Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 4374177 CV EXPL 15-7791
Vonnis in kort geding van 31 augustus 2015
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
GS BEVRIJDINGSWEG VASTGOED B.V.,
gevestigd te Veldhoven,
initieel gedaagde partij, thans opposant,
gemachtigde mr. B. Poort,
tegen:
[initieel eiseres, thans geopposeerde] ,
wonend [adres] ,
[woonplaats] ,
initieel eisende partij, thans geopposeerde,
gemachtigde L.H.A. Ploemen.
Partijen zullen hierna GS Bevrijdingsweg en [initieel eiseres, thans geopposeerde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de inleidende dagvaarding van 9 juli 2015
- het door de rechtbank Limburg, sector kanton, locatie Maastricht op vordering van [initieel eiseres, thans geopposeerde] tegen GS Bevrijdingsweg gewezen verstekvonnis van 27 juli 2015 met zaaknummer 4255151 CV EXPL 15-6188 (hierna: het verstekvonnis)
- de verzetdagvaarding van 18 augustus 2015
- de akten overlegging producties aan de zijde van [initieel eiseres, thans geopposeerde] , tevens houdende akte wijziging van eis
- de akte overlegging producties aan de zijde van GS Bevrijdingsweg
- de op 24 augustus 2015 gehouden mondelinge behandeling, waar namens
GS Bevrijdingsweg, [naam 1] is verschenen (hierna: [naam 1] ), bijgestaan door mr. Poort en aan de zijde van geopposeerde [initieel eiseres, thans geopposeerde] is verschenen, bijgestaan door Ploemen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 3 september 2013 heeft GS Bevrijdingsweg het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden gelegen aan de [adres] , [woonplaats] (hierna: de woning), middels een executoriale veiling in eigendom verkregen. GS Bevrij-dingsweg heeft de woning vervolgens op de markt gebracht voor verkoop.
2.2.
In oktober 2014 heeft GS Bevrijdingsweg, nadat zij constateerde dat er in de woning sprake was van een lekkage, het dak van de woning (exclusief de serre) laten vervangen.
2.3.
Na bezichtiging van de woning door [initieel eiseres, thans geopposeerde] en Ploemen - in het bijzijn van [naam 1] - en correspondentie over bij de bezichtiging geconstateerde gebreken, is tussen partijen op 16 december 2015 een koopovereenkomst tot stand gekomen, waarbij de woning voor een bedrag van € 81.500,- kosten koper aan [initieel eiseres, thans geopposeerde] is verkocht. In de aan de koop voorafgaande correspondentie, hebben partijen onder meer aan elkaar bericht:
[initieel eiseres, thans geopposeerde] , 14 december 2014:
“(…) Ik heb de koopovereenkomst in goede orde ontvangen. (…)
Ik ben akkoord met de inhoud. Ik heb deze vandaag doorgestuurd naar mijn geldverstrekker.
(…) Ik ga er dan ook vanuit dat de elektriciteit problemen zijn opgelost en dat de lekkage in de serre te wijten is aan de verstopte dakgoot van de serre. En dat beide nu zijn opgelost. (…).”
GS Bevrijdingsweg, 15 december 2014:
“(…) verder is de dakgoot schoon en is het stopcontact vervangen. (…).”
2.4.
Voor de koopovereenkomst is gebruik gemaakt van de standaard koopakte van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (hierna: NVM). In de koopovereenkomst is, voor zover relevant, het navolgende bepaald:
“Artikel 6 Staat Pro van de onroerende zaak. Gebruik.
6.1.
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, (…).
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woonhuis. (…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. (…).”
2.5.
Aan deze standaardvoorwaarden is artikel 20 toegevoegd Pro, dat als volgt luidt:
“Artikel 20 Nadere Pro afspraken
Koper is geattendeerd op het feit dat verkoper het verkochte niet zelf heeft gebruikt/bewoond en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen van c.q. gebreken aan het verkochte, waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeen gekomen, dat dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor risico en rekening van koper komen en dat bij de vaststelling van de koopsom hiermee rekening is gehouden.”
2.6.
Ten behoeve van de nakoming van haar uit de koopovereenkomst voortvloeiende betalingsverplichting en renovatie van de woning, heeft [initieel eiseres, thans geopposeerde] een hypotheek ter hoogte van € 103.500,- afgesloten, met een bouwdepot voor een bedrag van € 16.500,-.
2.7.
Op 28 februari 2015 heeft de eigendomsoverdracht van de woning plaatsgevonden.
2.8.
Na voornoemde eigendomsoverdracht hebben partijen per e-mail gecorrespondeerd over door [initieel eiseres, thans geopposeerde] aan de woning geconstateerde gebreken. Partijen hebben, voor zover relevant, aan elkaar bericht:
[initieel eiseres, thans geopposeerde] , 6 maart 2015:
“(…) Onlangs heb ik de woning op de [adres] te [woonplaats] van u gekocht. Het grootste opstakel voor de koop was de lekkage in de serre voor mij daar heb ik u ook van op de hoogte gesteld. Helaas moet ik u mededelen dat de lekkage nog steeds niet verholpen is. Ik hoop dat wij hier samen een oplossing voor kunnen bedenken. (…).”
GS Bevrijdingsweg, 9 maart 2015:
“(…) ik sta er van te kijken dat de lekkage niet opgelost zou zijn in de serre. Als je wilt laat er dan even iemand naar kijken die daar voor jou/jullie aan het werk is, ga er vanuit dat we daar dan wel uitkomen.(…).”
[initieel eiseres, thans geopposeerde] , 9 maart 2015:
“(…) De elektriciteit op de boven is ook niet in de orde in de keuken werkt 1 stop contact niet en de aansluitingen van de lampen op de hele boven verdieping werken niet. Voor de serre zal ik de aannemer vragem hierna te kijken en een offerte te laten opstellen deze zal ik dan met u bespreken.
Voor de elektriciteit zou ik evt. ook iemand kunnen laten komen of regels dit u liever zelf? (…).”
[initieel eiseres, thans geopposeerde] , 29 april 2015:
“(…) Het probleem met de elektricteit is opgelost. Er was een hoofdzekering doorgebrand, hoogstwaarschijnlijk als gevolg van de kortsluiting in de garage. De kosten bedroegen slechts 53 euro. Bij de serre zijn de problemen daarentegen fors. Er is iemand naar komen kijken en deze begrootte de kosten om dit te herstellen op bijna 2900 euro. Zoals je zult begrijpen is dit voor mij een behoorlijke domper! zou je me voor het einde van de week willen laten weten hoe we dit gaan oplossen? (…).”
2.9.
Na het uitblijven van een verdere reactie aan de zijde van GS Bevrijdingsweg heeft de gemachtigde van [initieel eiseres, thans geopposeerde] bij brief van 5 mei 2015, onder meer, het navolgende aan GS Bevrijdingsweg bericht:
“(…) Nadat de akte gepasseerd is op 28 februari 2015 en cliënte zich naar de woning begaf constateerde zij dat er forse waterplekken/vochtplekken aanwezig waren op de vensterbank van de serre en op de laminaat op de vloer die ingewerkt waren.
Na de laminaat verwijderd te hebben stelde cliënte vast dat de OSB platen op de vloer door het vocht doorgezakt zijn en op 1 plaats zelfs helemaal weggerot. (…)
Na d.d. 9 maart 2015 heeft cliënte geconstateerd dat de elektriciteitsvoorziening niet naar behoren functioneerde. Gelukkig, betrof het hier enkel de hoofdzekering, kosten; €53,-. Ook hier heeft ze u van op de hoogte gesteld, tot haar frustratie bleef een reactie bleef echter tot op heden uit.
Op d.d. 27 april 2015 heeft cliënte u een e-mail toegezonden met het verzoek te reageren op de ontstane kostenpost voor vrijdag 1 mei 2015. Tot op heden heeft cliënte niets meer van u vernomen.
Als gevolg van de lekkage is de schade aan de vensterbanken en de vloer aanzienlijk. De kosten om dit te herstellen worden vooralsnog op €1500,- begroot door het bedrijf dat heden de woning renoveert.
Voor zover noodzakelijk stel ik u heden formeel in gebreke en deel ik u nadrukkelijk mede dat u vanaf heden in verzuim verkeerd.
Ik verzoek u dan ook binnen 5 dagen na ontvangst van dit schrijven het totale bedrag van €4441.50,- over te maken (…). Dan wel mede te delen binnen 2 dagen na ontvangst dat u de gebreken op zeer korte termijn verhelpt. (…).”
2.10.
Na kennisneming van de verzetdagvaarding heeft Ploemen [naam 2] van ‘ [naam 2] bouwconsultant’ (hierna: [naam 2] ) opdracht gegeven een onderzoek in te stellen naar de lekkageproblemen in de serre en de naar aanleiding hiervan opgetreden schade. [naam 2] heeft op 21 augustus 2015 een rapport van bevindingen uitgebracht. Daarin is onder meer vermeld:
“(…) Geconstateerd, aan de buiten- bovenzijde, is dat zich zowel openingen in horizontale richting (…) tussen dakplaten en afdekprofiel bevinden maar ook op de kopse zijde van de afdekprofielen. (…) Verder waargenomen dat de kunststof platen in horizontale richting in de tussen-/bovengelegen profielen kunnen schuiven cq een speling tussen ¼ en ½ cm aan beide zijde is gemeten; (…). M.a.w. deze platen zijn te smal voor de opening tussen de draagprofielen aangebracht waardoor het afdekprofiel dit vervolgens niet voldoende waterdicht kan afdekken.
Conclusie: door de hierboven beschreven onvolkomenheden van dit serre dak is duidelijk sprake van een ondeskundige uitvoering met waterinsluiping tot gevolg. (…).
Op het einde van het locatiebezoek zijn onderstaande vragen door heer Ploumen gesteld aan ondergetekende. Antwoorden van deskundige zijn aansluitend aangevuld.
Vraag 1.. Was bij het schoonmaken van de dakgoot met de bedoeling om de lekkage te verhelpen zonder nader onderzoek zichtbaar dat de lekkage te wijten was aan de ondeugdelijke constructie van der serre? Met andere woorden, was er duidelijk te zien dat er spleten zitten tussen de aansluiting van de kliklijsten en de serre platen waar hemelwater tussen inloopt, waardoor het dus lekt in de serre?
Antwoord deskundige:
Zie hiervoor de beschrijving bij FOTO 5, 6 en 7 met aanvullende toelichting + Conclusie op blz. 4 van deze rapportage[de kantonrechter: de hiervoor weergegeven conclusie]
waar dit dan ook duidelijk moet zijn geweest.
waar dit dan ook duidelijk moet zijn geweest.
Vraag 2. Bezit Serre (en dus de woning aangezien deze in open verbinding staan met elkaar) de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis?
Antwoord deskundige:
Neen.
Deze voldoet op dit moment geenszins aan het Bouwbesluit 2012 > Hoofdstuk 3.
Technische bouwvoorschriften uit het oogpunt van gezondheid > Afdeling 3.5. Wering van vocht (…).”
2.11.
[naam 2] heeft de kosten van de in zijn rapport aanbevolen herstelwerkzaamheden
- vervanging van de kunststof dakplaten en afdekprofielen van de serre en herstel van de aangetaste bouwkundige elementen aan de binnenzijde van de serre en de garagewanden en het plafond - begroot op een bedrag van € 7.140,- exclusief btw.
3.Het geschil
Initiële procedure
3.1.
Bij inleidende dagvaarding van 9 juli 2015 heeft [initieel eiseres, thans geopposeerde] gevorderd om
GS Bevrijdingsweg, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen tot betaling van
€ 7.020,65 vermeerderd met wettelijke rente en de buitengerechtelijke kosten en proceskosten.
3.2.
Aan deze vorderingen heeft [initieel eiseres, thans geopposeerde] - zakelijk weergegeven - primair ten grondslag gelegd dat dat GS Bevrijdingsweg (toerekenbaar) tekort is geschoten in haar uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichting, door een woning te leveren die niet de eigenschappen bezit die [initieel eiseres, thans geopposeerde] mocht verwachten. De geconstateerde gebreken aan de dakconstructie van de serre, en de hierdoor ontstane schade aan bouwkundige elementen aan de binnenzijde van de serre (vloer en vensterbanken), staan immers het normale gebruik van de woning in de weg. Subsidiair heeft zij aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat er sprake is van dwaling. Zij heeft daartoe gesteld dat, indien zij op de hoogte zou zijn geweest van het gebrek aan de serre en de hierdoor ontstane schade, zij de woning niet had gekocht althans tegen een lager bedrag. Daar er gelet op de aard van het gebrek een spoed-eisend belang bestaat bij herstel, wordt vooruitlopend op een (gedeeltelijke) ontbinding dan wel vernietiging en bij wijze van voorschot op een ongedaanmakingsverbintenis dan wel schadevergoeding, betaling van de met herstel gemoeide kosten gevorderd.
3.3.
Bij verstekvonnis is GS Bevrijdingsweg veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 7.020,65 aan [initieel eiseres, thans geopposeerde] . Bij dat vonnis is GS Bevrijdingsweg voorts veroordeeld tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 878,50, alsmede tot betaling van de aan de zijde van [initieel eiseres, thans geopposeerde] gerezen proceskosten.
Verzet procedure
3.4.
Bij verzetdagvaarding is GS Bevrijdingsweg in verzet gekomen tegen voornoemd verstekvonnis. In dit verband vordert GS Bevrijdingsweg de niet-ontvankelijk verklaring van [initieel eiseres, thans geopposeerde] in haar initiële vorderingen althans afwijzing van deze vorderingen als zijnde niet bewezen en ongegrond, alsmede de veroordeling van [initieel eiseres, thans geopposeerde] in de proces- en nakosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf veertien dagen na dagtekening van dit vonnis.
3.5.
Op de door GS Bevrijdingsweg bij verzet exploot aangevoerde verweren zal hierna, voor zover relevant, nader worden ingegaan.
3.6.
Bij akte wijziging van eis heeft [initieel eiseres, thans geopposeerde] kennis gegeven van haar wens om de initiële ingestelde vorderingen (en grondslagen) te wijzigen dan wel aan te vullen, zodanig dat zij thans vordert dat de kantonrechter GS Bevrijdingsweg, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, zal veroordelen tot betaling van:
een bedrag van € 8.639 aan herstelkosten ter zake de serre en bouwkundige elementen aan de binnenzijde van de serre en garage,
een bedrag van € 53,- aan herstelkosten ter zake de hoofdzekering;
een in goede justitie te bepalen bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten;
een bedrag van € 647,87 aan kosten ter vaststelling van schade;
de proceskosten.
3.7.
Mede naar aanleiding van het door [naam 2] verrichte onderzoek naar de lekkage-problemen in de serre en de naar aanleiding hiervan opgetreden schade, legt [initieel eiseres, thans geopposeerde]
- in aanvulling op het door haar initieel gestelde - aan deze vorderingen ten grondslag dat de met het herstel gemoeide kosten, en daarmee de hoogte van de vorderingen zoals hiervoor weergegeven onder sub a., gelijk dienen te worden gesteld aan de kosten van de in het rapport van bevindingen aanbevolen herstelwerkzaamheden. Daar waar [initieel eiseres, thans geopposeerde] in het petitum van haar inleidende dagvaarding verzaakt heeft om de herstelkosten ter zake de hoofdzekering op te nemen, heeft zij deze bij wijziging van eis alsnog opgenomen. Daarnaast maakt [initieel eiseres, thans geopposeerde] ex artikel 6:96 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) aanspraak op een vergoeding van de kosten ter vaststelling van de schade, waarbij de kosten worden begroot op € 647,87 aan deskundigenkosten.
4.De beoordeling
4.1.
Onweersproken staat vast dat het verstekvonnis op 31 juli 2015 aan GS Bevrijdings-weg is betekend en dat het onderhavige verzet, gelet op de daarvoor in artikel 143, tweede lid van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) gestelde termijn, tijdig is ingesteld zodat GS Bevrijdingsweg in haar verzet kan worden ontvangen.
Wijziging van eis en grondslagen
4.2.
GS Bevrijdingsweg heeft bezwaar gemaakt tegen de wijziging van eis en grond-slagen én de na de inleidende dagvaarding bij akten overgelegde producties, omdat zij, zo heeft zij gesteld, deze nadere indiening van stukken in strijd met een goede procesorde én haar belang bij een adequate verdediging acht.
4.3.
Hoewel aan GS Bevrijdingsweg kan worden toegegeven dat de akten waarbij [initieel eiseres, thans geopposeerde] nadere producties in het geding heeft gebracht en haar wijziging van eis en gronden heeft aangekondigd in een zeer laat stadium zijn ingediend, is de kantonrechter van oordeel dat deze handelwijze in onderhavig geschil geen strijd met de eisen van een goede procesorde oplevert, nu de gewijzigde eis en de aangevoerde grondslagen in lijn met hetgeen reeds bij inleidende dagvaarding gesteld is, liggen én GS Bevrijdingsweg - blijkens haar pleitnota - (bij voorbaat) is ingegaan op de inhoud van de, zowel kwalitatief als kwantitatief niet omvangrijke, producties. Aldus kan niet gezegd worden dat GS Bevrijdingsweg in haar verdediging onredelijk is bemoeilijkt. Daar evenmin is gebleken dat er sprake is van schending van andere beginselen van behoorlijk procesrecht, zal worden beslist op de eis en gronden, zoals geformuleerd bij voormelde akte. De bij akten nader overgelegde producties zullen - zoals ter mondelinge behandeling al is beslist - bij deze beslissing worden betrokken.
Spoedeisend belang
4.4.
Uit artikel 254, eerste lid Rv vloeit voort dat voor de ontvankelijkheid van een eiser in kort geding vereist is, dat sprake is van een zodanige situatie dat onverwijld handelen geboden is en de beslissing in een bodemprocedure niet kan worden afgewacht.
4.5.
Nu gesteld noch gebleken is dat [initieel eiseres, thans geopposeerde] een spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot betaling van € 53,- ter zake de herstelkosten van de hoofdzekering, zal [initieel eiseres, thans geopposeerde] niet ontvankelijk worden verklaard in haar vordering zoals weergegeven onder rechtsoverweging 3.6. sub b van dit vonnis. De ten aanzien van deze vordering aangevoerde stellingen behoeven derhalve geen nadere bespreking.
4.6.
Anders dan GS Bevrijdingsweg heeft betoogd is de kantonrechter van oordeel dat ten aanzien van de vordering tot betaling van € 8.639,- wel sprake is van een spoedeisend belang. Hiertoe is van belang dat niet in geschil is dat de woning behept is met een gebrek,
te weten een lekkage in de serre, dat thans mogelijkerwijs heeft geleid tot aantasting van de in de serre gelegen ondervloer en vensterbanken, alsmede tot vochtvorming in de woning en garage. Feit van algemene bekendheid is dat een langdurig vochtprobleem tevens schimmel- en/of zwamvorming tot gevolg kan hebben. Reeds hierin is naar het oordeel van de kanton-rechter het spoedeisend belang voor [initieel eiseres, thans geopposeerde] bij een voorlopige maatregel gelegen. Immers, indien de lekkage in de serre niet op korte termijn wordt verholpen, zullen de kosten van herstel - met name ten aanzien van de gevolgschade - aanzienlijk stijgen. Zowel de noodzaak van herstel als de bescherming tegen gevaar, brengt - bezien in het licht dat [initieel eiseres, thans geopposeerde] , onder verwijzing naar de kostenposten die ze thans uit het bouwdepot heeft voldaan, aannemelijk heeft gemaakt dat zij niet over de voor herstel benodigde financiële middelen beschikt - het spoedeisend belang mee.
4.7.
Hierbij wordt nog opgemerkt dat voor zover GS Bevrijdingsweg heeft betoogd dat het voor risico van [initieel eiseres, thans geopposeerde] komt, dat zij thans niet meer over de financiële middelen beschikt, dit betoog niet slaagt. Op grond van de overgelegde correspondentie (rechtsover-weging 2.8.) wordt aannemelijk geacht dat [initieel eiseres, thans geopposeerde] er na constatering van de lekkage gerechtvaardigd op vertrouwde, dat de problemen met betrekking tot de serre buitenge-rechtelijk zouden worden opgelost én zij derhalve het door haar verkregen bouwdepot kon aanwenden ter voldoening van andere contractuele verplichtingen.
Vorderingen in relatie tot de aard van het kort geding
4.8.
Voor zover GS Bevrijdingsweg het verweer heeft willen voeren dat de aard van de kort geding procedure aan een eventuele toewijzing van de vordering - zoals ingesteld door [initieel eiseres, thans geopposeerde] - in de weg staat, miskent zij daarmee dat de ingestelde vordering niet noopt tot een declaratoir dan wel constitutief vonnis. Hoewel [initieel eiseres, thans geopposeerde] haar vordering en de grondslagen hiervan in de inleidende dagvaarding en akte wijziging van eis enigszins
ongelukkig heeft geformuleerd - in die zin dat op grond hiervan de indruk kan bestaan dat zij in deze kort geding procedure de (gedeeltelijke) ontbinding dan wel vernietiging van de koopovereenkomst wenst te bewerkstelligen - kan uit het geheel der stellingen en het
petitum (en overigens ook uit hetgeen bij verstekvonnis is overwogen) in redelijkheid worden afgeleid dat [initieel eiseres, thans geopposeerde] met deze procedure slechts wenst vooruit te lopen op de gevolgen van een mogelijke (gedeeltelijke) ontbinding dan wel vernietiging van de koopovereenkomst in een bodemprocedure. Voorgaande leidt ertoe dat aan de hand van de door partijen gepresenteerd feiten, zonder nader onderzoek, beoordeeld dient te worden of de vorderingen van [initieel eiseres, thans geopposeerde] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het reeds nu gerechtvaardigd is daarop vooruit te lopen.
4.9.
In dit licht is van belang dat met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in een veroordeling tot betaling van een geldsom, terughoudendheid op zijn plaats is. Voor toewijzing van een dergelijke vordering is in kort geding plaats, als het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn, terwijl de voorziening voorts uit hoofde van onverwijlde spoed vereist is en het risico van onmogelijkheid van terug-betaling, bij afweging van de belangen van partijen, aan toewijzing niet in de weg staat.
Non-conformiteit
4.10.
In het kader van het voorgaande ligt allereerst de vraag voor of het aannemelijk is dat in een bodemprocedure komt vast te staan dat er sprake is van non-conformiteit, in die zin dat de geleverde woning niet aan de overeenkomst beantwoordt, en of zulks zal leiden tot (gedeeltelijke) ontbinding dan wel schadevergoeding wegens een (toerekenbare) tekortkoming aan de zijde van GS Bevrijdingsweg.
4.11.
Voorop wordt gesteld dat artikel 7:17, tweede lid BW bepaalt dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de medede-lingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mag verwachten. De koper mag onder andere verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen. Bij de koop van een woning is hierbij van belang dat de koper, afhankelijk van de ouderdom en prijs van de woning, tot op zekere hoogte rekening dient te houden met een bepaalde mate van te verrichten (achterstallig) onderhoud en aanpassing aan de eisen van deze tijd.
4.12.
Partijen zijn het erover eens dat [initieel eiseres, thans geopposeerde] een te renoveren woonhuis van GS Bevrijdingsweg heeft gekocht. Artikel 6.3. van de koopovereenkomst bepaalt, in lijn met het bepaalde in artikel 7:17, tweede lid BW, dat de woning bij eigendomsoverdracht de feite-lijke eigenschappen zal bezitten, die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis.
Om te beoordelen of er sprake is van non-conformiteit, dient aldus te worden uitgelegd wat onder normaal gebruik moet worden verstaan. Deze uitleg dient te geschieden met inacht-
neming van de Haviltex-maatstaf. Dit betekent dat de betekenis van het bepaalde in artikel 6.3. van de koopovereenkomst dient te worden vastgesteld aan de hand van de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over een weer aan deze bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
Dat [naam 2] in zijn rapport van bevindingen geconcludeerd heeft dat de woning niet de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis (zie rechtsoverweging 2.10.), is - nog daargelaten dat het hier een partijdeskundige betreft, die zonder medeweten en betrokkenheid van GS Bevrijdingsweg is benaderd - in deze niet bepalend, nu dit sec een juridisch oordeel betreft waarbij ingevolge het voorgaande alle omstandigheden van het geval dienen te worden meegewogen.
4.13.
Uit de bewoordingen en inhoud van artikel 6.3. van de koopovereenkomst, in onderlinge samenhang bezien met het bepaalde in artikel 20 van Pro de koopovereenkomst, alsmede gelet op de door beide partijen ten tijde van de bezichtiging geconstateerde plas water op de in de serre gelegen laminaat en hetgeen overigens door partijen is aangevoerd,
kan naar het oordeel van de kantonrechter niet anders worden geconcludeerd dan dat [initieel eiseres, thans geopposeerde] zich bij het sluiten van de koopovereenkomst en het vaststellen van de koopsom bewust was van de gebrekkige staat van onderhoud van de serre en de mogelijkheid van bouwkundige gebreken hieraan, zodat niet aannemelijk is dat zij de afwezigheid van een daaraan gerelateerd gebrek niet hoefde te betwijfelen. Hiertoe wordt het navolgende overwogen.
4.13.1.
In aanvulling op de standaard bepalingen van de NVM-koopakte is in artikel 20 van Pro de koopovereenkomst neergelegd, dat de koper geattendeerd is op het feit dat verkoper het verkochte niet zelf heeft gebruikt dan wel bewoond en dat laatstgenoemde koper derhalve niet heeft kunnen informeren over eigenschappen van c.q. gebreken aan het verkochte, waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. Partijen zijn in dit kader uitdrukkelijk overeengekomen, dat dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor risico en rekening van koper komen en dat hiermee bij de vaststelling van de koopsom rekening is gehouden. Mede gelet op deze uitdrukkelijk getroffen bijzondere bepaling, mocht [initieel eiseres, thans geopposeerde] - in het licht van het feit dat ze op de hoogte was van de lekkage in de serre, vochtkringen in de garage en een eerdere lekkage aan het dak van de woning - de afwezigheid van de in maart 2015 geconstateerde (constructieve) gebreken met betrekking tot de serre en de hieronder gelegen bouwkundige elementen niet verwachten.
4.13.2.
Voor zover [initieel eiseres, thans geopposeerde] heeft willen stellen dat voornoemde bepaling in strijd is met dwingend ‘consumentenkooprecht’ dan wel te kwalificeren is als oneerlijk beding in de zin van Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: Richtlijn), slagen deze stellingen niet. Met de eerste stelling miskent [initieel eiseres, thans geopposeerde] immers dat - voor zover al sprake is van strijd met dwingendrechtelijke bepalingen - de afdelingen 1 tot en met 7 van titel 1 van Boek 7 BW slechts dwingendrechtelijk van aard zijn, voor koopovereenkomsten met betrekking tot roerende zaken. Daar de woning geen roerende zaak betreft, waren partijen (in beginsel) vrij om afwijkende bedingen overeen te komen. Met haar tweede stelling miskent zij daarnaast, dat er - anders dan in het door haar aangehaalde vonnis van de Rechtbank Rotterdam van
9 juli 2014 (ECLI:NL:RBROT:2014:5758) - geen sprake is van een beding dat een beroep op non-conformiteit in aanzienlijke mate uitsluit, zodat zonder nadere toelichting, die niet gegeven is, niet aannemelijk is dat er sprake is van een oneerlijk beding in de zin van de Richtlijn. De kantonrechter ziet overigens ook ambtshalve geen grond voor het oordeel dat het beding in strijd is met de Richtlijn.
4.13.3.
Vaststaat dat [initieel eiseres, thans geopposeerde] reeds bij de bezichtiging van de woning heeft geconstateerd dat er sprake is van een lekkage in de serre en van vochtvorming in de garage. Eveneens staat tussen partijen vast dat GS Bevrijdingsweg melding heeft gemaakt van een eerdere lekkage aan het dak van de woning. Gelet hierop had het op de weg van [initieel eiseres, thans geopposeerde] gelegen op dit punt nader (deskundig) onderzoek te (laten) doen dan wel, indien zij dit niet wenste, in de koopovereenkomst expliciet te laten bepalen dat hiermee verband houdende gebreken en (herstel)schade niet voor haar risico komen.
Uit de overgelegde stukken blijkt niet dat [initieel eiseres, thans geopposeerde] voor het sluiten van de koopover-eenkomst nader onderzoek heeft gedaan. Door GS Bevrijdingsweg enkel te vragen naar de schoonmaak van de dakgoot heeft [initieel eiseres, thans geopposeerde] niet aan haar onderzoeksplicht voldaan, omdat het enkele antwoord dat ‘de dakgoot schoon is’ niets zegt over de staat van de serre en hieronder gelegen bouwkundige elementen en in de toekomst te verwachten lekkages. Voor [initieel eiseres, thans geopposeerde] bestonden - mede gelet op de haar in het licht van deze procedure ingeschakelde partijdeskundige - wel laagdrempelige mogelijkheden voor nader onderzoek. In verband met haar eigen beperkte deskundigheid ter zake en gelet op voornoemde omstandigheden, had zij hiervan ook gebruik moeten maken alvorens de koopovereenkomst te sluiten. Dit geldt eens te meer gelet op de koopprijs van de woning. Nu zij dit niet heeft gedaan kan het door [naam 2] geconstateerde gebrek aan de constructie van de serre en de hieronder gelegen bouwkundige elementen, niet beschouwd worden als problemen waarmee [initieel eiseres, thans geopposeerde] bij het sluiten van de koopovereenkomst geen rekening behoefde te houden.
4.14.
Voorgaande zou slechts anders zijn indien GS Bevrijdingsweg op de hoogte was van het gebrek aan de serre en/of de hieronder gelegen bouwkundige elementen en zij daarvan geen mededeling aan [initieel eiseres, thans geopposeerde] heeft gedaan dan wel indien zij de afwezigheid hiervan expliciet heeft toegezegd. Nu de stellingen van partijen op dit punt over en weer uiteenlopen, aan de bevindingen van de partijdeskundige geen verregaande conclusies mogen worden verbonden en de inhoud van de overgelegde e-mails, waarin gesproken is over de lekkage aan de serre, voor meerderlei uitleg vatbaar is, kan echter niet met een voldoende mate worden vastgesteld dat GS Bevrijdingsweg haar mededelingsplicht heeft geschonden dan wel onjuiste mededelingen heeft gedaan. De onduidelijkheden en vragen die in dit verband bestaan, kunnen in het bestek van dit kort geding zonder nader onderzoek en bewijslevering, waarvoor een kort geding zich niet leent, niet worden opgehelderd.
4.15.
Gelet op het voorgaande is niet voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure geoordeeld zal worden dat op de door [initieel eiseres, thans geopposeerde] thans aangevoerde feiten en omstandigheden sprake is van non-conformiteit van de woning.
Dwaling
4.16.
Ter beoordeling ligt vervolgens de vraag voor of het aannemelijk is dat de bodem-rechter zal oordelen dat [initieel eiseres, thans geopposeerde] zich met recht kan beroepen op dwaling en of zulks zal leiden tot (gedeeltelijke) vernietiging dan wel schadevergoeding.
4.17.
In dit verband wordt voorop gesteld dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en die bij een juiste voorstelling van zaken niet of niet onder dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten, wegens dwaling vernietigbaar is, indien, voor zover hier van belang, de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende partij had behoren in te lichten (artikel 6:228, eerste lid aanhef en onder b BW).
4.18.
[initieel eiseres, thans geopposeerde] was ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst weliswaar op de hoogte van de lekkage in de serre, zij was echter niet bekend met de (constructieve) gebreken zoals vermeld in het door de partijdeskundige uitgebrachte rapport van bevindingen. In die zin acht de kantonrechter het dan ook aannemelijk dat [initieel eiseres, thans geopposeerde] bij het sluiten van de koopovereenkomst uitgegaan is van een onjuiste voorstelling van zaken. Dat deze dwaling te wijten is aan een schending van een mededelingsplicht aan de zijde van GS Bevrijdingsweg, kan gelet op hetgeen in rechtsoverweging 4.14. is overwogen echter niet met een voldoende mate worden vastgesteld. Het voorgaande leidt ertoe dat thans niet voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter een beroep op dwaling zal honoreren.
Geslaagd verzet en proceskosten
4.19.
Nu het bestaan en de omvang van de vordering, zoals weergegeven onder rechtsoverweging 3.6. sub a. van dit vonnis, niet in hoge mate aannemelijk is geworden, kan deze thans niet worden toegewezen. De ingestelde nevenvorderingen, buitengerechtelijke kosten, delen dat lot.
4.20.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat GS Bevrijdingsweg op goede gronden in verzet is gekomen van het tegen haar gewezen verstekvonnis van 27 juli 2015, dat het bestreden verstekvonnis zal worden vernietigd, en dat, opnieuw rechtdoende, [initieel eiseres, thans geopposeerde] niet ontvankelijk zal worden verklaard in haar vordering zoals weergegeven onder rechtsoverweging 3.6. sub b. van dit vonnis en de overige door haar ingestelde vorderingen zullen worden afgewezen.
4.21.
[initieel eiseres, thans geopposeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van dit verzet, met uitzondering van de kosten van de dagvaarding in oppositie (artikel 141 Rv Pro). De kosten aan de zijde van GS Bevrijdingsweg worden tot op heden begroot op een bedrag van € 600,- aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis.
4.22.
De gevorderde nakosten zullen op de hierna in het dictum weergegeven wijze worden toegewezen.
5.De beslissing
De kantonrechter, rechtdoende in oppositie:
5.1.
vernietigt het tussen [initieel eiseres, thans geopposeerde] en GS Bevrijdingsweg onder zaaknummer 4255151 CV EXPL 15-6188 door de rechtbank Limburg, sector kanton, locatie Maastricht, gewezen en op 27 juli 2015 uitgesproken vonnis in kort geding,
en, opnieuw rechtdoende:
5.2.
verklaart [initieel eiseres, thans geopposeerde] niet-ontvankelijk in haar vordering zoals weergegeven onder rechtsoverweging 3.6. sub b. van dit vonnis,
5.3.
wijst de overige vorderingen van [initieel eiseres, thans geopposeerde] af,
5.4.
veroordeelt [initieel eiseres, thans geopposeerde] tot betaling van de proceskosten in verzet aan de zijde van GS Bevrijdingsweg gevallen en tot aan dit vonnis begroot op € 600,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis,
5.5.
veroordeelt [initieel eiseres, thans geopposeerde] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door GS Bevrijdingsweg volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten begroot op € 125,- aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van dit vonnis,
5.6.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling en de nakosten uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Hoekstra, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken.
Type: NG