Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 107725 / KG ZA 10-310
Vonnis in kort geding van 17 november 2010
in de zaak van
[A],
wonende te Finkum,
eiser,
advocaat mr. B. Korvemaker, kantoorhoudende te Leeuwarden,
tegen
[B],
wonende te Leeuwarden,
gedaagde,
advocaat mr. S.A. Wilman, kantoorhoudende te Leeuwarden.
Partijen zullen hierna [A] en [B] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling van 4 november 2010
- de pleitnota van [A]
- de pleitnota van [B].
1.2. Partijen hebben producties overgelegd. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [A] is eigenaar van de onroerende zaken, kadastraal bekend gemeente Leeuwarden, sectie D, nummers 5309 en 6024 (deels), plaatselijk bekend [x-straat 1] en [y-straat 2b] te Leeuwarden. Het pand aan de [x-straat 1] betreft een bedrijfsruimte met een begane grond en een verdieping. Het pand aan de [y-straat 2b] te Leeuwarden betreft een boven de verdieping van de bedrijfsruimte gelegen woonruimte (hierna: de bovenwoning).
2.2. [A] heeft bij schriftelijke, op 14 maart 2006 ondertekende, huurovereenkomst de hiervoor omschreven onroerende zaak aan de [x-straat 1] te Leeuwarden als bedrijfsruimte aan [C] en [D] verhuurd. [C] en [D] hebben deze ruimte geëxploiteerd als snooker-, biljart- en zalencentrum. De snooker- en biljartruimte bevonden zich op de begane grond en de zaal bevond zich op de eerste verdieping (hierna: de bovenzaal). De bovenwoning was aan derden verhuurd.
2.3. Op 31 mei 2006 hebben [A], [C] en [D] een schriftelijk stuk ondertekend waarin zij hebben vastgelegd dat [D] niet langer medehuurder van het pand aan de [x-straat 1] te Leeuwarden is.
2.4. Op enig moment hebben de huurders van de bovenwoning geklaagd over geluidsoverlast komend vanuit de bovenzaal.
2.5. Naar aanleiding van de klachten over bedoelde geluidsoverlast heeft de gemeente in 2008 metingen verricht. Ingevolge de bepalingen in het besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (het Activiteitenbesluit), waarbij de (bovenwoning) aan de [y-straat 2b] maatgevend was, kon in de bovenzaal geen livemuziek meer ten gehore mocht worden gebracht.
2.6. Bij brief van 28 april 2008 heeft de gemeente Leeuwarden aan [C] bericht, voor zover hier van belang:
Omdat u de woning [y-straat 2b] als bedrijfswoning gaat gebruiken, wordt de woning gelegen aan de [x-straat 4] te Leeuwarden maatgevend. Op basis van het akoestisch onderzoek (…) is dan een maximaal binnenniveau van 91 dB(A) in de bovenzaal in de nachtperiode toegestaan.
Wij hebben als beleid (…) dat bij horecabedrijven met een, door een akoestisch onderzoek aangetoond geluidsniveau, lager dan 90 dB(A) geen elektrisch versterkte levende muziek of zang is toegestaan.
Door het voeren van diverse isolatiemaatregelen en het gebruik van de bovenwoning [y-straat 2b] als bedrijfswoning is het vanaf 1 juni 2008 toegestaan om elektrisch verstrekte levende muziek of zang ten gehore te brengen.
2.7. Nadat de huurders van de bovenwoning waren vertrokken, heeft [A] met [C] een huurovereenkomst met betrekking tot de bovenwoning gesloten. [A] en [C] hebben op 4 juni 2008 een overeenkomst gesloten, waarvan de inhoud, voor zover hier van belang, luidt:
Deze allonge dient als onlosmakelijk onderdeel te worden beschouwd van de op 14 maart 2006 tussen (…) [A] (…) en (…) [C] (…) gesloten huurovereenkomst inzake [x-straat 1] te (…) Leeuwarden. (…)
Art. 1
(…) zal verhuurder aan huurder tevens verhuren en huurder van verhuurder tevens huren de dienstbovenwoning aan de [y-straat 2b] te Leeuwarden.
De huursom per maand is toen verhoogd met een bedrag van € 750,00.
2.8. [C] heeft de bovenwoning als woonruimte aan [D] verhuurd, waartoe zij een huurovereenkomst hebben opgesteld die op 1 juni 2008 is gedateerd. In die huurovereenkomst is een maandelijkse huurprijs van € 750,00 vermeld.
2.9. [C] heeft de bovenwoning als woonruimte aan [B] verhuurd. [C] en [B] hebben een huurovereenkomst ondertekend die gedateerd is op 1 september 2009.
2.10. Bij tussen [A] als eiser en [C] als gedaagde partij gewezen verstekvonnis van 31 augustus 2010 heeft de kantonrechter te Leeuwarden (onder meer) de tussen [A] en [C] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de hiervoor omschreven onroerende zaak aan de [x-straat 1]/[y-straat 2b] te Leeuwarden ontbonden en heeft de kantonrechter [C] veroordeeld om deze onroerende zaak te verlaten en te ontruimen en vervolgens ontruimd en verlaten te houden.
2.11. [A] heeft het verstekvonnis op 9 september 2010 aan [C] doen betekenen, waarbij de ontruiming is aangezegd op 27 september 2010 om 09.00 uur.
2.12. Vóór het aangezegde tijdstip van ontruiming heeft [A] op zijn bankrekening een betaling van € 750,00 van [B] ontvangen met de omschrijving "huur [y-straat 2b]".
2.13. De bedrijfsruimte aan de [x-straat 1] te Leeuwarden is ontruimd.
2.14. Bij brief van 21 oktober 2010 heeft [E] aan [A] laten weten, voor zover hier van belang:
Naar aanleiding van ons bezoek aan uw pand [x-straat 1] t Leeuwarden van j.l. maandag en ons overleg hierover deel ik u het volgende mede.
Wij zijn voornemens het pand van u te huren voor de door u gevraagde huur, mits er nog steeds horeca bestemming op het pand rust. Wij willen dan het snookercentrum voortzetten, alsmede activiteiten op de bovenverdieping ontwikkelen. Wij dienen dan echter wel aan de normen van geluidshinder te voldoen (…). In ons gesprek gaf u aan dat de naastgelegen dienstwoning dan ook gehuurd dient te worden. Hiertoe zijn wij eveneens bereid. U gaf echter aan dat dit op dit moment niet mogelijk is, vanwege het feit dat u in een ontruimingsprocedure zit betreffende de bedrijfswoning.
3. Het geschil
3.1. [A] vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
primair bepaalt dat [B] de executie van het vonnis van de kantonrechter te Leeuwarden d.d. 31 augustus 2010 moet gedogen en dat [B] aan die executie dient mee te werken, met veroordeling van [B] in de proceskosten;
subsidiair [B] veroordeelt om de bovenwoning, gelegen te ([postcode]) Leeuwarden aan de [y-straat 2b], binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis, althans binnen een bij dit vonnis in goede justitie te bepalen termijn, met alle zich daarin bevindende personen en zaken - voor zover die niet het eigendom van [A] zijn - te ontruimen en te verlaten en vervolgens ontruimd en verlaten te houden en onder overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [A] te stellen, met veroordeling van [A] in de proceskosten.
3.2. [B] voert verweer, met conclusie tot afwijzing van de vordering met veroordeling van [A] in de kosten van het geding.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Tussen partijen is in geschil of het door [A] ten laste van [C] verkregen ontruimingsvonnis ook tegen [B] ten uitvoer kan worden gelegd. Partijen zijn daarmee verwikkeld in een executiegeschil als bedoeld in art. 438 Rv Pro. [A] vordert primair dat de voorzieningenrechter bepaalt dat [A] in dat executiegeschil het gelijk aan zijn zijde heeft en dat [B] die executie tegen zich moet laten gelden. Subsidiair vordert [A] ontruiming. Het spoedeisend belang van [A] bij zijn vorderingen vloeit voort uit het feit dat thans alleen een deel van het door [A] aan [C] gehuurde ontruimd is.
4.2. [B], die in de bovenwoning verblijft, beroept zich op haar toekomende bescherming op grond van art. 7:269 BW Pro. Ingevolge art. 7:269 BW Pro wordt de onderhuur die betrekking heef op een zelfstandige woning waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, in geval van beëindiging van de huur tussen hoofdhuurder en hoofdverhuurder voortgezet door de verhuurder. [B] stelt dat de bovenwoning een zelfstandige woning is in de zin van art. 7:234 BW Pro en dat zij met huurder [C] een (onder)huurovereenkomst heeft gesloten met betrekking tot die woning.
4.3. Dit verweer van [B] slaagt alleen als de bovenwoning niet (ook) als een afhankelijke woning in de zin van art. 7:290 lid 3 BW Pro kan worden aangemerkt. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 29 oktober 1982, NJ 1983,213 namelijk uitgemaakt dat art. 7:269 BW Pro niet van toepassing is als de onderhuur betrekking heeft op een zelfstandige woning die in de relatie hoofdverhuurder-hoofdhuurder als een afhankelijke woning heeft te gelden.
4.4. Art. 7:290 lid 3 BW Pro geeft geen antwoord op de vraag in welke gevallen sprake is van een afhankelijke woning. Naar vaste rechtspraak (HR 24 januari 1997, NJ 1977, 558 en HR 15 juni 2001, NJ 2001,478) is van een (mede gelet op de bestemming van de bedrijfsruimte) afhankelijke woning sprake als de feitelijke situatie het noodzakelijk maakt dat de woning door de huurder van de bedrijfsruimte wordt bewoond, waarbij zowel bouwtechnische als bedrijfseconomische en functionele overwegingen een rol spelen.
Uit deze rechtspraak blijkt dat de bedoeling van (hoofd)verhuurder en (hoofd)huurder ten aanzien van de kwalificatie van de woning wel een rol speelt, maar niet van doorslaggevende betekenis is.
4.5. Uit artikel 1 van Pro de aanvullende overeenkomst die [A] en [C] op 4 juni 2008 met betrekking tot de bovenwoning hebben gesloten (welk artikel onder 2.7. is geciteerd) volgt zonder meer dat [A] en [C] de woning als een dienstwoning hebben bestemd. [A] heeft in dit kort geding toegelicht dat hij en [C] de woning als een dienstwoning hebben bestempeld omdat het alleen zo mogelijk bleek te zijn de bovenzaal van het snooker- biljart- en zalencentrum te exploiteren. [A] verwijst naar de brief van de gemeente van 28 april 2008, waaruit blijkt dat op de bovenzaal livemuziek ten gehore mag worden gebracht als de bovenwoning als een bedrijfswoning heeft te gelden. Dit is door [B] niet betwist en nog steeds relevant omdat [A] een brief heeft overgelegd van [E] waarin zij verklaart dat zij de bedrijfsruimte wil huren om het snooker¬centrum voort te zetten en dat zij ook activiteiten op de bovenzaal wil ontwikkelen. De gemeente kan, ook zelfstandig, tot handhaving overgaan.
[A] voert verder aan dat de bovenwoning binnenshuis met het snooker-, biljart- en zalencentrum verbonden is, zij het dat [D] en/of [B] de toegangsdeur die mede diende als vluchtweg voor de bedrijfsruimte dichtgetimmerd heeft/hebben. [A] verwijst naar een door hem overgelegde foto van de situatie. Op de foto is inderdaad te zien dat boven een dichtgetimmerde doorgang een verlicht bord nooduitgang hangt, hetgeen naar het oordeel van de voorzieningenrechter aannemelijk maakt dat in de dichtgetimmerde doorgang een deur heeft gezeten.
4.6. Gelet op de door de (hoofd)verhuurder en (hoofd)huurder aan de woonruimte gegeven bestemming van de woning als bedrijfswoning, op de brief van de gemeente van 28 april 2008 waaruit volgt dat de exploitatie van de bovenzaal aan bewoning van de woonruimte anders dan als bedrijfswoning in de weg staat, en op het feit dat de bovenwoning tot het eigenmachtig ingrijpen van één van de (onder)huurders binnenshuis met het snooker-, biljart- en zalencentrum verbonden was, is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel, dat de bovenwoning ondanks de aanwezigheid van een eigen opgang en het ontbreken van een functionele samenhang tussen de bovenzaal en de bovenwoning, als een afhankelijke woning in de zin van art. 7:290 lid 3 BW Pro moet worden aangemerkt. [B] komt geen huurbescherming uit hoofde van art. 7:269 lid 1 BW Pro toe.
4.7. Omdat [B] geen andere (eigen) rechten voor het gebruik van de bovenwoning heeft gesteld, verblijft zij thans zonder recht of titel in de bovenwoning. Als het zo is dat [C] jegens [B] is gehouden de bovenwoning ter beschikking te stellen, schiet [C] in die op hem rustende verbintenis tekort, hetgeen zou betekenen dat [B] een vordering tot schadevergoeding op [C] zou hebben, nu [C] als onderverhuurder de bovenwoning niet meer ter beschikking aan [B] kan stellen.
4.8. [A] die als de verhuurder van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW Pro die met ontbinding van de huurovereenkomst jegens zijn huurder tevens een veroordeling heeft verkregen het gehuurde te ontruimen "met al zich daarin bevindende personen" is naar het oordeel van de voorzieningenrechter (vergelijk het arrest van de Hoge Raad van 29 februari 2008, LJN: BC5609) bevoegd deze veroordeling ook ten uitvoer te leggen jegens de onderhuurder van een afhankelijke woning in de zin van art. 7:290 lid 3 BW Pro.
4.9. [B] dient de bovenwoning op grond van het tegen [C] gewezen ontruimingsvonnis te ontruimen. De voorzieningenrechter zal [B] veroordelen om aan de executie van het vonnis van de kantonrechter te Leeuwarden van 31 augustus 2010 mee te werken. Wel komt [B] naar het oordeel van de voorzieningenrechter een ruimere ontruimingstermijn toe dan [A] haar wil geven. [A] heeft ter zitting verklaard dat hij na betekening van dit vonnis aan [B], een ontruimingstermijn van 14 dagen zal hanteren. De voorzieningenrechter vindt aanleiding om [B] na betekening van dit vonnis een ontruimingstermijn van vier weken toe te kennen.
4.10. [B] zal als de in het te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten aan de zijde van [A] worden vastgesteld op € 1.152,89, zijnde € 263,00 aan vast recht, € 73,89 aan kosten dagvaarding en € 816,00 aan tegemoetkoming in het salaris van de advocaat.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
1. veroordeelt [B] om aan de executie van het vonnis van de kantonrechter te Leeuwarden van 31 augustus 2010 mee te werken, zulks binnen vier weken na betekening van dit vonnis;
2. veroordeelt [B] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [A] vastgesteld op € 1.152,89;
3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Jansen en in het openbaar uitgesproken op 17 november 2010.?