Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 507406 CV EXPL 12-11504
Vonnis van de kantonrechter van 9 juli 2014
in de zaak van:
[eiser],
wonend [adres 1],
[woonplaats 1],
eisende partij,
gemachtigde mr. A.C.E. van den Homberg,
tegen:
[gedaagde],
wonend [adres 2],
[woonplaats 2],
gedaagde partij,
gemachtigde mr. L.J.L.M. Dacier.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De verdere procedure
1.1.
Het procesverloop tot 5 maart 2014 blijkt uit het tussenvonnis van die datum. Het procesverloop daarna blijkt uit:
- de akte van [eiser] van 30 april 2014
- de akte van [gedaagde] van 28 mei 2014.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
2.1.
Allereerst is in geschil of, en zo ja met ingang van welke datum, de huurovereenkomst tussen partijen geëindigd is, en daarvan afhankelijk, welk bedrag [gedaagde] aan achterstallige huur verschuldigd is.
2.2.
Partijen zijn in de huurovereenkomst een “Extra bepaling” overeengekomen, die inhoudt dat de huurovereenkomst zonder tussenkomst van de rechter vervalt, indien blijkt dat in het gehuurde criminele activiteiten plaatsvinden of hebben gevonden gedurende de periode dat de huurovereenkomst van kracht is. Uit deze bepaling mag, anders dan [gedaagde] stelt, niet de gevolgtrekking worden gemaakt dat de huurovereenkomst bij het ontdekken van de hennepkwekerij in het gehuurde met wederzijds goedvinden is geëindigd. Krachtens het bepaalde in artikel 7:271 lid 8 BW Pro is voor de rechtsgeldigheid van huurbeëindiging met wederzijds goedvinden immers vereist dat deze is geschied nadat de huur is ingegaan. Nu de bepaling waarop [gedaagde] zich beroept bij het aangaan van de huurovereenkomst is overeengekomen, is deze krachtens het bepaalde in artikel 7:271 lid 7 BW Pro nietig en heeft vervulling van de voorwaarde die deze bepaling voor de beëindiging stelt, niet tot het einde van de huurovereenkomst geleid. Daar [gedaagde] ten aanzien van de door haar gewenste beëindigingsdatum van 1 juni 2012 onvoldoende voor bewijs vatbare andere feiten en omstandigheden heeft gesteld die op een beëindiging met wederzijds goedvinden tegen die datum kunnen duiden of die tot de conclusie kunnen leiden dat de huurovereenkomst op een andere wijze rechtsgeldig is geëindigd, kan niet geoordeeld worden dat de huurovereen-komst per 1 juni 2012 is geëindigd.
2.3.
Met het oordeel dat de huurovereenkomst niet per 1 juni 2012 is geëindigd, komt de kantonrechter toe aan de stellingname van [eiser] dat de huurovereenkomst tussen partijen per 1 oktober 2012 is beëindigd. In de tussen partijen gevoerde correspondentie en de nadere stellingname ten processe ligt besloten, dat de huurovereenkomst naar de wens van beide partijen per 1 oktober 2012 is geëindigd. De beëindiging van een huurovereen-komst met wederzijds goedvinden is vormvrij en de wil daartoe kan tot uitdrukking komen in de gedragingen van partijen. In het feit dat [eiser] bij brieven van 20 augustus en
30 augustus 2012 getracht heeft om de huurovereenkomst op korte termijn te beëindigen en [gedaagde] bij brief van 16 oktober 2012 gepoogd heeft om de huurovereenkomst (ten overvloede) op te zeggen, ligt de wil van partijen tot beëindiging per 1 oktober 2012 besloten. Dat is dan ook de einddatum van de huurovereenkomst, over de maanden daarna is [gedaagde] geen huur verschuldigd.
2.4.
[gedaagde] heeft onvoldoende gemotiveerd betwist dat er een betalingsachterstand bestaat vanaf juni 2012, zodat vast staat dat zij tekort is geschoten in haar huurbetalingsverplichtingen over de maanden juni tot en met september 2012. Daar zij de hoogte van de verschuldigdheid van de huur ad € 1.250 per maand niet heeft weersproken, zal van het door [eiser] gevorderde bedrag van € 6.250,- aan achterstallige huur een gedeelte groot € 5000,- (te weten vier maanden aan achterstallige huur) worden toegewezen.
2.5.
De wettelijke rente over het bedrag van € 5.000,- zal als onvoldoende gemotiveerd betwist worden toegewezen, zulks met ingang van de respectieve data van verzuim.
2.6.
Ten aanzien van de door [eiser] gevorderde schadevergoeding van € 17.290,90 verwijst de kantonrechter naar en blijft hij bij hetgeen is overwogen in het tussenvonnis van 5 maart 2014. De kantonrechter heeft overwogen dat indien vast komt te staan dat op de ingangsdatum van de huurovereenkomst tussen partijen - 1 februari 2012 - een hennepkwekerij aanwezig was in het gehuurde, althans zichtbare voorbereidingen ter inrichting daarvan werden getroffen, [eiser] hiervan bij het aangaan van de huurovereenkomst geacht wordt op de hoogte te zijn geweest en derhalve de schade in de vorm van huurderving en herstelkosten niet op [gedaagde] kan verhalen.
2.7.
Mede op grond van de door partijen nader aangedragen stellingen in hun akten, is komen vast te staan dat de hennepkwekerij reeds vóór de ingangsdatum van de huurovereenkomst tussen partijen (in aanleg) in het gehuurde aanwezig was, zodat [gedaagde] niet tot enige vergoeding van schade gehouden is en de gevorderde schadevergoeding dient te worden afgewezen. Hiertoe overweegt de kantonrechter als volgt.
2.8.
Anders dan door [eiser] gesteld, is niet komen vast te staan dat de hennepplanten, die op 24 mei 2012 door justitie in het gehuurde zijn aangetroffen, op het moment van aantreffen slechts enkele weken oud waren. Naar algemene ervaringsregels duidt een gemiddelde hoogte van 100 centimeter per hennepplant - zoals in het proces-verbaal van aantreffen hennepkwekerij van 21 juni 2012 geconstateerd (productie 2 bij akte na het in procedure brengen van bescheiden door het openbaar ministerie) - immers op een ouderdom van minimaal acht weken. Nu [eiser] onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld waarom deze regel in casu niet zou opgaan, neemt de kantonrechter de minimale ouderdom van acht weken als vaststaand feit aan. Deze vaststelling brengt de kantonrechter tot de conclusie dat de kweek van de op 24 mei 2012 door justitie in het gehuurde aangetroffen hennepplanten ten laatste eind maart 2012 is aangevangen.
2.9.
Gezien de inhoud van het fotoboek meerdere kweken van 24 mei 2012 (productie 1 bij akte van 27 mei 2014), het proces-verbaal van aantreffen hennepkwekerij van 21 juni 2012, het rapport berekening wederrechtelijk verkregen voordeel hennepkwekerij van
21 juni 2012 (productie 3 bij akte van 27 mei 2014) en het nadere verweer van [gedaagde], staat vast dat een aan de kweek van eind maart 2012 voorafgaande oogst is gerealiseerd met een kweekduur van tien weken. De hennepkwekerij in het gehuurde moet dan omstreeks midden januari 2012 zijn gestart, derhalve voor het aangaan van de huurovereenkomst. De stelling van [eiser] dat de conclusie van het Openbaar Ministerie - die inhoudt dat het aannemelijk is dat vóór de ontdekking van de hennepkwekerij op 24 mei 2012 sprake is geweest van één eerdere oogst - niet als bewijs in onderhavige zaak kan dienen, daar deze conclusie niet met het doel van vaststelling van een begindatum is genomen maar ter berekening van het wederrechtelijk verkregen voordeel, is juist in die zin dat de conclusie geen dwingend civielrechtelijk bewijs oplevert. Niet valt echter in te zien waarom de in bovengenoemde rapporten en het proces-verbaal genoemde indicatoren niet als (vrij) bewijs
mogen dienen voor de vaststelling dat sprake is geweest van één eerdere oogst. Het door [eiser] verder ingenomen standpunt, dat de in het gehuurde aangetroffen materialen - die duiden op één eerdere oogst - niet tot de gevolgtrekking mogen leiden dat die oogst in het gehuurde heeft plaatsgevonden, wordt eveneens als onvoldoende gemotiveerd gepasseerd. Er is geen onderbouwing gegeven voor de stelling dat die materialen eerder elders zijn gebruikt.
2.10.
Met betrekking tot de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten stelt de kantonrechter vast dat de incassokosten deels zien op vorderingen ter zake waarvan [gedaagde] vóór 1 juli 2012 in verzuim is geraakt, zodat de vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn getoetst wordt aan het bepaalde in het rapport Voorwerk II. Ingevolge dit rapport dient degene die vergoeding van buiten-gerechtelijke incassokosten vordert, voldoende te stellen en te onderbouwen dat daadwerkelijk buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht en dat de gevorderde kosten op deze werkzaamheden toezien. Nu [eiser] onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld, dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht, is de vordering van € 1.190,- niet toewijsbaar.
2.11.
Nu partijen over en weer op enkele punten in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd, in dier voege dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
3.De beslissing
De kantonrechter
3.1.
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning met aanhorigheden gelegen aan de [adres 3] per
1 oktober 2012 is geëindigd,
3.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 5.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over de maandelijks verschuldigde huur van € 1.250,- telkens vanaf de dag waarop [gedaagde] met betaling in verzuim was, te weten 1 juni, 1 juli, 1 augustus en 1 september 2012,
3.3.
compenseert de proceskosten, in dier voege dat iedere partij haar eigen kosten draagt,
3.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
3.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. van Unen en in het openbaar uitgesproken.
type: NG