ECLI:NL:RBLIM:2015:296

• Datum uitspraak: 15 januari 2015
• Publicatiedatum: 16 januari 2015
• Zaaknummer: 3692147 / CV EXPL 14-13060
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: E.P. van Unen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vordering tot ontruiming onderhuurder wegens onvoldoende aannemelijkheid voortzettingsovereenkomst

In deze kortgedingprocedure vordert de verhuurder dat de onderhuurder de woning ontruimt, stellende dat de huurovereenkomst met de hoofdhuurder is geëindigd en dat de onderhuurder niet aan de voorwaarden voldoet om de huurovereenkomst voort te zetten op grond van artikel 7:269 lid 2 BW.

De kantonrechter overweegt dat de verhuurder onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de onderhuurder niet voldoet aan de voorwaarden voor voortzetting, zoals het ontbreken van financiële waarborg en onredelijkheid van voortzetting. De lage huurprijs en het feit dat de onderhuurder de huurachterstand heeft ingelost, spreken tegen onvoldoende waarborg.

Ook is niet aannemelijk dat de onderhuurder overlast veroorzaakt of de huurovereenkomst op onredelijke wijze voortzet, bijvoorbeeld door het houden van bijen of wietteelt. Verder is het recht op gebruik van voorzieningen zoals de tuin en verwarming niet onredelijk beperkt.

Gelet op de ingrijpende gevolgen van ontruiming en het restitutierisico, weegt het belang van de onderhuurder zwaarder. De vordering tot ontruiming wordt daarom afgewezen en de verhuurder wordt veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: De vordering tot ontruiming van de onderhuurder wordt afgewezen wegens onvoldoende aannemelijkheid van beëindiging huurovereenkomst.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rolnummer: 3692147 / CV EXPL 14-13060

Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 15 januari 2015

in de zaak van

[eiser] ,

wonend te [woonplaats 1],

woonplaats kiezend te Vaals, Koperstraat 9 (Postbus 34, 6290 AA Vaals)

ten kantore van zijn gemachtigde,

eiser,

gemachtigde mr. R.C.C.M. Nadaud,

tegen

[gedaagde] ,

wonend [adres]

[woonplaats 2],

gedaagde,

gemachtigde mr. A.B.E. van Kan.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.

1. De procedure

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding
• de brief van de gemachtigde van [eiser] van 23 december 2014 met producties
• de brief van de gemachtigde van [gedaagde] van 6 januari 2015 met producties
• de mondelinge behandeling op 8 januari 2015.

1.2

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. Het geschil

2.1

[eiser] vordert dat [gedaagde] de onroerende zaak aan [adres] te [woonplaats 2] (verder: “de woning”) ontruimt, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding. [eiser] grondt zijn vordering op art. 7:269 lid 2 BW. Volgens hem is niet voldaan aan de daar genoemde voorwaarden waaronder de onderhuurder ([gedaagde]) de huurovereenkomst met betrekking tot de zelfstandige woning voortzet na het einde van de huurovereenkomst tussen de verhuurder ([eiser]) en de hoofdhuurder ([naam hoofdhuurder]).

2.2

[gedaagde] voert verweer, erop neerkomend dat zich niet één van de gronden van art. 7:269 lid 2 voordoet waarop de verhuurder die een onderhuurovereenkomst heeft voortgezet met succes de beëindiging daarvan kan vorderen, althans dat zodanige beslissing slechts in een bodemprocedure kan worden gegeven.

3. De beoordeling

Het beoordelingskader

3.0.

Alvorens een voorlopige voorziening als bedoeld in art. 254 Rv wordt gegeven, dient aan de volgende voorwaarden te zijn voldaan.

(1) De eiser heeft bij de gevorderde voorziening een belang dat zodanig spoedeisend is dat van hem niet kan worden gevergd het oordeel over een nagenoeg gelijkluidende vordering in een bodemprocedure af te wachten.

(2) Het is zodanig aannemelijk dat eiser in een bodemprocedure gelijk zal krijgen dat daarop bij wege van voorlopige voorziening kan, en gelet op het recht en het spoedeisend belang ven de eiser moet, worden vooruitgelopen.

(3) Het belang van eiser bij de voorziening weegt zwaarder dan dat van de gedaagde bij het achterwege blijven ervan, waarbij het restitutierisico (het risico dat hetgeen ter voldoening aan de voorlopige voorziening is verricht niet ongedaan kan worden gemaakt wanneer de bodemrechter anders beslist) meeweegt.

Het spoedeisend belang

3.1

Het gebouw omvat twee zelfstandige woonruimten die samen door [naam hoofdhuurder] van [eiser] zijn gehuurd. [eiser] heeft de ene aan [gedaagde] onderverhuurd en de andere zelf bewoond. [naam hoofdhuurder] heeft de huurovereenkomst opgezegd en is uit het gehuurde vertrokken, zonder ervoor te zorgen dat [gedaagde] ook vertrekt. Aannemelijk is, mede vanwege de - ook gezien de ligging van de woning - lage huurprijs van € 250 per maand die [gedaagde] betaalt, dat [eiser] belang heeft bij spoedige verhuur van het gebouw als geheel. Dat de twee zelfstandige woonruimten ook afzonderlijk
kunnen worden verhuurd, maakt dit niet anders, mede omdat dit nooit de keuze van [eiser] is geweest en hij daarmee door de onderverhuur is geconfronteerd.

De aannemelijkheid van het einde van de huurovereenkomst ten gronde

3.2.0

In het midden kan blijven of [naam hoofdhuurder] en [gedaagde] hebben gecontracteerd volgens de overeenkomst die de gemachtigde van [gedaagde] ter zitting heeft overgelegd, en of zij (mondeling) zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst tussen hen eindigt wanneer die tussen [eiser] en [naam hoofdhuurder] eindigt. Art. 7:269 BW is van dwingend recht, zodat hetgeen is overeengekomen tussen [naam hoofdhuurder] en [gedaagde] niet afdoet aan de aanspraak van [gedaagde] jegens [eiser] op voortzetting van de huurovereenkomst.

3.2.1

[eiser] meent dat vaststaat dat [gedaagde] niet voldoet aan de voorwaarden voor voortzetting van de huurovereenkomst met hem, met name de voorwaarden van art. 7:269 lid 2 onder a (de onderhuurder biedt vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg voor een behoorlijke nakoming van de huur) en b (in de gegeven omstandigheden kan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid van [eiser] niet gevergd worden dat hij de huur met [gedaagde] voortzet). De verhuurder die het einde van de door hem voortgezette onder-huurovereenkomst wenst, dient te bewijzen dat zich een van de gronden voordoet waarop hij zich in zijn daartoe strekkende vordering beroept. Anders dan [eiser] lijkt te veronderstellen, behoeft [gedaagde] dus niet te bewijzen dat hij aan enig criterium voor voortzetting voldoet. Bewijzen betekent in het hiervoor onder 3.0 geschetste beoordelingskader: voldoende aannemelijk maken. Daarin is [eiser] niet geslaagd.

3.2.2 (

a) De bijzonder lage huurprijs is zelfs voor iemand met een bijstandsuitkering op te brengen en niet is gebleken, zeker niet met de voor toewijzing van de vordering in kort geding vereiste aan zekerheid grenzende aannemelijkheid, dat het inkomen van [gedaagde] lager is dan dat. [gedaagde] heeft weliswaar gedurende een aantal maanden zonder grond de huurprijs geheel onbetaald gelaten maar [gedaagde] meende een grond (opschorting vanwege o.a. een lekkage) te hebben en hij heeft de daardoor ontstane achterstand inmiddels ingelost. Hieraan kan dus niet worden ontleend dat [gedaagde] op termijn onvoldoende waarborg biedt voor betaling van de huurprijs.

3.2.3 (

b) Over de verdere omstandigheden op grond waarvan [eiser] stelt dat van hem in redelijkheid niet kan worden gevergd de huurovereenkomst met [gedaagde] voort te zetten, oordeelt de kantonrechter als volgt.

Niet gebleken is dat (het recht op gebruik van) de tuin niet tot het gehuurde behoort. Dit lijkt ook onwaarschijnlijk, nu [gedaagde] om de woning te bereiken ten minste een gedeelte van de tuin moet betreden.

Als [gedaagde] het recht heeft de tuin te gebruiken, heeft hij in beginsel ook het recht daar bijen te houden, uiteraard tenzij deze overlast veroorzaken aan omwonenden. Dat dit is gebeurd of dat het aanmerkelijke risico bestaat dat het in de toekomst zal gebeuren, is niet aannemelijk geworden.

Dat [gedaagde] meer dan een gering aantal wietplantjes, waarvan de oogst was bestemd voor eigen gebruik, in de tuin van het gehuurde heeft geteeld, is niet aannemelijk geworden. Evenmin is aannemelijk geworden dat [gedaagde] de teelt, die hij heeft beëindigd, zal hervatten wanneer hij de huurovereenkomst voortzet.

Ter zitting is gebleken dat [eiser] de zich in de andere woning bevindende thermostaat zo laag heeft gezet dat [gedaagde] genoodzaakt is de woning op een andere manier te verwarmen. Reeds daarom heeft [gedaagde] recht op het gebruik van een houtkachel. Dat het gekozen exemplaar een onaanvaardbaar risico van schade aan het gehuurde meebrengt, is niet aannemelijk geworden.

Aannemelijk is evenmin geworden dat [gedaagde] niet bereid of in staat zou zijn op eigen naam een overeenkomst met de leverancier van (gas en) elektriciteit te sluiten wanneer de overeenkomst tussen [naam hoofdhuurder] en de huidige leverancier, en daarmee de levering van die voorzieningen, eindigt. Ter zitting bleek dit overigens nog niet het geval.

Tot slot is niet aannemelijk geworden dat [gedaagde] stelselmatig weigert door [eiser] aangewezen personen, zoals de makelaar, tot (de tuin van) het gehuurde toe te laten of zich jegens hen agressief gedraagt.

3.2.4

Kortom: de in artikel 7:269 lid 2 bedoelde bepaling dat de (voortgezette onder)huur met ingang van een in het vonnis te bepalen tijdstip zal eindigen, is een door de bodemrechter te nemen beslissing. Daarop kan met een veroordeling van de huurder tot ontruiming slechts worden vooruitgelopen wanneer uitermate aannemelijk is dat de bodemrechter tot die bepaling zal komen. [eiser] heeft daartoe noch in de dagvaarding, noch met de daarbij overgelegde producties, noch ter zitting voldoende feiten en omstandigheden gesteld en aannemelijk gemaakt.

Ten overvloede, de belangenafweging

3.3

Het behoeft geen betoog dat ontruiming van de woning voor [gedaagde] een ingrijpende maatregel zou zijn. Daartegen wordt de huurder wettelijk beschermd. Het is bovendien een maatregel die, eenmaal uitgevoerd en de woning opnieuw verhuurd zijnde, niet of slechts met veel kosten en moeite valt terug te draaien. Ook afweging van de belangen van partijen, waaronder het restitutierisico, valt in het nadeel van [eiser] uit.

De slotsom in conventie

3.4

De vordering wordt afgewezen. [eiser] wordt, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde]. Deze worden tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 600,00 aan salaris gemachtigde.

De vordering in voorwaardelijke reconventie

3.5

Aan de voorwaarde waaronder deze vordering is ingesteld, de veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming, is niet voldaan. De - overigens te laat aangekondigde - vordering kan daarom onbesproken blijven. Nu niet is gebleken dat (de gemachtigde van) [eiser] in reconventie werkzaamheden heeft verricht die hij niet reeds in conventie moest verrichten, blijft een proceskostenveroordeling achterwege.

4. De beslissing

De voorzieningenrechter

4.1

wijst de vordering af,

4.2

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagde], begroot op € 600,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. van Unen en in het openbaar uitgesproken. ^[1]

Voetnoten

1. type: EvB