Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 114240 / HA ZA 11-575
Vonnis van 18 april 2012
in de zaak van
1. [A],
wonende te [woonplaats],
2. [B],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. G.J.P.M. Grijmans, kantoorhoudende te Sneek,
tegen
[C],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. S.A. Frijling, kantoorhoudende te Groningen.
Partijen zullen hierna [A] c.s. en [C] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de akte houdende wijziging (vermeerdering) van eis alsmede tot het overleggen van producties
- de conclusie van antwoord
- het proces-verbaal van comparitie van 6 maart 2012.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [A] c.s. heeft met [C] een koopovereenkomst gesloten, waarbij [A] c.s. van [C] heeft gekocht het vrijstaande woonhuis annex schuur, kantine/recreatiezaaltje, plaatselijk bekend te [woonplaats], aan de [adres], kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie C, nummer 2890, groot 59 are en 25 centiare - hierna: de onroerende zaak - tegen een koopsom van EUR 385.000,00, met inbegrip van een aantal roerende zaken. De schriftelijke koopovereenkomst is door [C] getekend op 4 juli 2006 en door [A] c.s. op 4 augustus 2006.
2.2. In de schriftelijke koopovereenkomst is onder meer vermeld:
[…]
Artikel 5 Staat Pro van de onroerende zaak, gebruik
5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
[…]
5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
[…]
2.3. In de "Bijlage, behorende bij de koopovereenkomst d.d. 30 juni 2006, inzake de onroerende zaak aan de [adres] [woonplaats]" is onder meer vermeld:
Ondergetekenden, in voormelde koopovereenkomst respectievelijk genoemd als verkoper en koper zijn vervolgens overeengekomen, dat koper ermee bekend is, dat:
1. de bouwkundige staat van voormelde onroerende zaak te wensen overlaat, doch bereid is deze te accepteren voor eigen risico en eigen rekening.
[…]
2.4. Bij notariële akte van levering van 1 december 2006 is de onroerende zaak in eigendom overgedragen aan [A] c.s.
2.5. Bij brief van 4 september 2007 heeft de advocaat van [A] c.s. aan [C] melding gemaakt van een aantal gebreken aan de onroerende zaak. [C] is daarbij gesommeerd om binnen 10 dagen schriftelijk te bevestigen dat hij aansprakelijkheid erkent en dat hij zal overgaan tot het vergoeden van de door [A] c.s. geleden schade.
2.6. De onroerende zaak is verzakt en kampt met scheurvorming.
In een deskundigenrapport dat in opdracht van deze rechtbank is opgesteld door ing. [X] van Jansen Wesselink B.V. op 15 april 2005 in het kader van een procedure tussen [C] en B.V. Aannemingsbedrijf Gebr. Maurits, is geconcludeerd dat de oorzaak van de aanwezige verzakking/scheurvorming is gelegen in de funderingswijze van de binnenmuren, te weten een fundering op staal. De ondergrond is zeer slap, hetgeen bij de optredende belasting kennelijk tot flinke zetting heeft geleid. Door de buitengevels te gaan funderen c.q. de fundering te verbeteren door middel van het aanbrengen van palen in de "vaste" zandplaat en de binnenmuren op de zeer samendrukbare (slechte) bovengrond te laten staan, treedt onherroepelijk een verschil in zakking op, aldus nog steeds de deskundige.
2.7. In een brief van 21 september 2011 heeft [Y] van BTA Bove vof, die in opdracht van [A] c.s. een onderzoek heeft ingesteld naar de beweerde gebreken aan de onroerende zaak, het volgende aan [A] c.s. medegedeeld:
[…]
Uit de overgelegde stukken blijkt dat er grote problemen bij het fundament van de woning aanwezig zijn. Uit de stukken blijkt door onderzoek van de afgelopen jaren en de laatste periodes dat de fundering niet goed is en dat de woning aan het verzakken is. Uit onderzoek van Jansen Wesselink blijkt dat er in de bestaande fundering verstevigingen en funderingspalen aangebracht moeten worden. Deze werkzaamheden zijn zo ingrijpend dat wij u hierbij moeten aangeven dat herbouw van de woning ons inziens een betere optie is.
In de afgelopen periode hebben wij een tijdens onderzoek meer zaken geconstateerd zoals installaties, goten, asbest, lekkages, rioleringen enz enz allemaal bijkomende zaken die het geheel in een perspectief zetten die wij aangeven voor deze panden als zijnde bouwkundig failliet.
3. De vordering
3.1. De vordering van [A] c.s., zoals deze bij dagvaarding is ingesteld, strekt ertoe, dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. [C] veroordeelt om aan [A] c.s. te betalen, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, bij wijze van voorschot een bedrag van EUR 30.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 4 september 2007 dan wel vanaf een datum welke de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren, tot aan de dag der algehele voldoening;
2. [C] veroordeelt om aan [A] c.s. te betalen, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, de schade welke [A] c.s. heeft geleden, lijdt, dan wel nog zal lijden als gevolg van het toerekenbaar tekortkomen van [C] in de nakoming van de met [A] c.s. gesloten koopovereenkomst, zulks nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 4 september 2007 dan wel vanaf een datum welke de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren, tot aan de dag der algehele voldoening;
3. [C] veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [A] c.s. te betalen de kosten als bedoeld in artikel 6:96 lid 2 sub b BW Pro, zulks nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
4. [C] veroordeelt in de kosten van het geding.
3.2. Bij akte houdende een wijziging (vermeerdering) van eis alsmede tot het overleggen van producties heeft [A] c.s. gesteld dat "de exacte schade vastgesteld dient te worden door een door de rechtbank te benoemen deskundige, hetgeen aansluit bij hetgeen [A] c.s. heeft aangegeven in punt 2 van het petitum".
3.3. [C] voert verweer.
3.4. Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna - voor zover van belang - nader ingegaan.
4. Het geschil en de beoordeling daarvan
4.1. De "eiswijziging" door [A] c.s. bij akte houdende een wijziging (vermeerdering) van eis alsmede tot het overleggen van producties betreft geen eiswijziging in de zin van artikel 130 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering, nu de beslissing om al dan niet een deskundige te benoemen te allen tijde aan de rechter is overgelaten en niet afhankelijk is van een eis daartoe.
4.2. [A] c.s. stelt zich op het standpunt dat de onroerende zaak bij het sluiten van de onderhavige koopovereenkomst en de levering daarvan niet de eigenschappen bezat die nodig zijn voor normaal gebruik daarvan. Volgens [A] c.s. heeft hij "vrij kort na de levering van de onroerende zaak" gebreken geconstateerd, welke het normale gebruik belemmeren. Deze gebreken waren volgens [A] c.s. noch op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst noch ten tijde van de levering bekend bij [A] c.s. Het had volgens [A] c.s. op de weg van [C] gelegen om de geconstateerde en voor hem kenbare gebreken aan [A] c.s. te melden. Bij akte heeft [A] c.s. gesteld dat hij "onlangs" kennis heeft genomen van een deskundigenrapport van ing. [X] van 15 april 2005 ter zake van de onderhavige onroerende zaak, uit welk rapport volgt dat er "het nodige mis is" met de fundering van de onroerende zaak. Ter gelegenheid van de comparitie van partijen heeft [A] c.s. aangevoerd dat de onroerende zaak volgens hem non-conform is voor wat betreft de elektrische installatie, het rioolstelsel, het leidingennet en het plaatsen van de kozijnen.
4.3. [C] heeft hiertegen primair aangevoerd dat [A] c.s. geen enkele aanspraak toekomt jegens [C] omdat [A] c.s. niet tijdig heeft geklaagd. Subsidiair heeft [C] - kort samengevat - aangevoerd dat [A] c.s. de onroerende zaak heeft gekocht in de staat waarin deze zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Volgens [C] is hierover een expliciete en duidelijke afspraak gemaakt in de koopovereenkomst, evenals in de daarbij behorende bijlage. Meer subsidiair heeft [C] de (onbekendheid met de) vermeende gebreken weersproken en betwist dat deze aan het normale gebruik in de weg staan.
4.4. Wat betreft het meest verstrekkende verweer van [C], te weten de schending van de klachtplicht zoals bedoeld in artikel 7:23 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek, stelt de rechtbank voorop dat uit een arrest van de Hoge Raad van 29 juni 2007, LJN AZ7617, NJ 2008, 606 het navolgende volgt.
i) De vraag of de koper binnen bekwame tijd heeft gereclameerd over gebreken aan de afgeleverde zaak, kan niet in algemene zin worden beantwoord.
ii) Waar het geen consumentenkoop betreft, dient de koper
(a) ter beantwoording van de vraag of de hem afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoordt het in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van hem te verwachten onderzoek te verrichten en
(b) binnen bekwame tijd nadat hij heeft ontdekt of bij een dergelijk onderzoek had behoren te ontdekken dat zulks niet het geval is, hiervan kennis te geven aan de verkoper.
iii) De lengte van de onder ii) bedoelde termijn is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.
iv) Het onder (a) bedoelde onderzoek dient, gelet op de door artikel 7:23 lid 1 beschermde Pro belangen van de verkoper, door de koper te worden ingesteld en uitgevoerd met de voortvarendheid die gelet op de omstandigheden van het geval in redelijkheid van hem kan worden gevergd. In dit verband kunnen onder meer van belang zijn de aard en de waarneembaarheid van het gebrek, de wijze waarop dit aan het licht treedt en de deskundigheid van de koper.
v) Onder omstandigheden kan een onderzoek door een deskundige nodig zijn. In beginsel mag de koper de uitslag van het onderzoek afwachten zonder de verkoper van het onderzoek op de hoogte te brengen.
vi) Wanneer echter mag worden verwacht dat met het onderzoek lange tijd is gemoeid, of zulks tijdens de loop daarvan blijkt, volgt uit de strekking van artikel 7:23 lid 1 dat Pro de koper aan zijn wederpartij onverwijld kennis dient te geven van dat onderzoek en de verwachte duur ervan.
vii) De vraag of de onder ii (b) bedoelde kennisgeving binnen bekwame tijd is geschied, dient te worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden, waaronder het antwoord op de vraag of de verkoper nadeel lijdt door de lengte van de in acht genomen klachttermijn. Een vaste termijn kan daarbij niet worden gehanteerd, ook niet als uitgangspunt.
4.5. De Hoge Raad heeft bij arrest van 25 maart 2011, LJN BP8991, RvdW 2011, 419 in aanvulling op voormeld toetsingskader het volgende overwogen. De onderzoeks- en klachtplicht van de koper kunnen niet los worden gezien van de aard van de gekochte zaak en de overige omstandigheden (zie r.o. 4.4., sub iv), omdat daarvan afhankelijk is wat de koper kan en moet doen om een eventueel gebrek op het spoor te komen en aan de verkoper mededeling te doen van een met voldoende mate van waarschijnlijkheid vastgestelde tekortkoming. Naarmate de koper op grond van de inhoud van de koopovereenkomst en de verdere omstandigheden van het geval sterker erop mag vertrouwen dat de zaak beantwoordt aan de overeenkomst, zal van hem minder snel een (voortvarend) onderzoek mogen worden verwacht, omdat de koper in het algemeen mag afgaan op de juistheid van de hem in dit verband door de verkoper gedane mededelingen, zeker als die mogen worden opgevat als geruststellende verklaringen omtrent de aan- of afwezigheid van bepaalde eigenschappen van het gekochte. De vereiste mate van voortvarendheid wat betreft de onderzoeksplicht van de koper zal voorts afhangen van de ingewikkeldheid van het onderzoek.
Als de koper op eenvoudige wijze kan (laten) vaststellen of een vermoed gebrek ook werkelijk bestaat, zal dat onderzoek niet lang mogen duren. Als deze zekerheid alleen op langdurig of kostbaar onderzoek kan worden gebaseerd, zal de koper daarvoor de nodige tijd moeten worden gegund. Als de koper voor het verkrijgen van informatie of voor het verrichten van onderzoek afhankelijk is van de medewerking van derden, zal ook daarmee rekening moeten worden gehouden. Het gebrek aan (tijdige) medewerking van derden komt niet altijd en zonder meer voor rekening van de koper. Bij dit alles is in belangrijke mate mede bepalend (zie hiervoor r.o. 4.4., sub vii) in hoeverre de belangen van de verkoper al dan niet zijn geschaad. Als die belangen niet zijn geschaad, zal er niet spoedig voldoende reden zijn de koper een gebrek aan voortvarendheid te verwijten. In dit verband kan de ernst van de tekortkoming meebrengen dat een nalatigheid van de koper hem niet kan worden tegengeworpen.
4.6. De rechtbank constateert dat [A] c.s. bij dagvaarding heeft gesteld dat hij de beweerdelijk aanwezige gebreken "vrij kort na de levering van de onroerende zaak" heeft geconstateerd. Weliswaar heeft [A] c.s. ter gelegenheid van de comparitie van partijen gesteld dat er steeds meer gebreken bij kwamen, maar [A] c.s. heeft nagelaten om aan te geven welke gebreken hij volgens hem - in afwijking van hetgeen hij zelf bij dagvaarding had gesteld - niet "vrij kort na de levering van de onroerende zaak" heeft geconstateerd. De rechtbank gaat er dan ook van uit dat [A] c.s. alle beweerde gebreken - behoudens het hierna te noemen beweerde gebrek aan de fundering - "vrij kort na de levering van de onroerende zaak" - welke levering op 1 december 2006 heeft plaatsgevonden - heeft geconstateerd.
4.7. Wat betreft het gebrek aan de fundering van de onroerende zaak zou weliswaar uit de akte van [A] c.s. kunnen worden afgeleid dat hij dit gebrek eerst hangende de onderhavige procedure heeft ontdekt - hij stelt immers dat hij "onlangs" kennis heeft genomen van het deskundigenrapport van ing. [X] van 15 april 2005 - maar ter gelegenheid van de comparitie van partijen heeft (de advocaat van) [A] c.s. gesteld dat hij het rapport van ing. [X] heeft ontvangen nadat het koopcontract was getekend, op dezelfde dag. Partijen zijn het er over eens dat [A] c.s. de onderhavige koopovereenkomst op 4 augustus 2006 heeft ondertekend. Reeds op dat moment was [A] c.s. derhalve bekend met dit gebrek.
4.8. Gelet op de hiervoor genoemde jurisprudentie van de Hoge Raad had [A] c.s. binnen bekwame tijd na de ontdekking van de onderhavige (beweerde) gebreken, te weten binnen bekwame tijd na "vrij kort na" 1 december 2006 respectievelijk na 4 augustus 2006, hiervan kennis dienen te geven aan [C]. [A] c.s. was toen immers - blijkens zijn eigen stellingen - op de hoogte van de onderhavige (beweerde) gebreken, voor de ontdekking waarvan dus geen onderzoek nodig was. Het onderzoek door [Y] was dan ook kennelijk slechts bedoeld ter onderbouwing van de stellingen van [A] c.s. [A] c.s. beroept zich ter onderbouwing van zijn stelling dat hij tijdig bij [C] heeft geklaagd op een brief van 4 september 2007, in welke brief de advocaat van [A] c.s. [C] op de hoogte stelt van de onderhavige (beweerde) gebreken. De rechtbank is van oordeel dat onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden geoordeeld moet worden dat [A] c.s. [C] met deze brief van 4 september 2007 niet binnen bekwame tijd in kennis heeft gesteld van de onderhavige (beweerde) gebreken. Niet valt immers in te zien welk belang [A] c.s. - die reeds lange tijd op de hoogte was van de onderhavige (beweerde) gebreken - had om daarmee te wachten tot 4 september 2007. [A] c.s. heeft overigens bij dagvaarding - zonder daaraan juridische consequenties te verbinden - opgemerkt dat hij [C] ook reeds bij brief van 10 januari 2007 in kennis had gesteld van de onderhavige gebreken. [C] heeft echter gemotiveerd weersproken dat hij op enig moment deze brief heeft ontvangen. [A] c.s. heeft nagelaten deze beweerdelijk verzonden brief van 10 januari 2007 in het geding te brengen en ook heeft hij terzake geen bewijsaanbod van de verzending en de ontvangst daarvan door [C] gedaan. De rechtbank gaat er dan ook van uit dat deze brief nimmer door [C] is ontvangen. Uit deze stellingen van [A] c.s. kan echter wél worden afgeleid dat het in kennis stellen van [C] ter zake van de beweerde gebreken op dat moment in ieder geval reeds mogelijk was. [A] c.s. heeft dit echter pas gedaan bij brief van 4 september 2007, te weten ongeveer acht maanden nadien. [C], die stelt dat hij tien jaar in de woning heeft gewoond en dat hij nimmer problemen heeft gehad, is naar het oordeel van de rechtbank door het verstrijken van een dergelijke lange termijn - zonder dat daartegenover een (gerechtvaardigd) belang van [A] c.s. tegenover staat - in zijn bewijspositie geschaad omdat het gebreken betreft die in de loop van deze periode ernstiger geworden (kunnen) zijn.
4.9. Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat [A] c.s. er geen beroep meer op kan doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, doordat hij [C] daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt kennis heeft gegeven, zoals in artikel 7:23 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek bedoeld.
De vordering zal derhalve op deze grond worden afgewezen, zodat de overige verweren van [C] geen behandeling behoeven.
4.10. [A] c.s. zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding. De kosten aan de zijde van [C] worden vastgesteld op:
- verschotten EUR 800,00
- salaris voor de advocaat EUR 904,00 (2 punten x tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 1.704,00
De rechtbank ziet geen aanleiding om [A] c.s. in de daadwerkelijk proceskosten te veroordelen zoals [C] heeft verzocht. Weliswaar heeft [A] c.s. zijn vorderingen bij dagvaarding slechts zeer summier onderbouwd en is ook thans nog geen rapport van een deskundige aanwezig - hoewel dat wél door [A] c.s. was aangekondigd - ter zake van de door [A] c.s. ter gelegenheid van de comparitie van partijen genoemde gebreken, maar dit is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om tot het oordeel te komen dat sprake is van misbruik van recht aan de zijde van [A] c.s., zoals [C] heeft gesteld.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vordering af,
5.2. veroordeelt [A] c.s. in de kosten van het geding, aan de zijde van [C] vastgesteld op EUR 1.704,00,
5.3. verklaart de veroordeling onder 5.2 uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.M. Telman en in het openbaar uitgesproken op 18 april 2012.?