Uitspraak
RECHTBANK limburg
Zittingsplaats Roermond
Bestuursrecht
zaaknummers: AWB/ROE 14/3319 en 14/3599
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 september 2015 in de zaken tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: mr. H.H.B. Lamers),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heerlen, verweerder sub 1, (gemachtigde: mr. J.A.L. Devoi)
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Voerendaal, verweerder sub 2, (gemachtigde: mr. M.J.J. Mevis).
Als derde-partij heeft aan de gedingen deelgenomen:
De Minister van Infrastructuur en Milieu, te ‘s-Gravenhage
De Minister van Infrastructuur en Milieu, te ‘s-Gravenhage
(gemachtigden: mr. B.B.M. Lemmens).
Procesverloop
Bij besluit van 26 november 2013 (het primaire besluit 1) heeft verweerder sub 1 aan eiser een tegemoetkoming in planschade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) toegekend ter hoogte van € 89.000,00, vermeerderd met € 590,24 voor deskundigenbijstand en met de wettelijke rente. Tegen dat besluit heeft eiser bezwaar gemaakt.
Bij besluit van 26 november 2013 (het primaire besluit 2) heeft verweerder sub 2 aan eiser een tegemoetkoming in planschade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) toegekend ter hoogte van € 74.000,00, vermeerderd met € 393,49 voor deskundigenbijstand en vermeerderd met de wettelijke rente. Tegen dat besluit heeft eiser bezwaar gemaakt.
Bij besluit van 26 september 2014, verzonden op 26 september 2014, (het bestreden besluit 1) heeft verweerder sub 1 het bezwaar van eiser gegrond verklaard en beslist om de tegemoetkoming vast te stellen op € 99.600,00, vermeerderd met € 590,24 voor deskundigenbijstand en te vermeerderen met de wettelijke rente. Tegen dat besluit heeft eiser beroep ingesteld (AWB/ROE 14/3319).
Bij besluit van 31 oktober 2014, verzonden op 5 november 2014, (het bestreden besluit 2) heeft verweerder sub 2 het bezwaar van eiser gegrond verklaard en het primaire besluit 2 vanwege het verbod van reformatio in peius in stand gelaten. Tegen dat besluit heeft eiser beroep ingesteld (AWB/ROE 14/3599).
Verweerders hebben een verweerschrift ingediend.
De derde-partij heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 juni 2015, waar eiser is verschenen, vergezeld door zijn echtgenote en bijgestaan door zijn gemachtigde. Als deskundige is door eiser dr. J.W. van Zundert ter zitting meegebracht. Verweerders zijn verschenen, vertegenwoordigd door hun respectieve gemachtigden. De derde-partij is verschenen, vertegenwoordigd door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. Eiser heeft op 12 maart 2010 een overeenkomst gesloten met de Staat, waarbij hij een deel van zijn gronden, kadastraal bekend als gemeente Voerendaal, sectie B , nr. 2434 en nr. 2696 , beide gedeeltelijk, in totaal 574 m², heeft verkocht ten behoeve van de realisering van de nieuwe aansluiting van de A76 en de A79 bij het knooppunt Kunderberg met bijbehorende werken. De eigendomsoverdracht is op 28 december 2010 in de registers bijgeschreven. Eiser heeft in totaal € 118.650,00 ontvangen, waarvan € 62.155,00 voor de grondafstand en € 56.495,00 als vergoeding voor alle overige kosten, daarin begrepen alle kosten van de akoestische isolatie van eisers onroerende zaak ten gevolge van de verbindingsboog Geleen – Maastricht. Deze isolatie voorzag in de aanleg in opdracht van eiser van een geluidscherm op het talud van de verbindingsboog. Dat scherm zou na aanleg door natrekking eigendom van de Staat worden, die het onderhoud van constructieve aard op zich zou nemen. In de koopovereenkomst is opgenomen dat in de koopsom géén vergoeding ter zake van planschade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wro dan wel nadeelcompensatie is opgenomen. In het contract is vermeld dat de verkoper (eiser) daarvoor een aparte procedure ter beschikking staat. Daarnaast is in de overeenkomst opgenomen dat de Staat een bijdrage van € 50.000,00 levert in de aanplant, het onderhoud en de instandhouding van de groenvoorziening op het talud van de verbindingsboog, grenzend aan de gronden van eiser conform een daartoe opgesteld beplantingsplan. Ten slotte is in de verkoopovereenkomst vermeld dat in de koopsom alle door de verkoper in redelijkheid gemaakte deskundigenkosten samenhangend met de koopovereenkomst zijn begrepen.
2. Op 1 maart 2012 en op 18 maart 2013 heeft eiser bij de gemeenten Voerendaal en Heerlen een verzoek om vergoeding van planschade ingediend in verband met de inwerkingtreding van de gelijknamige bestemmingsplannen ‘Aansluiting A76/A79 Kunderberg’, die door de gemeenteraden van Voerendaal op 3 november 2011 en Heerlen op 1 november 2011 zijn vastgesteld. De aanvraag van eiser heeft betrekking op de onroerende zaak van eiser, kadastraal bekend als gemeente Voerendaal, sectie B , nr. 2778 , groot 1 ha 30 à 80 ca, plaatselijk bekend als Heerlerweg 210 te Voerendaal . Eiser is sinds 31 augustus 1995 eigenaar van genoemd object. Op 16 juli 2004 heeft eiser nog de eigendom verworven van een nabijgelegen perceel, kadastraal bekend als gemeente Voerendaal, sectie B , nr. 2695 , groot 2.796 m². Eiser stelt zich op het standpunt dat hij schade heeft geleden als gevolg van de inwerkingtreding op 6 januari 2012 (Voerendaal) en 14 januari 2012 (Heerlen) van de bestemmingsplannen in de vorm van verlies van eigendom, toename geluid-, stank- en trillinghinder, vermindering van uitzicht, verslechtering van de directe omgeving, kosten aanleg geluidswal en extra kosten om de woning te isoleren. De door eiser ingeschakelde waarderingsdeskundige, L.M.A. Mostard RMT, heeft daarna nog de volgende schadefactoren benoemd: verschuiving van het talud van rijksweg 76 met ongeveer 6 meter in de richting van eisers woning, het ontstaan van wateroverlast door van het talud afstromend hemelwater, het vervallen van de groenstrook tussen het erf en rijksweg 76 , verlies van privacy in de tuin, de woning en het binnen- en buitenzwembad door verkeer op de A76 en A79. Volgens de door eiser ingeschakelde deskundige, CSO Adviesbureau voor Milieu-Onderzoek B.V. bedraagt de schade in totaal € 450.000,00. Naast vergoeding daarvan is verzocht om vergoeding van de gemaakte kosten van juridische bijstand en vergoeding van de wettelijke rente vanaf de datum van de indiening van het verzoek. In latere instantie heeft de deskundige de schade begroot op € 879.000,00.
3. Ingevolge de tussen de Staat (Rijkswaterstaat) en de gemeenten Voerendaal en Heerlen gesloten bestuursovereenkomst heeft Rijkswaterstaat een opdracht verstrekt aan ‘de adviseur tegemoetkoming in de planschade van de gemeente Voerendaal en de gemeente Heerlen’. Deze adviseur, in de persoon van mr. A.W. van Engen, heeft op 18 oktober 2013 een definitief rapport uitgebracht, waarin een planologische vergelijking is gemaakt en een taxatie (van F. Klement) is uitgevoerd. In het rapport wordt geconcludeerd dat sprake is van een planologisch voor- en nadeel en dat een aantal schadefactoren die zich naar hun aard niet laten splitsen, aangemerkt dienen te worden als het direct en noodzakelijk gevolg van de verkoop van een deel van de grond door eiser in maart 2010 en derhalve al ‘anderszins zijn verzekerd'. De adviseur heeft 60% van de totale tegemoetkoming in de planschade die op
€ 185.000,00 is geraamd, toegerekend aan de gemeente Heerlen minus het planologisch voordeel door verlaging van de toegestane bouwhoogte van bouwwerken langs Rijksweg 76 van 18 meter hoogte naar 10 meter hoogte dat door de adviseur is geraamd op € 22.000,00. Aan de gemeente Voerendaal is 40% van de totale tegemoetkoming toegerekend. In verband met het normaal maatschappelijk risico heeft de adviseur bij de vaststelling van het totale bedrag van de tegemoetkoming 4% van de waarde van eisers onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade voor rekening van eiser gelaten. De adviseur adviseert verweerder sub 1 (Heerlen) aan eiser een tegemoetkoming in de planschade te verstrekken van € 89.000,00, alsmede een tegemoetkoming in de kosten van deskundigenbijstand van
€ 590,24, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 maart 2012 tot aan de datum van uitbetaling. Verweerder sub 2 (Voerendaal) is geadviseerd aan eiser een tegemoetkoming in de planschade te verstrekken van € 74.000,00, alsmede een tegemoetkoming in de kosten van deskundigenbijstand van € 393,49, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf
2 maart 2012 tot aan de datum van uitbetaling.
4. Bij de primaire besluiten 1 en 2 hebben verweerders conform het advies van
mr. A.W. van Engen op de aanvragen van eiser om tegemoetkoming in planschade beslist. Tegen die besluiten heeft eiser bezwaar gemaakt. Ter ondersteuning van het bezwaar is daarbij een deskundigenrapport van dr. J.W. van Zundert gevoegd.
5. Naar aanleiding van hetgeen in bezwaar door eiser is aangevoerd, hebben verweerders de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ) gevraagd om bij wijze van second opinion advies uit te brengen. Daarbij is verzocht in te gaan op de overwegingen en conclusies van de deskundigenrapporten zonder dat een nieuwe planologische vergelijking wordt opgesteld. De SAOZ acht de kritiek van de door eiser ingeschakelde deskundige deels terecht. Ten aanzien van de vaststelling van de oorspronkelijke waarde van de onroerende zaak van eiser ziet de SAOZ geen reden de taxatie in het advies van mr. A.W. van Engen onjuist te achten. De SAOZ komt tot de slotsom dat een schade in de orde van grootte van € 270.000,00, zoals in het definitieve advies genoemd, niet onredelijk is, waarbij de SAOZ wel het door Van Engen (terecht) geconstateerde planologisch voordeel ten aanzien van de hoogte van de bouwwerken langs de A76 daarin al verdisconteerd acht.
Verder stelt de SAOZ zich in afwijking van het advies van Van Engen op het standpunt dat de in de koopsom begrepen vergoeding voor geluidsisolerende voorzieningen, gelet op de inhoud van de koopovereenkomst, niet op de tegemoetkoming in mindering kan worden gebracht. De naast de koopsom afgesproken vergoeding van € 50.000,00 voor een beplantingsplan daarentegen kan volgens de SAOZ wel als een ‘verzekering anderszins’ worden aangemerkt en op de tegemoetkoming in mindering worden gebracht.
Tevens adviseert de SAOZ in afwijking van het advies van Van Engen om bij de beoordeling van het normaal maatschappelijk risico geen korting toe te passen ter grootte van 4% van de waarde van de getroffen onroerende zaak, maar haar lijkt (wel) een korting van 20% op het schadebedrag gerechtvaardigd.
De door Van Engen aangehouden toerekening van de schade voor 60% aan de planologische besluitvorming van de gemeente Heerlen en 40% aan die van de gemeente Voerendaal acht de SAOZ alleszins acceptabel.
Ten aanzien van de geclaimde deskundigenkosten stelt de SAOZ vast dat op grond van de jurisprudentie geen aanleiding bestaat voor vergoeding van de kosten gemaakt ten behoeve van de indiening van en toelichting op de aanvraag. Of er daarna kosten zijn gemaakt in reactie op het conceptadvies, die mogelijk wel voor vergoeding in aanmerking zouden kunnen komen, is op basis van de voorhanden gegevens, onduidelijk, aldus de SAOZ.
De SAOZ concludeert op basis van een waardedaling van eisers onroerende zaak van
€ 270.000,00 en een normaal maatschappelijk risico van € 54.000,00 en een bedrag van
€ 50.000,00, dat ‘anderszins verzekerd’ is, tot een totale tegemoetkoming in planschade van € 166.000,00, waarvan voor Heerlen: € 99.600 en voor Voerendaal: € 66.400,00.
6. Bij de bestreden besluiten heeft verweerder sub 1 (Heerlen) het bezwaar van eiser gegrond verklaard en beslist om de tegemoetkoming vast te stellen op € 99.600,00 (was:
€ 89.000,00), te vermeerderen met de wettelijke rente en vermeerderd met € 590,24 voor deskundigenbijstand. Verweerder sub 2 (Voerendaal) heeft het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de hoogte van de toegekende tegemoetkoming gehandhaafd op € 74.000,00, vermeerderd met € 393,49 voor deskundigenbijstand en vermeerderd met de wettelijke rente.
7. De rechtbank overweegt naar aanleiding van de door eiser aangevoerde gronden als volgt.
8. Op 1 juli 2008 is de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: de WRO) ingetrokken en is de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) in werking getreden.
2. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wro kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, blijft in ieder geval voor rekening van de aanvrager schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.
9. Tussen partijen is niet in geschil dat door de inwerkingtreding van de bestemmingsplannen ‘Aansluiting A76/A79’ sprake is van een planologische verslechtering. De nieuwe planologie heeft het mogelijk gemaakt op het knooppunt Kunderberg een verbindingslus te creëren tussen de uit noordelijke richting (vanuit Geleen) komende A76 en de in westelijke richting (naar Maastricht) verdergaande A79. Partijen verschillen van mening over de vraag in hoeverre de planologische verslechtering tot schade heeft geleid die op grond van artikel 6.1 van de Wro voor tegemoetkoming in aanmerking komt.
Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
Waardevermindering.
10. Eiser heeft in het beroepschrift aangegeven dat er tussen partijen géén verschil van mening bestaat over de taxatiewaarde van eisers woning op de peildatum 10 januari 2012:
€ 2.125.000.00. Eiser kan zich echter niet verenigen met de door Van Engen/Klement geschatte waardevermindering als gevolg van de planologische wijziging. In eerste instantie was die geraamd op € 380.000,00, maar dat bedrag is daarna bijgesteld naar € 270.000,00. Eiser betoogt dat voor dat bedrag en de verlaging van het eerder geschatte bedrag geen toereikende motivering is gegeven nu een taxatie ontbreekt. Verder betoogt eiser dat van enig planologisch voordeel, waarmee rekening zou moeten worden gehouden, geen sprake kan zijn. Een geluidscherm zou niet alleen nooit zijn gerealiseerd, maar de gewijzigde bouwmogelijkheid ziet niet alleen op een verlaging van de bouwhoogte, maar ook op de mogelijkheid dichterbij de woning van eiser te bouwen. In dit verband heeft eiser tevens betoogd dat door de SAOZ in navolging van Van Engen/Klement ten onrechte voorbij is gegaan aan de geluidhinder en verlies van privacy in de tuin, waarin een zwembad, grote terrassen en een manege zijn gelegen. Volgens eiser zou zijn huis onverkoopbaar zijn geworden als hij niet zelf een grote geluidwal had aangelegd ter bescherming van de privacy en de gebruiksmogelijkheden van het buitenterrein en om inkijk in woon- en slaapvertrekken te voorkomen. Ten slotte is in dit verband aangevoerd dat een beoordeling per schadefactor ontbreekt en dat de verwijzing naar een enkele Afdelingsuitspraak van 17 augustus 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BR5187, onvoldoende is om die beoordeling achterwege te laten.
11. De rechtbank stelt vast dat Klement in het taxatierapport van 8 mei 2013 de waarde van eisers woning met bijbehorende gebouwen en ondergrond op basis van een vergelijkingsmethode per de peildatum vóór de planologische wijziging heeft getaxeerd op
€ 2.125.000,00. Bij de beoordeling van de waardevermindering heeft Klement in aanmerking genomen dat door de planologische ontwikkeling het bestaande wegvlak/talud ± 12 meter in de richting van het woonhuis opschuift en een viaduct wordt gerealiseerd op 25 meter vanaf de noordgevel (was 41 meter). De aanleg heeft volgens Klement aanzienlijke consequenties voor het woongenot vanwege de toenemende verkeersdruk, daarmee gepaard gaande geluid-, milieu- en stankoverlast en vermindering van privacy vanwege toename inkijk in tuin en woning. De afname van de omgevingskwaliteit wordt vooral bepaald doordat de ontwikkeling direct langs het woonhuis en de tuin plaatsvindt. Klement concludeert dat de onderhavige planologische ingreep grote impact heeft op de waarde van het vastgoed ten gevolge van een visueel minder aantrekkelijke woonomgeving en wooncomfort en taxeert de waarde na de planologische wijziging op € 1.830.000,00, zodat de waardevermindering
€ 380.000,00 bedraagt. Dit bedrag is aanvankelijk in het conceptadvies van 14 mei 2013 door Van Engen overgenomen. Na kennisneming van de reacties van verweerders en Rijkswaterstaat heeft Van Engen in overleg met Klement in het definitieve advies van 18 mei 2013 de waardedaling heroverwogen. In het definitieve advies is vermeld dat Klement van mening blijft dat de waardedaling € 380.000,00 bedraagt en dat het waarderingsverslag niet hoeft te worden gewijzigd. Echter, gelet op de kwalificaties ontleend aan de gangbare planschadejurisprudentie en in aanmerking genomen de specifieke omstandigheden van de onderhavige kwestie, zijn Van Engen en Klement na ampel beraad van oordeel dat de planologisch nadeliger situatie als ‘zeer zwaar’ of ‘bovenmatig zwaar’ kan worden omschreven, zodat de waardedaling na heroverweging alsnog is getaxeerd op
€ 270.000,00. Vanwege het planologische voordeel door verlaging van de toegestane bouwhoogte van bouwwerken langs Rijksweg 76 van 18 meter hoogte naar 10 meter hoogte dient dit bedrag met € 22.000,00 te worden verlaagd en als voordeel te worden verrekend met de door de gemeente Heerlen te verlenen tegemoetkoming in de planschade.
12. In de op verzoek van verweerders door de SAOZ uitgebrachte second opinion is overwogen dat, gezien de vraagstelling (inhoudende dat geen nieuwe planologische vergelijking dient te worden gemaakt) en de omstandigheid dat de onroerende zaak niet ter plaatse is opgenomen, terughoudendheid past bij de beoordeling van de in het (definitieve) rapport van Van Engen opgenomen taxatie. Gelet op de door de SAOZ in diens eigen adviespraktijk voor indirecte planschade gehanteerde globale verdeling en in aanmerking genomen dat schades van meer dan 10% slechts betrekkelijk zelden voorkomen, concludeert de SAOZ dat de ernst van de planologische inbreuk in dit geval weliswaar als ‘bovenmatig zwaar’ kan worden aangemerkt, maar dat een waardedaling van € 280.000,00 veel te hoog is. Dit geldt volgens de SAOZ derhalve te meer voor de taxaties van de door eiser ingeschakelde deskundige Mostard. Het na heroverweging door Van Engen genoemde schadebedrag van € 270.000,00 komt de SAOZ meer reëel voor, waarbij (nogmaals) is aangetekend dat met deze inschatting terughoudend moet worden omgegaan. De SAOZ acht het verder niet reëel om - zoals Van Engen heeft gedaan - op het aangepaste schadebedrag nog eens € 22.000,00 in mindering te brengen wegens het voordeel van de lagere bouwwerken langs de A76. Verweerders hebben de second opinion van de SAOZ gevolgd en aan de bestreden besluiten ten grondslag gelegd.
13. De rechtbank is van oordeel dat eiser met recht betoogt dat ontoereikend is onderbouwd dat de aanvankelijk door Klement vastgestelde waardevermindering met ruim
€ 100.000,00 dient te worden verlaagd. Door Van Engen en Klement is de vaststelling van de hoogte van dat bedrag in het geheel niet inzichtelijk gemaakt. De enkele verwijzing naar de tabel is daarvoor onvoldoende temeer omdat voor ‘bovenmatig zware schade’ geen differentiatie is opgenomen. Dat de SAOZ het bedrag van € 270.000,00 onderschrijft maakt dit naar het oordeel van de rechtbank niet anders. Daarbij is in aanmerking genomen dat de SAOZ haar standpunt in wezen eveneens op de tabel baseert en dat hun rapporteurs het object niet zelf hebben opgenomen. Verder is van belang dat de SAOZ wèl de geluidsoverlast in totaliteit, dus inclusief de toename van geluid op het buitenterrein in de beoordeling heeft betrokken, maar de afname van privacy buiten beschouwing heeft gelaten als zijnde geen relevante factor. Dat dit aspect, anders dan Van Engen/Klement hebben aangenomen, niet van invloed zou zijn op de waarde van het object in zijn geheel, valt echter niet in te zien, ook al moet in aanmerking worden genomen dat door de snelheid van passerend verkeer de inkijk wordt beperkt. De SAOZ heeft ten slotte in haar rapport in het geheel niet inzichtelijk gemaakt waarom zij na afwijking van het standpunt van Van Engen dat € 22.000,00 als voordeel moet worden verrekend, toch tot hetzelfde schadebedrag wordt gekomen.
14. Op grond van het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat voor de waardevermindering van het object dient te worden uitgegaan van het bedrag zoals dat in de oorspronkelijke taxatie van Klement is vastgesteld nu deze van een juiste planologische vergelijking is uitgegaan en met alle relevante schadefactoren rekening heeft gehouden. Daarmee is het advies naar het oordeel van de rechtbank voldoende inzichtelijk gemaakt. De rechtbank volgt eiser niet in diens betoog dat de taxatie van Klement niet zou voldoen aan de daaraan te stellen eisen omdat de waardevermindering niet per waardebepalende factor inzichtelijk is gemaakt nu daarvoor in de jurisprudentie van de Afdeling geen steun kan worden gevonden (Afdeling 17 augustus 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BR5187). De rechtbank ziet in de tegentaxaties en de kosten van de door eiser aangelegde geluidswal ook geen grond voor het oordeel dat de waardevermindering als gevolg van de planologische wijziging door Klement te laag is ingeschat. De omstandigheid dat bij de tegentaxaties van Mostard van een hogere waarde van het object van eisers en van een substantieel grotere waardedaling is uitgegaan dan in het advies van Klement, is daarvoor, gelet op voorgaande overwegingen, onvoldoende (Afdeling 23 juli 2008, ECLI:NL:RVS:2008:BD8314).
Voordeelverrekening.
15. De vraag die vervolgens moet worden beantwoord is of op het hiervoor vastgestelde schadebedrag een bedrag van € 22.000,00 in mindering dient te worden gebracht wegens het voordeel door de verlaging van de toegestane bouwhoogte van bouwwerken langs
Rijksweg 76 van 18 meter hoogte naar 10 meter hoogte. Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling moet slechts onder zeer uitzonderlijke omstandigheden van het uitgangspunt dat van de maximale benuttingsmogelijkheden wordt uitgegaan, worden afgeweken. Daartoe dient eiser aannemelijk te maken dat met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid valt uit te sluiten dat onder het oude regime bouwwerken met een maximale bouwhoogte van
18 meter zouden zijn opgericht (onder meer: Afdeling van 30 maart 2005, ECLI:NL:RVS:2005:AT2807). Degene die zich op de uitzondering beroept, zal dat aannemelijk moeten maken (Afdeling 18 augustus 2010, ECLI:NL:RVS:2010:BN4260). Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling dient genoemde uitzondering restrictief te worden toegepast. Niet voldoende is dat de verwezenlijking van de bouwmogelijkheid niet voor de hand ligt of gelet op de feitelijke situatie als onwaarschijnlijk wordt beschouwd, of door het bevoegd gezag niet wenselijk wordt geacht.
16. Op grond van het voorheen geldend bestemmingsplan ‘ Welten Kommert I ( Open Universiteit Heerlen ) gold op een afstand van circa 15 meter ten oosten van de gevel van het hoofdgebouw van het object van eiser de bestemming “ Hoofdverkeerswegen ”. De gronden waren bestemd voor hoofdverkeersweg met bijbehorende voorzieningen. Op deze gronden mocht geen bebouwing worden opgericht, behoudens die andere bouwwerken, welke qua aard en afmeting bij deze bestemming passen, met uitzondering van motorbrandstofverkooppunten. Geluidschermen worden geacht bouwwerken te zijn behorende tot deze bestemming en op grond van de geldende bouwverordening mocht de hoogte hiervan maximaal 18 meter bedragen. Onder het nieuwe planologische regime, het bestemmingsplan ‘Aansluiting A76/A79 Kunderberg’ zijn bouwwerken, zoals geluidschermen, toegestaan met een maximale hoogte van 10 meter.
17. Naar het oordeel van de rechtbank betoogt eiser met vrucht dat het realiseren van een geluidscherm van 18 meter hoogte uit constructief-technisch oogpunt, doelmatigheid en kosteneffectiviteit met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid valt uit te sluiten. Hieruit volgt, zoals de SAOZ ook heeft aangegeven, dat met voordeelverrekening door het verlagen van de maximale bouwhoogte geen rekening dient te worden gehouden.
Tegemoetkoming voldoende anderszins verzekerd.
18. Eiser voert aan dat ten onrechte een bedrag van € 50.000,00 voor de uitvoering van het beplantingsplan op de tegemoetkoming is gekort. Daartoe is betoogd dat ten behoeve van het realiseren van de lus bomen gekapt moesten worden en Rijkswaterstaat verplicht was vervangende aanplant te realiseren. Om praktische redenen is dat aan eiser uitbesteed omdat die een geluidwal liet aanleggen en in die wal groenaanplant moest plaatsen. De aan eiser betaalde € 50.000,00 was volgens eiser verre van toereikend om de kosten te dekken. Verder is aangevoerd beplanting in de planologische vergelijking geen rol speelt nu het oude, noch het nieuwe planologische regime daarin voorziet.
19. Door de SAOZ is in dit verband aangegeven dat in de koopovereenkomst die eiser met de Staat heeft gesloten, los van de koopsom is overeengekomen dat de Staat een bijdrage van € 50.000,00 levert in de aanplant, het onderhoud en de instandhouding van de groenvoorziening op het talud van de verbindingsboog, grenzend aan de gronden van eiser conform een daartoe opgesteld beplantingsplan. De SAOZ stelt vast dat deze post geen onderdeel uitmaakt van de koopsom en daarom niet valt onder artikel 14.5 van de overeenkomst en dat er geen reden is om dit bedrag niet als ‘anderszins verzekerd’ aan te merken en te verrekenen met de tegemoetkoming in de planschade.
20. De rechtbank stelt vast dat in artikel 14.5 van de overeenkomst die eiser met de Staat heeft gesloten, is overeengekomen dat in de koopsom géén vergoeding ter zake van planschade dan wel nadeelcompensatie is opgenomen. Nu sprake is van een apart bedrag naast de koopsom valt dit bedrag niet onder genoemd artikel 14.5. Gelet op het feit dat de aanplant een directe relatie heeft met het nadeel dat door de planologische wijziging wordt veroorzaakt nu van de aanplant een afschermende werking uitgaat, kan dit bedrag in beginsel als een anderszins verzekerde tegemoetkoming in planschade worden aangemerkt. Naar het oordeel van de rechtbank is niet gemotiveerd en valt ook niet in te zien dat genoemd bedrag volledig op de tegemoetkoming in mindering dient te worden gebracht. Voor het volledig in mindering brengen van dat bedrag ziet de rechtbank geen grond. Arbitrair oordelend kan de helft daarvan, te weten € 25.000,00 als tegemoetkoming anderszins verzekerd op de planschade in mindering worden gebracht.
Normaal Maatschappelijk Risico.
21. Eiser voert aan dat hij zich niet kan verenigen met het door verweerders in navolging van het SAOZ-advies gehanteerde bedrag van € 54.000,00 dat in aftrek wordt gebracht wegens normaal maatschappelijk risico. Volgens eiser hebben verweerders in navolging van de SAOZ onvoldoende gemotiveerd dat met deze ontwikkeling rekening moest worden gehouden en is de gevolgde redenering niet op het onderhavige geval toegespitst. Verder is de hoogte van het gehanteerde percentage van 20% van de schade onvoldoende gemotiveerd, aldus eiser. Daartoe is verwezen naar uitspraken van de Afdeling van 5 december 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BY5105 en 9 april 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1198. Laatstgenoemde uitspraak vertoont volgens eiser sterke gelijkenis met onderhavige casus nu het een woning betrof en ook sprake was van bovenmatige schade. In dat geval heeft de Afdeling een drempel van 5% van de schade gehanteerd. Een korting van 20% acht eiser in dit geval niet passend.
22. De vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling als bedoeld in
art. 6.1, tweede lid, van de Wro tot het normale maatschappelijke risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden in die zin dat de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde planologische beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel.
23. De SAOZ heeft in dit verband aangegeven dat de nieuwe ontwikkeling, gelet op de structuur van de omgeving, die al in hoge mate werd gedomineerd door de snelwegen A76 ten oosten en de A79 ten zuiden, gezien de aard en omvang daarvan, ter plaatse in redelijkheid als passend kan worden aangemerkt. De onderhavige planologische ontwikkeling past in het gevoerde ruimtelijk beleid en past ook binnen het langjarig door de overheid vastgestelde beleid. Daartegenover staat dat de afstand van het object van eiser tot de nieuwe ontwikkeling met name aan de oostzijde zodanig klein is dat de gevolgen voor het woon- en leefklimaat zeer duidelijk merkbaar zullen zijn en dat de door de ontwikkeling ontstane schade voor eiser per saldo als bovenmatig groot moet worden aangemerkt. Dit geheel overziende adviseert de SAOZ om 20% van de schade (€ 270.000,00), zijnde een bedrag van € 54.000,00 wegens normaal maatschappelijk risico voor rekening van eiser te laten. Deze korting is daarmee hoger dan het wettelijk forfait van 2% van de waarde van de onroerend zaak ten bedrage van € 42.500,00.
24. De rechtbank stelt voorop dat zij blijkens de uitspraak van de Afdeling van
24 december 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4668, geen terughoudende toets van het deskundigenadvies van de SAOZ dient te hanteren ten aanzien van de vraag of schade onder het normaal maatschappelijk risico valt. Verder blijkt uit die uitspraak dat de omstandigheid dat een planologische ontwikkeling in de lijn der verwachting ligt niet per definitie betekent dat de gevolgen van die ontwikkeling volledig onder het maatschappelijk risico vallen. Uit de hiervoor in rechtsoverweging 16 vermelde uitspraken van de Afdeling blijkt dat de vaststelling van de omvang van het normaal maatschappelijk risico (of normaal ondernemersrisico) in de eerste plaats aan het bestuursorgaan is. Dat orgaan komt daarbij beoordelingsvrijheid toe. Het bestuursorgaan zal zijn vaststelling naar behoren moeten onderbouwen. De bestuursrechter toetst de besluitvorming op rechtmatigheid. Naar het oordeel van de rechtbank hebben verweerders de onderhavige planologische ontwikkeling in navolging van hun adviseurs terecht als een normale maatschappelijke ontwikkeling beschouwd waarmee eiser rekening had kunnen houden in die zin dat de ontwikkeling in de lijn der verwachting lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. Door de SAOZ is er met recht op gewezen dat de ontwikkeling past binnen de ruimtelijke structuur en het ter zake gevoerde planologische beleid. Ten aanzien van de vaststelling van de omvang van het normaal maatschappelijk risico komt verder betekenis toe aan omstandigheden als de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van eiser en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel. Vastgesteld wordt dat de afstand zeer gering is en de omvang van de schade, zoals de rechtbank hiervoor in rechtsoverweging 14 heeft geoordeeld, op € 380.000,00, dient te worden vastgesteld. Dit levert een schadepercentage van 17,88 op, hetgeen als bovenmatig zware schade moet worden gekwalificeerd. De rechtbank is van oordeel dat verweerders zich in navolging van de SAOZ in redelijkheid op het standpunt hebben kunnen stellen dat bij een schade van
€ 270.000,00 (12,7% van de waarde van het onroerend goed) en de overige omstandigheden in aanmerking genomen een normaal maatschappelijk risico van 20% van de schade, hetgeen correspondeert met 2,54 % van de waarde van het onroerend goed, redelijk is te achten. Nu de rechtbank de schade op € 380.000,00 (17,88% van de waarde van het onroerend goed) heeft vastgesteld acht zij in de lijn van het advies van de SAOZ een normaal maatschappelijk risico van 15% van de schade, € 57.000,00, redelijk. Dit correspondeert met 2,68% van de waarde van het onroerend goed.
Deskundigenkosten.
25. Eiser kan zich niet verenigen met de hoogte van de door verweerders verleende vergoeding voor deskundigenkosten, die bij de bestreden besluiten is gehandhaafd op
€ 590,24 (Heerlen) en € 393,49 (Voerendaal). Bij het beroepschrift is in een overzicht vermeld wat de kosten van juridische bijstand tot en met 31 december 2014 zijn geweest.
26. Ingevolge artikel 6.5, onder a, van de Wro vergoedt het college, indien het een tegemoetkoming als bedoeld in artikel 6.1 toekent, daarbij tevens de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand. Onder redelijkerwijs gemaakte kosten dient niet te worden verstaan de kosten die de aanvrager met betrekking tot de indiening van de aanvraag heeft gemaakt, maar wel de kosten die de aanvrager maakt vanaf het moment dat de door het college ingeschakelde deskundige een concept-advies dan wel advies over de aanvraag aan het college heeft uitgebracht tot het moment dat het college op de aanvraag een besluit heeft genomen waartegen rechtsmiddelen kunnen worden ingesteld. Daarbij is niet van belang of het commentaar van de aanvrager heeft geleid tot aanpassing van het advies (Afdeling 11 juli 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BX1032).
27. De rechtbank stelt vast dat verweerders een bedrag van respectievelijk € 590,24 (Heerlen) en € 393,24 (Voerendaal) wegens kosten van juridische bijstand hebben vergoed. Verweerder sub 1 (Heerlen) heeft de bij het primaire besluit toegekende vergoeding bij het bestreden besluit gehandhaafd hoewel niet kon worden vastgesteld of de kosten conform het hiervoor vermelde criterium voor vergoeding in aanmerking komen. Door eiser is noch ten tijde van de primaire besluiten, noch ten tijde van de bestreden besluiten, een gespecificeerd overzicht van de (overige) gemaakte kosten overgelegd. Bij de behandeling van de beroepen ter zitting heeft eisers gemachtigde verklaard dat er ook in de beroepsfase nog geen concrete facturen in het geding zijn gebracht, maar dat inmiddels wel een incompleet overzicht van de kosten (tot dan toe) is verstrekt. Daarbij is aangegeven dat de in rekening gebrachte facturen niet op naam van eiser staan. Aangeboden is om deze facturen alsnog in het geding te brengen. Gezien de door eiser aangevoerde reden voor het niet eerder indienen ziet de rechtbank geen aanleiding om eiser daartoe alsnog in de gelegenheid te stellen. Gelet op het hiervoor in rechtsoverweging 26 vermelde criterium is eiser door vergoeding van de hiervoor vermelde bedragen niet te kort gedaan. De daartegen gerichte beroepsgrond slaagt niet.
28. De beroepen zijn gegrond en de rechtbank vernietigt de bestreden besluiten voor zover het de door verweerders vastgestelde hoogte van de tegemoetkoming in de planschade betreft. De rechtbank ziet aanleiding met toepassing van artikel 8:72, derde lid, onder b, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) zelf in de zaak te voorzien, in die zin dat de hoogte van de tegemoetkoming in planschade wordt vastgesteld op € 298.000,00 (€ 380.000,00 (waardedaling) - € 57.000,00 (normaal maatschappelijk risico) - € 25.000,00 (anderszins verzekerd). Daarvan komt € 178.800,00 voor rekening van verweerder sub 1 (Heerlen) en
€ 119.200,00 voor rekening van verweerder sub 2 (Voerendaal). Het door verweerder sub 2 bij het bestreden besluit gehandhaafde primaire besluit van 26 november 2013 wordt herroepen.
29. Omdat de rechtbank de beroepen gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerders aan eiser de door hem betaalde griffierechten ad € 165,00 vergoeden.
30. De rechtbank veroordeelt verweerders in de door eiser in beroep gemaakte proceskosten (nu verweerders de proceskosten in bezwaar hebben vergoed). Deze kosten stelt de rechtbank op grond van de artikelen 2 en 3 (samenhangende zaken) van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 980,00 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 490,- en een wegingsfactor 1), waarvan door verweerders elk € 490,00 dient te worden vergoed.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de bestreden besluiten voor zover het de hoogte van de toegekende tegemoetkoming in planschade betreft en stelt de hoogte van de tegemoetkoming in planschade vast op € 298.000,00, waarvan € 178.800,00 te vergoeden door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heerlen en
€ 119.200,00 door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Voerendaal;
- herroept het primaire besluit van 26 november 2013 van het college van
burgemeester en wethouders van de gemeente Voerendaal voor zover daarbij is
beslist ten aanzien van de hoogte van de tegemoetkoming in planschade en
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van de
beide bestreden besluiten;
- draagt verweerders op het betaalde griffierecht van € 165,00 (elk) aan eiser te
vergoeden;
- veroordeelt verweerders in de proceskosten van eiser tot een bedrag dat voor elk
van hen € 490,00 beloopt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Th.M. Schelfhout, rechter, in aanwezigheid van mr. F.A. Timmers, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 september 2015.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 september 2015.
w.g. F. Timmers,
griffier
w.g. Th. Schelfhout,
rechter
Voor eensluidend afschrift:
de griffier,
Afschrift verzonden aan partijen op: 8 september 2015
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.