Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Zittingsplaats Maastricht
Bestuursrecht
zaaknummer: AWB/ROE 13/3627
tussenuitspraak van de meervoudige kamer van 26 september 2014 in de zaak tussen
[naam eiser 1] en [naam eiser 2], te Gronsveld, eisers
(gemachtigde: mr. J. Schepers),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Eijsden-Margraten, verweerder
(gemachtigde: mr. S.A.G. Piek).
Als derde-partij (belanghebbende) heeft aan het geding deelgenomen:
[naam BV belanghebbende] BV, te Gronsveld.
[naam BV belanghebbende] BV, te Gronsveld.
Procesverloop
Bij besluit van 22 oktober 2013 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eisers gegrond verklaard, het (primaire) besluit van 4 mei 2005 in stand gelaten en het planschadeverzoek van eisers afgewezen.
Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 juli 2014. Eisers zijn verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Namens belanghebbende is verschenen [naam persoon].
Overwegingen
1.
De rechtbank verwijst voor de feiten naar haar uitspraak van 12 augustus 2013 (AWB 10/884), waarbij het beroep van eisers gegrond is verklaard en het bestreden besluit in die procedure (inzake de afwijzing van het planschadeverzoek) van 4 mei 2010 is vernietigd.
Daartoe heeft de rechtbank, op basis van de adviezen van 11 mei 2012 en 4 september 2012 van de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak, -kort samengevat- overwogen dat:
“23. (...) eisers als gevolg van de planologische wijziging in een nadeliger positie zijn komen te verkeren. (…) de bebouwingsmogelijkheden in de nieuwe situatie (zijn) toegenomen. Voorts is sprake van een toename van de gebruiksintensiteit van de omgeving (...)”.
Voorts heeft de rechtbank nog ten overvloede overwogen dat:
“24. (...) in reactie op de stelling van de SAOZ dat sprake is van voorzienbaarheid (...) de voorzienbaarheid geen rol speelt bij de vraag of sprake is van planologisch nadeel als gevolg van de wijziging van een planologisch regime. De voorzienbaarheid bij de aankoop van het perceel van eisers kan wel een rol spelen bij het bepalen van de hoogte van het planschadebedrag.”
Tegen deze uitspraak is geen hoger beroep ingesteld.
2.
Naar aanleiding van voornoemde uitspraak van deze rechtbank heeft verweerder het thans bestreden besluit van genomen, waarbij, onder aanpassing van de motivering, het planschadeverzoek (opnieuw) is afgewezen. Verweerder heeft zich hierbij gebaseerd op het advies van de Stichting Advisering Onroerende Zaken (SAOZ) van 1 oktober 2013. Daarin wordt gesteld dat het planschadeverzoek behoort te worden afgewezen wegens de voorzienbaarheid van de gewraakte planologische maatregel ten tijde van de tijdstippen van aankoop van beide percelen door eisers.
3.
Eisers voeren in beroep aan -kort samengevat- dat verweerder eerdergenoemde uitspraak van de rechtbank niet in acht heeft genomen, omdat, volgens eisers, de rechtbank heeft overwogen dat de voorzienbaarheid geen reden is voor het afwijzen van het planschadeverzoek. Enkel bij het bepalen van de hoogte van het planschadebedrag zal dit (de voorzienbaarheid) gevolgen kunnen hebben.
Met betrekking tot het ‘perceel van 16 september 1982’ stellen eisers dat de omvang en het aantal woningen niet volgt uit de destijds geldende bouwverordening.
Ten aanzien van het ‘perceel van 11 november 2005’ stellen eisers dat wat de voorzienbaarheid betreft dit perceel, gelet op de uitspraak van de rechtbank, slechts de hoogte van het schadebedrag kan verminderen. Deze vermindering is volgens eisers beperkt.
4.
Over de vraag of, zoals eisers betogen, het bestreden besluit is genomen in strijd met de uitspraak van de rechtbank van 12 augustus 2013 overweegt de rechtbank als volgt.
5.
. De rechtbank heeft onder punt 24 van haar uitspraak (ten overvloede) overwogen dat de voorzienbaarheid geen rol speelt bij de vraag of sprake is van planologisch nadeel als gevolg van de wijziging van een planologisch regime. De voorzienbaarheid bij de aankoop van het perceel van eisers kan wel een rol spelen bij het bepalen van de hoogte van een planschadebedrag. De rechtbank merkt in de eerste plaats op dat de desbetreffende overweging een overweging ten overvloede betreft, waar partijen niet aan zijn gebonden. De rechtbank is voorts van oordeel dat uit haar uitspraak volgt dat sprake is van planologisch nadeel. Indien echter sprake is van evidente/volledige voorzienbaarheid, zoals verweerder stelt, blijft dit nadeel voor rekening/risico van eisers, zodat verweerder niet hoeft toe te komen aan een vaststelling van de precieze waardevermindering van de woning van eisers. Uit de overweging onder punt 24 volgt, anders dan eisers betogen, dan ook niet dat verweerder op grond van de voorzienbaarheid van de gestelde schade niet (meer) tot afwijzing van het planschadeverzoek zou kunnen komen. De rechtbank is derhalve van oordeel dat het bestreden besluit niet in strijd is met haar uitspraak van 12 augustus 2013. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
6.
. De rechtbank overweegt voorts over de zogenaamde voorzienbaarheid van de gewraakte planologische situatie ten tijde van de aankoop van beide percelen door eisers het volgende.
7.
Om risicoaanvaarding (voorzienbaarheid) te mogen aannemen is het, zoals de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling) eerder heeft overwogen in haar uitspraken van 11 mei 2000, no. 19902237/01 (BR 2001, 228), en 14 april 2004, no. 200303391/1 (BR 2004, 868), voldoende dat er, bezien vanuit de positie van een redelijk denkend en handelend eigenaar, aanleiding bestond rekening te houden met de kans dat de planologische situatie op het perceel voor hem in negatieve zin zou gaan veranderen.
In dit geval is, blijkens de uitspraak van de Afdeling van 21 december 2011
(no. 201101503/1/H2), met name van belang of ten tijde van de koop van de percelen door eisers de ingevolge het nieuwe planologische regime toegestane woningen (het bouwplan) voorzienbaar waren.
8.
Over het ‘perceel van 11 november 2005’ overweegt de rechtbank dat verweerder bij brief van 21 juli 2005 eisers het raadsbesluit van 12 juli 2005 heeft toegezonden, waarin de gemeenteraad heeft ingestemd met het plan voor de realisering van 5 appartementen en 6 patiowoningen. Dit betekent dat sprake is van volledige voorzienbaarheid ten tijde van de aankoop van dit perceel door eisers, hetgeen eisers ter zitting ook hebben erkend.
Deze beroepsgrond slaagt derhalve niet.
9.
Over het ‘perceel van 16 september 1982’ overweegt de rechtbank het volgende.
Het ten tijde van de aankoop van voornoemd perceel geldende bestemmingsplan bevatte geen bouwvoorschriften en geen gebruiksvoorschriften. Tussen partijen is niet in geschil dat derhalve de gemeentelijke bouwverordening gold.
Op grond van deze gemeentelijke bouwverordening konden bouwhoogten tot 15 meter worden gerealiseerd. Aangezien geen gebruiksvoorschriften golden was ten tijde van de koop van onderhavig perceel alle gebruik (zoals Horeca of Detailhandel) toegelaten.
De desbetreffende bouwverordening bevatte wel bepalingen met betrekking tot de zogenaamde ‘rooilijnen’. Ingevolge artikel 45 van Pro deze bouwverordening mag -kort gezegd- de afstand tussen de voorgevelrooilijn en de achtergevelrooilijn niet groter zijn dan 15 meter. Onder het nieuwe planologische regime, in het bestemmingsplan “Woningbouwlocatie [naam straatnaam]”, wordt deze afstand (ruim) overschreden.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder onvoldoende heeft gemotiveerd waarom onderhavige planologische situatie desondanks voor eisers voorzienbaar was. In dit verband overweegt de rechtbank dat in de desbetreffende bouwverordening weliswaar in artikel 48 een Pro mogelijkheid tot vrijstelling is opgenomen voor een overschrijding van de achtergevelrooilijn, maar dat deze, voor zover van belang, slechts kan worden verleend voor vrijstaande enkele of dubbele eengezinshuizen. Onderhavig bouwplan (in totaal 5 appartementen en 6 patiowoningen) lijkt hier niet aan te voldoen.
Ook is de rechtbank niet gebleken dat, zoals de gemachtigde van verweerder ter zitting heeft gesteld, sprake zou zijn van één bouwvlak ter plaatse.
De rechtbank is voorts van oordeel dat verweerder zich bij de motivering van het bestreden besluit ten onrechte heeft beperkt tot het gebruik en de bouwhoogte, die op grond van de bouwverordening kon worden gerealiseerd, en niet is ingegaan op de grieven van eisers ten aanzien van de omvang en het aantal woningen. De rechtbank wijst in dit verband op artikel 35 van Pro de bouwverordening, waarin is bepaald dat het verboden is twee of meer woningen geheel of gedeeltelijk boven elkaar te bouwen.
10.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is het bestreden besluit in strijd met artikel 7:12 (motivering) van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
Op grond van artikel 8:51a, eerste lid, van de Awb kan de rechtbank het bestuursorgaan in de gelegenheid stellen een gebrek in het bestreden besluit te herstellen of te laten herstellen. Op grond van artikel 8:80a van de Awb doet de rechtbank dan een tussenuitspraak. De rechtbank ziet aanleiding om verweerder in de gelegenheid te stellen het gebrek te herstellen. Herstel van het gebrek kan hetzij met een aanvullende motivering, hetzij, voor zover nodig, met een nieuwe beslissing op bezwaar, na of tegelijkertijd met intrekking van het nu bestreden besluit. De rechtbank bepaalt de termijn waarbinnen verweerder het gebrek kan herstellen op 4 weken na verzending van deze tussenuitspraak. Indien verweerder tot de conclusie komt dat het planologische nadeel niet dan wel gedeeltelijk voorzienbaar was, dient verweerder een taxateur in te schakelen, aangezien het in opdracht van eisers opgestelde taxatierapport van GNM geen (correcte) planvergelijking bevat. De rechtbank bepaalt de termijn in die situatie op 10 weken.
11.
Verweerder moet op grond van artikel 8:51b, eerste lid, van de Awb èn om nodeloze vertraging te voorkomen zo spoedig mogelijk, maar uiterlijk binnen twee weken, meedelen aan de rechtbank of hij gebruik maakt van de gelegenheid het gebrek te herstellen. Als verweerder gebruik maakt van die gelegenheid, zal de rechtbank eisers in de gelegenheid stellen binnen vier weken te reageren op de herstelpoging van verweerder.
De rechtbank wijst erop dat zij in beginsel, ook in de situatie dat verweerder de hersteltermijn ongebruikt laat verstrijken, zonder tweede zitting uitspraak zal doen op het beroep.
12.
De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan tot de einduitspraak op het beroep. Dat laatste betekent ook dat zij over de proceskosten en het griffierecht nu nog geen beslissing neemt.
Beslissing
De rechtbank:
- draagt verweerder op binnen twee weken na verzending van de tussenuitspraak de rechtbank mee te delen of hij gebruik maakt van de gelegenheid het gebrek te herstellen;
- stelt verweerder in de gelegenheid om binnen 4 respectievelijk 10 weken na verzending van deze tussenuitspraak het gebrek te herstellen met inachtneming van de overwegingen en aanwijzingen in deze tussenuitspraak;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.G.H. Seerden, voorzitter, en mr. J.M.E. Derks en
mr. D.W.M. Wenders, leden, in aanwezigheid van mr. E.W. Seylhouwer, griffier
.
.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 september 2014.
w.g. E.W. Seylhouwer,
griffier
w.g. Seerden,
voorzitter
Voor eensluidend afschrift:
de griffier,
Afschrift verzonden aan partijen op: 26 september 2014
Rechtsmiddel
Tegen deze tussenuitspraak staat nog geen hoger beroep open. Tegen deze tussenuitspraak kan hoger beroep worden ingesteld tegelijkertijd met hoger beroep tegen de (eventuele) einduitspraak in deze zaak.