ECLI:NL:RBLIM:2015:5240 - Rechtbank Limburg - Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming bij huurachters...

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 3794886 CV EXPL 15-712

Vonnis van de kantonrechter van 24 juni 2015

in de zaak van

de stichting

PENSIOENFONDS METAAL EN TECHNIEK

gemachtigde mr. E.P.W. Korevaar

gevestigd te ‘s-Gravenhage

eiseres

tegen

1.de besloten vennootschap

DELICATESSE DEUX B.V.

gemachtigde mr. N. Kooistra

2. [gedaagde sub 2]

3. [gedaagde sub 3]

beiden niet verschenen

allen met woonplaats aan de [adres]

[woonplaats]

gedaagden.

Partijen worden hierna PMT of de verhuurder, DD of de huurder, en [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] of de onderhuurders genoemd.

1.De procedure

1.1

Het procesverloop blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 t/m 14

- de conclusie van antwoord van DD met producties 1 t/m 10

- het tegen [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] verleende verstek

- de beschikking waarbij een comparitie van partijen is bepaald

- het proces-verbaal van de comparitie op 19 mei 2015.

1.2

Ten slotte is vonnis bepaald op heden.

2.Het geschil

2.1

PMT vordert (1) de ontbinding van de overeenkomst die zij als (rechtsopvolger van een vorige) verhuurder heeft met DD als huurder voor de bedrijfsruimte op de begane grond en de daarboven gelegen ruimten, aan de [adres] te [woonplaats]. DD drijft op de begane grond een Délifrance-lunchroom, de eerste verdieping wordt (althans werd tot voor kort) door DD onderverhuurd aan [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3], de bovenste verdieping (de zolder) wordt niet dagelijks gebruikt. PMT vordert (2) de veroordeling van DD tot ontruiming van het gehuurde en (3) van de onderhuurders om deze te gedogen, als noodzakelijk gevolg van de ontbinding. PMT vordert voorts (4) de veroordeling van DD tot betaling van € 6.081,05 voor iedere ingegane maand tussen de datum van dit vonnis en die van de ontruiming, (5a)

€ 7.800 aan boetes wegens niet tijdige betaling van de huurprijs, (5b) € 1.455,93 aan buitengerechtelijke incassokosten en (5c) € 324,23 per dag wegens de onderverhuur. PMT vordert tot slot (6) de veroordeling van DD tot betaling van € 6.081,05 als schadevergoeding wegens te derven huurpenningen vanaf de maand waarin de ontruiming zal plaatsvinden tot 30 juni 2018, de uit wet en overeenkomst voortvloeiende einddatum van de huurovereenkomst, met (7) haar veroordeling in de proceskosten. Aan de vorderingen legt PMT ten grondslag dat DD op vele wijzen tekortschiet in haar verplichtingen als huurder en het gehuurde niet gebruikt zoals een goed huurder betaamt, met name (in de ook hierna te hanteren lettering) door:

a. de huurprijs substantieel te laat te betalen,

b. onder te verhuren hoewel dat krachtens de huurovereenkomst verboden is,

c. op gevaarzettende wijze afval in het gehuurde op te slaan.

2.3

DD voert verweer. Zij stelt, samengevat, dat:

a. de huurprijs niet substantieel maar incidenteel te laat is betaald, de (thans ingelopen) huurachterstanden rechtvaardigen niet de ontbinding met het gevolg van ontruiming, dat (de aandeelhouders van) DD hard zou raken,

b. onderverhuur niet verboden is en dat zij daaraan bovendien een einde heeft gemaakt,

c. er inderdaad zaken op zolder stonden, die echter geen gevaar veroorzaakten terwijl DD ze bovendien op verzoek van PMT heeft verwijderd.

3.De beoordeling

3.1

De voornaamste vraag in deze zaak is of de huurder is tekortgeschoten in de nakoming van verbintenissen jegens de verhuurder en zo ja, of die tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolg (ontruiming) rechtvaardigt. Deze vraag zal de kantonrechter eerst beantwoorden, waarmee de beslissing valt of de huurovereenkomst moet worden ontbonden en de huurder moet worden veroordeeld tot ontruiming.

3.2

Het uitgangspunt van de wet (artikel 6:265 lid 1 BW Pro) is dat iedere tekortkoming van de ene partij grond kan vormen tot ontbinding van een overeenkomst door - bij een huurovereenkomst: op vordering van - de andere partij. Dit uitgangspunt lijdt slechts uitzondering als de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de vraag of dit laatste het geval is, kan het oordeel over de (bijzondere) aard en (geringe) betekenis van de tekortkoming niet abstract worden gegeven van het antwoord op de vraag wat van de ontbinding de gevolgen zullen zijn en of deze naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid aanvaardbaar zijn. Bij dit oordeel moeten dus alle relevante omstandigheden van het geval, in onderling verband en samenhang beschouwd, worden betrokken.

3.3 (

a) Vast staat dat op het moment dat PMT de vordering ter incasso uit handen gaf, de huurachterstand drie maanden bedroeg. Vast staat voorts dat er op de datum van de eerste sommatie door de gemachtigde van PMT en op de dag van dagvaarding geen huurachterstand meer bestond; de verhuurder vordert ook geen betaling van enige huurachterstand.

Afgezien van het feit dat er - anders dan wel wordt aangenomen - geen regel van wet of jurisprudentie bestaat die meebrengt dat een huurachterstand van drie maanden of meer altijd (en eentje van minder dan drie maanden nooit) de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling van de huurder tot ontruiming rechtvaardigt, stelt de kantonrechter vast dat de op de datum van dagvaarding bestaande huurachterstand - die over het algemeen bepalend is voor toewijzing of afwijzing van die vordering - de beslissing tot ontbinding en ontruiming niet kan dragen. Nu is het wel zo dat, naar de verhuurder terecht aanvoert, in het algemeen een latere onberispelijke nakoming een eerdere tekortkoming en het ontbinding rechtvaardigende karakter daarvan niet wegneemt, maar in de omstandigheden van dit geval moet anders worden geoordeeld. DD huurt ter plaatse reeds sinds 1993 en drijft daar een onderneming waarvan de aandeelhouders voor hun inkomen afhankelijk zijn. DD heeft onweersproken gesteld dat haar tijdelijke betalingsonmacht, met name in 2014, de periode die PMT nu in het bijzonder aan haar vordering ten grondslag legt, werd veroorzaakt door bijzondere omstandigheden waaronder niet alleen de economische neergang in het algemeen en die in de horeca in het bijzonder, maar ook en met name de managementovereenkomst die zij toen had gesloten met derden en die een nog grotere daling van haar omzet en winstgevendheid tot gevolg heeft gehad. Deze situatie is thans beëindigd en sedertdien is DD in een betrekkelijk korte periode, eindigend op zijn laatst op 1 januari 2015, “bij” geraakt met haar betalingen. Ook het betalingsoverzicht van de verhuurder (productie 12) kan, mede in aanmerking genomen de reactie van de huurder daarop, het oordeel dat in het verleden de huur structureel te laat is betaald en dat deze niet meer ongedaan te maken tekortkoming de ontbinding met het gevolg van ontruiming rechtvaardigt, niet dragen.

3.4 (

b) De eerste huurovereenkomst van DD voor deze bedrijfsruimte, met de rechtsvoorganger van PMT Hemar BV, ingaande 1 augustus 1993, bepaalt in de aanhef:

G. Recht van onder(ver)huur : geen m.u.v. bovenverdieping,

en voegt aan het algemene verbod van onderverhuur in artikel 9 toe Pro:

In tegenstelling tot het bovenstaande is het huurder wel toegestaan de bovenwoning onder te verhuren aan één gezin. Kamerverhuur aan studenten is niet toegestaan.

Het huurcontract tussen partijen, ondertekend in november 2008, bepaalt in artikel 1.3 dat het gehuurde
uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als lunchroom (…),

en bevat in artikel 12.1 een verbod van onderverhuur.

Welke van deze bepalingen gelden nu tussen partijen? Naar het oordeel van de kantonrechter zijn dit de bepalingen uit de eerste huurovereenkomst, in overeenstemming waarmee DD de bovenverdieping van het begin af aan heeft onderverhuurd, zonder dat PMT of een van haar rechtsvoorgangers als verhuurder daar ooit bezwaar tegen heeft gemaakt, totdat het er in deze procedure bij werd gehaald. DD heeft bovendien onweersproken gesteld dat de bovenwoning nog steeds was verhuurd toen zij in 2008 het huurcontract met PMT tekende, dat PMT dit wist maar daar ook toen geen bezwaar tegen heeft gemaakt, en dat over het verbod van onderhuur in dit nieuwe huurcontract - in afwijking van de geldende huurovereenkomst die dit toestond - niet is gesproken, laat staan onderhandeld. Partijen zijn zich er kennelijk bij het tekenen van het nieuwe huurcontract niet van bewust geweest dat het op dit punt afweek van de bestaande overeenkomst. Uit deze feiten volgt dat niet het verbod geldt maar de toestemming tot onderverhuur krachtens de oorspronkelijke overeenkomst, althans kan onder deze omstandigheden PMT de huurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet houden aan het overeengekomen verbod. Daar komt bij dat DD inmiddels aan de onderverhuur een einde heeft gemaakt.

3.4.1

PMT heeft ter comparitie nog aangevoerd dat, als al niet het algemene verbod van onderverhuur is overtreden, in elk geval het ook in de oorspronkelijke overeenkomst opgenomen verbod van kamerverhuur (aan studenten) is overtreden. Aan deze in strijd met art.

111 lid 2 onder d Rv niet in de dagvaarding opgenomen en niet als wijziging van (de grondslag van) de eis gepresenteerde stelling gaat de kantonrechter voorbij, althans deze legt geen gewicht in de schaal en laat het onder 3.4 gegeven oordeel onverlet.

3.5 (

c) De huurovereenkomst verbiedt niet het opslaan van zaken op de zolder, daar zijn zolders ook voor bedoeld. Dat hetgeen daar was opgeslagen gevaar opleverde voor brand, enig ander risico voor schade bij de verhuurder of overlast voor omwonenden, heeft de verhuurder slechts gesteld maar niet bewezen of aangeboden te bewijzen. Bovendien lag de rotzooi die er volgens de verhuurder lag er volgens de huurder al toen zij het pand ging huren, hetgeen de verhuurder niet gemotiveerd heeft betwist. Tot slot is één en ander inmiddels weggehaald, al dan niet binnen de door de verhuurder daartoe gestelde termijn, die gelet op het voorgaande geen termijn was door het verstrijken waarvan verzuim is ingetreden.

3.6

De vorderingen worden nu stuk voor stuk beoordeeld in de volgorde en nummering die hierboven onder 2.1 is gegeven.

3.7 (1, 2)

De vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van DD tot ontruiming van het gehuurde worden afgewezen, zoals uit voorgaande overwegingen volgt.

3.8 (3)

Nu de ontbinding en veroordeling van DD tot ontruiming niet worden uitgesproken, kunnen de onderhuurders niet worden veroordeeld deze te gedogen zodat de daartoe strekkende vordering - waarbij PMT overigens ook geen belang meer heeft sinds de onderhuurders zijn vertrokken - tegen hen wordt afgewezen.

3.9 (4)

Nu in dit vonnis niet de ontbinding wordt uitgesproken, kan de huurder niet worden veroordeeld enig bedrag te betalen tussen de dag van het vonnis en die van de ontruiming, zodat deze vordering wordt afgewezen.

3.10 (5

a) Deze vordering is gebaseerd op artikel 26.2 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst, luidende:

Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigdeperkalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.

Vast staat dat de huurder de huurprijs m.b.t. 11 maanden in 2014 onbetaald heeft gelaten en dat de boeterente van 2% per maand over de perioden van achterstalligheid de € 300 niet te boven gaat. De verhuurder meent dat
voorelke maand huur
overelke maand dat deze niet is betaald € 300 aan boete verschuldigd is, de huurder meent dat voor elke maand slechts eenmaal € 300 verschuldigd is, ongeacht de duur van het verzuim. De kantonrechter volgt de interpretatie van de huurder. Achter het onderstreepte woord
perin bovenstaand citaat moet worden gelezen: “
achterstallige”, in de plaats van dat na kalendermaand moet worden gelezen: “
dat niet betaald is”. Dat laatste zullen partijen bij het aangaan van de overeenkomst niet hebben beoogd. De interpretatie van de verhuurder zou althans tot onaanvaardbaar hoge boetes in relatie tot de hoogte van de huurprijs leiden, hetgeen in zoverre grond vormt tot vernietiging van het beding althans voor het oordeel dat de verhuurder de huurder daaraan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet kan houden.

Toegewezen wordt dus € 3.300.

3.10.1

De omstandigheden die de huurder heeft aangevoerd op grond waarvan artikel 26.2 van de algemene bepalingen ook voor het overige nietig of vernietigbaar zou zijn althans de boete verder zou moeten worden gematigd, zijn niet zo zwaarwegend dat ze tot deze beslissing kunnen leiden. Het boetebeding strekt er kennelijk niet slechts toe de schade te vergoeden die de verhuurder bij te late betaling van de huurprijs lijdt, maar heeft tevens of vooral tot doel een prikkel te vormen om de huurder tot tijdige betaling te bewegen. Om dat doel te dienen moet het boetebeding bij, niet-voldoening aan de verplichting tot tijdige betaling van de huurprijs, tot de facto en de jure opeisbare boeten leiden. In dit licht is het boetebeding, zoals onder 3.10 geïnterpreteerd, verder niet onredelijk bezwarend en de boete niet onaanvaardbaar hoog.

3.11 (5

b) Omdat is geoordeeld dat de onderverhuur niet onbevoegdelijk heeft plaatsgevonden (zie 3.4) heeft de huurder geen boete wegens onderhuur verbeurd en wordt deze vordering afgewezen.

3.12 (5

c) Omdat de verhuurder aanspraak heeft gemaakt op voldoening door de huurder aan verplichtingen die de huurder blijkens het bovenstaande (merendeels) niet had, komen de kosten die de verhuurder daarvoor heeft gemaakt niet voor vergoeding in aanmerking en wordt deze vordering afgewezen.

3.13 (6)

De verhuurder lijdt geen schade wegens gederfde huurpenningen over de periode tussen de beëindiging van de huurovereenkomst en de geldende einddatum omdat de huurovereenkomst thans niet eindigt, zodat deze vordering wordt afgewezen.

3.14 (7)

De verhuurder wordt, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de proceskosten van de huurder, die tot de uitspraak van dit vonnis worden begroot op:

salaris gemachtigde € 600.

4.De beslissing

De kantonrechter

4.1

veroordeelt DD om tegen bewijs van kwijting aan PMT te betalen € 3.300, bij gebreke van betaling voor die dag te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de tweede dag na de betekening van dit vonnis,

4.2

wijst het meer of anders gevorderde af,

4.3

veroordeelt PMT in de proceskosten van DD, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 600, indien PMT niet binnen 14 dagen na aanschrijving daartoe aan deze veroordeling voldoet te vermeerderen met de nakosten van € 100 en, indien vervolgens betekening van dit vonnis plaatsvindt, tevens te vermeerderen met de kosten van dat exploot, en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. van Unen en is in het openbaar uitgesproken.