Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector kanton
Locatie Leeuwarden
zaak-/rolnummer: 338528 \ CV EXPL 10-10414
vonnis van de kantonrechter d.d. 25 oktober 2011
inzake
De stichting Stichting WoonFriesland,
hierna te noemen: SWF,
gevestigd te Grou,
eiseres in conventie,
verweerster in voorwaardelijke reconventie,
gemachtigde: mr. M.H. Rozeboom,
tegen
[gedaagde],
hierna te noemen: [gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiser in voorwaardelijke reconventie,
gemachtigde: mr. T.W.M. Jurna.
Procesverloop
1. Ingevolge het tussenvonnis van 21 juni 2011 heeft op 8 september een comparitie van partijen, tevens gerechtelijke plaatsopneming, plaatsgevonden. Vervolgens is vonnis bepaald op de stukken, waarvan de inhoud als hier ingelast geldt.
Motivering
De vaststaande feiten
2.1. [gedaagde] huurt sedert 1 april 1998 van SWF een appartement aan de [adres], bestaande uit een woonruimte en een slaapruimte.
2.2. Vanaf het najaar van 2008 zijn er klachten ingediend bij SWF betreffende de door [gedaagde] gehouden honden. [gedaagde] bezit meerdere (thans 4) honden, heeft daarnaast met enige regelmaat logeerhonden bij zich, en heeft enige malen in het pand een nest met jonge honden gehad. [gedaagde] voert vanuit het appartement een kennel, waarmee hij op internet adverteert.
De beoordeling
3.1. SWF stelt dat de huurovereenkomst met [gedaagde] ontbonden moet worden, gelet op de klachten die zijn ingediend, het feit dat [gedaagde] een kennel voert en [gedaagde] zich niet aan gemaakte afspraken houdt en overlast veroorzaakt.
3.2. Aan de orde is aldus de vraag of er sprake is van handelingen in strijd met de huurovereenkomst of goed huurderschap, in die mate dat een redelijke belangenafweging met zich brengt dat de huurovereenkomst ontbonden moet worden.
3.3. In de eerste plaats wordt opgemerkt dat uit de stukken niet is gebleken dat er sprake is van een kennel met enig bedrijfsmatig karakter. De website is weliswaar professioneel opgezet en doet vermoeden dat [gedaagde] een liefhebber, kenner en bezitter van honden is, die wel eens een nestje jonge honden houdt, maar dat is onvoldoende om te spreken van een bedrijfsmatig karakter, reeds omdat er niet méér dan 4 nestjes in 11 jaren zijn geweest, waarmee de activiteiten niet meer dan een incidenteel karakter hebben. Het verwijt dat [gedaagde] handelt in strijd met de huurovereenkomst omdat hij een bedrijf zou voeren treft dan ook geen doel.
3.4. De kantonrechter constateert vervolgens dat uit het dossier blijkt dat er sprake is van herhaalde klachten betreffende de honden van [gedaagde]. Deze klachten hebben met name betrekking op stankoverlast, vervuiling van het portiek en het achter het appartement gelegen gemeenschappelijke grasveld, onder meer door uitwerpselen, en het loslopen van honden. Dat deze klachten terecht waren volgt reeds uit de als productie 27 bij de dagvaarding overgelegde verklaring van de wijkbeheerder, van 11 oktober 2010. Ook blijkt hieruit dat [gedaagde], die reeds in 2008 is aangesproken op de overlast, zich niet heeft gehouden aan gemaakte afspraken dan wel geen gehoor heeft gegeven aan waarschuwingen.
Krachtens de bij de huurovereenkomst behorende Algemene Bepalingen is [gedaagde] gehouden tot een behoorlijke en zindelijke staat van onderhoud van het gehuurde, mag hij geen handel of nering drijven, en is hij gehouden tot herstel van door hem veroorzaakte onreinheid. Tijdens de plaatsopneming is geconstateerd dat het portiek door honden vervuild is, aldus dat er sprake is van zwarte vegen op de muur en hondenharen op de vloer. Hoewel de vervuiling niet ernstig was (ook op de bovengelegen verdieping zitten vieze vegen op de muur) ligt het wel op de weg van [gedaagde] om de door zijn honden veroorzaakte viezigheid te verwijderen. [gedaagde] heeft aangegeven zich hiertoe niet geroepen te voelen omdat, zo begrijpt de kantonrechter, het in eerste instantie de taak van de conciërge is om de hal schoon te maken en deze dit niet doet.
3.5. De voorgaande feiten en omstandigheden leiden tot de conclusie dat [gedaagde] zich niet gedraagt zoals van een goed huurder verwacht mag worden.
Bij de beantwoording van de vraag of dit de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt dient rekening gehouden te worden met de aard van de gedragingen, de redelijke belangen van partijen en de omstandigheden van het geval. In dat licht wordt het volgende overwogen.
Ten aanzien van de overlast geldt dat sprake is van vervuiling en een sterke hondengeur. Echter, het gehele complex maakt een onverzorgde en verpauperde indruk. Ook de hal op de eerste verdieping is, zo bleek tijdens de descente, niet schoon - hetgeen niet aan de honden van [gedaagde] te wijten is. Van een ontoelaatbare vervuiling kan dan ook niet gesproken worden. Evenmin kan de aanwezige hondengeur als ontoelaatbaar hebben te gelden. Immers, in het algemeen worden gebruikers en bewoners van een gemeenschappelijke ruimte geconfronteerd met geuren die samenhangen met de leefwijzen van andere gebruikers, zoals kook- of rookluchten, waarbij enige tolerantie en acceptatie verwacht mag worden. In dat licht kan de ter plaatse waargenomen hondengeur niet als een onacceptabele hinder worden beschouwd.
Dat de honden van [gedaagde] thans nog steeds hun behoefte doen op het gemeenschappelijk grasveld is niet gebleken.
Dat de honden hinderlijk of dreigend gedrag vertonen is evenmin gebleken, waarbij ongetwijfeld de toewijding en de bekwaamheden van [gedaagde] een rol spelen.
Ondanks het bovenstaande acht de kantonrechter de vordering tot ontbinding en ontruiming wel toewijsbaar. Daartoe dient het volgende.
Tijdens de plaatsopneming is gebleken dat de woning van [gedaagde] absoluut niet geschikt is voor het houden van 4, of meer, honden, laat staan voor het houden van en handelen in jonge honden. De woning is eenvoudig te klein, en kan, gelet op het aantal hokken en de ruimte die de honden met hun toebehoren in beslag nemen, feitelijk ook niet meer als woning beschouwd worden maar eerder als een kennel, vooral gericht op het houden en fokken van honden. Dat dit, ook, te maken heeft met de te waarderen toewijding van [gedaagde] jegens zijn honden maakt dit niet anders.
Tegelijkertijd blijkt uit het dossier dat het lastig, zo niet onmogelijk, is om afspraken te maken met [gedaagde], terwijl dat juist bij het (beoogde) gebruik door [gedaagde] van de woning en de gemeenschappelijke ruimte wel noodzakelijk is. In dit verband wordt gewezen op de afspraken die blijken uit de brief van 9 juni 2008, de brief van 24 juni 2008 en de brief van 25 mei 2009. Deze afspraken worden door [gedaagde] niet nagekomen, zoals blijkt uit de inhoud van deze brieven en de verslagen van de wijkbeheerder van 11 oktober 2010 en de huismeester van november 2010. De stelling van [gedaagde] dat eventuele klachten niet naar hem maar naar de huurdersvereniging gestuurd zouden worden kan hem niet baten; in voldoende mate staat vast dat hij op de hoogte was van de aanmaningen van SWF betreffende zijn honden. Dat hij deze aanmaningen kwalificeert als "lastigvallen" toont aan dat hij in onvoldoende mate besef heeft van zijn verplichtingen als huurder en van de rechten van de verhuurder.
3.6. De voorgaande overwegingen brengen mee dat de huurovereenkomst ontbonden moet worden. De kantonrechter is zich daarbij bewust van de ingrijpende gevolgen die dit voor [gedaagde] kan hebben, nu het niet aannemelijk is dat hij elders een vergelijkbare woonruimte kan vinden waarin hij minstens 4 honden kan houden, hetgeen wel zijn sterke wens is. De kantonrechter gaat er dan ook van uit dat SWF bereid is zich in sterke mate in te zetten voor [gedaagde] bij het vinden van andere woonruimte. Op dit punt rust echter geen verplichting op SWF. Het is immers de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] die tot de ontbinding leidt. De reconventionele vorderingen zullen dan ook afgewezen worden.
De termijn waarbinnen tot ontruiming overgegaan moet worden zal worden bepaald op 8 weken na betekening van het vonnis. De door SWF genoemde termijn van 14 dagen is onredelijk kort, zeker nu [gedaagde] niet alleen voor zichzelf vervangende woonruimte moet vinden maar ook voor zijn honden enige vorm van opvang zal moeten regelen.
3.7. De vordering van SWF tot betaling van schoonmaakkosten wordt afgewezen, reeds omdat de hoogte van deze kosten buitenproportioneel is.
3.8. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, waarbij die in reconventie worden bepaald op de helft van die in conventie en de comparitie/descente slechts éénmaal zal worden berekend.
Beslissing
De kantonrechter:
in conventie
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte gelegen aan de [adres];
veroordeelt [gedaagde] om genoemd pand binnen acht weken na betekening van dit vonnis te ontruimen, met medeneming van al het zijne, en onder overgave van de sleutels ter beschikking van SWF te stellen;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan SWF terzake schadevergoeding over de periode vanaf de dag der ontbinding van een bedrag gelijk aan de huurprijs die uit hoofde van de huurovereenkomst verschuldigd zou zijn, voor elke dag het gebruik van het gehuurde voortduurt;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van SWF begroot op € 450,-- (3 punten à € 150,--) wegens salaris en op €
wegens verschotten;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
wijst af de vorderingen van [gedaagde];
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van SWF begroot op € 150,-- (2 punten à 0,5 x € 150,--) wegens salaris.
Aldus gewezen door mr. J.E. Biesma, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 oktober 2011 in tegenwoordigheid van de griffier.
c 185