Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector bestuursrecht
procedurenummer: AWB 11/521
uitspraak van de meervoudige kamer van 9 augustus 2011 als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
in het geding tussen
[naam],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Ameland,
verweerder,
gemachtigde: de heer R. Korvemaker, werkzaam bij verweerders gemeente.
Procesverloop
Bij brief van 6 januari 2011 heeft verweerder eiseres mededeling gedaan van zijn besluit op bezwaar (hierna: het bestreden besluit) betreffende de toepassing van de Huisvestingswet en de Huisvestingsverordening 2005 gemeente Ameland (hierna: de Huisvestingsverordening). Tegen dit besluit heeft eiseres beroep aangetekend. De zaak is behandeld ter zitting van de rechtbank, gehouden op 28 juli 2011. Eiseres is in persoon verschenen, vergezeld door [naam]. Namens verweerder is voornoemde gemachtigde verschenen.
Motivering
De feiten
1.1 Eiseres is eigenaar van een woning (De Caribe) gelegen aan [adres].
1.2 [naam] (hierna: [A]), die tot 25 november 2009 eigenaar was van de woning, heeft op 3 november 2008 aan verweerder verzocht om de bestemming van de woning te wijzigen van permanente bewoning naar recreatief gebruik. Op 2 november 2009 heeft eiseres verweerder bericht dat zij in de plaats van [A] wenst te treden. Op 17 december 2009 bericht verweerder eiseres dat zij de gemeenteraad zal adviseren het verzoek tot wijziging van het bestemmingsplan af te wijzen.
1.3 Op 25 januari 2010 heeft eiseres aan verweerder verzocht om haar een onttrekkingsvergunning als bedoeld in artikel 19 van Pro de Huisvestingsverordening te verlenen voor de periode van maximaal drie jaar.
1.4 Bij besluit van 16 maart 2010 heeft verweerder de aanvraag afgewezen. Tegen dit besluit heeft eiseres bezwaar gemaakt.
1.5 De Adviescommissie bezwaarschriften heeft op 9 juni 2010 geadviseerd het bezwaar gegrond te verklaren. Volgens de commissie mag op grond van het bestemmingsplan de woning zowel recreatief als permanent gebruikt worden en is geen onttrekkingsvergunning benodigd.
1.6 Bij het bestreden besluit heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Het geschil
2.1 Eiseres stelt zich samengevat op het standpunt dat zij de woning op grond van het bestemmingsplan mag gebruiken voor recreatieve doeleinden, omdat in de planvoorschriften geen onderscheid wordt gemaakt tussen recreatieve en permanente bewoning. Zij mocht er daarom op vertrouwen dat de woning voor recreatiedoeleinden gebruikt mocht worden. Van haar kon niet worden verwacht dat zij zou nagaan of de Huisvestingswet van toepassing was. In de erfpachtakte d.d. 11 april 1958, waarbij het perceel in erfpacht is uitgegeven, staat dat het onroerend goed enkel gebruikt mag worden als zomerwoning. Dit is ook in de akte van levering opgenomen. Voor de leefbaarheid is het beter dat de woning recreatief wordt gebruikt dan dat deze enkel (tijdelijk) door eiseres wordt bewoond. Het al dan niet recreatief bewonen van de woning heeft geen invloed op de woonvoorraad. Eiseres heeft belang bij recreatieve bewoning en lijdt onevenredige schade als zij het huis te koop moet aanbieden, omdat het dan met een permanente woonbestemming moet worden verkocht.
2.2 Verweerder stelt zich op het standpunt dat de woning bestemd is voor permanente bewoning en dat een onttrekkingsvergunning is vereist, omdat sprake is van een woonruimte in de zin van de Huisvestingsverordening. De erfpachtakte hoeft niet in overeenstemming te zijn met de bestemming van het object. Het bestemmingsplan is leidend voor de bestemming van de woning. Verweerder weigert conform zijn beleid de woning te ontrekken aan de woningvoorraad, omdat recreatieve verhuur ten koste gaat van de reguliere woonruimtevoorraad, de woningnood hierdoor wordt vergroot en de leefbaarheid van de dorpen hierdoor wordt aangetast. Er is grote vraag naar woonruimte op Ameland en er zijn beperkte mogelijkheden voor nieuwbouw, naast het feit dat veel woningen niet beschikbaar zijn voor de woningmarkt. Van zwaarwegende omstandigheden om eiseres toch een vergunning te verlenen is niet gebleken. Verweerder is ook niet bereid de woning te ontrekken aan de woningvoorraad in het geval financiële compensatie zou worden aangeboden, omdat niet valt in te zien op welke wijze financiële compensatie de woningvoorraad of de leefbaarheid kan dienen.
De beoordeling
3.1 Ingevolge artikel 30, eerste lid, aanhef en onder a, van de Huisvestingswet is het verboden een woonruimte die behoort tot een door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening daartoe met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad aangewezen categorie, zonder vergunning van burgemeester en wethouders aan de bestemming tot bewoning te onttrekken.
3.2 Ingevolge artikel 31 van Pro de Huisvestingswet wordt een vergunning als bedoeld in artikel 30, eerste lid, verleend, tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met het onttrekken aan de bestemming tot bewoning gediende belang en het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden en voorschriften voldoende kan worden gediend.
3.3 Ingevolge artikel 32 van Pro de Huisvestingswet bepaalt de gemeenteraad in de huisvestingsverordening ten minste de voorwaarden en voorschriften die burgemeester en wethouders in het belang van de voorziening in de behoefte aan woonruimte aan de vergunning, bedoeld in artikel 30, eerste lid, kunnen verbinden.
3.4 Artikel 18 van Pro de Huisvestingsverordening luidt: Het bepaalde in deze paragraaf is van toepassing op alle woonruimten binnen de gemeente met uitzondering van de woonruimten die krachtens het bestemmingsplan zijn bestemd voor zomerhuizen, recreatiewoonverblijven en recreatieve appartementen.
3.5 Ingevolge artikel 19 van Pro de Huisvestingsverordening is het verboden om zonder onttrekkingsvergunning een woonruimte geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot bewoning te onttrekken. Onder het onttrekken aan de bestemming tot bewoning wordt in de Huisvestingsverordening verstaan het slopen of het gebruiken, in gebruik geven of doen gebruiken van een woonruimte voor een ander doel dan permanente bewoning door een huishouden.
3.6 Onder woonruimte wordt ingevolge artikel 1 van Pro de Huisvestingsverordening verstaan het daaromtrent bepaalde in artikel 1, sub 1.b, van de Huisvestingswet. Laatstgenoemd artikel bepaalt dat onder woonruimte wordt verstaan: besloten ruimte die, al dan niet te zamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden.
3.7 Ingevolge artikel 21, eerste lid, van de Huisvestingsverordening verlenen burgemeester en wethouders de onttrekkingsvergunning, indien naar het oordeel van burgemeester en wethouders het met de onttrekking, samenvoeging of omzetting gediende belang groter is dan het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad.
3.8 Ingevolge het vierde lid kunnen burgemeester en wethouders indien zij hebben vastgesteld dat het individuele belang van de aanvrager niet opweegt tegen het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad, maar dat belang door het stellen van voorwaarden en voorschriften voldoende kan worden gediend, de gevraagde vergunning verlenen indien de vergunningaanvrager voldoende compensatie als bedoeld in artikel 22 biedt Pro en overigens aan door burgemeester en wethouders gestelde voorwaarden en voorschriften voldoet.
3.9 Ingevolge artikel 22, eerste lid, van de Huisvestingsverordening kan compensatie worden geboden door het toevoegen aan de woningvoorraad van andere, vervangende woonruimte, die naar het oordeel van burgemeester en wethouders gelijkwaardig is aan de te onttrekken woonruimte dan wel naar keuze van de aanvrager. Ingevolge het tweede lid kan compensatie eveneens worden geboden door het betalen van compensatiegeld in de vorm van 12% van de WOZ waarde van de woonruimte.
3.10 In de door verweerder vastgestelde Beleidsregels behorende bij de Huisvestingsverordening (hierna: de beleidsregels) staat: ''Bij de beoordeling van een aanvraag om een onttrekkingsvergunning moeten de belangen die de aanvrager bij zijn onttrekkingsaanvraag heeft aangevoerd worden afgezet tegen het gemeentelijk belang bij handhaving van de concrete woonruimte. Op Ameland is een tekort aan woonruimten en nieuwbouw is slechts zeer beperkt mogelijk. In zijn algemeenheid weegt het belang van het behoud van een woonruimte dus zeer zwaar. Daarnaast speelt het behoud van de leefbaarheid van de dorpen een belangrijke rol. Een eengezinswoning of appartement mag in beginsel niet worden onttrokken. Een uitzondering is slechts mogelijk als sprake is van zeer zwaarwegende belangen van de aanvrager. Compensatie is dan praktisch altijd een voorwaarde, aangezien de waarde van een eengezinswoning of appartement in de huidige woningmarkt zo groot is dat het volkshuisvestingsbelang in principe altijd zwaarder weegt dan het belang van de aanvrager.'' De rechtbank begrijpt het beleid van verweerder aldus dat wanneer de belangenafweging in het voordeel van het behoud van de woonruimtevoorraad uitvalt, met financiële compensatie slechts genoegen wordt genomen wanneer deze compensatie een voldoende bijdrage aan de woonruimtevoorraad levert en er tevens sprake is van zeer zwaarwegende belangen aan de zijde van de verzoeker.
3.11 De woning is in het geldende bestemmingsplan Strandweg Nes e.o. 1995 bestemd als 'Natuurgebied met recreatieobjecten' met de aanduiding W (woningen). De gronden met de bestemming 'Natuurgebied met recreatieobjecten' zijn onder meer bestemd voor:
a. natuurgebied met daarbij behorende gronden, (…) d. zomerhuizen en een cafe/restaurant (op de kaart met een symbool aangegeven) (…), e. woningen (op de kaart met een 'W' aangeduid) (…) Ingevolge artikel 1 van Pro het bestemmingsplan onder y dient onder woning te worden verstaan: een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden. Artikel 1 onder Pro t bepaalt dat onder een zomerhuis moet worden verstaan: elk permanent ter plaatse aanwezig recreatiewoonverblijf. Op grond van artikel 1 onder Pro ae wordt onder recreatieve bewoning begrepen: bewoning die plaatsvindt in het kader van weekend- en/of verblijfsrecreatie.
3.12 De rechtbank stelt vast, dat het perceel waar de woning op gebouwd is op de plankaart is aangeduid met een 'W'. Ingevolge de begripsomschrijving in artikel 1 van Pro het bestemmingsplan onder y juncto artikel 1, sub 1.b, van de Huisvestingswet dient de woning te worden aangemerkt als woonruimte. Voor de onttrekking van de woonruimte aan de bestemming tot bewoning is ingevolge artikel 19 van Pro de Huisvestingsverordening een vergunning benodigd. Dat is slechts anders indien de woonruimte krachtens het bestemmingsplan is bestemd voor zomerhuizen, recreatiewoonverblijven en recreatieve appartementen. Nu de betreffende woning in het bestemmingsplan de aanduiding 'woning', en niet (bijvoorbeeld) de in het bestemmingsplan opgenomen aanduiding 'zomerhuis' heeft, valt deze niet onder voornoemde van de vergunningsplicht uitgezonderde bestemmingen.
Ook anderszins kan de woning niet onder de uitgezonderde bestemmingen worden geschaard, omdat de rechtbank met verweerder van oordeel is dat op de betreffende woning geen recreatieve (mede)bestemming rust. Op de gronden waarop de woning staat, rust de bestemming 'Natuurgebied met recreatieobjecten' met de aanduiding W (woningen). Volgens de begripsomschrijving van het bestemmingsplan dient onder een woning een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden te worden verstaan. Daaruit vloeit reeds voort dat de woning voor permanente bewoning is bestemd. Nu het bestemmingsplan bovendien een aparte bestemming kent voor recreatieve bewoning (de aanduiding zomerhuis), blijkt ook daaruit dat het bestemmingsplan recreatieve bewoning van de woning niet toestaat. Van een dubbelbestemming die zowel permanente als recreatieve bewoning toestaat, is geen sprake.
3.13 Dat eiseres het bestemmingsplan anders heeft geïnterpreteerd en pas na het sluiten van de koopovereenkomst bekend is geraakt met het verzoek van [A] om het bestemmingsplan te wijzigen, kan aan voormelde vergunningplicht niet af doen. Het had bovendien op de weg van eiseres gelegen om tijdig te informeren naar de bestemming van de gronden en de voor de onttrekking aan de bestemming tot woonruimte benodigde vergunning. Dat de erfpachtakte bepaalt dat het onroerend goed mag worden gebruikt tot het hebben van een zomerwoning, maakt voorgaande ook niet anders, omdat niet de erfpachtakte maar voornoemde wet- en regelgeving bepalend is voor de vergunningplicht. Dat geldt eveneens voor de andere omstandigheden waaruit eiseres stelt te hebben afgeleid dat de woning recreatief gebruik mag worden, zoals onder meer een inlichtingenformulier ten behoeve van de Wet waardering onroerende zaken, het betalen van forensenbelasting en het niet legen van containers bij de woning.
3.14 De rechtbank is voorts van oordeel dat verweerder in redelijkheid onder toepassing van het hiervoor vermelde beleid het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad en de leefbaarheid zwaarder heeft kunnen laten wegen dan eiseres haar (financiële) belang bij het verkrijgen van een vergunning. Verweerder heeft voldoende onderbouwd, en niet is betwist, dat ook thans nog sprake is van aanzienlijke krapte op de woningmarkt op Ameland. Dat het voor de leefbaarheid beter is dat de woning recreatief wordt verhuurd, omdat daarvan dan meer gebruik wordt gemaakt dan wanneer eiseres deze bewoont, zoals eiseres heeft aangevoerd, volgt de rechtbank niet. Verweerder heeft voldoende onderbouwd dat de leefbaarheid meer gebaat is bij permanente bewoning. Bovendien gaat eiseres er ten onrechte vanuit dat de door haar voorgestane bewoning van slechts een korte periode per jaar als permanente bewoning kan worden aangemerkt.
3.15 Voorts behoefde verweerder geen aanleiding te zien om met toepassing van artikel 21, vierde lid, van de Huisvestingsverordening de vergunning te verlenen, reeds omdat eiseres niet de in dit artikel genoemde compensatie heeft geboden.
3.16 De rechtbank volgt eiseres niet in haar stelling dat verweerder heeft gehandeld in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De overschrijding van de beslistermijn op het bezwaarschrift kan niet tot dit oordeel leiden, omdat het een termijn van orde betreft. De overschrijding van deze termijn tast de rechtmatigheid van het besluit niet aan. Voorts volgt de rechtbank eiseres niet in haar stelling dat verweerder haar schade (gemiste verhuuropbrengsten) onnodig heeft laten oplopen (door onder meer de recreatieve verhuur niet te gedogen), omdat de recreatieve verhuur zowel strijdig is met het bestemmingsplan als met de Huisvestingsverordening. Voor zover eiseres heeft bedoeld dat verweerder in strijd handelt met het vertrouwensbeginsel, overweegt de rechtbank dat ook indien een ambtenaar van verweerders gemeente zou hebben gezegd dat de wijziging van het bestemmingsplan slechts een formaliteit betreft, eiseres daaraan geenszins het gerechtvaardigd vertrouwen kon ontlenen dat aan haar een vergunning op grond van de Huisvestingsverordening zou worden verleend.
3.17 Uit het voorgaande volgt dat het beroep van eiseres ongegrond is. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gegeven door mr. E.M. Visser, voorzitter, en door mrs. C.H. de Groot en H.D. Tolsma, rechters, in tegenwoordigheid van mr. J. Jukema-Teertstra als griffier. De beslissing is uitgesproken in het openbaar op 9 augustus 2011.
w.g. J. Jukema-Teertstra
w.g. E.M. Visser
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak staat voor partijen hoger beroep open. Gelijke bevoegdheid komt toe aan andere belanghebbenden, zulks behoudens het bepaalde in art. 6:13 juncto Pro 6:24 Awb.
Indien u daarvan gebruik wenst te maken dient u binnen zes weken na de dag van verzending van de uitspraak een brief (beroepschrift) alsmede een afschrift van deze uitspraak te zenden aan:
de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Postbus 20019
2500 EA Den Haag
In het beroepschrift vermeldt u waarom u de uitspraak niet juist vindt.