Uitspraak
RECHTBANK limburg
Zittingsplaats Maastricht
Bestuursrecht
zaaknummer: AWB 13 / 1791
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 december 2013 in de zaak tussen
[eisers], te Maastricht, eisers
(gemachtigde: mr. B. Smit),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Maastricht, verweerder
(gemachtigde: mr. C.M.J.J. Erdkamp),
Procesverloop
Bij besluit van 14 augustus 2012 (het primaire besluit) heeft verweerder het verzoek van eisers om een tegemoetkoming in planschade, afgewezen.
Bij besluit van 22 april 2013 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eisers ongegrond verklaard.
Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 november 2013.
Eisers zijn verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [naam] en mr. J.A.C.J.M. Willemse van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (verder: SAOZ).
De zaak is ter zitting gevoegd behandeld met de zaak met zaaknummer 13/119. Na de zitting zijn beide zaken weer gesplitst.
Overwegingen
1.
Bij besluit van 20 maart 2009 heeft verweerder een bouwvergunning verleend aan Woningstichting Maasvallei Maastricht ten behoeve van de bouw van zorgcomplex [naam] (Woonzorgcentrum [naam]) op het perceel gelegen [adres], kadastraal bekend gemeente Maastricht, sectie [letter], nr. [nummer]. Daarbij heeft verweerder tevens vrijstelling ex artikel 19, tweede lid, van de Wet ruimtelijke ordening (WRO) verleend van de voorschriften van het vigerende bestemmingsplan “[naam]”. Tegen dit besluit zijn geen rechtsmiddelen aangewend, waardoor het besluit op of omstreeks
1 mei 2009 onherroepelijk is geworden.
2.
Eisers hebben gesteld dat deze planologische wijziging heeft geleid tot waardevermindering van hun onroerende goed gelegen aan de [adres] te Maastricht en zij hebben verweerder verzocht om een tegemoetkoming in planschade.
3.
Naar aanleiding van het verzoek om een tegemoetkoming in planschade heeft verweerder SAOZ verzocht om te adviseren. In zijn advies heeft SAOZ een planologische vergelijking gemaakt tussen het regime van het bestemmingsplan “[naam]” en de planologische situatie die is ontstaan door de vrijstelling ex artikel 19, tweede lid, van de WRO van 20 maart 2009. SAOZ heeft geconcludeerd dat eisers als gevolg van deze planologische wijziging in een nadeliger positie zijn komen te verkeren en dat de waarde van hun object met een bedrag van € 60.000,- is gedaald. Volgens SAOZ was de schadeveroorzakende planologische wijziging voor eisers evenwel voorzienbaar ten tijde van de aankoop van het onroerende goed, omdat in het vigerende bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen op grond waarvan de gronden met de bestemming “[naam]” – dit zijn de gronden waarop Woonzorgcentrum[naam] door middel van vrijstelling wordt gerealiseerd – gewijzigd kunnen worden in de bestemming “[naam]”. Volgens SAOZ kunnen met toepassing van de wijzigingsbevoegdheid van het vigerende bestemmingsplan 90 gestapelde woningen worden gerealiseerd, terwijl de gewraakte ontwikkeling voorziet in deels gestapelde bouw met deels een afwijkende functie (wonen en zorg). Hoewel deze ontwikkeling niet één-op-één overeenstemt met het gestelde in de wijzigingsbevoegdheid, is er volgens SAOZ toch sprake van voorzienbaarheid. SAOZ heeft verweerder dan ook geadviseerd om het verzoek om een tegemoetkoming in planschade af te wijzen.
4.
Bij besluit van 14 augustus 2012 heeft verweerder het verzoek van eisers om een tegemoetkoming in planschade conform het advies van SAOZ afgewezen.
5.
Tegen dit besluit hebben eisers bezwaar gemaakt. Eisers hebben daarbij betwist dat sprake is van voorzienbaarheid. Volgens eisers dient voor het aannemen van voorzienbaarheid als gevolg van een wijzigingsbevoegdheid de ontwikkeling qua bouwmogelijkheden min of meer op één lijn kunnen worden gesteld met de ontwikkeling die met de wijzigingsbevoegdheid mogelijk werd gemaakt én daarnaast dient de planologische verslechtering in beide gevallen ongeveer dezelfde te zijn. Aan deze voorwaarden is volgens eisers niet voldaan, zodat geen sprake is van voorzienbaarheid.
6.
Naar aanleiding van de in bezwaar door eisers aangevoerde gronden heeft SAOZ verweerder aanvullend geadviseerd. SAOZ heeft zijn eerder ingenomen standpunt dat sprake is van voorzienbaarheid in zijn aanvullende advies gehandhaafd. Daarbij is erop gewezen dat de planschadeaanvraag enkel ziet op bouwdeel A van de bouwvergunning van 20 maart 2009 en dat eisers ten tijde van de aankoop van hun object in dat deel van het plangebied in ieder geval hetzelfde hadden kunnen verwachten. Dat hetgeen in plandeel B thans met de gewraakte planologische mutatie kan worden gerealiseerd, in zekere mate afwijkt van hetgeen met de in het bestemmingsplan “[naam]” opgenomen wijzigingsbevoegdheid kon worden gerealiseerd, doet hier volgens SAOZ niet aan af.
7.
Bij heroverweging in bezwaar heeft verweerder het primaire besluit gehandhaafd.
8.
Tegen dit besluit hebben eisers op gelijkluidende gronden als in bezwaar beroep ingesteld. Zij hebben daarbij hun standpunt dat geen sprake is van voorzienbaarheid nader onderbouwd. Eisers zijn van mening dat de gewraakte ontwikkeling niet op één lijn kan worden gesteld met de mogelijkheden die uit de in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid volgen. Dit geldt niet enkel ten aanzien van de bouwmogelijkheden, maar ook ten aanzien van de planologische effecten, aldus eisers.
9.
De rechtbank komt tot de volgende beoordeling.
10.
Aan de vrijstelling van 20 maart 2009 ligt een ruimtelijke onderbouwing ten grondslag waaruit blijkt dat voorzien is in de ontwikkeling van het gebied dat wordt begrensd door het [straatnaam] aan de westzijde, de [straatnaam] aan de oostzijde, de [straatnaam] aan de noordzijde en de[straatnaam] aan de zuidzijde én een gebied ten zuiden van de [straatnaam], dat wordt begrensd door de [straatnaam] aan de zuidzijde, de [straatnaam] aan de oostzijde en het gebied ten oosten van de [straatnaam] tot aan de bestaande bebouwing. Dit projectgebied is tot dan onbebouwd en agrarisch in gebruik. In de ruimtelijke onderbouwing wordt het projectgebied onderscheiden in vijf deelgebieden, te weten:
- Deelgebied A: bestaat de uit het zorgcentrum dat is gelegen in het oostelijk deel van het projectgebied aan het [adres]. Het zorgcentrum is onderverdeeld in twee bouwdelen:
o Bouwdeel a: dat bestaat uit 5 units met elk 6 woonzorgeenheden (dus in totaal 30 woonzorgeenheden), geconcentreerd op één laag.
o Bouwdeel b: dat bestaat uit een complex met 24 zorgwoningen en 52 appartementen, in 3 tot 4 bouwlagen. Daarnaast is in dit deel een restaurant, een kantoorvleugel en een huisartsenpost voorzien.
- Deelgebied B: dat ten oosten van het zorgcentrum is gelegen en bestaat uit 23 vrijstaande woningen.
- Deelgebied C: dat ten zuiden van het zorgcentrum is gelegen en bestaat uit 17 twee-onder-één-kapwoningen.
- Deelgebied D: dat ten oosten van deelgebied C en ten zuiden van Deelgebied B is gelegen en bestaat uit 17 vrijstaande woningen.
- Deelgebied F: dat is gelegen aan de oostgrens van het projectgebied en bestaat uit een 9 vrije kavels voor vrijstaande huizen.
11.
Ter zitting heeft [naam] toegelicht dat de in de ruimtelijke onderbouwing genoemde deelgebieden één ontwikkeling betreft, die gelijktijdig heeft plaats gevonden, maar met (vijf) verschillende vrijstellingen mogelijk is gemaakt. De bouwvergunning en vrijstelling van 20 maart 2009 zien enkel op Deelgebied A, bestaande uit bouwdeel a en bouwdeel b. Door eisers is desgevraagd aangegeven dat het verzoek om een tegemoetkoming in planschade zich hierop richt.
12.
De rechtbank is van oordeel dat het aanvullende advies van SAOZ, dat verweerder aan het thans bestreden besluit ten grondslag heeft gelegd, op zijn minst onduidelijk is ten aanzien van het ingenomen standpunt over de reikwijdte van het verzoek om planschade. Zo lijkt SAOZ er in zijn advies van uit te gaan dat het planschadeverzoek is beperkt tot bouwdeel a van Deelgebied A, terwijl eisers steeds hebben bedoeld Deelgebied A in zijn geheel. De rechtbank ziet hierin reeds aanleiding voor het oordeel dat het advies van SAOZ onzorgvuldig tot stand is gekomen dan wel anderszins gebreken vertoont, zodat verweerder zijn besluit niet op dit advies had mogen baseren. Nu aan het bestreden besluit een ondeugdelijke motivering ten grondslag ligt, zal de rechtbank dit besluit vernietigen.
13.
De rechtbank zal vervolgens beoordelen of er aanleiding bestaat om de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand te laten. Van belang daarbij is de vraag of eisers ten tijde van de aankoop van hun onroerende goed de gewraakte ontwikkeling hadden kunnen voorzien.
14.
Bij de vraag of sprake is van voorzienbaarheid gaat het om de vraag of ten tijde van de aankoop van een onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie in nadelig opzicht zou veranderen, waarbij rekening moet worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die bekend zijn gemaakt.
15.
Ten tijde van de aankoop door eisers van hun onroerende goed in 2003 was in het vigerende bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waarin was bepaald dat de gronden met de bestemming “[naam]” konden worden gewijzigd in de bestemming “[naam]”, met dien verstande dat het totaal aantal woningen niet minder dan 70 en niet meer dan 90 mag bedragen. Daarnaast is in de wijzigingsbevoegdheid bepaald dat de laan die de [straatnaam] verbindt met de [straatnaam] als dubbele ontsluiting van het gebied zal dienen. De rechtbank stelt vast dat het projectgebied zoals dat in de ruimtelijke onderbouwing bij het besluit van 20 maart 2009 is beschreven, nagenoeg geheel overeenkomt met het gebied waarop de wijzigingsbevoegdheid volgens de bestemmingsplankaart betrekking heeft. Enkel een korte, smalle strook ten noorden van de [straatnaam] maakt geen deel uit van het projectgebied.
16.
De rechtbank is van oordeel dat, hoewel de planschade wordt veroorzaakt door het besluit van 20 maart 2009 waarbij enkel het woonzorgcomplex (Deelgebied A) mogelijk is gemaakt, deze ontwikkeling niet los kan worden gezien van de woningbouwontwikkeling die deel uitmaakt van hetzelfde project. Door dit project zijn de mogelijkheden op grond van de wijzigingsbevoegdheid ruimschoots overschreden. Eisers worden thans geconfronteerd met een aaneengesloten bebouwing aan de oostzijde van hun perceel over de volledige diepte en aansluitend ten zuidoosten van hun perceel aaneengesloten bebouwing in drie bouwlagen. Bovendien is in bouwdeel b van het zorgcomplex een restaurant, een kantoorvleugel en een huisartsenpost gerealiseerd.
17.
De rechtbank is van oordeel dat een redelijk denkend en handelend koper rekening had moeten houden met maximaal 90 woningen gelegen in het gebied waarop de wijzigingsbevoegdheid betrekking heeft. Dat daarbij enige concentratie van woningen en mogelijk enige gestapelde woningbouw zou worden gerealiseerd, kon daarbij niet worden uitgesloten. Ook diende bij de invulling van een woongebied rekening te worden gehouden met verschillende woonvormen, waaronder een combinatie van zorg en wonen. Naar het oordeel van de rechtbank hoefde een redelijk denkend en handelend koper op grond van de in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid echter geen rekening te houden met de ontwikkeling zoals die thans aan de orde is. Ook is naar het oordeel van de rechtbank de voornamelijk aaneengesloten bebouwing zoals mogelijk gemaakt met de vrijstelling van 20 maart 2009 niet op één lijn te stellen met de bebouwingsmogelijkheden op grond van de wijzigingsbevoegdheid. De rechtbank betrekt bij dit oordeel de gang van zaken zoals eiser deze (onweersproken) heeft geschetst ter zitting met betrekking tot de wijze waarop hij zich heeft geïnformeerd over de toekomstplannen voor het gebied alvorens tot aankoop van het perceel over te gaan en de daarbij verkregen informatie, waarbij de rechtbank van belang acht hetgeen op die punten in de Structuurschets [naam] was opgenomen en de informatie zoals die verstrekt is door de toentertijd voor het gebied verantwoordelijke stedenbouwkundige.
Daarnaast zijn het met de vrijstelling mogelijk gemaakte restaurant, de kantoorvleugel en de huisartsenpost als onderdeel van bouwdeel b van het zorgcomplex niet te duiden als een vorm van wonen waarmee eisers rekening hadden moeten houden. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze functies in combinatie met wonen en zorg eerder te duiden als maatschappelijke doeleinden en zijn de planologische effecten daarvan niet vergelijkbaar met de planologische effecten van een woonfunctie.
18.
Gelet op voorgaande overwegingen is de rechtbank van oordeel dat onvoldoende sprake is van voorzienbaarheid, zodat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit niet in stand kunnen blijven. De rechtbank ziet aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht zelf in de zaak te voorzien.
19.
Tussen partijen is niet in geschil dat sprake is van een planologische verslechtering waardoor eisers schade hebben geleden. Door eisers is de door SAOZ vastgestelde planschade niet betwist, zodat de rechtbank de schade vaststelt op een bedrag van
€ 60.000,-. Op grond van artikel 6.2, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening blijft binnen het maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager. Ingevolge het tweede lid blijft in ieder geval een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade voor rekening van de aanvrager. De waarde van het onroerende goed van eisers onmiddellijk voor het ontstaan van de schade is getaxeerd op € 890.000,-, hetgeen door eisers niet is betwist. Dit betekent dat een bedrag van € 17.800,- voor rekening van eisers dient te blijven en dat verweerder aan eisers een tegemoetkoming in planschade had moeten toekennen ten bedrage van € 42.200,-.
20.
Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt het bestreden besluit. De rechtbank ziet aanleiding zelf in de zaak te voorzien en zal bepalen dat de tegemoetkoming in planschade wordt vastgesteld op € 42.200,-, alsmede dat deze uitspraak in de plaats zal treden van het vernietigde besluit van 22 april 2013.
21.
Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eisers het door hen betaalde griffierecht vergoedt.
22.
De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eisers gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.416,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 472,- en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- herroept het primaire besluit en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- wijst het verzoek om een tegemoetkoming in planschade toe en bepaalt dat de tegemoetkoming in planschade wordt vastgesteld op € 42.200,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 160,- aan eisers te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 1.416,-, te betalen aan eisers.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M.J.A. barones van Hövell tot Westerflier-Dassen, rechter, in aanwezigheid van mr. N.F.M. Beurskens-Roelofs, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 18 december 2013.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 18 december 2013.
w.g. mr. N.F.M. Beurskens-Roelofs,
griffier
w.g. mr. L.M.J.A. van Hövell tot Westerflier-Dassen,
rechter
Voor eensluidend afschrift:
de griffier,
Afschrift verzonden aan partijen op: 18 december 2013
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.