Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 104783 / HA ZA 10-449
Vonnis van 26 januari 2011
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE SNEEK,
zetelend te Sneek,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. W. Sleijfer te Leeuwarden,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DRUKKERIJ FLACH B.V.,
gevestigd te Heerenveen,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. J.M.E. Hamming te Drachten.
Partijen zullen hierna de gemeente en Flach genoemd worden, in het geval van Flach daaronder begrepen haar rechtsvoorgangster Offsetdrukkerij Flach N.V.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie
- de conclusie van antwoord in reconventie
- het proces-verbaal van comparitie van 30 november 2010.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
in conventie en in reconventie
2. De feiten
2.1. Flach heeft in 1964 voor een bedrag van € 11.027,00 een perceel grond aan de Lindenlaan te Sneek (verder: het perceel) gekocht van de gemeente, dat bij akte van levering van 11 december 1964 aan haar in eigendom is overgedragen. Het perceel is thans kadastraal bekend gemeente Sneek, sectie D, nummer 1584.
2.2. In de akte van levering zijn - voor zover hier van belang - de volgende bedingen opgenomen:
1. De koopster kan het gekochte op heden in eigendom aanvaarden. De aanvaarding in eigen gebruik wordt geacht te hebben plaatsgehad op één juni negentienhonderd vier en zestig.
6. De overgedragen grond moet - behoudens door burgemeester en wethouders te verlenen uitstel - door de koopster binnen drie jaar, behoudens uitstel tengevolge van hogere instanties, na de aanvaarding worden bebouwd overeenkomstig een door burgemeester en wethouders goedgekeurd bouwplan (…).
7. De overgedragen grond mag enkel worden benut voor het oprichten van bedrijfsgebouwen, geschikt en ingericht voor de nijverheid met de daarbij behorende kantoorgebouwen en andere bijgebouwen (…).
10. Zolang de op de overgedragen grond te stichten opstallen niet zijn voltooid, mag de koopster de grond niet aan derden overdragen dan met toestemming van burgemeester en wethouders en onder door hen goedgekeurde voorwaarden.
21. De koopster verbindt zich bij deze, welke verbintenis door de comparant sub 1 (rechtbank: de burgemeester van de gemeente Sneek) in zijn gemelde hoedanigheid wordt aangenomen, om het gekochte - indien zij dit in onbebouwde toestand wenst te verkopen - aan verkoopster te koop aan te bieden tegen dezelfde prijs als waarvoor koopster het van verkoopster heeft gekocht, te weten Acht gulden dertig cent per centiare.
2.3. In 1972 is de naamloze vennootschap Offsetdrukkerij Flach N.V. omgezet in een besloten vennootschap. In 1975 heeft een statutenwijziging plaatsgevonden, waarbij de naam van de vennootschap is gewijzigd in Drukkerij Flach N.V.
2.4. Het perceel is onbebouwd gebleven. Wel hebben partijen in 2003 overeenstemming bereikt over het plaatsen van speeltoestellen door de gemeente op het perceel.
2.5. In 2009 heeft Flach het perceel verkocht aan Rona Vastgoed B.V. Nadat de gemeente bij brief van 11 maart 2009 Flach had gewezen op haar aanbiedingsplicht als bedoeld in artikel 21 van Pro de akte van levering, heeft Flach de overeenkomst met Rona Vastgoed B.V. (met wederzijds goedvinden) ontbonden.
2.6. Flach heeft, ook na daartoe strekkende sommaties, geweigerd om de gemeente het perceel te koop aan te bieden voor de oorspronkelijke koopprijs.
2.7. De WOZ-waarde van het perceel bedraagt thans circa € 118.000,00.
3. De vordering in conventie
3.1. De vordering van de gemeente luidt, na wijziging van eis, dat het de rechtbank moge behagen, bij vonnis voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
• primair:
Flach te veroordelen om het perceel grond kadastraal bekend gemeente Sneek, sectie D, nummer 1584, aan de gemeente te koop aan te bieden voor een koopprijs van € 3,77 (fl. 8,30) per centiare, binnen twee dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 per dag of dagdeel dat Flach daarmee in gebreke blijft;
• subsidiair:
te verklaren voor recht dat wanneer Flach het perceel grond kadastraal bekend gemeente Sneek, sectie D, nummer 1584, in onbebouwde toestand te koop wil aanbieden, Flach gehouden is dit eerst aan te bieden aan de gemeente voor de koopprijs van € 3,77 (fl. 8,30) per centiare;
• primair en subsidiair:
- Flach te veroordelen tot het betalen aan de gemeente de buitengerechtelijke kosten ad
€ 904,00 en Flach te veroordelen in de kosten van het geding, beide te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na het in deze te wijzen vonnis;
- Flach te veroordelen tot het betalen van het nasalaris van de advocaat ad € 131,00 voor zover betaling wordt verkregen zonder dat betekening van he te wijzen vonnis nodig is, respectievelijk ad € 199,00 voor zover betaling binnen veertien dagen na aanschrijving uitblijft en betekening van het in deze te wijzen vonnis nodig is.
3.2. Flach voert verweer. Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna - voor zover van belang - nader ingegaan.
4. De vordering in reconventie
4.1. De vordering van Flach luidt dat de rechtbank, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
• primair:
verklaart voor recht dat de bepaling in de overeenkomst van 11 december 1963 omtrent het optierecht door verjaring dan wel door vervulling van de voorwaarde van "bebouwing", dan wel door (stilzwijgende) wijziging door partijen haar werking reeds heeft verloren, zodat het Flach vrijstaat om het perceel aan derden te verkopen, zonder gehouden te zijn dit perceel eerst aan de gemeente te hoeven aanbieden;
• subsidiair:
verklaart voor recht dat het de gemeente ingevolge artikel 6:248 lid 2 BW Pro naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet vrijstaat om een beroep te doen op voornoemd optierecht, zodat Flach daaraan niet gebonden is;
• meer subsidiair:
op grond van art. 6:258 lid 1 BW Pro het optierecht zodanig wijzigt dat deze bepaling voortaan luidt: "De koopster verbindt zich bij deze, welke verbintenis door comparant sub 1 in zijn gemelde hoedanigheid wordt opgenomen, om het gekochte - indien zij dit in onbebouwde toestand wenst te verkopen - aan koopster te koop aan te bieden tegen een marktconforme prijs, bij geschil daarover tussen partijen te bepalen door drie deskundigen, één door elk der partijen aan te wijzen en de derde door de twee partijdeskundigen gezamenlijk.";
• uiterst subsidiair:
voor recht verklaart dat Flach bij verkoop aan de gemeente als voorwaarde mag bedingen, dat indien de gemeente het perceel wil overdragen aan derden, de gemeente gehouden is dit tegen marktconforme prijs te doen en dat Flach het verschil tussen de door de derde te betalen marktconforme prijs en de € 11.027,00 toekomt;
met veroordeling van de gemeente in de kosten van het geding alsmede tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ad € 904,00.
4.2. De gemeente voert verweer. Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna - voor zover van belang - nader ingegaan.
5. Het geschil en de beoordeling daarvan
5.1. De kern van het geschil betreft de vraag of als gevolg van het sluiten van de (inmiddels ontbonden) koopovereenkomst door Flach met Rona Vastgoed B.V. sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 21 van Pro de leveringsakte, en zo ja, of de gemeente zich 46 jaar na het passeren van deze akte nog op dit beding kan beroepen terwijl het perceel gedurende voornoemde periode aanzienlijk in waarde is gestegen. De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt.
5.2. Het meest verstrekkende verweer van Flach houdt in dat de vordering van de gemeente is verjaard. Flach heeft hiertoe aangevoerd dat zij op grond van de overeenkomst tussen partijen was gehouden om binnen drie jaar het in geding zijnde perceel te bebouwen (hetgeen zij niet heeft gedaan), zodat de gemeente reeds vanaf 11 december 1967 nakoming van Flach had kunnen verlangen. Dit verweer faalt. De gemeente baseert haar vordering immers op artikel 21 van Pro de akte, waarin Flach de verbintenis op zich heeft genomen om, indien zij het perceel in onbebouwde toestand wenst te verkopen, zij het (eerst) aan de gemeente moet aanbieden. Tussen partijen is niet in geschil dat deze situatie zich in ieder geval niet heeft voorgedaan totdat Flach in 2009 een overeenkomst met Rona Vastgoed B.V. had gesloten. De omstandigheid dat door de gemeente geen nakoming is verlangd nadat de hiervoor bedoelde driejaars-termijn om het perceel te bebouwen was verstreken, staat hier als zodanig los van. Gelet hierop valt niet in te zien dat de vordering zou zijn verjaard.
5.3. Flach heeft voorts tot haar verweer aangevoerd dat de overeenkomst in 2003 door partijen is gewijzigd, als gevolg waarvan de gemeente zich niet meer te goeder trouw op art. 21 van Pro de akte kan beroepen. Volgens Flach vormde het plaatsen van speeltoestellen een inbreuk op het beding in de overeenkomst, inhoudende dat de grond enkel mag worden benut voor het oprichten van bedrijfsgebouwen en is (het karakter van) de overeenkomst hiermee ook voor het overige gewijzigd. Dit verweer faalt eveneens. Hoewel partijen destijds in afwijking van artikel 7 van Pro de overeenkomst zijn overeengekomen dat het perceel gebruikt mocht worden voor de plaatsing van speeltoestellen, kan aan deze enkele omstandigheid niet de conclusie worden verbonden dat partijen bedoeld hebben om de overeenkomst te wijzigen in die zin dat partijen daarmee zijn overeengekomen dat de verbintenissen als bedoeld in de artikelen 10 en 21 sindsdien niet meer tussen hen zouden gelden.
5.4. Bij gelegenheid van de comparitie heeft Flach haar verweer uitgebreid met een beroep op dwaling. Volgens Flach was zij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst met Rona Vastgoed B.V. niet bekend met de inhoud van de overeenkomst met de gemeente en levert deze omstandigheid dwaling aan haar zijde op. De rechtbank kan Flach hierin niet volgen, reeds vanwege de omstandigheid dat de door Flach gestelde omstandigheid - wat daar verder ook van zij - geen vorm van dwaling betreft die valt onder de reikwijdte van artikel 6:228 BW Pro en waarmee de dwalende door het recht wordt beschermd.
5.5. Het debat van partijen heeft voor het overige in belangrijke mate betrekking op de uitleg van artikel 21 van Pro de akte van levering en de consequenties hiervan voor de vorderingen over en weer. De rechtbank stelt in dit verband voorop dat dit beding als zodanig geen betrekking heeft op de in de akte van levering belichaamde goederenrechtelijke overeenkomst. Het gaat hier om een obligatoire afspraak, zodat de uitleg hiervan dient te geschieden met inachtneming van de zogeheten Haviltex-maatstaf (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635). Het komt bij de uitleg derhalve aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de in geding zijnde afspraak mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, zulks in het licht van alle omstandigheden van het geval. Gelet hierop kan de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die de bewoordingen waarin deze bepalingen zijn gesteld, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van dat geschrift wel vaak van groot belang (HR 23 december 2005, RvdW 2006, 17) en kan daaraan onder omstandigheden zelfs beslissende betekenis toekomen. De rechtbank is van oordeel dat in het onderhavige geval veel betekenis toekomt aan een taalkundige uitleg, aangezien het gaat om een overeenkomst die is aangegaan tussen twee gelijkwaardig te achten professionele partijen en die betrekking heeft op een zuiver commerciële transactie.
5.5.1. Het eerste geschilpunt in dit verband betreft de vraag of, zoals Flach heeft aangevoerd en de gemeente heeft betwist, de plaatsing van de speeltoestellen mee heeft gebracht dat sindsdien geen sprake meer zou zijn van een "onbebouwde toestand" als bedoeld in artikel 21 voornoemd Pro en dat als gevolg daarvan de op haar rustende aanbiedingsplicht is uitgewerkt. Gelet op het samenstel van de door partijen overeengekomen bedingen en met name gelet op de artikelen 7 en 21 in onderlinge samenhang beschouwd, kan Flach daarin naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Partijen zijn immers in 1964 overeengekomen dat op het perceel uitsluitend bedrijfsbebouwing mag worden opgericht. Onder deze omstandigheden en bij gebrek aan enige contra-indicatie op dit punt, dient het er voor gehouden te worden dat partijen onder bebouwing van het perceel het oog hebben gehad op bedrijfsbebouwing, waarvan de aard in artikel 7 van Pro de akte tamelijk specifiek is omschreven. Het lijdt geen twijfel dat speeltoestellen niet aan die omschrijving voldoen, zodat ook na de plaatsing van de speeltoestellen nog steeds sprake was van een "onbebouwde toestand" als bedoeld in artikel 21. Gelet hierop kan in het midden blijven of de onderhavige speeltoestellen als zodanig als bouwwerken kunnen worden bestempeld.
5.5.2. Flach heeft voorts (en onder meer) aangevoerd dat, gelet op de bepalingen over het oprichten van bedrijfsbebouwing en de termijn waarbinnen dat moest gebeuren, er kennelijk van uitgegaan moet worden dat partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst bedoeld hebben dat het perceel binnen drie jaar na het sluiten van de overeenkomst door Flach bebouwd zou worden, in welk geval de aanbiedingsplicht geëxpireerd zou zijn. Partijen hebben volgens Flach niet de bedoeling gehad dat bij het voortduren van de onbebouwde toestand de in geding zijnde aanbiedingsplicht nog steeds zou gelden. Als zij die bedoeling wel zouden hebben gehad, zou destijds wel zijn voorzien in een indexatieclausule, aldus Flach. Volgens de gemeente berust het standpunt van Flach op een onjuiste uitleg van de overeenkomst omdat de bevoegdheid om een beroep te doen op aanbiedingsplicht niet aan een termijn is gebonden. Het gevolg hiervan is dat de gemeente ook na 46 jaar van Flach kan eisen dat zij de grond aan de gemeente te koop aanbiedt tegen de oorspronkelijke koopprijs, hetgeen neerkomt op een totaalbedrag van € 11.027,00, aldus de gemeente. De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt.
5.5.3. Vastgesteld moet worden dat partijen geen feiten hebben gesteld waaruit hun bedoeling met de aan de orde zijnde bedingen nader kan worden afgeleid. Flach heeft bij gelegenheid van de comparitie wel opgemerkt dat uit informatie van enkele oudgedienden binnen haar organisatie is gebleken dat het perceel in 1964 is aangekocht om het te benutten voor de bouw van opslagruimte ten behoeve van de drukkerij, die zich destijds aan de andere zijde van de Lindenlaan bevond. De gemeente heeft dit vervolgens niet betwist. Bij gebreke aan overige feiten en mede gelet op de omstandigheid dat, zoals hiervoor al overwogen, aan de bewoordingen van de overeenkomst in dit geding veel gewicht moet worde toegekend, zal de rechtbank de overeenkomst uitsluitend uitleggen op grond van de bewoordingen, waarbij met name zal worden bezien wat op grond van die bewoordingen de meest voor de hand liggende uitleg van de bedingen is, zowel op zichzelf bezien als in onderlinge samenhang beschouwd.
5.5.4. De rechtbank constateert dat uit hoofde van de overeenkomst op Flach de verplichting rustte om (in beginsel) binnen drie jaar het perceel te bebouwen en dat uitsluitend bedrijfsbebouwing mocht worden opgericht. Daarnaast is overeengekomen dat Flach de grond niet zonder toestemming van de gemeente aan derden mag verkopen en dat, als zij de grond in onbebouwde toestand wil verkopen, zij het perceel eerst aan de gemeente moet aanbieden tegen dezelfde prijs als waarvoor zij het van de gemeente heeft gekocht. In de overeenkomst is niet bepaald dat deze prijs jaarlijks wordt geïndexeerd. Onder deze omstandigheden is naar het oordeel van de rechtbank de meest voor de hand liggende uitleg dat partijen zijn overeengekomen dat Flach, indien zij gedurende de periode van drie jaar na de datum van levering het perceel nog niet had bebouwd en zij binnen die periode de grond wenste te vervreemden, zij de grond (eerst) aan de gemeente moest aanbieden tegen de oorspronkelijke koopprijs. Daar komt bij dat een andersluidende uitleg er op neer zou komen dat de gemeente tot in het oneindige zou kunnen afdwingen dat Flach haar de grond tegen de oorspronkelijke prijs te koop moet aanbieden indien zich de situatie voordoet als bedoeld in artikel 21 van Pro de leveringsakte. Een dergelijke afspraak ligt in het algemeen niet erg voor de hand.
5.5.5. Gelet op het vorenstaande is Flach niet gehouden om, nu zij door verkoop aan Rona Vastgoed B.V. de wens te kennen heeft gegeven om tot verkoop over te gaan, de grond voor de oorspronkelijke prijs aan de gemeente aan te bieden. De primaire en de subsidiaire vordering van de gemeente stuiten reeds hierop af.
5.6. Voor wat betreft de vorderingen in reconventie overweegt de rechtbank dat de primaire vordering, gelet op hetgeen in de rechtsoverwegingen 5.1., 5.2. en 5.5.1. is overwogen, niet voor toewijzing in aanmerking komt. De rechtbank tekent hierbij aan dat, nu het debat van partijen zich heeft beperkt tot de vraag of Flach nog steeds gehouden is om de grond tegen de oorspronkelijke prijs aan de gemeente aan te bieden, er thans geen grond bestaat voor het oordeel dat de aanbiedingsplicht van Flach als zodanig is komen te vervallen. De vordering is derhalve ook in die zin niet toewijsbaar.
5.6.1. De subsidiaire vordering en de meer subsidiaire vordering zullen evenmin worden toegewezen nu Flach daar, gelet op het in conventie gegeven oordeel, geen belang bij heeft. Voor wat betreft de meer subsidiaire vordering voegt de rechtbank daaraan toe dat, indien er veronderstellenderwijs van wordt uitgegaan dat de aanbiedingsplicht als zodanig nog bestaat, een eventuele verkoopprijs door onderhandelingen zal moeten worden vastgesteld en dat deze aldus in principe marktconform zal zijn.
5.6.2. De uiterst subsidiair ingestelde vordering ten slotte zal eveneens bij gebrek aan belang worden afgewezen omdat deze is gebaseerd op het uitgangspunt dat de vorderingen in conventie worden toegewezen hetgeen, zoals uit het vorenstaande blijkt, niet het geval is.
5.7. Het vorenstaande brengt mee dat hetgeen partijen overigens naar voren hebben gebracht als zijnde niet beslissend voor de beoordeling van het geschil onbesproken kan worden gelaten.
5.8. De gemeente zal als de in het ongelijk te stellen partij worden verwezen in de kosten van het geding in conventie. Deze kosten worden, voor zover tot op heden aan de zijde van Flach in conventie gevallen, vastgesteld op een bedrag van € 263,00 aan vast recht en € 904,00 aan salaris advocaat (2 punten in tarief II).
5.9. Flach zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in reconventie. Deze kosten worden, voor zover tot op heden aan de zijde van de gemeente gevallen, vastgesteld op een bedrag van € 452,00 (0,5 x 2 punten in tarief II).
6. De beslissing
De rechtbank
in conventie
6.1. wijst de vordering af;
6.2. veroordeelt de gemeente in de kosten van het geding, voor zover aan de zijde van Flach tot op heden gevallen vastgesteld op een totaalbedrag van € 1.167,00;
in reconventie
6.3. wijst de vordering af;
6.4. veroordeelt Flach in de kosten van het geding, voor zover aan de zijde van de gemeente tot op heden gevallen vastgesteld op een totaalbedrag van € 452,00;
in conventie en in reconventie
6.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor zover het de beslissingen onder 6.2. en 6.4. betreft.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.M. Telman en in het openbaar uitgesproken op 26 januari 2011.?