Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector kanton
Locatie Heerenveen
zaak-/rolnummer: 347168 \ CV EXPL 11-968
vonnis van de kantonrechter ex art. 254 lid 4 Rv d.d. 23 maart 2011
inzake
De besloten vennootschap S.C. Heerenveen,
hierna te noemen: Heerenveen,
gevestigd te Heerenveen,
eiseres,
gemachtigden: mr. J. Stoker en mr. B.M.B. Gruppen,
tegen
De besloten vennootschap Abe Lenstra Stadion Horecaexploitatie B.V.,
hierna te noemen: Horeca,
gevestigd te Heerenveen,
gedaagde,
gemachtigde: mr. R. Glas.
Procesverloop
1. Heerenveen heeft Horeca gedagvaard voor de zitting van 14 maart 2011. Zij heeft op de bij exploot vermelde gronden gevorderd bij wijze van voorlopige voorziening uitvoerbaar bij voorraad:
- Horeca te gelasten om binnen 48 uur na 1 juli 2011 de onroerende zaak aan de Abe Lenstra Boulevard te Heerenveen te ontruimen en te verlaten met medeneming van alle personen en goederen die zich door of vanwege Horeca in of bij de onroerende zaak bevinden, teneinde het gehuurde geheel bezemschoon en in de oorspronkelijke staat ter vrije beschikking van Heerenveen te stellen;
- Horeca te veroordelen in de kosten van het geding.
Partijen hebben producties in het geding gebracht. Horeca heeft bij akte een voorwaardelijke eis in reconventie ingesteld.
De mondelinge behandeling is gehouden op 14 maart 2011. Van het verhandelde zijn aantekeningen gemaakt. Partijen hebben hun standpunt ter zitting toegelicht. De gemachtigden van partijen hebben hierbij gebruik gemaakt van een pleitnotitie. Horeca heeft ter zitting de voorwaardelijke eis in reconventie ingetrokken. Van het verhandelde ter zitting is aantekening gehouden door de griffier.
Vervolgens is vonnis bepaald op 23 maart 2011.
De feiten
Als gesteld en erkend, dan wel als niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud der overgelegde producties staat het volgende vast.
2.1. Vanaf 1996 is [X], eerst als directeur van Tulip Inn De Valk B.V. en later als directeur van Horeca, betrokken bij de catering in het voetbalstadion van Heerenveen.
2.2. In 2004 heeft Heerenveen het stadion uitgebreid. Tot deze uitbreiding behoorde ook een aantal nieuwe ontvangstruimten en een nieuwe restauratieve voorziening. Omdat Horeca ook in de uitbreiding de horeca ging verzorgen hebben partijen onderhandelingen gevoerd. Horeca heeft daarbij aangegeven dat zij wilde huren met inachtneming van de voor middenstandsbedrijfsruimte in de wet opgenomen termijn van 5 + 5 jaar. Heerenveen is met deze eis niet akkoord gegaan. In de tussen partijen op 11 juni 2004 gesloten overeenkomst staat vermeld:
(…)
Deze overeenkomst wordt aangegaan voor de duur van vijf jaar, aanvangende op 1 juli 2004 en aldus eindigende op 1 juli 2009. De overeenkomst eindigt op laatstgenoemde datum van rechtswege. Opzegging is derhalve niet vereist. Op de einddatum heeft Heerenveen het recht opnieuw een cateraar aan te wijzen dan wel zelf de catering ter hand te nemen. Partijen zullen ongeveer één jaar voor het einde van de overeenkomst met elkaar overleggen over een mogelijke verlenging van de overeenkomst.
(…)
2.3. Heerenveen heeft vervolgens het stadion opnieuw uitgebreid. Partijen hebben in verband met deze uitbreiding in juli 2008 een overeenkomst gesloten. In deze overeenkomst staat vermeld.
(…)
- Vervolgens is een uitbreiding in de noordwest hoek gerealiseerd waarin nieuwe ontvangstruimten zijn gemaakt, waarvoor Horeca ook de catering verzorgt.
- Thans wordt gewerkt aan de uitbreiding van de zuidwest hoek van het stadion, waarin opnieuw ontvangstruimten worden gerealiseerd.
- Heerenveen en Horeca zijn overeengekomen dat Horeca ook de catering in dit nieuwe gedeelte aan de zuidwest zijde zal gaan verzorgen.
(…)
Verlenging
1. De overeenkomst van juli 2004 wordt met een jaar verlengd en eindigt aldus op 1 juli 2010. De overeenkomst eindigt op laatstgenoemde datum van rechtswege. Opzegging is derhalve niet vereist. Op de einddatum heeft Heerenveen het recht opnieuw een cateraar aan te wijzen dan wel zelf de catering ter hand te nemen. Partijen zullen voor 1 juli 2009 met elkaar overleggen over een mogelijke verlegging van de overeenkomst na 2010.
(…)
2.4. Heerenveen was een 2010 van plan het stadion nogmaals te verbouwen waarbij zij tevens het plan had opgevat om aan de horeca-exploitatie in het stadion een andere vorm en inhoud te geven.
2.5. Partijen hebben op 19 februari 2010 gesproken over de beëindiging van de overeenkomst per 1 juli 2010. In de brief van 24 februari 2010 heeft de gemachtigde van Horeca, mr. Glas, aan Heerenveen de afspraken bevestigd die op 19 februari 2010 zijn gemaakt in verband met de beëindiging van de overeenkomst per 1 juli 2010.
2.6. [X] heeft de sponsors en gasten van Heerenveen schriftelijk op de hoogte gesteld van het feit dat zijn horeca-activiteiten in het stadion eindigen.
2.7. Als gevolg van bestuurlijke problemen was het voor Heerenveen niet mogelijk de voorgestelde vernieuwingen binnen de horeca uit te voeren. Heerenveen en Horeca hebben op 9 juni 2010 gesproken over de mogelijkheid tot voortzetting van de horeca-exploitatie door Horeca.
2.8. Mr. Glas heeft in de brief van 9 juni 2010 een opsomming gegeven van de afspraken die partijen gemaakt hadden in verband met de verlenging van de huurovereenkomst.
In de brief staat vermeld:
(…)
1. Uiterlijk 1 januari 2011 wordt van de zijde van SC Heerenveen aan [X] bekendgemaakt of SC Heerenveen per 1 juli 2011 wenst te komen tot beëindiging van de huurovereenkomst.
2. Als het tot een beëindiging van de huurovereenkomst komt, dan neemt SC Heerenveen al het personeel van [X] over met alle lusten en lasten(…)
3. Als SC Heerenveen tot een beëindiging van de huurovereenkomst wil komen, dan zal in een vroegtijdig stadium, bij voorkeur in de eerste twee maanden van 2011, overeenstemming worden bereikt over de financiële afrekening.
(…)
Graag ontvang ik de bevestiging dat SC Heerenveen met deze punten akkoord gaat, waarna [X] zo snel mogelijk zijn personeel kan informeren en partijen gezamenlijk een communiqué kunnen opstellen voor de externe communicatie.
(…)
2.9. Heerenveen en Horeca hebben bij brief van 14 juni 2010 aan de sponsors en relaties van Heerenveen laten weten dat besloten is de samenwerking met tenminste een jaar te verlengen.
2.10. Heerenveen heeft op 28 oktober 2010 het officiële besluit genomen om de voorgenomen verbouwing niet te laten plaatsvinden.
2.11. Heerenveen heeft bij brief van 21 december 2010, gericht aan [X], de afspraken zoals vermeld in de brief van 9 juni 2010 bevestigd. Tevens staat in de brief vermeld:
(…)
Met bevestiging van de afspraken zoals vermeld door dhr. R. Glas bij brief van 9 juni jl., hebben wij u bericht dat wij de huurovereenkomst met uw vennootschap per 1 juli 2011 wensen te beëindigen.
Deze beëindiging houdt verband met het nieuwe concept dat sc Heerenveen per genoemde datum in haar stadion wenst te introduceren met betrekking tot de horeca.
(…)
Wij zullen in januari partijen uitnodigen om een toelichting te geven op het nieuwe horecaconcept en bijbehorende gunningstraject. We kunnen u hierbij alvast berichten dat u één van deze partijen zal zijn.
(…)
2.12. Glas heeft in zijn e-mail van 21 januari 2011 aan Heerenveen schriftelijk te kennen gegeven dat de opzegging per 1 juli 2011 niet geaccepteerd wordt. Glas heeft hierbij onder andere gewezen op de wettelijke bepalingen betreffende de looptijd van de huurovereenkomst van middenstandsbedrijfsruimte.
Motivering
Het standpunt van Heerenveen
3.1. Heerenveen heeft haar vordering tot ontruiming gebaseerd op de stelling dat zij op 9 juni 2010 met Horeca is overeengekomen dat, wanneer Heerenveen aan het eind van het jaar 2010 aan Horeca zou mededelen dat zij de huurovereenkomst wilde beëindigen, de huurovereenkomst op 1 juli 2011 zal eindigen met wederzijds goedvinden.
3.2. Ter onderbouwing van haar stelling heeft zij aangevoerd dat partijen op 19 februari 2010 een beëindiging van de huurovereenkomst zijn overeengekomen. Ook over de voorwaarden waaronder de overeenkomst zou eindigen waren partijen het eens. Deze voorwaarden stonden in de door mr. Glas aan Heerenveen verzonden brief van 24 februari 2010. Omdat het als gevolg van organisatorische problemen niet lukte per einddatum de horeca-exploitatie opnieuw vorm te geven is zij opnieuw met Horeca om de tafel gaan zitten. Partijen hebben vervolgens afgesproken dat, onder handhaving van hetgeen reeds was overeengekomen ter zake de beëindiging, de einddatum van de huurovereenkomst één jaar zou worden opgeschoven. Heerenveen werd zo tijd gegund om orde op zaken te stellen. Dit is ook de reden geweest waarom in de overeenkomst van 9 juni 2010 aan de kant van Heerenveen een toetsingsmoment is opgenomen.
3.3. Heerenveen heeft met betrekking tot de gevoerde besprekingen in juni 2010 ter zitting aangevoerd dat het officiële besluit om de verbouwing geen doorgang te laten vinden pas is genomen op 28 oktober 2010. Volgens Heerenveen wist Horeca bij het maken van de afspraken in juni 2010 dan ook niet dat de verbouwing zou worden opgeschort. Horeca heeft, in de wetenschap dat er verbouwd ging worden, bewust ingestemd met een beëindiging van de overeenkomst in juli 2011. Dat later is besloten om de verbouwing uit te stellen en het derhalve voor Horeca lucratief werd om de overeenkomst voort te zetten, is volgens Heerenveen dan ook de reden dat Horeca thans de gemaakte afspraken ontkent. Zij wijst voorts op hetgeen [X] ter zitting heeft opgemerkt, namelijk dat het signaal dat de verbouwing niet doorging voor hem mogelijkheden bood om toch door te gaan.
Het standpunt van Horeca
4.1. Door Horeca is gesteld dat in februari 2010 tussen partijen is gesproken over voortzetting en beëindiging van de huurovereenkomst. Op dat moment was al duidelijk dat Heerenveen opnieuw een verbouwing van het stadion wenste. Deze verbouwing zou, zo had de ervaring met eerdere verbouwingen geleerd, een onwerkbare situatie en een forse omzetverlaging tot gevolg hebben. Om die reden wilde Horeca enkel voortzetting van de huurovereenkomst als deze voor minstens drie jaar werd gegarandeerd werd. Zij dacht binnen die termijn de exploitatieverliezen als gevolg van de verbouwing te kunnen terugverdienen. Heerenveen wilde een verlenging van één jaar. Partijen zijn vervolgens gekomen tot een beëindiging per 1 juli 2010. In juni 2010 is Heerenveen terug gekomen op de beëindiging per 1 juli 2010. Omdat Heerenveen besloot de beslissing over de beëindiging terug te draaien zijn alle afspraken die gemaakt waren ter zake de beëindiging per 1 juli 2010 komen te vervallen. Dit is ook gecommuniceerd aan derden middels de brief van 14 juni 2010, aldus Horeca. Horeca stelt verder dat zij met deze beslissing akkoord is gegaan omdat in juni 2010 reeds duidelijk was dat Heerenveen de verbouwplannen had opgeschort. Horeca betwist dat zij op voorhand heeft ingestemd met een beëindiging van de overeenkomst. Horeca wijst er in dit verband ook op dat Heerenveen moest aangeven of zij een beëindig wenste. Ook deze eenzijdige rechtshandeling staat er aan in de weg dat sprake is van een beëindiging met wederzijds goedvinden.
De beoordeling van het geschil
5.1. Horeca heeft betwist dat Heerenveen een spoedeisend belang heeft bij haar vordering. De kantonrechter zal uit proceseconomisch oogpunt eerst beoordelen of de vordering, los van de vraag of deze spoedeisend is, toewijsbaar is.
5.2. De kantonrechter stelt voorop dat bij de beoordeling van de vraag of in kort geding de vordering tot ontruiming kan worden toegewezen, grote terughoudendheid dient te worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van bedrijfsruimte omkleedt. Daarbij komt dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar de bestreden feiten. Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming zal dan ook slechts plaats zijn indien in voldoende mate waarschijnlijk is dat in een bodemprocedure eveneens de ontruiming zal worden bevolen.
5.3. De kantonrechter overweegt dat voornoemde waarborgen onder andere tot uiting komen in de omstandigheid dat de verhuurder, wanneer de huurder zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst nakomt, slechts twee mogelijkheden wordt geboden om af te wijken van de in wet genoemde opzeggingsgronden. Een van deze mogelijkheden is dat de huurder instemt met beëindiging van de huurovereenkomst, hetgeen volgens Heerenveen hier ook het geval is. Naar het oordeel van de kantonrechter moet, gelet op voornoemde huurbescherming die de huurder van middenstandsbedrijfsruimte toekomt en de ernstige (financiële) consequenties die het einde van de huurovereenkomst voor de huurder met zich mee kan brengen, sprake zijn van een duidelijke en ondubbelzinnige verklaring van de huurder dat deze met het einde van de huurovereenkomst instemt. In het onderhavige geval wordt gemotiveerd door Horeca betwist dat zij met het einde van de huurovereenkomst heeft ingestemd.
5.4. Op grond van de stukken en hetgeen partijen ter zitting in aanvulling daarop hebben medegedeeld is het de kantonrechter voldoende aannemelijk geworden dat partijen zijn overeengekomen om de huurovereenkomst per 1 juli 2010 te laten eindigen. Voorts kan worden vastgesteld dat bij de beslissing om te komen tot een einde van de huurovereenkomst de omstandigheid dat het stadion zou worden verbouwd en de omstandigheid dat Heerenveen de overeenkomst niet voor de periode van drie jaar wenste te verlengen voor Horeca zwaar heeft gewogen. Voorts staat vast dat de huurovereenkomst niet op 1 juli 2010 is geëindigd, maar dat deze is voortgezet. Ook is voldoende gebleken dat het de bedoeling van Heerenveen was om de huurovereenkomst na 1 juli 2010 slechts voor een beperkte tijd voort te zetten. Dat partijen zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst op 1 juli 2011 zou eindigen staat echter in onvoldoende mate vast.
5.5. Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt uit de tekst van de brief van mr. Glas van 9 juni 2010 niet meer dan dat Heerenveen de mogelijkheid heeft om de overeenkomst voor 2 januari 2011 op te zeggen. De door Heerenveen gestelde afspraak, dat de overeenkomst bij opzegging door Heerenveen zal eindigen onder de condities zoals vermeld in de brief van mr. Glas van 24 februari 2010, staat niet in de brief vermeld. Evenmin staat vermeld dat Horeca met de opzegging zal instemmen. Op grond van de Haviltex-maatstaf (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635) kan de vraag hoe in een schriftelijk stuk de verhouding van partijen is geregeld, niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat stuk. In het onderhavige geval staat vast dat de looptijd van de huurovereenkomst in ieder geval vanaf 2004 voor partijen een discussiepunt is geweest, waarbij Horeca langere huurtermijnen voor ogen stond dan Heerenveen wilde aanbieden. Partijen hebben betreffende de looptijd van de huurovereenkomst in de overeenkomst van 11 juni 2004 expliciet opgenomen dat de huurovereenkomst op 1 juli 2009 van rechtswege eindigt. Ook in de in juli 2008 gesloten overeenkomst ter verlenging van de huurovereenkomst staat expliciet vermeldt dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt op 1 juli 2010. Mr. Glas heeft in zijn brief van 24 februari 2010 vermeld dat partijen afspraken hebben gemaakt in verband met beëindiging van de overeenkomst. Naar het oordeel van de kantonrechter had het voor de hand gelegen dat, wanneer partijen daadwerkelijk een einddatum waren overeengekomen, dit, net als in de vorige overeenkomsten, expliciet in de brief van mr. Glas van 9 juni 2010 zou staan vermeld. In de brief van mr. Glas van 9 juni 2010 ontbreekt echter een dergelijke bepaling en is enkel opgenomen dat Heerenveen kan aangeven of zij wenst te komen tot een beëindiging van de overeenkomst. Dat Horeca op voorhand akkoord zou gaan met het beëindigen van de huurovereenkomst staat, zoals gezegd, niet in de brief vermeld. Voorts is van belang dat Heerenveen niet onmiddellijk op deze brief van mr. Glas heeft gereageerd. Dit had wel van Heerenveen verlangd mogen worden nu, zoals hiervoor is opgemerkt, de afspraak waarvan Heerenveen stelt dat deze is gemaakt niet ondubbelzinnig in de brief van mr. Glas stond vermeld. Heerenveen kon er derhalve na ontvangst van de brief niet op vertrouwen dat Horeca zou instemmen met een einde van de huurovereenkomst per 1 juli 2011. Dit te minder nu de afspraken werden verwoord door de gemachtigde van de huurder, die, als gemachtigde, voornamelijk de belangen van zijn cliënt en niet die van Heerenveen voor ogen heeft. Naar het oordeel van de kantonrechter vormen voormelde omstandigheden een aanwijzing dat Horeca zich niet op voorhand akkoord heeft willen verklaren met het eindigen van de huurovereenkomst op korte termijn. Dat Horeca onder de afspraken uit zou willen komen omdat haar na het maken van de afspraken ter ore is gekomen dat de verbouwing van het stadion geen doorgang zou vinden is door Heerenveen wel gesteld, maar door Horeca gemotiveerd weersproken zodat niet van de juistheid van de stelling van Heerenveen op dit punt kan worden uitgegaan. Dit temeer niet daar de stukken voor deze stelling van Heerenveen geen aanknopingspunten bieden. Dat [X] ter zitting heeft aangegeven dat de omstandigheid dat de verbouwing niet doorging voor hem een reden gaf om door te gaan maakt het oordeel niet anders, nu door [X] niet is aangegeven dat hij pas na het maken van de afspraken in juni 2010 van dit feit in kennis is gesteld.
5.6. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is op grond van het voorgaande onvoldoende waarschijnlijk dat in een bodemprocedure de vordering tot ontruiming zal worden toegewezen.
5.7. Voor zover Heerenveen bij brief van 21 december 2010 de overeenkomst heeft willen opzeggen heeft Heerenveen aangegeven dat zij het gehuurde persoonlijk duurzaam in gebruik wil nemen als bedoeld in artikel 7:296 lid 1 sub b BW. Voor zover deze opzeggingsgrond uit de brief van Heerenveen van 21 december 2010 blijkt staat vast dat Heerenveen het gehuurde aan derden wil verhuren. Een opzegging om het verhuurde aan een derde te gaan verhuren kan niet worden aangemerkt als een opzegging teneinde het verhuurde "persoonlijk in duurzaam gebruik" te nemen als bedoeld in artikel 7:296 lid 1 sub b BW( Hoge Raad 24 september 2010, LJN BM9758). Dat de bodemrechter op basis van deze opzeggingsgrond ontruiming zal bevelen is derhalve niet waarschijnlijk. Voor zover Heerenveen de opzegging grondt op een belangenafweging en ook deze grond in haar opzeggingsbrief is vermeld overweegt de kantonrechter dat deze opzeggingsgrond eerst in beeld komt aan het einde van de 5 + 5 jaarstermijn. Partijen hebben ter zitting omtrent de looptijd van de huurovereenkomst beide een ander standpunt ingenomen. Naar de mening van Horeca is in 2004 een nieuwe huurovereenkomst gesloten zodat de in artikel 7:292 BW genoemde termijn van 5 + 5 jaar nog niet is verstreken, terwijl Heerenveen van mening is dat deze termijn reeds is verstreken omdat de huurovereenkomst in 2004 te beschouwen is als een verlenging van de vorige huurovereenkomst(en). De kantonrechter overweegt dat ook hier het woord van Heerenveen tegenover dat van Horeca staat. Onder deze omstandigheden is thans zonder nader onderzoek, waarvoor deze procedure zich niet leent, niet vast te stellen welke partij ter zake de looptijd van de huurovereenkomst het gelijk aan haar zijde heeft. Verder heeft Heerenveen wel gesteld dat zij financieel belang heeft bij de verhuur van het gehuurde aan derden, echter dit belang is door Horeca gemotiveerd weersproken en door Heerenveen niet feitelijk onderbouwd. Gelet op de verstrekkende gevolgen die een ontruiming voor de huurder met zich meebrengt kan thans dan ook niet geoordeeld worden dat voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter, later oordelend, op grond van de afweging van de belangen van partijen zal beslissen dat de huurovereenkomst zal eindigen en dat het gehuurde ontruimd zal moeten worden.
5.8. Heerenveen zal als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding worden veroordeeld
Beslissing
De kantonrechter:
Rechtdoende in kort geding
wijst de vorderingen af;
veroordeelt Heerenveen in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Horeca begroot op € 500,00 (2 punten à € 250,00) wegens salaris;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. P. Schulting, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 maart 2011 in tegenwoordigheid van de griffier.
c 152