Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Zittingsplaats Maastricht
Burgerlijk recht
Zaaknummer: 2503790 \ CV EXPL 13-4469
Vonnis van de kantonrechter d.d. 19 februari 2014
in de zaak van
[eiser], in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van mevrouw [betrokkene], wonende te [woonplaats 1], aan het adres [adres 1],
eisende partij,
procederende in persoon,
tegen
[gedaagde], wonende te [woonplaats 2], aan het adres [adres 2],
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. J.J.H.S. Thomassen
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Dit blijkt uit het navolgende:
- de inleidende dagvaarding met producties;
- de conclusie van antwoord;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De vaststaande feiten
2.1.
[gedaagde] huurt op grond van een mondelinge overeenkomst van mevrouw [betrokkene] de woning gelegen aan de [adres 2] te [woonplaats 2].
2.2.
[eiser] is aangesteld als bewindvoerder van [betrokkene].
[betrokkene] verblijft sinds 2005 in zorginstelling Grubbeveld in Gronsveld. Met ingang van januari 2013 moet voor het verblijf van [betrokkene] in deze zorginstelling een eigen bijdrage van € 2.014,06 per maand worden betaald aan het CAK.
2.3.
Bij brief van 22 augustus 2013 heeft [eiser] met ingang van 1 september 2013 de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd. Als de reden voor opzegging is vermeld dat de woning verkocht moet worden in verband met de zorgelijke financiële situatie van [betrokkene], welke is ontstaan ten gevolge van de enorme verhoging van de eigen bijdrage en van de inkomstenbelasting.
2.4.
Bij brief van 1 oktober 2013 is namens [gedaagde] medegedeeld dat [gedaagde] niet instemt met de huuropzegging. [gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat er geen sprake is van één van de in artikel 7:274 genoemde redenen voor rechtsgeldige opzegging. Daarnaast heeft [gedaagde] zwaarwegende redenen om in deze woning te blijven wonen.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] heeft op gronden als omschreven in de dagvaarding gevorderd dat de kantonrechter over gaat tot de ontbinding van de huurovereenkomst met [gedaagde], kosten rechtens.
3.2.
Daartoe heeft [eiser] het volgende aangevoerd.
In de loop van 2013 is de financiële positie van [betrokkene] dusdanig verslechterd dat alleen de verkoop van het genoemde pand uitkomst kan brengen. Door veranderde wetgeving moet vanaf januari 2013 maandelijks een bedrag van € 2.014,06 voor haar verpleging aan het CAK betaald worden. Naast andere noodzakelijke uitgaven voor kleding, bewassing, verzekering en dergelijke is jaarlijks een bedrag van € 4.000,- aan inkomstenbelasting verschuldigd. Hierdoor is het niet meer mogelijk de inkomsten en uitgaven in balans te brengen. Elke maand moet van de spaarrekening een bedrag van
€ 1.200,- naar de betaalrekening worden overgeheveld. Het saldo op de spaarrekening was grotendeels bedoeld voor de aflossing van de hypotheek en begrafeniskosten. Dit saldo zal over enkele maanden geheel zijn opgesoupeerd.
3.3.
[gedaagde] heeft verweer gevoerd.
[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat de financiële positie van een verhuurder geen grondslag voor ontbinding van de huurovereenkomst vormt.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling van het geschil
4.1.
Bij conclusie van repliek heeft [eiser] gesteld dat de kantonrechter in bepaalde gevallen kan afwijken van de limitatieve wettelijke opzeggingsgronden.
Ter nadere onderbouwing van zijn vordering heeft hij aangevoerd dat het verzoek om ontbinding niet lichtvaardig is gedaan. Allereerst is getracht een lening te verkrijgen. Dit is niet geslaagd vanwege de verhuurde staat van het pand. Daarnaast benadrukt hij dat het financiële probleem niet is ontstaan ten gevolge van mismanagement, maar ten gevolge van de explosieve stijging van de eigen bijdrage en de inkomstenbelasting. Zonder verkoop van de woning in onverhuurde staat kan hij als bewindvoerder de belangen van [betrokkene] niet langer op een verantwoorde manier behartigen.
4.2.
De kantonrechter kan de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst alleen toewijzen in geval zich één van de in artikel 7:274 BW limitatief genoemde beëindigingsgronden voordoet. De aan het onderhavige vordering ten grondslag gelegde grond behoort niet tot deze limitatieve gronden. Vervreemding van de woning kan niet worden aangemerkt als dringend eigen gebruik, ook niet indien dit dient ter opheffing van financieel nadeel van de verhuurder.
4.3.
Naar de kantonrechter begrijpt stelt [eiser] zich op het standpunt dat in dit geval een beroep van de huurder op de beperkingen die artikel 7:274 meebrengt, onverenigbaar is met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Het belang van [betrokkene] bij verkoop van de woning in vrije staat dient vanwege haar door onvoorziene omstandigheden ontstane precaire financiële situatie volgens [eiser] zwaarder te wegen dan het belang van [gedaagde] als huurster. Het belang bij een verkoop vrij van huur is door [eiser] echter onvoldoende onderbouwd. Immers in het verleden is in de jurisprudentie meerdere malen overwogen dat het woonbelang van de huurder dient te prevaleren boven het belang van de verhuurder bij vervreemding van de woning in onverhuurde staat. Het financieel belang van de verhuurder kan niet meewegen, omdat dit in strijd komt met het wettelijk systeem en de bedoeling van de wetgever (HR 23 september 2005, NJ 2005, 555).
4.4.
Op grond van het vorenstaande is de kantonrechter van oordeel dat de vordering dient te worden afgewezen en dat [eiser], als de in het ongelijk gestelde partij, dient te worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht 75,00
- gemachtigde salaris
totaal € 195,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vordering af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] gevallen en tot aan dit vonnis begroot op € 195,00,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.E. Elzinga, kantonrechter, en ter openbare civiele terechtzitting op 19 februari 2014 uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.
EvdS