Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 109134 / HA ZA 10-1111
Vonnis van 10 augustus 2011
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE SUDWEST-FRYSLAN,
zetelend te Sneek,
eiseres,
advocaat mr. I. van der Meer te Leeuwarden,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. J.L. Pit te ’s-Gravenhage.
Partijen zullen hierna de gemeente en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de conclusie van antwoord,
- de akte van de zijde van de gemeente,
- het proces-verbaal van comparitie van partijen van 29 april 2011.
1.2. Vervolgens is vonnis bepaald op heden.
2. De feiten
2.1. Op 30 oktober 2006 heeft [gedaagde] een koopovereenkomst gesloten met de gemeente Wymbritseradeel (een van de rechtsvoorgangsters van de gemeente Súdwest Fryslân) voor de aankoop van een kavel met het adres [adres] te [woonplaats] (hierna: de overeenkomst). De koopprijs bedroeg € 165.148,20--. Levering van voornoemd perceel heeft plaatsgevonden op 26 juli 2007. In artikel 7 van Pro de leveringsakte zijn – onder de kop BEPALINGEN – de Algemene Voorwaarden voor de verkoop in de gemeente Wymbritseradiel opgenomen (hierna: de Algemene Voorwaarden). Artikel 3.3 van de Algemene Voorwaarden is vervangen door artikel 8 van Pro de notariële leveringsakte. Artikel 8 van Pro de leveringsakte luidt als volgt:
'1. In afwijking en in plaats van het bepaalde in artikel 3.3. van voormelde Algemene Voorwaarden geldt dat koper verplicht is om de op het verkochte te bouwen woning als eerste bewoner daadwerkelijk zelf te (gaan) bewonen en zich (met zijn eventuele gezinsleden) als inwoner van [woonplaats] te laten inschrijven in het bevolkingsregister.
2. Het bepaalde in artikel 2.11 is van overeenkomstige toepassing op het in dit artikel bepaalde.'
2.2. Artikel 2.11 onder a van de Algemene Voorwaarden luidt als volgt:
'Bij niet-nakoming van enige verplichting, voortvloeiende uit de koopovereenkomst en het daarin van toepassing verklaarde deel van deze algemene voorwaarden, verbeurt de wederpartij, na ingebrekestelling en na verloop van de in die ingebrekestelling genoemde termijn, ten behoeve van de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete van tien procent van de koopsom, op welk bedrag de door de gemeente terzake van de wanprestatie te lijden schade wederzijds onveranderlijk wordt bepaald.'
2.3. Artikel 3.1 onder b van de Algemene Voorwaarden luidt als volgt:
´binnen twee jaar na datum van ondertekening van de overdrachtsakte moet de op de grond te stichten bebouwing zijn voltooid en gebruiksklaar zijn; indien daartoe aanleiding bestaat kan deze termijn door of namens burgermeester en wethouders worden verlengd.´
2.4. Artikel 3.1 onder c van de Algemene Voorwaarden luidt als volgt:
´zolang niet voldaan is aan de in lid b. vermelde verplichting, mag de wederpartij de grond niet zonder toestemming van burgermeester en wethouders in eigendom of economische eigendom overdragen, in erfpacht uitgeven, met beperkte rechten bezwaren, verhuren, of verpachten. Aan deze toestemming kunnen voorwaarden worden verbonden. Voor vestiging van hypotheek is geen toestemming nodig.´
2.5. [gedaagde] heeft op het door hem gekochte perceel een woning laten bouwen. Uit de gemeentelijke Basisadministratie blijkt dat [gedaagde] zich per 1 juli 2009 op dit adres heeft ingeschreven (productie 7 bij dagvaarding).
2.6. Op 17 november 2009 heeft de Gemeente geconstateerd dat [gedaagde] het perceel en zijn woning te koop aanbood voor € 495.00 v.o.n., terwijl de woning nog niet gereed was gemeld bij de Gemeente. Op 9 december 2009 heeft er een controle plaatsgevonden door de heer [naam ambtenaar], ambtenaar van de gemeente (hierna: [naam ambtenaar]). In zijn rapport komt [naam ambtenaar] tot de conclusie dat de bouw van de woning van [gedaagde] niet is voltooid. [naam ambtenaar] geeft in zijn rapport voorts aan dat [gedaagde] aan hem zou hebben bevestigd dat hij niet ter plaatse zou wonen.
2.7. Op 21 januari 2010 heeft de gemeente [gedaagde] een brief gestuurd waarin zij stelt dat [gedaagde] bij verkoop van de woning in strijd handelt met de Algemene Voorwaarden en zodoende het risico loopt boetes verschuldigd te zijn geraakt (productie 8 bij dagvaarding). Daarbij wordt [gedaagde] tevens in de gelegenheid gesteld alsnog aan de overeengekomen verplichting tot zelfbewoning te voldoen.
2.8. Op 11 maart 2010 heeft de Gemeente van de advocaat van [gedaagde] een brief ontvangen, gedateerd 10 maart 2010, waarin hij het standpunt van de gemeente betwist (productie 9 bij dagvaarding).
2.9. Op 9 april 2010 heeft opnieuw een controle plaatsgevonden door [naam ambtenaar]
(productie 10 bij dagvaarding). [naam ambtenaar] komt tot de conclusie dat de woning nog steeds niet gereed is.
2.10. Bij schrijven van 21 april 2010 heeft de gemeente [gedaagde] op de verplichting de woning als eerste bewoner zelf te gaan bewonen gewezen (productie 11 bij dagvaarding). Tevens stelt de Gemeente zich in deze brief op het standpunt dat [gedaagde] niet aan die verplichting heeft voldaan, waarmee de aan de verplichting gekoppelde boete verschuldigd is geraakt. Voorts stelt de Gemeente zich in deze brief op het standpunt dat hij een boete verschuldigd zal zijn indien hij overgaat tot het doorverkopen van een niet voltooide en niet gebruiksklare woning.
2.11. Op 6 juli 2010 heeft [gedaagde] zijn perceel en woning aan [adres] te [woonplaats], zonder voorafgaande toestemming van burgermeester en wethouders van de Gemeente, geleverd aan de heer [A] en mevrouw [B] voor het bedrag van € 467.500,- v.o.n. (productie 12 bij dagvaarding).
2.12. Bij brief van 29 juli 2010 (productie 13 bij dagvaarding) heeft de gemeente [gedaagde] er op gewezen dat zij van mening is dat hij niet heeft voldaan aan de verplichting om zelf als eerste woning te bewonen, dat de woning is geleverd op een moment dat deze nog niet voltooid en gebruiksklaar was en dat de woning niet binnen twee jaar voltooid en gebruiksklaar was. De Gemeente heeft [gedaagde] in dat verband verzocht de drie volgens de haar verschuldigde boetes te voldoen.
2.13. Bij brief van 27 augustus 2010 (productie 14 bij dagvaarding) aan de gemeente heeft [gedaagde] zich op het standpunt gesteld dat hij wel degelijk als eerste bewoner de woning zelf heeft bewoond en dat de woning mocht worden doorverkocht omdat die wel degelijk tijdig voltooid en gebruiksklaar was.
3. De vordering
3.1. De gemeente vordert dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
1. [gedaagde] veroordeelt tot het binnen twee weken na betekening van het te wijzen vonnis betalen van de boetebedragen ter hoogte van respectievelijk
€ 16.514,82, € 16.514,82 en € 16.514,82, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf respectievelijk 26 juli 2009, 9 april 2010 en 6 juli 2010, althans een door de rechtbank te bepalen datum, tot het moment van betaling;
2. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van deze procedure, bestaande uit
buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 904,- vermeerderd met wettelijke
rente vanaf de dag van dagvaarding, griffierechten en proceskosten conform de
daarvoor geldende liquidatietarieven.
3.2. [gedaagde] voert gemotiveerd verweer en verzoekt de rechtbank de Gemeente te veroordelen in de proceskosten.
3.3. De rechtbank zal op de stellingen van partijen –voor zover van belang- in het hiernavolgende nader ingaan.
4. De standpunten van partijen en de beoordeling
4.1. De gemeente stelt zich –samengevat– op het standpunt dat [gedaagde] zijn verplichting de woning als eerste bewoner zelf te gaan bewonen heeft geschonden (artikel 8 van Pro de leveringsakte). Voorts stelt de Gemeente dat [gedaagde] door zijn woning zonder toestemming van burgermeester en wethouders door te verkopen en te leveren terwijl de woning nog niet voltooid en gebruiksklaar was, in strijd heeft gehandeld met artikel 3.1. sub c van de Algemene Voorwaarden. Tot slot stelt de Gemeente dat [gedaagde] zijn verplichting uit artikel 3.1 sub b van de Algemene Voorwaarden heeft geschonden doordat de woning niet binnen twee jaar voltooid en gebruiksklaar was. Uit dien hoofde vordert de gemeente driemaal het boetebedrag zoals opgenomen in artikel 2.11 onder a van de Algemene Voorwaarden.
4.2. [gedaagde] heeft zich –samengevat– bij conclusie van antwoord primair op het standpunt gesteld dat de rechtbank Leeuwarden relatief onbevoegd is kennis te nemen van het onderhavige geschil. Dat verweer is door de raadsman van [gedaagde] ter comparitie overigens niet gehandhaafd. [gedaagde] heeft verder aangevoerd dat de algemene voorwaarden waarop de Gemeente een beroep doet, hem niet bekend zijn en hem niet voor of bij het sluiten van de overeenkomst ter hand zijn gesteld en derhalve gelding ontberen. [gedaagde] heeft voorts ten verwere aangevoerd dat de bepalingen waarvan de Gemeente stelt dat [gedaagde] deze geschonden heeft, onduidelijk zijn en dat zij moeten worden uitgelegd ten nadele van de Gemeente nu zij de bepalingen heeft opgesteld. Verder betwist [gedaagde] dat de woning niet voltooid en gebruiksklaar zou zijn geweest op het moment van verkoop en levering van zijn woning en betwist hij dat hij als eerste bewoner niet gewoond heeft aan [adres] te [woonplaats].
4.3. De rechtbank overweegt allereerst dat zij bevoegd is kennis te nemen van het onderhavige geschil gelet op het bepaalde in artikel 103 Rv Pro, nu de woning aan [adres] te [woonplaats] zich bevindt binnen het arrondissement van deze rechtbank.
4.4. Het verweer van [gedaagde] dat de Algemene Voorwaarden gelding ontberen omdat hij daarvan geen kennis heeft genomen en deze hem niet ter hand zijn gesteld voor of bij het sluiten van de overeenkomst kan naar het oordeel van de rechtbank niet slagen. De Algemene Voorwaarden waarop de gemeente in de onderhavige procedure een beroep doet, maken onderdeel uit van de –mede door [gedaagde] ondertekende– akte waarmee het perceel aan [adres] te [woonplaats] geleverd is aan [gedaagde]. Ter comparitie heeft [gedaagde] aangegeven dat hij kennis heeft genomen van de anti-speculatie bepalingen in de akte alvorens de akte te ondertekenen. [gedaagde] was derhalve bekend met de onderhavige bepalingen waarop de gemeente een beroep doet, terwijl hij de akte waarvan de voorwaarden onderdeel uitmaken voor akkoord heeft ondertekend. Nu de bepalingen waarop de gemeente een beroep doet via de leveringsakte een integraal onderdeel vormen van de rechtsrelatie van partijen ten aanzien van de koop en levering van het perceel aan [adres] te [woonplaats], van welke bepalingen [gedaagde] kennis heeft genomen en welke akte hij ondertekend heeft, gaat het derhalve niet om separate algemene voorwaarden die niet ter hand zouden zijn gesteld. Gelet op het voorgaande vormen de bepalingen waarop de gemeente een beroep doet onderdeel van de rechtsrelatie tussen partijen en faalt het beroep op vernietiging op grond van artikel 6:234 BW Pro.
4.5. Waar het gaat om het verweer van [gedaagde] dat de bepalingen waarvan de gemeente stelt dat [gedaagde] deze geschonden heeft, onduidelijk zijn en dat zij moeten worden uitgelegd ten nadele van de gemeente en ten voordele van [gedaagde] nu zij de bepalingen heeft opgesteld, geldt het volgende. De termen ‘voltooid en gebruiksklaar’ zijn niet nader omschreven in de desbetreffende bepalingen of elders in de overeenkomst zoals gesloten met [gedaagde], noch is anderszins voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst een toelichting door de gemeente verstrekt aan [gedaagde] omtrent hetgeen daaronder verstaan moet worden. Voor zover redelijkerwijs onduidelijkheid kan bestaan over de uitleg van voormelde termen, zal de rechtbank, gelet op het bepaalde in artikel 6:238 lid 2 BW Pro en artikel 5 EG Pro-richtlijn betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (Pb EG L95/29), deze ten gunste van [gedaagde] uitleggen nu de gemeente de desbetreffende bepalingen heeft opgesteld en verwacht mag worden van een publiekrechtelijke rechtspersoon dat zij dergelijke termen zo ondubbelzinnig mogelijk opstelt, temeer nu aan deze bepalingen boetebepalingen gekoppeld zijn en de bepalingen (mede) bedoeld zijn voor een particuliere wederpartij zoals [gedaagde].
4.6. De rechtbank is echter van oordeel dat het voltooid en gebruiksklaar zijn van de woning, redelijkerwijs niet anders uitgelegd kan worden dan dat de woning geschikt moet zijn voor normaal (woon)gebruik, alsmede dat de woning afgebouwd is en aan de bouwvoorschriften voldoet. Dat wil zeggen dat de woning geschikt moet zijn voor bewoning waarbij de voor bewoning gebruikelijke voorzieningen aanwezig dienen te zijn. Vaststaat dat de woning van [gedaagde] geen keuken had maar slechts een mobiel keukenblokje met een magnetron waar voor het overige niet gekookt kon worden. Vaststaat voorts dat de woning van [gedaagde] geen badkamer had en dat de natte ruimtes niet betegeld waren. Op grond van artikel 3.28 van het Bouwbesluit zoals geldend ten tijde van de levering van de woning dienden de scheidingsconstructies in de badkamer en het toilet van het nieuwbouwhuis aan [adres] voldoende waterwerend te zijn. Nu de betegeling ontbrak is niet gebleken dat de natte ruimtes voldeden aan de eisen van het Bouwbesluit aangezien niet gebleken is dat de wanden waterwerend waren. Weliswaar heeft [gedaagde] tijdens de comparitie gesteld dat de wanden door middel van een leemlaag voldeden aan de eisen van het Bouwbesluit, echter van hem had mogen worden verwacht dat hij deze stelling nader had onderbouwd, hetgeen [gedaagde] heeft nagelaten. Bovendien heeft [gedaagde] erkend dat het Franse balkon niet aan de eisen van het vingerende Bouwbesluit voldeed.
4.7. De woning was naar het oordeel van de rechtbank gelet op de feiten en omstandigheden zoals genoemd in rechtsoverweging 4.6., niet voltooid en gebruiksklaar ten tijde van de levering ervan door [gedaagde] aan de heer [A] en mevrouw [B]. Dat de woning niet voltooid en gebruiksklaar was moge te meer blijken uit het feit dat [gedaagde] zelf verzuimd heeft de woning als gereed aan te melden bij de gemeente. De stelling van [gedaagde] dat de termen ‘voltooid en gebruiksklaar’ zouden impliceren dat de woning enkel aan de wettelijke voorschriften zou moeten voldoen, is gelet op het voorgaande derhalve niet juist. De rechtspraak waaraan [gedaagde] in dat verband overigens nog refereert (het vonnis van de rechtbank Arnhem van 28 januari 2004, LJN 4718 en het arrest van het Hof Arnhem van 19 juli 2005, LJN AT 9801) levert geen onderbouwing van zijn standpunt op nu daarin niet geoordeeld is over de term ‘gebruiksklaar’ en overigens uit die rechtspraak niet volgt dat een woning voltooid is als deze aan de wettelijke vereisten voldoet. Zo overwoog de Rechtbank Arnhem in de uitspraak waaraan [gedaagde] refereert dat de term voltooid in ieder geval betekent dat de woning aan de wettelijke minimumeisen voldoet. Overigens was de woning ook volgens het standpunt van [gedaagde] onvoltooid aangezien hij erkend heeft dat het Franse balkon niet aan de wettelijke vereisten voldeed. Gelet op het voorgaande is [gedaagde] naar het oordeel van de rechtbank een bedrag van € 16.514,82 verschuldigd geraakt omdat de woning niet voltooid en gebruiksklaar was ten tijde van de levering aan de heer [A] en mevrouw [B], alsmede is hij een boete verschuldigd geraakt van € 16.514,82 omdat de woning niet binnen 2 jaar voltooid en gebruiksklaar was.
4.8. Ten aanzien van de stelling van de gemeente dat [gedaagde] de woning niet bewoond heeft alvorens deze aan de heer [A] en mevrouw [B] te leveren, overweegt de rechtbank het volgende. De rechtbank stelt bij de beoordeling van dat geschilpunt voorop dat de vraag of op enig moment sprake is geweest van bewoning door [gedaagde] in de zin van artikel 3.1 van de Algemene Voorwaarden, afhangt van het antwoord op de vraag of [adres] op enig moment de 'woonstede' is geweest van [gedaagde] in de zin van artikel 1:10 BW Pro. Inschrijving in de gemeentelijke Basisadministratie ter plaatse brengt in dat verband het vermoeden mee dat [gedaagde] aldaar zijn woonstede heeft gehad (art. 1:11 lid 2 BW Pro). Voor het antwoord op de vraag wat onder 'woonstede' in de zin van artikel 1:10 BW Pro moet worden verstaan is van belang of [gedaagde] aan [adres] zijn zaken heeft behartigd, zijn goederen in eigendom beheerde en hij daar niet vandaan ging anders dan met een bepaald doel en met het plan om, als dat doel is bereikt, terug te keren (vgl. HR 19 januari 1880, W 4475 en zoals deze rechtbank eerder heeft overwogen bij vonnis van 10 maart 2010, HA ZA 09-525). Tegen de achtergrond van deze rechtspraak is de rechtbank van oordeel dat, hoewel artikel 3.1 van de Algemene Voorwaarden geen minimale duur voorschrijft waarop bewoning moet hebben plaatsgevonden, het niettemin het noodzakelijk is dat van enige bestendigheid sprake is geweest om van bewoning te kunnen spreken.
4.9. Niet betwist is door de gemeente dat [gedaagde] ingeschreven heeft gestaan in de gemeentelijke Basisadministratie aan [adres] te [woonplaats] per 1 juli 2009. De gemeente dient derhalve het wettelijk vermoeden te weerleggen dat [gedaagde] zijn woonstede aan [adres] heeft gehad. De gemeente heeft daartoe gemotiveerd en onderbouwd een aantal relevante feiten en omstandigheden gesteld. De gemeente heeft onder meer gesteld: dat de woning niet gestoffeerd was, dat geen afvalcontainer is aangevraagd, dat de buren hebben verklaard dat [gedaagde] vrijwel nooit ter plaatse was (behalve tijdens een open huis dag in het kader van de verkoop) en dat de meterstanden bij verkoop en levering aan de heer [A] en mevrouw [B] aangaven dat de nutsvoorzieningen vrijwel niet gebruikt zijn door [gedaagde]. Dat de nutsvoorzieningen niet of nauwelijks zijn gebruikt hebben de kopers, de heer [A] en [B], bevestigd. [gedaagde] heeft zich verweerd door te stellen dat hij aan [adres] te [woonplaats] gedurende ongeveer een half jaar heeft geleefd, zij het sober. Hij heeft voorts aangegeven dat hij daar alleen verbleef en het beetje huisafval in gemeentecontainers weggooide. [gedaagde] heeft bovendien gesteld dat de meterstanden ten tijde van de levering aan de heer [A] en mevrouw [B] wel degelijk wijzen op het gebruik van nutsvoorzieningen.
4.10. De rechtbank is van oordeel dat de gemeente het bewijsvermoeden dat [gedaagde] zijn woonstede aan de [adres] heeft gehad op basis van zijn inschrijving aldaar, voldoende heeft weerlegd. De gemeente heeft met stukken onderbouwd en gemotiveerd gesteld dat [gedaagde] ter plaatse niet gewoond heeft. Zo blijkt uit de verklaring van zowel [naam ambtenaar], als de verklaring van [A] en [B] (de kopers), dat de meterstanden laag waren, dan wel nagenoeg op nul stonden ten tijde van de levering. Bovendien verklaren de buren dat [gedaagde] vrijwel niet ter plaatse was. Ook uit de foto’s die in dat verband zijn overgelegd door de gemeente blijkt dat [gedaagde] zijn zaken aan [adres] te [woonplaats] niet beheerde noch dat hij daar gedurende enige tijd gewoond heeft. Zo blijkt uit de foto’s dat de woning niet gestoffeerd was, noch anderszins ingericht was voor normale bewoning. In dat verband ontbraken een aantal gebruikelijke voorzieningen in het kader van bewoning, zoals een (vaste) keuken en een badkamer. Weliswaar heeft [gedaagde] verweer gevoerd, echter gelet op de onderbouwde stellingen van de gemeente had van hem verwacht mogen worden dat hij zijn stellingen ter zake nader had onderbouwd, hetgeen hij heeft nagelaten. [gedaagde] heeft zijn stellingen met geen enkel schriftelijk stuk of verklaring of anderszins nader onderbouwd. Gelet daarop is er geen ruimte voor bewijslevering. De rechtbank is in het licht van het voorgaande van oordeel dat [gedaagde] de woning aan de [adres] te [woonplaats] niet bewoond heeft in de in rechtsoverweging 4.8. bedoelde zin voordat deze verkocht en geleverd werd aan [A] en [B]. De gevorderde boete van € 16.514,82 is [gedaagde] dan ook verschuldigd geraakt zodat de rechtbank de vordering van de gemeente op dit punt zal toewijzen.
4.11. Tegen de verschuldigdheid van de wettelijke rente is geen zelfstandig verweer gevoerd door [gedaagde] zodat de rechtbank deze eveneens zal toewijzen.
4.12. [gedaagde] heeft tot slot nog een –subsidiair–beroep gedaan op matiging van de boetes. Hij daartoe naar het oordeel van de rechtbank echter onvoldoende gesteld. Het enkele feit dat [gedaagde] op gevorderde leeftijd is, is daartoe in ieder geval onvoldoende.
4.13. Aangezien [gedaagde] in het ongelijk zal worden gesteld zal de rechtbank [gedaagde] veroordelen in de proceskosten. De kosten tot op heden aan de zijde van de gemeente worden als volgt vastgesteld.
- kosten dagvaarding € 94,93
- vast recht € 1.165,00
- salaris advocaat € 1.788,00 (2 punten × tarief € 894,00)
Totaal € 3.047,93
4.14. Inzake de door de gemeente gevorderde –en door de [gedaagde] betwiste– buitengerechtelijke kosten oordeelt de rechtbank als volgt. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal - mede gelet op de door deze rechtbank gevolgde aanbevelingen van het Rapport Voor-werk II - worden afgewezen. De kosten waarvan de gemeente vergoeding vorderen, moeten worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan de gemeente binnen twee weken na betekening van dit vonnis van de boetebedragen ter hoogte van respectievelijk € 16.514,82, € 16.514,82 en € 16.514,82, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf respectievelijk 26 juli 2009, 9 april 2010 en 6 juli 2010,
5.2. veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, aan de zijde van de gemeente tot op heden vastgesteld op € 3.047,93,
5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.B. van Baalen en in het openbaar uitgesproken op 10 augustus 2011 in aanwezigheid van de griffier.?