Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector kanton
Locatie Leeuwarden
zaak-/rolnummer: 358301 \ CV EXPL 11-4278
vonnis van de kantonrechter d.d. 21 februari 2012
inzake
[A],
wonende te [plaats],
[B],
wonende te [plaats],
[C],
wonende te [plaats],
eisers,
gemachtigde: mr. E.T. van Dalen,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MEERVLIET B.V.,
gevestigd te Soest,
HI B.V.,
gevestigd te [plaats],
[D],
wonende te [plaats],
gedaagden,
gemachtigde: mr. F. van der Hoef,
Eisers zullen hierna gezamenlijk [A] c.s. en afzonderlijk [A], [B] en [C] worden genoemd. Gedaagden zullen hierna gezamenlijk als Meervliet c.s. en afzonderlijk als Meervliet, HI en [D] worden aangeduid.
Procesverloop
1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de conclusie van antwoord;
- het proces-verbaal van de comparitie d.d. 1 november 2011.
1.1. Ten slotte is vonnis bepaald.
Motivering
De vaststaande feiten
2. Als gesteld en erkend dan wel als niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud der overgelegde producties staat tussen partijen het volgende vast.
2.1. [A] en [B] wonen in een studio aan de Reitemakersrijge 5/5a te [plaats]. [C] woont in een studio aan de Hofstraat 17 te [plaats].
2.2. De vereniging 'Woonvereniging Reitemakersrijge 5 en 5a' is eigenaar van het pand staande en gelegen aan de Reitemakersrijge 5/5a te [plaats]. De vereniging 'Woonvereniging Hofstraat 17' is eigenaar van het pand staande en gelegen aan de Hofstraat 17 te [plaats].
2.3. [A] c.s. hebben in 2008 een informatiebijeenkomst bijgewoond, waarbij [D] informatie heeft verstrekt over het 'project koopstudio'. Naar aanleiding van de bijeenkomst hebben [A] en [B] elk een "overeenkomst lidmaatschapsrecht woonvereniging" gesloten op grond waarvan zij voor een bedrag van respectievelijk € 136.500,- en € 135.500,- het lidmaatschap hebben verworven van Woonvereniging Reitemakersrijge 5 en 5a, aan welk lidmaatschap het exclusieve gebruik van respectievelijk de woonruimte studio 4 en studio 3 gelegen aan de Reitemakersrijge 5/5a te [plaats] is verbonden. [C] heeft een "overeenkomst lidmaatschapsrecht woonvereniging" gesloten op grond waarvan zij voor een bedrag van € 116.500,- het lidmaatschap heeft verworven van Woonvereniging Hofstraat 17, terwijl aan dit lidmaatschap het exclusieve gebruik van de woonruimte studio 2 gelegen aan de Hofstraat 17 te [plaats] is verbonden.
2.4. [A] c.s. zijn door [D] verwezen naar Quartz Financial Partners B.V. Quartz Financial Partners B.V. heeft zorg gedragen voor de financiering van de aankoop van het lidmaatschap in de verschillende verenigingen, te weten door middel van het vestigen van een pandrecht door de Coöperatieve Rabobank Venlo e.o. (hierna verder te noemen: de Rabobank) op de verschillende lidmaatschappen, waarbij de ouders van [A] c.s. zich borg hebben gesteld.
2.5. Bij genoemde overeenkomsten behoren twee allonges. Allonge I bevat een clausule op grond waarvan [A] c.s. onder voorwaarden aanspraak kunnen maken op een zogenaamde 'lastendemper' en allonge II bevat een clausule met betrekking tot een 'belastingdemper'. In beginsel kunnen [A], [B] en [C] maandelijks aanspraak maken op een bedrag van respectievelijk € 320,-, € 415,- en € 394,- aan dempers.
2.6. Allonge I bepaalt ten aanzien van de lastendemper - in de overeenkomsten vermeld als KLD - het navolgende (voor zover van belang):
"1. Koopstudio biedt het lid de mogelijkheid om, tegen onderstaande voorwaarden, gebruik te maken van de KLD gedurende een periode van drie (3) jaren, te rekenen vanaf de datum van de levering van de studio aan het lid. (…)
2. Stichting Beheer Derdengelden Koopstudio (…) betaalt maandelijks, achteraf, het voor het lid gereserveerde bedrag aan het lid.
3. Indien het lid student is, dien hij/zij jaarlijks op uiterlijk 30 september aan Koopstudio (…) een kopie van zijn/haar inschrijvingsbewijs aan Universiteit of Hogeschool te overleggen.
4. Indien het lid starter is, dient hij/zij jaarlijks, voor 01 arpil, aan Koopstudio (…) een jaaropgave werkgever te verstrekken.
5. Het lid dient de door zijn/haar gekochte studio te financieren door tussenkomst van Quarz Financial Partners B.V. te Tilburg, via welke B.V. ook de jaarlijkse belastingaangifte van begunstigde (kostenloos) dient te geschieden.
6. In het geval het lid tijdens de looptijd van onderhavige overeenkomst niet meer voldoet aan één of meer van de voorwaarden voor deelname aan de lastendemper, vervalt het recht op de lastendemper. (…)"
2.7. Ten aanzien van de belastingdemper - in de overeenkomsten vermeld als KBD, dan wel KSD - bepaalt allonge II het navolgende (voor zover van belang):
"3. Het lid dient jaarlijks op uiterlijk 30 september aan Koopstudio (…) een kopie van zij/haar inschrijvingsbewijs aan Universiteit of Hogeschool te overleggen. Indien daaraan niet wordt voldaan, vervalt het recht op de KBD.
4. Het lid dient de door zijn/haar gekochte studio te financieren door tussenkomst van Quarz Financial Partners B.V. te Tilburg, via welke B.V. ook de jaarlijkse belastingaangifte van begunstigde (kostenloos) dient te geschieden. Daartoe dient begunstigde steeds binnen drie (3) maanden na afloop van een kalenderjaar de gegevens, benodigd voor de belastingaangifte, aan Quarz te verstrekken. Bij het niet tijdig voldoen hieraan vervalt het recht op de KBD. (…)"
2.8. De lasten- en belastingdemper zijn vanaf oktober 2010 tot op heden niet betaald aan [A]. Aan [B] zijn de dempers niet meer betaald van april 2010 tot heden. Ten aanzien van [C] is de lastendemper tot en met 1 mei 2011 in totaal negen maanden onbetaald gelaten en de belastingdemper twaalf maanden.
2.9. [A] c.s. hebben een kort gedingprocedure gevoerd bij de rechtbank [plaats] tegen Meervliet, HI, State Invest B.V. en [D]. De rechtbank [plaats] heeft Meervliet en HI veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 167,- aan [A] en € 1.660,- aan [B], wegens het nalaten van de uitbetaling van de lasten- en belastingdemper. De vordering van [C] is afgewezen.
Het standpunt van [A] c.s.
3. [A] c.s. vorderen dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, Meervliet c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling:
- aan [A] van een bedrag van € 2.359,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 1 juni 2011 tot de dag der algehele voldoening;
- aan [B] van een bedrag van € 4.980,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 1 juni 2011 tot de dag der algehele voldoening;
- aan [C] van een bedrag van € 4.050,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 1 juni 2011 tot de dag der algehele voldoening;
- aan [A] c.s. van de proceskosten.
3.1. [A] c.s. leggen aan hun vorderingen - kort gezegd - ten grondslag dat Meervliet c.s. toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de overeenkomsten doordat zij nalaat om de lasten- en belastingdemper uit te keren. [A] c.s. hebben elk een overeenkomst gesloten met de vennootschap onder firma State Invest handelend onder de naam Koopstudio Noord-Nederland (hierna verder te noemen: Koopstudio Noord-Nederland). Meervliet en HI zijn als vennoten van Koopstudio Noord-Nederland aansprakelijk voor de nakoming van de overeenkomst. [A] c.s. zijn studenten en hebben de dempers nodig om de rente en aflossingen voor de financiering van het lidmaatschap aan de Rabobank te kunnen betalen. Door het uitblijven van de betaling van de dempers raken [A] c.s. in financiële problemen. De door Meervliet c.s. opgezette ingewikkelde constructie kan alleen functioneren indien de dempers worden uitbetaald. [A] c.s. hebben de overeenkomsten getekend, maar zij hebben hier nooit een kopie van ontvangen. De overeenkomsten zijn eerst tijdens het kort geding bij de rechtbank [plaats] overgelegd aan [A] c.s. [C] was tot dan toe dan ook niet op de hoogte van de aan de lasten- en belastingdemper gestelde voorwaarden. Meervliet c.s. had [A] c.s. moeten waarschuwen voor de consequenties van de betreffende ingewikkelde juridische constructie en had aan moeten geven dat er grote financiële risico's aan verbonden zijn in het geval de dempers niet uitbetaald zouden worden aan hen. Hierdoor is Meervliet c.s. toerekenbaar tekortgeschoten in haar zorg- en informatieplicht jegens [A] c.s.
3.2. Voorts heeft [D] onrechtmatig gehandeld jegens [A] c.s. [D] kan een persoonlijk verwijt worden gemaakt aangezien hij de drijvende kracht is achter het project Koopstudio in Noord-Nederland. [D] is juridisch en feitelijk bestuurder van Koopstudio Noord-Nederland. Tijdens de informatiebijeenkomst sprak [D] zeer lovend over het project zonder daarbij te wijzen op de financiële risico's. [D] deed het voorkomen alsof het geen probleem zou opleveren als de dempers niet zouden worden betaald, omdat de panden in dat geval zouden kunnen worden verkocht en met de opbrengst zou de schuld aan de Rabobank kunnen worden betaald. [D] heeft tijdens de zitting in kort geding aangegeven dat er sprake is van een soort piramideconstructie, waarbij de betaling van de dempers wordt bekostigd uit de verkoop van de toekomstige panden en bijbehorende lidmaatschappen voor toekomstige kopers. Overigens zijn de betreffende panden, anders dan [D] op deze zitting heeft aangegeven, blijkens het kadaster wel belast met een hoge hypotheek ten behoeve van de Rabobank. [D] had zich moeten realiseren dat bij het stagneren van de verkoop van toekomstige panden en lidmaatschappen de zaak spaak zou lopen en dat Koopstudio Noord-Nederland in dat geval niet aan haar verplichtingen zou kunnen voldoen. Er is sprake van onwil om de dempers uit te betalen aan de zijde van [D]. Enkele betalingsonmacht sluit betalingsonwil niet uit.
Het standpunt van Meervliet c.s.
3.3. Meervliet c.s. voert verweer tegen de vorderingen van [A] c.s. Daartoe voert Meervliet c.s. - kort gezegd - aan dat Koopstudio Nederland B.V. (hierna verder te noemen: Koopstudio Nederland) contractspartij is van [A] c.s. en dat Koopstudio Noord-Nederland feitelijk alleen heeft meegewerkt aan het realiseren en oprichten van de twee woonverenigingen. Koopstudio Nederland is op 19 oktober 2009 gefailleerd. Koopstudio Noord-Nederland was franchisenemer van Koopstudio Nederland. Koopstudio Noord-Nederland heeft na het faillissement van Koopstudio Nederland besloten om de lopende projecten te voltooien. De contractuele verplichtingen van Koopstudio Nederland zijn echter niet overgegaan op Koopstudio Noord-Nederland, dan wel op haar vennoten. Voorts heeft [C] niet voldaan aan de voorwaarden waaronder zij aanspraak kon maken op de dempers. Zo heeft de rechtbank [plaats] ook geoordeeld in haar vonnis in kort geding.
3.4. Meervliet c.s. betwist dat [D] een persoonlijk verwijt kan worden gemaakt ten aanzien van het feit dat er reeds enige tijd geen dempers zijn betaald. Het enkele feit dat er sprake is van een hypothecaire inschrijving op de beide panden spreekt voor zich, aangezien de financiering van een individueel gebruiksrecht bestaande uit het lidmaatschap van de woonvereniging zonder een dergelijke inschrijving niet mogelijk is. De hypothecaire inschrijving is bedoeld als zekerheid voor de financier, met betrekking tot de individuele financieringsovereenkomsten welke de financier met de afzonderlijke leden van de woonvereniging heeft gesloten. Er is geen daadwerkelijk bedrag geleend, er is enkel sprake van een hypothecaire inschrijving op de panden. Overigens heeft [D] niet gezegd dat er sprake is van een piramide constructie. Hoewel Meervliet c.s. zich moreel verantwoordelijk voelt voor de betaling van de dempers, is dit niet mogelijk aangezien de inkomsten van Meervliet en HI nagenoeg zijn komen stil te liggen tengevolge van het niet langer meer verkopen en bemiddelen bij het project Koopstudio. Voorts brengt de juridische constructie niet meer risico met zich dan bij een individuele aankoop van een studio en is de basis van de constructie hetzelfde.
De beoordeling van het geschil
4. De kantonrechter zal allereerst ten aanzien van de individuele eisers beoordelen met wie zij een overeenkomst hebben gesloten en of zij aan de voorwaarden voor de uitbetaling van de lasten- en belastingdemper hebben voldaan. Ten slotte dient te worden beoordeeld of [D] persoonlijk aansprakelijk kan worden gesteld voor de eventuele wanprestatie.
4.1. De kantonrechter overweegt dat Meervliet c.s. in haar conclusie van antwoord aanvoert dat eisers allen een overeenkomst hebben gesloten met Koopstudio Nederland en niet met Koopstudio Noord-Nederland. Ter zitting heeft Meervliet c.s. echter bevestigd dat [A] een overeenkomst heeft gesloten met Koopstudio Noord-Nederland. Nu Meervliet c.s. voornoemd verweer met betrekking tot [A] kennelijk heeft prijsgegeven, stelt de kantonrechter vast dat Koopstudio Noord-Nederland contractspartij is van [A]. Ten aanzien van [B] stelt de kantonrechter vast dat Koopstudio Noord-Nederland in de betreffende overeenkomst en de bijbehorende allonges expliciet wordt genoemd als contractspartij, zodat zij zonder nadere onderbouwing - waarvan niet is gebleken - enkel tot het oordeel kan komen dat [B] een overeenkomst heeft gesloten met Koopstudio Noord-Nederland. In de allonges bij de door [C] gesloten overeenkomst wordt Koopstudio Nederland echter genoemd als contractspartij. Ter zitting heeft [C] gesteld dat [D] haar contactpersoon was en dat hij zich voordeed als directeur van Koopstudio Nederland. De kantonrechter leidt hieruit af dat [C] er ook bekend mee was dat zij een overeenkomst met Koopstudio Nederland afsloot en niet met [D] pro se. Dat [D] zich voordeed als directeur, terwijl hij geen functie vervulde bij Koopstudio Nederland is voor de beoordeling van het onderhavige geschil niet relevant daar de vraag of Koopstudio Nederland bevoegd vertegenwoordigd is thans niet in geschil is en de overeenkomst overigens niet door [D] is ondertekend.
4.2. Meervliet c.s. heeft niet betwist dat [A] en [B] aan de voorwaarden voor aanspraak op de dempers hebben voldaan, zodat het niet betalen daarvan, nu van een goede reden niet is gebleken, zowel een toerekenbare tekortkoming van als een onrechtmatig handelen door Koopstudio Noord-Nederland oplevert. Nu Meervliet c.s. voorts niet heeft betwist dat Meervliet en HI vennoten zijn van Koopstudio Noord-Nederland zijn Meervliet en HI in deze hoedanigheid hoofdelijk aansprakelijk voor de schulden van Koopstudio Noord-Nederland.
4.3. Vervolgens rijst de vraag of reden bestaat om [D] als bestuurder van HI persoonlijk aansprakelijk te houden voor de gevorderde betaling van de dempers. Volgens vaste jurisprudentie is een bestuurder op grond van artikel 6:162 BW Pro jegens een derde aansprakelijk, indien de bestuurder ter zake van de door de derde geleden schade een persoonlijk verwijt treft. Indien de bestuurder namens de vennootschap een schuld aangaat waarvan hij weet of behoort te weten dat de vennootschap die niet zal kunnen nakomen, is die aansprakelijkheid in het algemeen gegeven. In andere gevallen zal het van de concrete omstandigheden van het geval afhangen of het aan de bestuurder te maken verwijt voldoende ernstig is om hem persoonlijk aansprakelijk te houden (HR 18 februari 2000, JOR 2000,56). Deze (indirecte) doorbraak van de regel dat een namens de rechtspersoon handelende persoon niet zelf aansprakelijk is voor de gevolgen van dat handelen, moet gebaseerd zijn op een onbehoorlijke of nalatige handelwijze waarvoor die persoon zelf schuld heeft.
4.4. De kantonrechter overweegt dat het door [A] c.s. gekochte een zeer complexe en risicovolle constructie betreft. Anders dan Meervliet c.s. stelt is de constructie niet hetzelfde als die van een appartementsrecht. Immers is een appartementsrecht een zakelijk recht dat naast het recht van exclusief gebruik van bepaalde gedeelten van een gebouw in beginsel eveneens een aandeel in de eigendom van het gebouw omvat. Bij de onderhavige constructie behoort de eigendom van de studio's echter toe aan Woonvereniging Reitemakersrijge 5 en 5a en hebben [A] c.s. slechts een persoonlijk recht tot exclusief gebruik van de studio's verworven. Weliswaar heeft Meervliet c.s. blijkens een door [A] c.s. overgelegde hypotheekakte een hypotheek afgesloten op het pand aan de Reitemakersrijge 5/5a die dient tot zekerheid voor de betaling van al hetgeen de Rabobank te vorderen heeft van de leden van de woonvereniging, maar dit hypotheekrecht dient mede tot zekerheid van al hetgeen de Rabobank van Meervliet HI en de vereniging te vorderen heeft. Veronderstellenderwijs uitgaande van de juistheid van de stelling van Meervliet c.s. dat zij thans (nog) geen geld heeft geleend van de Rabobank uit hoofde van de hypothecaire inschrijving, neemt dit niet weg dat zij dit alsnog eenvoudig kunne doen. [A] c.s. zijn derhalve in grote mate afhankelijk van Meervliet HI en de vereniging. Voorts maakt de aanwezigheid van de vereniging als schakel tussen de leden en (het gebruik van) de studio dat de betreffende constructie de leden in een veel nadeliger positie brengt dan in het geval zij een appartementsrecht zouden hebben verworven. Zo zou bijvoorbeeld een faillissement van de vereniging gevolgen hebben voor het recht van gebruik van de studio en zouden de leden in dit geval slechts concurrente schuldeisers zijn in een faillissement. Tevens zijn [A] c.s. voor de betaling van hun woonlasten afhankelijk van de tussenschakel Koopstudio Noord-Nederland aangezien de dempers ongeveer 50 % van de woonlasten dekken. Voorzienbaar is derhalve dat de leden bij het uitblijven van de betaling van de dempers in de problemen komen met de betaling van de woonlasten. [A] c.s. zijn zich ten tijde van het sluiten van de overeenkomsten niet bewust geweest van de complexiteit en het risico van de door Meervliet c.s. opgezette constructie, hetgeen te wijten is aan de door [D] verstrekte, althans niet verstrekte informatie. De brochure van project Koopstudio spreekt meermalen over het in (volle) eigendom verkrijgen van een studio, zodat daarmee vast staat dat er een rooskleuriger beeld is geschept van hetgeen werd verkocht. Bij een dergelijke complexe en risicovolle constructie bestaat er naar het oordeel van de kantonrechter een plicht om potentiële kopers hierop te wijzen en te waarschuwen voor de risico's. Niet gebleken is echter dat [D] als contactpersoon en drijvende kracht achter het project Koopstudio [A] c.s. op enig moment heeft gewaarschuwd voor de risico's. Het is zelfs zo dat [D] ook thans nog stelt dat de constructie geen risico's met zich brengt. Tevens acht de kantonrechter van belang dat Meervliet c.s. zich kennelijk bedient van een kluwen van vennootschappen, die onderling met elkaar zijn verbonden en die één ding gemeen hebben, namelijk dat [D] telkens de man op de achtergrond is, die aan de touwtjes trekt. De kantonrechter is aldus van oordeel dat [D] als bestuurder een persoonlijk en ernstig verwijt treft en derhalve aansprakelijk is voor de door [A] en [B] geleden schade.
4.5. Hoewel [D] - ongeacht het feit dat [C] een overeenkomst heeft met Koopstudio Nederland - door voornoemd handelen eveneens onrechtmatig heeft gehandeld jegens [C], heeft [C] niet inzichtelijk gemaakt dat er causaal verband bestaat tussen de schade bestaande uit het bedrag aan niet betaalde dempers en het handelen van [D]. De voorzieningenrechter van de rechtbank [plaats] heeft in kort geding geoordeeld dat weliswaar niet is gebleken dat [C] aan de voorwaarden voor aanspraak op de dempers heeft voldaan, maar het is volgens de voorzieningenrechter alleszins redelijk dat [C] nogmaals in de gelegenheid wordt gesteld om aan haar verplichtingen uit de allonges te voldoen. Gesteld, noch gebleken is echter dat [C] sindsdien aan haar verplichtingen heeft voldaan. De stelling van [A] c.s. dat [C] niet op de hoogte was van de op haar rustende verplichtingen omdat zij de overeenkomst met bijbehorende allonges pas in kort geding ter beschikking kreeg doet daar niet aan af, nu niet is gebleken dat zij na het kort geding aan haar verplichtingen heeft voldaan. Gelet hierop kan dan ook niet worden geoordeeld dat aannemelijk is dat zonder het onrechtmatig handelen van [D] de schade niet zou zijn ontstaan. De vorderingen van [C] zullen aldus worden afgewezen.
4.6. Meervliet c.s. zal als de (grotendeels) in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten aan de zijde van [A] c.s. worden begroot op:
- explootkosten € 94,32
- griffierecht € 71,00
- salaris gemachtigde € 500,00 (2 punten x tarief € 250,00)
€ 665,32
Beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt Meervliet c.s., hoofdelijk, tegen behoorlijk bewijs van kwijting tot betaling aan [A] van een bedrag van € 2.359,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 1 juni 2011 tot de dag der algehele voldoening;
veroordeelt Meervliet c.s., hoofdelijk, tegen behoorlijk bewijs van kwijting tot betaling aan [B] van een bedrag van € 4.980,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 1 juni 2011 tot de dag der algehele voldoening;
veroordeelt Meervliet c.s., hoofdelijk, in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [A] c.s. begroot op € 665,32;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. J.E. Biesma, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 21 februari 2012 in tegenwoordigheid van de griffier.
c 267