Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector kanton
Locatie Heerenveen
zaak-/rolnummer: 349613 \ CV EXPL 11-1419
vonnis van de kantonrechter d.d. 24 augustus 2011
inzake
Eiseres,
hierna te noemen: [eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. A.C. Zillinger Molenaar,
tegen
De besloten vennootschap Ster Vastgoed Lemmer B.V.,
hierna te noemen: Ster Vastgoed,
gevestigd te Utrecht,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. T.W. Phea,
Procesverloop
in conventie en in reconventie
1. Ingevolge het tussenvonnis van 15 juni 2011 is op 6 juli 2011 een comparitie gehouden. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt.
Vervolgens is wederom vonnis bepaald op de stukken, waarvan de inhoud als hier ingelast geldt.
Motivering
In conventie en in reconventie
De feiten
2. Als gesteld en erkend, dan wel als niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud der overgelegde producties staat het volgende vast.
2.1. [eiseres] heeft in 2007 met Residence De Wildeman BV een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de begane grond van het pand aan de [locatie]. [eiseres] exploiteert in het gehuurde een makelaarskantoor. Sinds september 2008 is Ster Vastgoed eigenaar van het pand en opvolgend verhuurder.
2.2. Artikel 3 van Pro de huurovereenkomst luidt:
"Duur, verlenging en opzegging
3.1. Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaar, ingaande op 1 februari 2007 en lopende tot en met 1 februari 2012
(…)
Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 5 jaar.
3.3. Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste één jaar. Dit geldt niet voor de eerste huurperiode van 5 jaar
(…)".
artikel 4:
"Huurprijs, omzetbelasting, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode
4.1. De aanvangsprijs van het gehuurde bedraagt op jaarbasis € 11.000,= excl. BTW incl. energielasten, zijnde per zeggen: ELF DUIZEND EURO (per maand: € 916.67 excl BTW.).
en artikel 8:
"Bijzondere bepalingen
8. (…)
Verhuurder stelt aan huurder een tweetal parkeerplekken ter beschikking gedurende de duur van deze overeenkomst.".
2.3. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de "Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230a BW" (hierna te noemen de Algemene bepalingen) zoals gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag op 11 juli 2003 en aldaar ingeschreven onder nummer 03-54.
Artikel 11.6 van de algemene bepalingen luidt:
11.6 Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van huurder en huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering, geen recht op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van huurgenot ten gevolg van gebreken (…)
en artikel 18.2:
18.2. Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.".
2.4. Omstreeks april 2009 is er tegen de achterzijde van het door [eiseres] gehuurde kantoorpand een keukencontainer (hierna te noemen de container) geplaatst ten behoeve van de verbouwing van hotel De Wildeman. Dit hotel is eveneens eigendom van Ster Vastgoed.
2.5. De door [eiseres] verschuldigde huurprijs bedraagt thans € 936,84 exclusief btw per maand (€1.114,84 inclusief btw). [eiseres] heeft vanaf april 2010 betaling van de volledige huursom opgeschort. Wel heeft zij - na sommatie - € 1.516,52,
€ 4.532,- en € 400,82- (zijnde in totaal € 6.449,34) voldaan (op de derdenrekening van de raadsman van Ster Vastgoed).
2.6. De gemachtigde van Ster Vastgoed heeft bij aantekende brief van 1 februari 2011 de huurovereenkomst opgezegd tegen 2 februari 2012.
Het geschil en de beoordeling daarvan
in conventie
huurprijsvermindering
3.1. [eiseres] vordert huurprijsvermindering voor het gehuurde, ingaande op 21 juli 2010 en durende zolang de container niet is verwijderd. Zij heeft daartoe aangevoerd dat er door de container geen daglicht meer komt in het kantoorgedeelte aan de achterzijde van pand, terwijl er ook in de bespreekruimte en in de pantry niet of nauwelijks lichtinval is. Ook is er geen ventilatie en geen achteruitgang meer. Volgens [eiseres] levert dit een gebrek op als bedoeld in artikel 7: 204 BW en dient Ster Vastgoed dit gebrek te verhelpen. Zolang dat niet is gebeurd, dient volgens [eiseres] op grond van artikel 7: 207 BW de huurprijs te worden verminderd. [eiseres] heeft deze huurprijsvermindering begroot op € 468,42 per maand exclusief btw. Daarnaast dient de huurprijs met € 100,- per maand te worden verminderd omdat [eiseres] geen gebruik meer kan maken van de parkeerplaatsen. Bij brief van 21 juli 2010 heeft [eiseres] haar klachten over de plaatsing van de container en de gevolgen daarvan aan Ster Vastgoed kenbaar gemaakt, zodat per die datum de huurprijsvermindering dient in te gaan.
3.2.1. Ster Vastgoed betwist dat er sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7: 204 BW. Er is sprake van een feitelijke stoornis door een derde. Ster Vastgoed heeft met de plaatsing van de container geen bemoeienis gehad. Ster Vastgoed is in ieder geval niet verantwoordelijk voor de plaatsing van de container.
Voor zover er wel sprake zou zijn van een gebrek, dan kan dit op grond van artikel 11.6 van de algemene bepalingen niet leiden tot huurprijsvermindering.
Tot slot betwist Ster Vastgoed dat er sprake is van een verminderd huurgenot.
3.2.2. Met betrekking tot de parkeerplaatsen heeft Ster Vastgoed aangevoerd dat deze geen onderdeel uitmaken van het gehuurde. De parkeerplaatsen zijn door de bouw van een appartementencomplex verdwenen en Ster Vastgoed heeft niet de beschikking over parkeerplaatsen.
3.3. De kantonrechter overweegt als volgt.
3.3.1. Artikel 7: 204 lid 2 BW definieert een gebrek als een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
Lid 3 bepaalt vervolgens dat een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht geen gebrek in de zin van lid 2 is.
De kantonrechter is met Ster Vastgoed van oordeel dat er in het onderhavige geval geen sprake is van een gebrek. Het huurgenot van [eiseres] wordt niet beperkt doordat het door haar gehuurde pand niet deugt, maar doordat een derde een container heeft geplaatst naast het pand, waardoor de lichtinval belemmerd wordt. Dit levert een feitelijke stoornis op. Daarvoor is niet de verhuurder aansprakelijk, maar de derde die de container daar geplaatst heeft danwel degene die opdracht heeft gegeven tot die plaatsing. Ster Vastgoed kan in haar hoedanigheid als verhuurder daar niet op aangesproken worden. Dat Ster Vastgoed tevens eigenaar is van de grond waarop de container staat, maakt dit niet anders.
Nu er geen sprake is van een gebrek, dient de daarop gebaseerde vordering van [eiseres] te stranden.
3.3.2. Voor zover [eiseres] huurprijsvermindering heeft verzocht in verband met het wegvallen van twee parkeerplaatsen, overweegt de kantonrechter dat de grondslag voor deze vordering ontbreekt. In ieder geval is niet gesteld of gebleken dat het ontbreken van de parkeerplaatsen een gebrek oplevert, zodat er voor huurprijsvermindering ex artikel 7: 207 BW geen plaats is.
energie
4.1. Daarnaast vordert [eiseres] haar toe te staan de nota's van de energieleverancier in te houden op de huur. Zij heeft daartoe aangevoerd dat de huurprijs inclusief energielasten is. Dit is destijds expliciet overeengekomen. Doordat Ster Vastgoed de energienota's niet voldeed, dreigde [eiseres] van de energielevering te worden afgesloten. [eiseres] heeft toen zelf een energieaansluiting geregeld bij Essent. Zij wenst de door haar te betalen energiekosten in te houden op de huur.
4.2. Ster Vast betwist dat de overeengekomen huurprijs inclusief gas, water en licht is. De vermelding ervan in de huurovereenkomst berust op een kennelijke fout en het is onaannemelijk dat de toenmalige verhuurder bedoeld heeft om zonder enige restrictie de huurprijs inclusief gas, water en licht te doen zijn. [eiseres] betaalt ook zelf de kosten voor gas, water en licht en de Algemene bepalingen gaan ook uit van het apart in rekening brengen van de energiekosten.
4.3. De kantonrechter overweegt als volgt.
4.3.1. In de huurovereenkomst staat vermeld dat de huurprijs op jaarbasis inclusief energielasten is. Dit heeft derhalve als uitgangspunt te gelden. Indien Ster Vastgoed van oordeel is dat zulks niet is overeengekomen, dan dient zij deze stelling gemotiveerd te onderbouwen. Ster Vastgoed heeft dit naar het oordeel van de kantonrechter niet gedaan. De enkele stelling dat het "onaannemelijk" zou zijn en dat de Algemene bepalingen uitgaan van het apart in rekening brengen, levert in ieder geval geen gemotiveerde onderbouwing op. Dat [eiseres] thans zelf de kosten voor de energielevering betaalt, maakt dit niet anders, nu zij de reden hiervoor genoegzaam heeft toegelicht.
De kantonrechter is dan ook van oordeel dat, nu [eiseres] zelf de energiekosten voldoet terwijl deze in de huurprijs zijn begrepen, deze kosten in mindering dienen te strekken op de te betalen huurprijs.
4.3.2. Gelet op het bovenstaande acht de kantonrechter het gewenst dat [eiseres] bij akte stukken in het geding brengt waaruit de omvang van de door haar betaalde en te betalen energiekosten blijkt. Ster Vastgoed zal vervolgens in de gelegenheid worden gesteld bij antwoordakte hierop te reageren.
opzegging
5.1. Tot slot vordert [eiseres] een verklaring voor recht dat de door Ster Vastgoed gedane huuropzegging niet leidt tot een beëindiging van de huurovereenkomst per 1 februari 2012. [eiseres] heeft daartoe aangevoerd dat de huurovereenkomst is aangegaan voor vijf jaar, ingaande op 1 februari 2007, zodat deze eindigt op 31 januari 2012. Door de huurovereenkomst op te zeggen op 1 februari 2011 heeft Ster Vastgoed de opzegtermijn van 1 jaar niet in acht genomen, zodat de huurovereenkomst met vijf jaar wordt verlengd. De bepaling in artikel 3.3. van de huurovereenkomst "Dit geldt niet voor de eerste huurperiode van 5 jaar" moet volgens [eiseres] zo worden gelezen dat de verhuurder in de eerste vijf jaar niet kan opzeggen.
5.2. Ster Vastgoed betwist dat de overeenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd. Zij verwijst naar de huurovereenkomst, waarin staat vermeld dat de opzegtermijn van een jaar niet geldt voor de eerste huurperiode van vijf jaar. Echter, ook al zou deze opzegtermijn gelden, dan heeft Ster Vastgoed de opzegtermijn in acht genomen, nu de huurovereenkomst loopt tot en met 1 februari 2012.
5.3. Partijen verschillen van mening over de uitleg van de bepaling in artikel 3.3. van de huurovereenkomst "Dit geldt niet voor de eerste huurperiode van 5 jaar". De kantonrechter is van oordeel dat een grammaticale uitleg geen uitsluitsel biedt, nu de bepaling zowel betrekking kan hebben op de opzegging zelf, de dag waartegen kan worden opgezegd als op de opzeggingstermijn, terwijl partijen zich niet hebben uitgelaten over de bedoeling van de contractspartijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst.
Naar het oordeel van de kantonrechter kan deze uitleg echter in het midden worden gelaten, nu Ster Vastgoed de huurovereenkomst op 1 februari 2011 heeft opgezegd tegen 2 februari 2012. De kantonrechter is van oordeel dat Ster Vastgoed daarmee de opzegtermijn van een jaar in acht heeft genomen. De overeenkomst is weliswaar aangegaan voor de duur van vijf jaar, doch uitdrukkelijk is vermeld dat deze loopt van 1 februari 2007 tot en met 1 februari 2012. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat de huurovereenkomst door de opzegging rechtsgeldig is opgezegd en eindigt per 2 februari 2012.
in reconventie
6.1. Ster Vastgoed vordert in reconventie ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wegens een huurachterstand, alsmede betaling van de achterstallige huur, de contractueel verschuldigde boete, buitengerechtelijke kosten en schadevergoeding, te vermeerderen met de proceskosten (waaronder nakosten).
6.2. [eiseres] heeft zich ten verwere beroepen op een opschortingsrecht in verband met een tekortkoming aan de zijde van Ster Vastgoed als verhuurder.
Subsidiair betwist [eiseres] de verschuldigdheid van de door Ster Vastgoed gevorderde boetes, buitengerechtelijke kosten en nakosten.
6.3. Om de vorderingen van Ster Vastgoed te kunnen beoordelen is noodzakelijk dat de betalingsverplichting van [eiseres] komt vast te staan. De kantonrechter verwijst hiervoor naar hetgeen hiervoor is overwogen ten aanzien van de energiekosten.
Dit brengt met zich mee dat de beoordeling van de vordering in reconventie zal worden aangehouden totdat hierover nadere informatie is verstrekt.
Beslissing
De kantonrechter:
in conventie
verwijst de zaak naar de rolzitting van 7 september 2011 voor akte uitlating aan de zijde van [eiseres] inzake hetgeen hiervoor is overwogen in rechtsoverweging 4.3.2.;
voorts in conventie en in reconventie
houdt iedere verdere beslissing aan.
Aldus gewezen door mr. J.C.G. Leijten, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 augustus 2011 in tegenwoordigheid van de griffier.