ECLI:NL:RBLIM:2015:2831

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Zittingsplaats Maastricht

Burgerlijk recht

Zaaknummer: 3966056 CV EXPL 15-2695

Vonnis in kort geding van 7 april 2015

in de zaak van

[bewindvoerster], mede handelend onder de naam
Bewindvoering, in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de gelden en goederen van
[eiseres sub 2],

gevestigd te Maastricht,

[eiseres sub 2],

wonend te [woonplaats],

gezamenlijk eisende partij,

gemachtigde: mr. A.S. van Gans,

tegen

woningstichting servatius,

gevestigd te Maastricht,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. N. Kooistra.

Partijen zullen hierna [eiseres sub 2], [bewindvoerster] en Servatius genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

het verloop van de procedure blijkt uit:

het exploot van dagvaarding d.d. 24 maart 2015
de akte overlegging producties van Servatius
de mondelinge behandeling ter zitting van 2 april 2015 met de pleitnota van Servatius.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiseres sub 2] huurt sinds december 2011 van Servatius de zelfstandige woonruimte te [woonplaats] aan de [adres] (verder: “de woning”) tegen een overeengekomen huurprijs van thans € 405,48 per maand.

2.2.

Bij uitspraak van 7 november 2014, volgens die uitspraak verzonden op 5 december 2014, heeft de Huurcommissie op door haar op 24 juni 2014 ontvangen verzoek van [eiseres sub 2] de huurprijs verlaagd tot 40% van de maximale huurprijs (€ 659,86), derhalve tot € 263,94 per maand, ingaande op 1 april 2014 en geldend tot de eerste van de maand volgend op die waarin Servatius de hierna te noemen gebreken heeft hersteld.

2.3.

De Huurcommissie heeft haar beslissing gebaseerd op een rapport van voorbereidend onderzoek door haar Dienst, uitgevoerd op 8 september 2014, waarin gebreken aan het gehuurde zijn geconstateerd, met name ernstige lekkage, vochtplekken en schimmelvorming. Volgens het rapport vinden de grote vochtplekken op de muren van woonkamer en keuken hun oorzaak in lekkage vanuit de afvoer van de douchebak in de naastgelegen doucheruimte, is de schimmelvorming en hoge vochtigheid van het stucwerk in de trapkast veroorzaakt door een inmiddels gerepareerde lekkage van de waterleiding, en is het opheffen van de gevolgschade de verantwoordelijkheid van de verhuurder.

3.Het geschil

3.1.

Eiseressen vorderen, na wijziging van eis waartegen Servatius zich niet heeft verzet, de veroordeling van Servatius om binnen zeven dagen na betekening van het vonnis althans binnen een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen termijn aan te vangen met het herstel van de genoemde gebreken alsmede om dat herstel binnen twee maanden althans binnen een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen termijn na betekening van dit vonnis te hebben voltooid, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag dat die aanvang resp. voltooiing uitblijft.

3.2.

Volgens eiseressen heeft [eiseres sub 2] meermaals bij Servatius melding gemaakt van een lekkage en ernstige schimmelvorming in het gehuurde. De eerste keer was dat in april 2013, daarna in oktober 2013 en daarna nogmaals in januari 2014. Toen de gebreken daarna nog niet verholpen waren, heeft de rechtsbijstandverlener van [eiseres sub 2] Servatius op 5 maart 2014 gesommeerd tot herstel van deze gebreken. Aangezien herstel desondanks uitbleef, is de procedure bij de Huurcommissie gestart die geleid heeft tot bovengenoemde uitspraak. Servatius heeft de gebreken tot op heden niet verholpen.

3.3.

Servatius heeft gemotiveerd verweer gevoerd, waarop hierna zal worden ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Omdat krachtens art. 1:441 BW de bewindvoerder ([bewindvoerster]) de rechthebbende ([eiseres sub 2]) in rechte vertegenwoordigt en het bewind het huurrecht (vorderingen en schulden m.b.t. de woning) omvat, kan [eiseres sub 2] in haar vordering niet worden ontvangen en wordt deze verder beoordeeld als alleen door [bewindvoerster] ingesteld.

4.2.

Het voor het geven van een voorlopige voorziening vereiste spoedeisend belang van [bewindvoerster] vloeit voort uit de wens van [eiseres sub 2] om met haar gezin in de gehuurde woning te wonen zonder (gezondheids)last van vocht.

4.3.

De voorzieningenrechter geeft een voorziening slechts als eiseres daar recht op heeft. Omdat in kort geding de mogelijkheid en - i.v.m. de spoedeisendheid - wenselijkheid van formele bewijslevering beperkt zijn, betekent dit dat een voorziening slechts wordt gegeven als aannemelijk is dat in een bodemprocedure op een (nagenoeg) gelijkluidende vordering ten gunste van eiseres zou worden beslist. Bij de in dit verband te maken afweging wordt betrokken het zogenoemde restitutierisico, d.w.z. het risico dat hetgeen ter voldoening aan een voorlopig gebod is verricht en ten gronde onverplicht blijkt te zijn gedaan, niet of slechts tegen onverhaalbare kosten ongedaan kan worden gemaakt.

4.4.

Volgens Servatius heeft zij van de Huurcommissie geen uitnodigingen ontvangen om bij het voorbereidend onderzoek en de hoorzitting te verschijnen, en heeft zij evenmin de uitspraak ontvangen. Servatius heeft van de uitspraak eerst op 1 april 2015 kennis gekregen, via de gemachtigde van [bewindvoerster] als productie in deze procedure. In het midden latend waaraan dit te wijten is en of Servatius rechtsmiddelen tegen de uitspraak ten dienste staan, staat in elk geval vast dat Servatius feitelijk haar standpunt over de oorzaak van de toestand van de woning die [bewindvoerster] aanduidt als gebreken, en daarmee over de vraag voor wiens rekening de kosten van herstel dienen te komen, niet naar voren heeft kunnen brengen. Daarmee staat ook vast dat de uitspraak van de Huurcommissie zo niet onder schending van het beginsel van, dan toch ten minste zonder feitelijke hoor en wederhoor tot stand is gekomen, waaronder de beslissing dat de toestand van de woning moet worden gekwalificeerd als gebreken in die zin dat Servatius gehouden is ze te verhelpen.

4.5.

Het vorenstaande betekent dat de inhoud en strekking van de uitspraak van de Huurcommissie primair geplaatst dient te worden in de sleutel van de in díe procedure verzochte en “bij verstek” toegewezen huurprijsvermindering. De vraag omtrent de toerekenbaarheid van (de oorzaak van) de tekortkomingen in de toestand van de woning, en dus de vraag of dit gebreken zijn die Servatius krachtens art. 7:206 lid 1 BW dient te verhelpen dan wel andere tekortkomingen die de huurder krachtens art. 7:206 lid 2, laatste zinsnede, zelf dient te herstellen, dient daarom in deze procedure afzonderlijk te worden beoordeeld (aan de hand van de onder 4.2. omschreven toets), en de uitspraak van de Huurcommissie is niet meer dan één van de omstandigheden die bij dit oordeel een rol kunnen spelen.

4.6.

Omtrent die oorzaak heeft Servatius het volgende aangevoerd. Op donderdag 30 januari 2014 heeft de heer [naam] van [naam] Vastgoedservice in opdracht van Servatius de kruipruimte onder de badkamer en de douchebak van het gehuurde geïnspecteerd. Daarbij werd geconstateerd dat zowel de schroef waarmee de afvoer is bevestigd als het afdichtingsrubber waren verwijderd. In de sifon werden veel haar, wattenstokjes en een frietvorkje aangetroffen. De vriend van [eiseres sub 2], die op dat moment in de woning aanwezig was, verklaarde dat hij het putje al in 2013 had losgedraaid. Hierdoor heeft geruime tijd water vanuit de douchebak de kruipruimte en de naastgelegen muur kunnen instromen, waardoor waterschade aan de muur en schimmelvorming is ontstaan. Die schade is het gevolg van een aan de huurder toe te rekenen gedraging en derhalve - per definitie - geen gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 1 BW. Servatius heeft toen (januari 2014) de afvoer van de douchebak hersteld, en op dat moment waren de muren al zeer vochtig of zelfs nat. Het duurt dan, zeker gezien het feit dat [eiseres sub 2] de woning onvoldoende ventileert (zoals een medewerker van Servatius in januari 2014 heeft geconstateerd), lang voordat de muren droog genoeg zijn om het verzeepte stucwerk te kunnen herstellen en het schilderwerk opnieuw te doen.

4.7.

[bewindvoerster] heeft niet betwist dat [eiseres sub 2] dan wel haar vriend de schroef waarmee de douchebak aan de afvoer is bevestigd in 2013 heeft losgedraaid en evenmin dat daardoor geruime tijd water vanuit de douchebak in de naastgelegen muren heeft kunnen trekken, zodat dit in deze procedure vaststaat. Dat dit de oorzaak is van de vochtplekken en schimmel in de woning die in september 2014 door de Huurcommissie zijn geconstateerd, is door [bewindvoerster] verder onvoldoende betwist, terwijl zij ook geen alternatieve oorzaak van die gebreken noemt. In plaats daarvan beperkt zij zich tot het verwijzen naar het onderzoeksrapport waarop de Huurcommissie haar beslissing heeft gebaseerd, waarin staat dat de oorzaak van de gebreken “zeer vermoedelijk” een lekkage is in de afvoer van de douchebak. Dat is, in het licht van hetgeen Servatius gemotiveerd als (aan de huurder toe te rekenen) oorzaak van de lekkage heeft gesteld, onvoldoende om met de voor het geven van een voorlopige voorziening vereiste mate van zekerheid aan te nemen dat de woning gebreken heeft die Servatius dient te verhelpen.

4.8.

Tot slot overweegt de voorzieningenrechter dat ook het restitutierisico aan toewijzing van de vordering in de weg staat. Gelet op het feit dat het vermogen van [eiseres sub 2] onder bewind staat, is onaannemelijk dat de kosten van herstel van de woning, als ten gronde zou worden geoordeeld dat deze voor rekening van [bewindvoerster] komen, aan Servatius zullen kunne worden terugbetaald.

4.9.

[bewindvoerster] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van Servatius tot de datum van dit vonnis begroot op € 600,00 aan salaris gemachtigde.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

verklaart [eiseres sub 2] niet-ontvankelijk in haar vordering,

5.2.

wijst de vordering van [bewindvoerster] af,

5.3.

veroordeelt [bewindvoerster] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van Servatius tot de datum van dit vonnis begroot op € 600,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. van Unen en is in het openbaar uitgesproken.