Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 3237596 \ CV EXPL 14-7812
Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 31 juli 2014
in de zaak van:
[eiser in conventie, verweerder in reconventie],
wonende te [woonplaats 1],
eisende partij in conventie, verweerder in reconventie,
gemachtigde mr. S. Mestrini,
tegen:
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie],
wonend [woonplaats 2],
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
procederende in persoon,
gemachtigde mr. E.R.Th.A. Luijten.
Partijen zullen hierna [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 28 juli 2014.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen [eiser in conventie, verweerder in reconventie] -verhuurder- en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] -huurder- is een huurovereenkomst gesloten voor de woning staande en gelegen te [woonplaats 3], aan de [adres] voor de periode 1 juli 2013 tot en met 1 juli 2014.
2.2.
De huurovereenkomst is na 1 juli 2014 voortgezet voor onbepaalde tijd.
2.3.
De huur bedraagt € 525,00 inclusief € 100,00 voor gas, water en licht en dient voor of op de eerste dag van de periode waarop deze betrekking heeft worden voldaan.
2.4.
Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst zijn partijen door het gehuurde gelopen en is tussen hen mondeling overeengekomen dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] materialen zou verstrekken die [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voor het opknappen van de woning zou gebruiken.
3.Het geschil in conventie en in reconventie
3.1.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert – samengevat – veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot ontruiming van het gehuurde en betaling van de proceskosten.
3.2.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert – samengevat – een verklaring voor recht dat hem, wat betreft het betalen van de huurpenningen, een opschortingsrecht toekomt totdat alle genoemde ernstige gebreken aan het gehuurde door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zijn verholpen, vermeerderd met kosten en voert verweer tegen de vordering in conventie.
3.3.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] voert verweer tegen de vordering in reconventie.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling in conventie en in reconventie
in conventie
4.1.
Het gestelde spoedeisende belang is door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] onvoldoende betwist en wordt voldoende aannemelijk geacht.
4.2.
De kantonrechter stelt voorop dat bij de beoordeling van een geschil in kort geding slechts een voorlopig oordeel kan worden gegeven. Anders dan in een bodemprocedure leent de procedure in kort geding zich -in beginsel- niet voor uitgebreid onderzoek naar de feiten door middel van bijvoorbeeld bewijslevering. De kantonrechter zal op basis van het voorliggende dossier en de behandeling ter zitting een inschatting moeten maken van de kansen van partijen in een bodemprocedure. Beoordeeld moet worden of de vordering in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is om daarop door toewijzing van de onderhavige vordering vooruit te lopen. Uitgangspunt is dat voor toewijzing van een voorziening zoals door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] wordt gevorderd, het voldoende aannemelijk moet zijn dat zijn vordering in een eventueel nog tussen partijen te voeren bodemprocedure stand zal houden, waarbij op [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de last rust om aannemelijk te maken dat de vordering geen stand zal houden.
4.2.1.
De kantonrechter stelt voorts voorop dat iedere tekortkoming van een huurder van woonruimte in de nakoming van een van diens verbintenissen de verhuurder bevoegd maakt de huurovereenkomst geheel of gedeeltelijk (te doen) ontbinden en dat de daarop gerichte vordering tot ontruiming zich voor toewijzing leent, tenzij de bewuste tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze niet rechtvaardigt. De tekortschietende huurder zal in beginsel zelf een voldoende gemotiveerd beroep op (een van) de genoemde wettelijke uitzonderingen moeten doen, zij het dat de rechter in het bijzonder ten aanzien van de huur van woonruimte acht dient te slaan op de voor hem kenbare bijzondere omstandigheden van het geval, waaronder eventueel zelfs omstandigheden die zich na de tekortkoming voorgedaan hebben. De kantonrechter dient in ieder geval het woonbelang van de huurder in zijn beoordeling te betrekken. Voor wat betreft deze belangenafweging behoeft het geen betoog dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een ingrijpende maatregel is, die diep ingrijpt in het woonrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Om die reden moet telkens van geval tot geval en met inachtneming van alle betrokken belangen worden beoordeeld of er voldoende (zwaarwegende) bijzondere omstandigheden zijn, die de toepassing van een dergelijke, in de praktijk vaak definitieve maatregel, rechtvaardigen.
4.3.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft de hoogte van de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gestelde huurachterstand van
€ 2.385,00 betwist.
4.3.1.
Met inachtneming van de stelling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie], dat de huurachterstand thans
€ 1.075,00 bedraagt, staat vast dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de huur niet (volledig) en soms te laat betaalt en aldus tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen jegens [eiser in conventie, verweerder in reconventie]. Echter zoals eerder overwogen dient te worden beoordeeld of een dergelijke huurachterstand de gevorderde ontruiming in casu rechtvaardigt. Gelet op het debat tussen partijen over de hoogte van de huurachterstand en het door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ter mondelinge behandeling verklaarde, dat hij erkent dat hij aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ondanks diens verzoek nooit een kwitantie heeft versterkt voor de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] betaalde (deel)bedragen, is het thans niet eenvoudig vast te stellen hoe hoog de huurachterstand ten tijde van de dagvaarding in de onderhavige procedure werkelijk was of nu is. Daarbij speelt in een eventuele bodemprocedure mogelijk ook nog een rol het verweer van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dat er zodanige ernstige gebreken aan de woning zijn dat opschorting van de betaling van (een deel van) de huur gerechtvaardigd is.
4.4.
Gelet op het vorenoverwogene zal de gevorderde voorziening worden afgewezen.
4.5.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] worden begroot op € 200,00 aan salaris gemachtigde ( 1 punt x tarief € 200,00).
in reconventie
4.6.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] legt aan zijn vordering ten grondslag dat er zodanig ernstige gebreken aan de woning zijn dat hem ter zake de betaling van de huurpenningen een opschortingsrecht toekomt. Aangezien er ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst sprake was van slecht tot matig onderhoud van de woning, is hij met [eiser in conventie, verweerder in reconventie] mondeling overeengekomen dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] hem materialen zou bezorgen waarmee hij de woning in orde zou maken. Nu [eiser in conventie, verweerder in reconventie] hem daartoe enkel wat gipsplaten, slechte tegels, stukadoorsmateriaal en verf voor de buitenkant van de woning heeft verstrekt, is [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zijn afspraak slechts ten dele nagekomen. Gelet hierop en op de meermaals aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gedane mededelingen dat de woning gebreken vertoont, heeft hij de betaling van de huurpenningen opgeschort.
4.7.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] betwist dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] hem meermaals heeft meegedeeld dat het gehuurde gebreken vertoont. Hij erkent dat hij ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst met [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] mondeling is overeengekomen dat hij aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] materialen voor het opknappen van woning zou verstrekken. Nu [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] hem niet in de woning laat en de ramen van de woning heeft afgeplakt waardoor hij niet naar binnen kan kijken, weet hij niet wat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] met de door hem geleverde materialen heeft gedaan en betwist hij dat er sprake is van gebreken die van dusdanige aard zijn dat aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] hierdoor een opschortingsrecht toekomt.
4.8.
De kantonrechter oordeelt ook hier dat het, gelet op het debat tussen partijen, niet eenvoudig is vast te stellen dat de woning gebreken heeft die van zodanige aard zijn dat met een zekere mate van aannemelijkheid in een bodemprocedure komt vast te staan dat aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een opschortingsrecht toekomt. Ook hier geldt het hiervoor onder 4.2. overwogene dat deze procedure zich niet leent voor een uitgebreid onderzoek naar de feiten door middel van bijvoorbeeld bewijslevering. Gelet hierop is voornoemde redelijke mate van zekerheid over een voor [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] positieve uitkomst in een bodemprocedure niet aanwezig.
4.9.
Gelet op het vorenoverwogene zal de reconventionele vordering worden afgewezen.
4.10.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] worden begroot op € 100,00 aan salaris gemachtigde (1/2 punt x tarief € 200,00).
5.De beslissing in conventie en in reconventie
De kantonrechter
in conventie
5.1.
wijst de vordering af,
5.2.
veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gevallen en tot op heden begroot op € 200,00,
in reconventie
5.3.
wijst de vordering af,
5.4.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de proceskosten aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gevallen en tot op heden begroot op € 100,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.E. Elzinga en in het openbaar uitgesproken.
type: TY