ECLI:NL:RBLIM:2014:8559

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer: C/03/196481 / KG ZA 14-536

Vonnis in kort geding van 8 oktober 2014

in de zaak van

1.[eiseres],

2.[eiser],

beiden wonende te [woonplaats 1],

eisers,

advocaat mr. S.V. Rutgers;

tegen:

1.[gedaagde 1],

2.[gedaagde 2],

beiden wonende te [woonplaats 2],

gedaagden,

advocaat: mr. P.M.H. Cruts;

3.[gedaagde 3],

4.[gedaagde 4],

beiden wonende te [woonplaats 2],

gedaagden,

advocaat mr. S. Ikiz.

Eisers zullen hierna gezamenlijk in enkelvoud [eiser X] genoemd worden, gedaagden sub 1 en 2 zullen gezamenlijk in enkelvoud ook [gedaagde Y] genoemd worden, en gedaagden sub 3 en 4 zullen gezamenlijk in enkelvoud ook [gedaagde Z] genoemd worden.

1.Het verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding;
de door partijen toegezonden producties;
de mondelinge behandeling
de pleitnota van [eiser X];
de pleitnota van [gedaagde Y];
de pleitnota van [gedaagde Z].

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.Het geschil

2.1.

Bij schriftelijke overeenkomst van 7 juli 2014 heeft [gedaagde Y] aan [eiser X] verkocht het pand aan de [adres] te Vaals, kadastraal bekend Vaals sectie A no. [XXXXX 1] en [XXXXX 2], zulks voor de koopsom van € 118.000,--. Artikel 6.2. van die koopovereenkomst luidt, voor zover te dezen van belang, als volgt:

“Koper aanvaardt uitdrukkelijk alle lijdende erfdienstbaarheden, bijzondere lasten en beperkingen, afzonderlijke zakelijke rechten, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen, althans uitsluitend voorzover blijkend en/of voortvloeiend uit de laatste en voorgaande akte(n) van levering en/of van vestiging van het recht van erfpacht en/of opstal en/of afzonderlijke akte(n) en/of anderszins uit de inschrijvingen in de openbare registers. Verkoper heeft van al deze akten de letterlijke tekst aan koper ter hand gesteld. Koper verklaart kennis te hebben genomen van de inhoud van de hiervoor bedoelde akten.”

2.2.

Artikel 6.8. van de koopovereenkomst luidt als volgt:

“Verkoper verklaart dat ten aanzien van de onroerende zaak geen verplichtingen ten opzichte van derden bestaan wegens voorkeursrecht, optierecht, recht van wederinkoop.”

2.3.

Het bedoelde pand is bij notariële akte van 26 mei 1997 door [gedaagde Y] in eigendom verkregen van hun vader, waarbij ten behoeve van vader een recht van gebruik en een recht van bewoning is gevestigd. In die akte is voorts een recht van voorkeur tot aankoop gevestigd ten gunste van gedaagden sub 1 en 2 over en weer. Ten slotte is in die akte ook een recht van voorkeur tot aankoop van het pand gevestigd ten behoeve van gedaagden sub 3 en 4.

2.4.

In de koopovereenkomst gesloten tussen [eiser X] en [gedaagde Y] is – zakelijke weergegeven – overeengekomen dat indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, de wederpartij van de nalatige partij de koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst kan ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij, doch dat indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van 3 pro mille van de koopsom met een maximum van tien procent van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van de kosten van verhaal.

2.5.

In de koopovereenkomst is overeengekomen dat de akte van levering uiterlijk op 15 september 2014 zal worden gepasseerd.

2.6.

[eiser X] stelt dat hij recentelijk van [gedaagde Y] heeft vernomen dat ten behoeve van [gedaagde Z] een voorkeursrecht is gevestigd in de hogergemelde leveringsakte van 26 mei 1997. Bij schrijven van 28 augustus 2014 heeft [gedaagde Z] aan [gedaagde Y] formeel te kennen gegeven gebruik te willen maken van dat voorkeursrecht. [gedaagde Y] heeft volgens [eiser X] via diens makelaar en via diens raadsman te kennen gegeven dat hij de met [eiser X] gesloten koopovereenkomst niet kan nakomen vanwege het door [gedaagde Z] gedane beroep op diens voorkeursrecht. Wel heeft [gedaagde Y] aangeboden de contractuele boete te betalen.

2.7.

[eiser X] wenst echter dat het pand aan hem wordt geleverd en stelt ook recht op levering te hebben, omdat het voorkeursrecht waarop [gedaagde Z] zich beroept geen derdenwerking heeft en hem dit recht als derde te goeder trouw niet kan worden tegengeworpen. [eiser X] stelt geen rekening te hebben hoeven houden met een voorkeursrecht, omdat [gedaagde Y] zelf nadrukkelijk heeft verklaard dat er geen voorkeursrecht rust op het pand. De koopovereenkomst geeft [eiser X], naar hij stelt, een ouder recht op de onroerende zaak dan het voorkeursrecht van [gedaagde Z]. Van het voorkeursrecht is door [gedaagde Z] pas gebruik gemaakt nadat de koopovereenkomst tussen [eiser X] en [gedaagde Y] reeds tot stand was gekomen. Het voorkeursrecht van [gedaagde Z] is volgens [eiser X] ook slechts een verplichting van [gedaagde Y] tot het doen van een aanbod tot verkoop aan [gedaagde Z]. Voor zover [gedaagde Y] het pand al conform het voorkeursrecht aan [gedaagde Z] te koop heeft aangeboden, is het aanbod pas op 28 augustus 2014 aanvaard en is een eventuele koopovereenkomst tussen [gedaagde Y] en [gedaagde Z] ook pas op die datum tot stand gekomen; de koopovereenkomst tussen [gedaagde Y] en [gedaagde Z] is dus van een latere datum dan de koopovereenkomst tussen [eiser X] en [gedaagde Y].

2.8.

Door niet uiterlijk op 15 september 2014 te leveren overeenkomstig de koopovereenkomst schiet [gedaagde Y] volgens [eiser X] toerekenbaar tekort jegens hem en handelt [gedaagde Z] onrechtmatig jegens hem door de levering te verhinderen met een beroep op diens voorkeursrecht.

2.9.

[eiser X] heeft [gedaagde Y] bij brief van 5 september 2014 in gebreke gesteld en hem gesommeerd uiterlijk op 15 september 2014 mee te werken aan de levering van het pand. Bij brief van 5 september 2014 is bovendien [gedaagde Z] gesommeerd om mee te werken aan de levering, in de zin dat [gedaagde Z] de levering van het pand door [gedaagde Y] aan [eiser X] gehengt en gedoogt. Bij schrijven van 15 september 2014 zou [gedaagde Z] volgens [eiser X] hebben volhard in zijn weigering om mee te werken aan de levering aan [eiser X].

2.10.

Op grond van het vorenstaande vordert [eiser X], na wijziging van zijn eis, dat de voorzieningenrechter bij vonnis in kort geding, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

1. gedaagden sub 1 en sub 2 veroordeelt volledig mee te werken aan de levering van de onbelaste eigendom van het perceel en de woning gelegen aan het adres [adres] te Vaals, kadastraal bekend Vaals sectie A nummer [XXXXX 2] en Vaals sectie A nummer [XXXXX 3] (de voorzieningenrechter leest: [XXXXX 1]) aan eisers, uiterlijk binnen vijf dagen na betekening van het in dezen te wijzen kortgedingvonnis, conform hetgeen is overeengekomen in de koopovereenkomst van 7 en 9 juli 2014, door middel van een bij notariskantoor van Thissen Groutars en Vrancken te Maastricht, of een andere notaris te Maastricht, te verlijden standaardleveringsakte, alles op straffe van een hoofdelijk verschuldigde dwangsom van € 5.000,-- per dag of gedeelte van een dag dat gedaagden sub 1 en 2 hiermee in gebreke zijn;

2. gedaagden sub 1 en 2 hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een voorschot van € 3.540,-- op de contractueel verschuldigde boete ex artikel 11.3 van de koopovereenkomst van eisers;

3. gedaagden sub 3 en 4 veroordeelt om de bovengenoemde levering door gedaagden sub 1 en 2 aan eisers volledig te gehengen en gedogen op straffe van een hoofdelijk verschuldigde dwangsom van € 5.000,-- per dag of gedeelte van een dag dat zij hiermee in gebreke zijn;

4. gedaagden hoofdelijk, althans gedaagden sub 1 en 2 hoofdelijk, althans gedaagden sub 3 en 4 hoofdelijk, veroordeelt in de kosten van dit kortgeding, waaronder de door eisers gemaakte beslagkosten.

2.11.

[gedaagde Y] en [gedaagde Z] voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

3.De beoordeling

3.1.

Als uitgangspunt heeft te gelden dat ook in een kortgedingprocedure een veroordeling tot levering van een onroerende zaak kan worden uitgesproken, doch dat dit, gelet op de aard van een dergelijke veroordeling en de consequenties van de ongedaanmaking van een dergelijke levering bij een anders luidend oordeel in een bodemprocedure, slechts het geval is, indien door de voorzieningenrechter wordt geoordeeld dat ook een rechter oordelend in een bodemprocedure met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid tot het oordeel zal komen dat de gevorderde levering moet worden toegewezen.

3.2.

Inleidend overweegt de voorzieningenrechter het volgende. [eiser X] heeft een voldoende spoedeisend belang bij toewijzing van de vordering, gelet op het feit dat [eiser X] bij een toewijzend vonnis op korte termijn gebruik kan maken van de hem toegezegde financieringsmogelijkheden, hetgeen mede van belang is in verband met de thans ruimere financieringsmogelijkheden als gevolg van de lage rentestand, en het feit dat [eiser X] de hypotheekofferte heeft moeten verlengen, op grond waarvan hij een maandelijkse bereidstellingsprovisie is verschuldigd van 0,25% per maand over de koopsom. Dat [eiser X] niet zou kunnen voldoen aan de financieringsvoorwaarden, hetgeen volgens [gedaagde Z] in de weg staat aan de levering van het pand, is, daargelaten of die stelling juist is, niet relevant. Of [eiser X] aan de financieringsvoorwaarden voor de aankoop voldoet, is iets dat [gedaagde Z] niet regardeert.

3.3.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat, met inachtneming van voormeld voorbehoud, de vordering jegens [gedaagde Y] strekkende tot een dergelijke levering voor toewijzing gereed ligt. Daartoe wordt het volgende overwogen. Tussen [eiser X] en [gedaagde Y] is een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand gekomen. Het feit dat [gedaagde Z] een voorkeursrecht is toegekend doet niet af aan de geldigheid van de tussen [eiser X] en [gedaagde Y] gesloten koopovereenkomst. In verbintenisrechtelijke zin is geen sprake van derdenwerking van het voorkeursrecht, in de zin dat tussen [eiser X] en [gedaagde Y] geen geldige koopovereenkomst tot stand zou kunnen komen. Evenmin heeft het voorkeursrecht goederenrechtelijke derdenwerking, in de zin dat [gedaagde Y] beschikkingsonbevoegd zou om de eigendom van het pand aan [eiser X] over te dragen.

3.4.

Ter zitting heeft [gedaagde Y] ook verklaard het pand aan [eiser X] te willen leveren. Ter zijde merkt de voorzieningenrechter op dat het vreemd is dat [gedaagde Y] desondanks concludeert tot afwijzing van de vordering (tot levering van het pand.).

3.5.

Dat betekent dat de vordering sub 1 van [eiser X] jegens [gedaagde Y] voor toewijzing gereed ligt. Ook de vordering sub 2 ligt, als door [gedaagde Y] niet betwist, voor toewijzing gereed.

3.6.

Ten aanzien van de vordering van [eiser X] jegens [gedaagde Z] overweegt de voorzieningenrechter het volgende. Zij maken beiden aanspraak op levering van hetzelfde pand. Artikel 3:298 BW bepaalt dat indien twee of meer schuldeisers ten aanzien van één goed met elkaar botsende rechten op levering hebben, in hun onderlinge verhouding het oudste recht op levering voorgaat, tenzij uit de wet, uit de aard van hun rechten, of uit de eisen van redelijkheid en billijkheid anders voortvloeit. [eiser X] ontleent zijn recht op levering aan de koopovereenkomst van 9 juli 2014. [gedaagde Z] beroept zich op zijn voorkeursrecht dat bij akte van 26 mei 1997 ten behoeve van hem is gevestigd.

3.7.

Dat beroep kan [gedaagde Z] echter niet baten. Artikel 3:298 BW spreekt over botsende rechten op
levering(cursivering door de voorzieningenrechter). Aan het voorkeursrecht kan [gedaagde Z] echter geen recht op levering ontlenen. Het voorkeursrecht geeft alleen maar het recht om als eerste met [gedaagde Y] te onderhandelen over de aankoop van het bewuste pand. Pas op het moment dat [gedaagde Y] en [gedaagde Z] vervolgens volledige overeenstemming hebben bereikt over de aankoop kan een koopovereenkomst tot stand komen waaraan [gedaagde Z] dan het recht op levering kan ontlenen; het recht van [gedaagde Z] is derhalve slechts een voorwaardelijk recht. Volgens [gedaagde Z] eigen stellingen is tussen hem en [gedaagde Y] op 11 augustus 2014 een koopovereenkomst tot stand gekomen door mondelinge aanvaarding door [gedaagde Y] van een bod van [gedaagde Z]. Daaruit volgt dat volgens de eigen stellingen van [gedaagde Z] pas op 11 augustus 2014 een recht op levering is ontstaan, voortvloeiend uit de toen tot stand gekomen overeenkomst. Nu het recht op levering waarop [eiser X] aanspraak maakt dateert van 9 juli 2014 en recht op levering waarop [gedaagde Z] aanspraak maakt dateert van 11 augustus 2014, gaat het recht op levering van [eiser X] in de verhouding tussen hem en [gedaagde Z] voor.

3.8.

De voorzieningenrechter passeert voorts het verweer van [gedaagde Z], dat [eiser X] onrechtmatig jegens hem handelt door levering van het pand te vorderen nu [eiser X] het voorkeursrecht van [gedaagde Z] kende of behoorde te kennen. De hierboven geciteerde artikelen 6.2 en 6.8 van de koopovereenkomst van 9 juli 2014 bevatten weliswaar tegenstrijdige bepalingen ten aanzien van het omstreden voorkeursrecht, maar de voorzieningenrechter is van oordeel dat die tegenstrijdigheid niet ten nadele van [eiser X] mag worden uitgelegd. Artikel 6.8 bevat een uitdrukkelijke verklaring van [gedaagde Y] dat hij geen verplichtingen ten opzichte van derden (lees: [gedaagde Z]) heeft. Een dergelijke uitdrukkelijke verklaring prevaleert boven een verklaring als 6.2, volgens welke [eiser X] verklaart akkoord te gaan met het niet nader aangeduide voorkeursrecht, terwijl de gebondenheid volgens die bepaling enkel impliciet voortvloeit uit het feit dat [eiser X] verklaart kennis te hebben genomen van de niet nader aangeduide inhoud van (een) akte(n).

3.9.

Bovendien is de stelling dat [eiser X] op de hoogte zou zijn geweest of had kunnen zijn van het voorkeursrecht op zich onvoldoende om te oordelen dat [eiser X] onrechtmatig jegens [gedaagde Z] handelt door van [gedaagde Y] te verlangen dat deze meewerkt aan de levering van het pand en dat [gedaagde Z] die levering moet gehengen en gedogen. Volgens constante jurisprudentie is onder bepaalde, bijkomende, omstandigheden het gebruik maken van eens anders toerekenbare tekortkoming, zoals de vordering van [eiser X] tot levering jegens [gedaagde Y] door [gedaagde Z] wordt gekwalificeerd, onrechtmatig. De enkele stelling dat [eiser X] op de hoogte was of had kunnen zijn van het voorkeursrecht van [gedaagde Z] is derhalve onvoldoende om aan te nemen dat [eiser X] onrechtmatig handelt jegens [gedaagde Z] door zich het ten processe bedoelde pand te laten leveren. De daarmee samenhangende stelling van [gedaagde Z], dat [eiser X] niet heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht moet eveneens worden verworpen. Daar waar [gedaagde Y] in de koopovereenkomst onder artikel 6.8 uitdrukkelijk heeft verklaard dat er ten aanzien van het te verkopen pand geen voorkeursrecht bestaat, kan van [eiser X] niet worden verlangd dat hij vervolgens nog een onderzoek instelt naar de vraag of er niet toch een voorkeursrecht bestaat. [eiser X] mag vertrouwen op de juistheid van de verklaring in artikel 6.8 van de koopovereenkomst. Ook in dit opzicht is het bepaalde in artikel 6.2 te vaag om de door [gedaagde Z] bedoelde onderzoeksplicht aanwezig te achten. Omdat [gedaagde Z] ter onderbouwing van de onrechtmatigheid enkel heeft gesteld dat [eiser X] op de hoogte was of had kunnen zijn van het voorkeursrecht van [gedaagde Z], heeft [gedaagde Z] onvoldoende gesteld.

3.10.

Uit het vorenoverwogene volgt dat ook de vordering sub 3, gericht tegen gedaagden sub 3 en 4, voor toewijzing gereed ligt.

3.11.

Ten aanzien van de kosten van het beslag overweegt de voorzieningenrechter het volgende. Ook in het geval dat een notaris in een geval als het onderhavige geen leveringsakte zal (mogen) passeren, omdat [gedaagde Z] mogelijk een recht kan doen gelden op een voorkeursrecht, dan wel omdat de notaris geen leveringsakte zal (mogen) passeren, omdat hij weet dat [gedaagde Y] aldus toerekenbaar tekort schiet jegens [eiser X], doet dat niet af aan het belang van [eiser X] bij de beslaglegging. De beslaglegging kan in het door [eiser X] geschetste geval immers worden gezien als zekerheid voor het geval een notaris toch zou overgaan tot het passeren van een akte tot levering van het pand aan [gedaagde Z].

3.12.

De gevorderde dwangsommen zullen worden beperkt als na te melden in het dictum.

3.13.

[gedaagde Y] en [gedaagde Z] zullen, ieder voor de helft, waarbij gedaagden sub 1 en 2, respectievelijk sub 3 en 4 hoofdelijk, ieder voor de betreffende helft aansprakelijk zijn, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partijen in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser X] worden begroot op:

- dagvaarding € 97,74;

- griffierecht € 282,00;

- salaris advocaat €
1.632,00;

Totaal € 2.011,74.

4.De beslissing

De voorzieningenrechter:

4.1.

veroordeelt gedaagden sub 1 en sub 2 volledig mee te werken aan de levering van de onbelaste eigendom van het perceel en de woning gelegen aan het adres [adres] te Vaals, kadastraal bekend Vaals sectie A nummer [XXXXX 2] en Vaals sectie A nummer [XXXXX 1] aan eisers, uiterlijk binnen vijf dagen na betekening van het in dezen te wijzen kortgedingvonnis, conform hetgeen is overeengekomen in de koopovereenkomst van 7 en 9 juli 2014, door middel van een bij notariskantoor Thissen Groutars en Vrancken te Maastricht, of een andere notaris te Maastricht, te verlijden standaardleveringsakte, alles op straffe van een hoofdelijk verschuldigde dwangsom van € 5.000,-- per dag of gedeelte van een dag dat gedaagden sub 1 en 2 hiermee in gebreke zijn, zulks tot een maximum van € 150.000,--;

4.2.

veroordeelt gedaagden sub 1 en 2 om aan eisers, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, te betalen een bedrag van € 3.540,--;

4.3.

veroordeelt gedaagden sub 3 en 4 om de bovengenoemde levering door gedaagden sub 1 en 2 aan eisers volledig te gehengen en gedogen op straffe van een hoofdelijk verschuldigde dwangsom van € 5.000,-- per dag of gedeelte van een dag dat zij hiermee in gebreke zijn, zulks tot een maximum van € 150.000,--;

4.4.

veroordeelt [gedaagde Y] en [gedaagde Z], ieder voor de helft, waarbij gedaagden sub 1 en 2, respectievelijk sub 3 en 4 ieder voor de betreffende helft hoofdelijk aansprakelijk zijn, in de proceskosten, aan de zijde van [eiser X] tot op heden begroot op € 2.011,74;

4.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

4.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.F.W. Huinen, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken.^[1]

Botsende rechten op levering en voorkeursrecht in kort geding