geen beroep op artikel 10 van Pro de huurovereenkomsten toekomt omdat zij de situatie over zich zelf heeft afgeroepen. Om Lidl een beroep op artikel 10 te Pro ontnemen, zal naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moeten zijn dat Lidl dat beroep doet. Snits en Nedstede voeren in dat kader aan dat de handelwijze van Lidl ten opzichte van hen onrechtmatig is en ook dat Lidl zich niet als goed huurder heeft gedragen. Snits en Nedstede hebben de voor die conclusies vereiste normschending van de zijde van Lidl in dit kort geding naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet aannemelijk weten te maken. De voorzieningenrechter overweegt daartoe als volgt.
4.10. Snits en Nedstede verwijten Lidl in de eerste plaats dat zij in 2002 heeft ingestemd met het verplaatsen van het laad- en lospunt naar een gebouw met woningen pal naast en boven de magazijnruimte.
Snits en Nedstede miskennen hiermee dat de verhuizing van de bevoorradingssituatie naar het pand aan Julianastraat 71 te Sneek is doorgevoerd na overleg met en toestemming van de rechtsvoorgangers van Snits, zoals blijkt uit de brief van De Wind Groep BV van 16 mei 2001, zoals bij de feiten onder 2.10. is geciteerd. Snits en Nedstede voeren weliswaar aan dat Lidl met het overleggen van die brief een onjuist beeld creëert omdat uit de brief enkel zou blijken dat winkeliers en omwonenden van de situatie zoals in de huurovereenkomst van 2000 was voorzien het niet erg vonden dat de bevoorrading van de supermarkt voortaan in de buurt van anderen plaats zou vinden. Snits en Nedstede betwisten echter niet de stelling van Lidl dat De Wind Groep BV de brief als vertegenwoordiger van de toenmalige verhuurder van Lidl heeft geschreven. Daargelaten of het verplaatsen van de bevoorrading uiteindelijk een goed plan is gebleken, vast staat dat verhuurder en huurder het er in 2002 over eens waren dat de bevoorrading verplaatst moest worden. Dat dit plan niet tot het gewenste gevolg heeft geleid, is niet iets wat in de verhouding van Lidl ten opzichte van Snits en Nedstede alleen Lidl verweten kan worden.
4.11. Snits en Nedstede verwijten Lidl verder dat Lidl vanaf juni 2008 geheel buiten hen om met de gemeente is gaan onderhandelen en overeenstemming heeft bereikt over het verplaatsen van de supermarkt naar een andere locatie, met "medeneming" van de supermarktbestemming waardoor aanzienlijke schade voor Snits en Nedstede optreedt. Het is volgens Snits en Nedstede een feit van algemene bekendheid dat een op het pand rustende bestemming de waarde van het pand bepaalt. Snits en Nedstede nemen het Lidl vooral kwalijk dat de bestemming op initiatief en in het belang van Lidl is "uitgeruild" terwijl Snits en Nedstede daar op geen enkele wijze bij betrokken zijn geweest. Snits en Nedstede wijzen op de samenwerkingsovereenkomst die Lidl en de gemeente Sneek hebben gesloten waaruit volgt dat de gemeente zich tegenover Lidl verplicht heeft om medewerking te verlenen aan het creëren van een supermarktbestemming op de andere locatie onder de voorwaarde dat de supermarktbestemming van de huidige locatie komt te vervallen. De gemeente heeft zich verplicht om zich ervoor in te spannen dat de daarvoor noodzakelijke besluiten worden genomen, terwijl Lidl zich heeft verplicht om het gebruik van de supermarkt in het pand van Snits te staken en gestaakt te houden en dit ook niet aan derden als supermarkt in gebruik te geven. De voorzieningenrechter overweegt hieromtrent als volgt.
4.12. Lidl staat buiten de bestemming van het pand aan het Sint Antoniusplein 33 te Sneek vanaf het moment dat zij daar zal zijn vertrokken. Dit betreft een verantwoordelijkheid van de gemeente, waarbij de gemeente haar eigen afwegingen maakt. Het staat zowel Snits en Nedstede als Lidl vrij om hun belangen op dat punt aan de gemeente kenbaar te maken. De voorzieningenrechter oordeelt bovendien niet aannemelijk dat Snits en Nedstede zoals zij stellen, geheel buiten de plannen van Lidl en de gemeente, zoals die uiteindelijk in de samenwerkingsovereenkomst zijn vastgelegd, zijn gelaten. In de notulen van een vergadering van 10 februari 2009 tussen de gemeente en de heer [naam 1] van Nedstede is de problematiek zoals die zich uiteindelijk ook heeft voorgedaan uitvoerig geschetst zoals bij de feiten onder 2.14. is weergegeven. Snits en Nedstede hebben nog aangevoerd dat [naam 1] niet vertegenwoordigingsbevoegd zou zijn. Nog daargelaten dat het hier gaat om informatieverstrekking en niet om het verrichten van rechtshandelingen, is in de notulen opgenomen dat de heer [naam 4], die wel vertegenwoordigingsbevoegd is, afwezig is. Op grond van deze vermelding oordeelt de voorzieningenrechter aannemelijk dat [naam 4] bij de vergadering werd verwacht en dat de heer [naam 4] wetenschap van de vergadering heeft gehad, althans had moeten hebben. Het had dan ook op de weg van de heer [naam 4] gelegen om zich over hetgeen zich op de vergadering had afgespeeld, te laten informeren. Dat dit niet is gebeurd, kan Lidl niet worden verweten.
4.13. Het voorgaande brengt de voorzieningenrechter tot de slotsom dat Snits en Nedstede niet aannemelijk hebben weten te maken dat Lidl op basis van het voorliggende feitencomplex niet over zou mogen gaan tot onmiddellijke beëindiging van de huurovereenkomsten op grond van artikel 10 van Pro die overeenkomsten. Hiermee komt de rechtsgrond aan de vorderingen van Snits en Nedstede te ontvallen. De vorderingen zullen worden afgewezen.
4.14. Snits en Nedstede zullen als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van Lidl worden vastgesteld op € 1.079,00, zijnde € 263,00 aan griffierecht en € 816,00 aan tegemoetkoming in het salaris van de advocaat.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
1. wijst af het gevorderde;
2. veroordeelt Snits en Nedstede hoofdelijk in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Lidl vastgesteld op € 1.079,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.M. Telman en in het openbaar uitgesproken op 20 oktober 2010.