ECLI:NL:RBLIM:2013:8669

• Datum uitspraak: 13 november 2013
• Publicatiedatum: 13 november 2013
• Zaaknummer: 507406 CV EXPL 12-11504
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Aangehouden
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: E.P. van Unen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontdekking hennepplantage in gehuurd pand en bewijsopdracht omtrent kennis verhuurder

In deze zaak vordert de verhuurder betaling van achterstallige huur en schadevergoeding nadat in het gehuurde pand een hennepplantage is ontdekt en de huurster het pand heeft verlaten zonder terug te keren. De huurovereenkomst bevatte een clausule die onmiddellijke ontbinding mogelijk maakte bij criminele activiteiten in het gehuurde.

De huurster voert verweer dat zij alleen de woning huurde, niet de loods waar de hennepplantage was, en dat de verhuurder op de hoogte was van de hennepplantage, met een afspraak dat zij na ontdekking niets meer verschuldigd zou zijn. De kantonrechter verwerpt het verweer dat de loods niet gehuurd was en oordeelt dat de huurster niet is geslaagd in haar bewijsopdracht omdat zij alleen zichzelf als getuige heeft gehoord.

Gezien de veiligheidsoverwegingen van de huurster en het belang van waarheidsvinding, verzoekt de kantonrechter het Openbaar Ministerie om te concluderen of en vanaf wanneer de hennepplantage bestond, wie deze exploiteerde en of de verhuurder daarvan op de hoogte was. De zaak wordt verwezen naar een rolzitting voor conclusie of het inbrengen van bescheiden door het OM, waarna partijen zich kunnen uitlaten.

Uitkomst: Zaak aangehouden en verwezen voor conclusie of inbreng van bescheiden door het Openbaar Ministerie over de hennepplantage en kennis verhuurder.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Zittingsplaats Heerlen

Burgerlijk recht

zaakno: 507406 CV EXPL 12-11504

Vonnis van de kantonrechter van 13 november 2013

inzake

[eiser] ,

wonende te [woonplaats 1],

eiser ,

gemachtigde: mr. A.C.E. van den Hombergh,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats 2],

gedaagde ,

gemachtigde: mr. L.J.L.M. Dacier.

1. Het verloop van de procedure

1.1

Het procesverloop blijkt uit:

- het exploit van dagvaarding van 30 november 2012 met producties 1 t/m 6;

- de conclusie van antwoord met productie;

- het proces-verbaal van de comparitie van partijen op 21 februari 2013, tevens aantekening mondeling tussenvonnis;

- de akte uitlating bewijsopdracht van gedaagde;

- het proces-verbaal van het verhoor van beide partijen als getuigen op 22 augustus 2013;

- de akte voortgang enquête van gedaagde.

1.2

Vonnis is nader bepaald op heden.

2. De feiten

Omdat het door de ene partij is gesteld en door de andere niet is betwist of omdat het voortvloeit uit de in zoverre niet betwiste producties die partijen hebben overgelegd en waarnaar zij hebben verwezen, staat het volgende vast.

2.1

Bij door beiden ondertekende huurovereenkomst heeft gedaagde van eiser, voor de duur van twee jaar ingaande 1 februari 2012 en voor de prijs van € 1.250 per maand te voldoen voor de eerste van elke maand, gehuurd:

“
het geheel gerenoveerd woonhuis voorzien van dubbele garage gelegen aan de [adres]” ,

in artikel 1.3 van de huurovereenkomst nader omschreven als volgt:

“(…)

Parterre:

(…) Vanuit de hal bereikbaar inpandige, dubbele garage 40 m². Verdeelhal met toegang tot diverse multifunctionele ruimtes totaal 120 m². Deze ruimtes maken de woning bijzonder geschikt voor kantoor c.q. bedrijfsruimte aan huis. Vanuit de multifunctionele ruimte bereikbare dubbele garage 125 m² met twee kantelpoorten.”.

De huurovereenkomst bevat aan het slot een “Extra bepaling”, luidende:

“Indien er blijkt dat in het gehuurde criminele activiteiten plaats vinden of hebben gevonden gedurende de periode dat deze huurovereenkomst van kracht is, vervalt per onmiddellijk, zonder tussenkomst van de rechter, deze huurovereenkomst. Alle uit deze criminele activiteiten voortvloeiende kosten zijn voor rekening van de huurder. Huurder is op de hoogte dat de verhuurder het recht heeft om het gehuurde onaangekondigd en op onregelmatige tijdstippen te inspecteren op onrechtmatig gebruik van het gehuurde, zoals o.a. wietteelt e.d. Deze maatregel is noodzakelijk geworden i.v.m. het Drugsbeleid van de Gemeente Kerkrade.”

2.2

Gedaagde heeft sinds juni 2012 de huurprijs niet betaald.

2.3

Op 7 juni 2012 is in het gehuurde (althans in het gedeelte van de onroerende zaak hierboven genoemd multifunctionele ruimtes en door partijen “de loods”) een hennepplantage ontdekt. Kort daarna heeft gedaagde het gehuurde verlaten en zij is daarin niet teruggekeerd.

3. Het geschil

3.1

Eiser vordert na vermeerdering van eis primair de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling van gedaagde tot betaling van € 6.250 aan achterstallige huur en

€ 1.190 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van het verzuim, en tot betaling van € 17.290,90 ter zake schadevergoeding wegens het in erbarmelijke staat achtergelaten van het gehuurde.

3.2

Gedaagde voert als verweer, kort gezegd, dat zij slechts de woning heeft gehuurd en niet de loods, dat eiser ermee bekend was dat daarin (al voordat gedaagde ging huren) een hennepplantage werd geëxploiteerd, en dat partijen hebben afgesproken dat, als deze zou worden ontdekt, gedaagde aan eiser niets meer verschuldigd zou zijn.

4. De beoordeling

4.1

Het verweer van gedaagde zij slechts de woning en niet de loods huurde, wordt verworpen. In het schriftelijke huurcontract is de loods (de multifunctionele ruimtes) beschreven als onderdeel van het gehuurde, en dit verweer van gedaagde laat zich ook niet rijmen met de overeengekomen huurprijs, die hetgeen voor een woning als deze in Kerkrade gebruikelijk is verre te boven gaat.

4.2

De kantonrechter heeft bij zijn in het proces-verbaal van de comparitie vastgelegde mondeling tussenvonnis gedaagde in de gelegenheid gesteld de juistheid te bewijzen van haar als bevrijdend verweer aangemerkte stellingen: dat partijen hebben afgesproken dat zij na ontdekking van de hennepplantage geen huur verschuldigd zou zijn, althans dat zij geen betalingsverplichting heeft omdat hennepplantage met medeweten van eiser aanwezig was.

4.3

Gedaagde is niet in de bewijsopdracht geslaagd, reeds omdat zij alleen zichzelf als getuige heeft doen horen en haar verklaring krachtens artikel 164 lid 2 Rv omtrent de door haar te bewijzen feiten geen bewijs in haar voordeel kan opleveren tenzij deze strekt ter aanvulling van onvolledig bewijs. Dit laatste is er niet.

4.4

De vermeerdering van eis met € 1.250, waartegen gedaagde zich heeft verzet omdat deze te laat is gedaan, wordt toegelaten. Weliswaar wordt in het petitum van de dagvaarding slechts € 5.000 gevorderd, maar gedaagde had met de kantonrechter uit de dagvaarding onder 2.A kunnen begrijpen dat eiser beoogde vijf maanden huur ad € 6.250 te vorderen. Gedaagde is dus door de vermeerdering van eis niet benadeeld in haar mogelijkheden om verweer te voeren. Of dit laatste bedrag (ten titel van achterstallige huur dan wel vergoeding van de huurderving die eiser heeft geleden doordat hij het gehuurde na het vertrek van gedaagde geruime tijd niet heeft kunnen verhuren aan een derde) moet worden toegewezen hangt, en dat geldt ook voor de toewijsbaarheid van de vordering tot schadevergoeding (waarvan de hoogte overigens nog nader zal moeten worden bewezen), mede af van het volgende.

4.5

Gedaagde is, zoals hiervoor overwogen, niet in de bewijsopdracht geslaagd. Dit kan

ermee te maken hebben dat gedaagde, zoals zij in haar akte voortzetting enquête heeft gesteld, reden heeft om te vrezen voor haar veiligheid c.q. gezondheid wanneer zij als getuige zou doen horen een zekere [naam] (of, in een gebruikelijker volgorde en spelling, [naam] of [naam]), degene - daarover zijn partijen het eens - die het pand huurde direct voorafgaand aan de huurovereenkomst tussen partijen of van wie gedaagde de huurovereenkomst heeft overgenomen, en die - daarover verschillen partijen van mening - al dan niet met medeweten of zelfs expliciete instemming van eiser, die daarbij ook voordeel had, reeds voordien een hennepkwekerij in het gehuurde exploiteerde. Gelet op het belang van de waarheidsvinding en een op de gevonden waarheid gebaseerde, rechtvaardige beslissing, wil de kantonrechter thans niet toekomen aan de veroordeling van gedaagde tot betaling van aanzienlijke bedragen aan huurachterstand of huurdervingsvergoeding en schadevergoeding, zo lang nog kan blijken dat de stellingen van gedaagde, hoewel zij niet in de bewijsopdracht is geslaagd, toch feitelijk juist zijn. Het gaat dan met name om de vraag of juist is dat genoemde [naam] of een andere derde reeds een hennepkwekerij in het pand exploiteerde voordat gedaagde dit per 1 februari 2012 ging huren, en zo ja of eiser daarvan op de hoogte was of redelijkerwijs had behoren te zijn. Dit laatste neemt de kantonrechter overigens voorshands aan, nu een goed verhuurder in het algemeen verplicht is om zich bij het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst - waarmee de overname van een bestaande huurovereenkomst door een nieuwe huurder moet worden gelijkgesteld - van de staat van onderhoud en de wijze van gebruik van het gehuurde op dat moment te vergewissen.

4.6

Artikel 42 lid 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (“Rv”) bepaalt dat het Openbaar Ministerie (“OM”) op verzoek van de rechter bescheiden waarover het beschikt in de procedure kan brengen. Artikel 44 lid 1 Rv bepaalt dat het OM wordt gehoord indien het, al dan niet op verzoek van de rechter, de wens daartoe te kennen geeft. De kantonrechter wil het OM in deze zaak horen althans, als het OM dat niet wenst, verzoeken om bescheiden in het geding te brengen. Het gaat er daarbij om of uit enig strafrechtelijk (voor)onderzoek is gebleken dan wel aannemelijk is geworden (1) met ingang van welke datum in het gehuurde aan de [adres] een hennepkwekerij is

geëxploiteerd, (2) of dat is gebeurd door de vorige huurder [naam] (dan wel iemand met een daarop gelijkende naam) en (3) of en zo ja met ingang van welke datum eiser, [eiser], daarvan wetenschap heeft gehad of daarbij zelfs (financieel) belang heeft gehad.

4.7

De zaak wordt verwezen naar de onderstaande rolzitting voor conclusie dan wel het in het geding brengen van bescheiden door het OM, over welke conclusie of bescheiden partijen zich, op de voet van artikel 44 lid 3 Rv, vervolgens binnen twee weken zullen kunnen uitlaten.

5. De beslissing

De kantonrechter:

verwijst de zaak naar de rolzitting van
woensdag 11 december 2013 te 10.00 uur voor conclusie dan wel het in de procedure brengen van bescheiden door het OM, ten aanzien van de hiervoor onder 4.6 gestelde vragen;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. van Unen, kantonrechter, en in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 13 november 2013.