Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 4525827 CV EXPL 15-10096
Vonnis in kort geding van 18 november 2015
in de zaak van:
[eiser in conventie, gedaagde in reconventie],
wonend te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie,
gedaagde partij in reconventie,
gemachtigde mr. J.P. Folkertsma,
tegen:
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie],
wonend [adres] ,
[woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde mr. C.F.J. Leenarts.
Partijen zullen hierna [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] genoemd worden.
1.De procedure
In conventie en in reconventie
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 22 oktober 2015
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie
- de akte overlegging producties van [eiser in conventie, gedaagde in reconventie]
- de mondelinge behandeling van 5 november 2015, waar beide partijen zijn verschenen met voornoemde gemachtigden, en hun standpunten hebben toegelicht aan de hand van overgelegde pleitaantekeningen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
In conventie en in reconventie
2.1.
Op 14 oktober 2007 zijn [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] - namens [naam] - en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot de woonruimte gelegen op de derde verdieping van het pand aan het [adres] te [woonplaats] , thans genummerd [adres] (hierna: de woning), tegen een overeengekomen prijs van (aanvankelijk)
€ 575,- per maand, waarvan € 475,- huurprijs en € 100,- voorschot op de kosten van bijkomende leveringen en diensten.
2.2.
Op 8 maart 2013 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de Huurcommissie verzocht om de huurprijs tijdelijk te verlagen wegens vermindering van het huurgenot ten gevolge van gebreken (artikel 7:207 lid 1 juncto 7:257 BW). Bij uitspraak verzonden op 5 september 2013 heeft de Huurcom-missie de huurprijs verlaagd tot 40% van de door haar berekende maximale huurprijs van
€ 452,- per maand, derhalve tot € 180,98 per maand, ingaande op 1 februari 2013 tot de eerste van de maand nadat de ernstige gebreken - lekkage aan het zinken dak en een rioollucht vanuit het keukenblok - zijn hersteld.
2.3.
Op 3 juli 2013 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de Huurcommissie, naar aanleiding van nieuwe gebre-ken, nogmaals verzocht om de huurprijs tijdelijk te verlagen. Bij uitspraak verzonden op
28 november 2013 heeft de Huurcommissie de huurprijs wederom verlaagd tot € 180,98 per maand, ingaande op 1 mei 2013 tot aan het moment dat de eerdere gebreken (zie r.o. 2.2.) en de nieuwe gebreken - losstaand draai-/kiepraam in het slaapgedeelte en lekkage aan de balkondeur van de achtergevel en de voorgevel - zijn hersteld.
2.4.
Bij dagvaarding van 12 november 2013 heeft [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] - voor zover relevant - ontbinding c.q. vaststelling van het einde van de huurovereenkomst gevorderd. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft in reconventie een verklaring voor recht dat € 750,- aan herstelkosten (schilderwerk in de badkamer) verrekend mag worden met de huur, betaling van schade aan de laminaatvloer en vervanging van een beschadigde ruit gevorderd. Bij vonnis van 16 juli 2014 heeft de kan-tonrechter in reconventie alle, en in conventie voornoemde, vorderingen afgewezen. De kantonrechter heeft hiertoe geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tekort is geschoten in enige huurdersverplichting. Terzijde is het navolgende opgemerkt:
“5.6. (…) hoewel in de onderhavige zaak onvoldoende grond is gevonden voor ontbinding van de huurovereenkomst, [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zich met zijn houding jegens [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] wel op glad ijs bevindt. De opzettelijk kwetsende toon in de onderlinge correspondentie zoals in het geding gebracht spreekt wat dit betreft bepaald niet in zijn voordeel. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dient er zich bovendien terdege rekenschap van te geven dat van hem verwacht mag worden dat hij in alle redelijkheid medewerking verleent aan het laten herstellen van de gebreken in het gehuurde. Indien in deze procedure vast ware komen te staan dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] die medewerking onvoldoende zou hebben betracht, zou zulks zonder meer zwaarwegend genoeg zijn bevonden om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. De kantonrechter gaat er dan ook zonder meer van uit dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] bedoelde medewerking (in ieder geval in de toekomst) ten volle zal betrachten. Een gewaarschuwd mens telt voor twee.”
2.5.
Bij dagvaarding van 14 oktober 2014 heeft [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] hoger beroep ingesteld tegen voornoemd vonnis.
2.6.
Op 30 januari 2015 heeft [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] de Huurcomissie verzocht om te beslissen over de vraag of, en met ingang van welke datum, de huurprijs van € 475,- per maand weer aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in rekening mag worden gebracht. Bij uitspraak verzonden op 11 september 2015 heeft de Huurcommissie beslist dat [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] de overeengekomen huurprijs van
€ 475,00 per maand met ingang van 1 februari 2015 aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in rekening mag brengen. De Huurcommissie heeft daartoe het navolgende overwogen:
“(…) De verhuurder mag in beginsel de overeengekomen huurprijs pas weer in rekening brengen als de gebreken zijn hersteld.
Gebreken
Uit de herstelmelding van de verhuurder, het rapport van onderzoek en uit de zitting blijkt dat verhuurder de noodzakelijke werkzaamheden niet heeft kunnen uitvoeren. Dit omdat de huurder onvoldoende meewerkt aan het verhelpen van de gebreken.
De Huurcommissie heeft daarbij overwogen dat destijds tussen verhuurder en huurder de afspraak is gemaakt dat huurder het herstel van de gebreken zelf kan regelen met de aannemer. Dat huurder inmiddels de zaak met de aannemer heeft geregeld, is de commissie echter niet gebleken.
Daarnaast merkt de commissie op dat ook tijdens de zitting van de Huurcommissie op 5 september 2013 door verhuurder is verklaard dat huurder de zaak met de aannemer mag regelen. Nu huurder heeft nagelaten de zaken zelf met de aannemer te regelen kan verhuurder naar het oordeel van de commissie geen tekortschieten in de nakoming van zijn onderhoudsplicht meer worden verweten. Op grond van het vorenstaande is de commissie dan ook van oordeel dat de tijdelijke verlaging met ingang van 1 februari 2015 komt te vervallen. Met ingang van 1 februari 2015 is huurder een huurprijs verschuldigd van € 475,00 per maand.
De verhuurder mag daarom met ingang van 1 februari 2015 overeengekomen huurprijs van € 475,00 per maand in rekening brengen. (…).”
2.7.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft op 20 oktober 2015 de achterstallige huur van € 2.352,16 over de maanden februari tot en met september 2015 aan [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] voldaan.
2.8.
Bij dagvaarding van 29 oktober 2015 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] bij de kantonrechter de procedure bedoeld in artikel 7:262 lid 1 BW aanhangig gemaakt over (de ingangsdatum van) de huurprijs waarover de Huurcommissie bij uitspraak verzonden op 11 september 2015 (zie r.o. 2.6.) uitspraak heeft gedaan.
2.9.
Bij besluit van 26 februari 2015 heeft het College van Burgemeester en Wethouders van Maastricht aan [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] de last onder dwangsom opgelegd om binnen een termijn van drie maanden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik (ten behoeve van kamer-verhuur) van de woning [adres] te beëindigen en verder te voorkomen. In de periode van juli tot oktober 2015 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] het College van Burgmeester en Wethouders meermalen verzocht om in dit kader handhavend op te treden.
3.Het geschil
In conventie
3.1.
[eiser in conventie, gedaagde in reconventie] vordert - na wijziging van eis - dat de kantonrechter, als voorzieningenrechter, [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal:
veroordelen om binnen tien dagen na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen en te verlaten en onder afgifte der sleutels aan [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] ter beschikking te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- voor elke dag dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] hiermee in gebreke blijft;
veroordelen tot betaling van € 750,- aan achterstallige huur over november 2013 tot en met maart 2014, € 588,04 aan achterstallige huur over oktober en november 2015 en € 930,- (€ 870,- + € 60,- na vermeerdering van eis) aan achterstallige servicekosten over juli 2013 tot en met november 2015;
verbieden om nog contact op te nemen met enig ambtenaar van de gemeente Maastricht ter zake de dwangsombeschikking met betrekking tot de woning aan het [adres] te Maastricht en/of veroordelen om binnen acht dagen na betekening van dit vonnis zijn aan de gemeente gerichte handhavingsverzoek in te trekken, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- voor elke dag dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet aan dit verbod of deze veroordeling voldoet;
tot betaling van de proceskosten.
3.2.
Aan zijn vorderingen zoals weergegeven onder 3.1. sub a. en b. legt [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] ten grondslag dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , door het niet tijdig betalen van de maandelijkse huur en de service-kosten en door geen medewerking te verlenen aan - door de aannemer [naam aannemer] te verrichten - noodzakelijke werkzaamheden aan de woning, tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dit tekortschieten zal in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigen. Het gegeven dat verdere schade aan de woning voorkomen dient te worden, maakt dat er een spoedeisend belang is bij de gevorderde voorziening tot ontruiming.
Aan zijn vordering zoals weergegeven onder 3.1. sub c. legt [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] ten grondslag dat hij als verhuurder verplicht is om de bewoners van [adres] het rustig huurgenot te verschaffen. Daar vermeden dient te worden dat gemeenteambtenaren naar aanleiding van de handhavingsverzoeken van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] op intimiderende wijze en zonder (voorafgaande) kennisgeving deze woning binnentreden en zodoende het rustig huurgenot van de bewoners verstoren, is er een spoedeisend belang bij het gevorderde verbod dan wel de veroordeling.
3.3.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
In reconventie
3.4.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert dat de kantonrechter, als voorzieningenrechter, [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vrij zal stellen van de verplichting tot betaling van de huur gedurende de periode dat [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] in gebreke blijft met het deugdelijk herstel van de gebreken en dat de kantonrechter [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] zal veroordelen:
om binnen een maand na het wijzen van dit vonnis een aanvang te maken met het herstel van de in de conclusie van eis in reconventie genoemde gebreken middels inschakeling van een ter zake deskundig aannemersbedrijf en dit herstel binnen twee maanden te voltooien, op straffe van een dwangsom van € 2.500 voor elke maand of gedeelte van een maand dat niet aan de veroordeling wordt voldaan;
tot betaling van € 25.175,- (€ 17.955,- + € 7.220,-) ter compensatie van derving van woongenot ten gevolge van stankoverlast en de weigering van [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] om ernstige gebreken te herstellen;
tot betaling van € 3.670,80 (€ 3.170,- + € 500,-) aan kosten van herstel van schade aan de houten vloer en vervanging van kranen;
tot betaling van € 1.310,- ter compensatie van niet-ontvangen huurtoeslag;
tot betaling van € 2.000,- ter zake verrekening van de maandelijkse voorschotten servicekosten met de werkelijke kosten;
tot betaling van € 2.352,16 aan onverschuldigd betaalde huur;
tot betaling van de wettelijke rente over voornoemde schadeloosstellingen bij gebreke van voldoening binnen veertien dagen na dit vonnis;
tot betaling van de proceskosten en de nakosten, bij gebreke van betaling binnen veertien dagen na dit vonnis beide te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.5.
Aan zijn vorderingen zoals weergegeven onder 3.4. aanhef en sub a., b. en c. legt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ten grondslag dat [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] - nadat hij hiervan in kennis is gesteld door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] - in gebreke is gebleven met het herstellen van de gebreken in de woning. Daarom is [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] verplicht om de herstelkosten die [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft gemaakt en zal moeten maken en de schade die is ontstaan te vergoeden. Daar de gebreken tot een vermindering van het huur-genot hebben geleid, rechtvaardigt voorgaande wat het verleden betreft tevens een geldelijke compensatie en voor de toekomst, tot aan de dag van herstel, een huurprijsvermindering (tot nihil). Aan de vordering zoals weergegeven onder 3.4. sub d. legt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ten grondslag dat hij door toedoen van [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] geen huurtoeslag over de maanden maart 2008 tot juni 2009 heeft ontvangen. Aan de vordering zoals weergegeven onder 3.4. sub e. legt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ten grondslag dat [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] geen jaarafrekeningen voor de servicekosten (nutsvoorziening-en) heeft verstrekt. Op basis van de eindafrekeningen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ’s (later gecontracteerde) energieleverancier over 2013 kan ervan uit worden gegaan dat de werkelijke servicekosten vanaf de aanvang van de huurovereenkomst € 2.000,- lager zijn geweest dan de betaalde voorschotten. Aan de vordering zoals weergegeven onder 3.4. sub f. legt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ten grondslag dat hij, naar de aanleiding van de uitspraak van de Huurcommissie verzonden op 11 september 2015, over de maanden februari 2015 tot en met september 2015 € 475,- per maand aan huur heeft voldaan, waarvan € 294,03 per maand (€ 475,- minus € 180,98) onverschuldigd, omdat dit bedrag nog niet opeisbaar was gedurende de ‘beroepstermijn’.
3.6.
[eiser in conventie, gedaagde in reconventie] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
In conventie en in reconventie
Overlegging producties
4.1.
[eiser in conventie, gedaagde in reconventie] heeft bij akte en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft bij pleitnota nadere producties in het geding gebracht. Beide partijen hebben verzocht om de te laat overgelegde producties van de wederpartij buiten beschouwing te laten.
4.1.1.
Op grond van artikel 6.2 van het Procesreglement moet een partij stukken waarop zij zich wil beroepen zo spoedig mogelijk indienen en worden stukken die binnen 24 uur vóór de terechtzitting worden ingediend, in beginsel buiten beschouwing gelaten. De ratio van deze bepaling is het - ook in artikel 19 Rv verwoorde - beginsel van hoor en wederhoor: de rechter baseert zijn oordeel niet op gegevens van de ene partij waarover de andere zich onvoldoende heeft kunnen uitlaten.
4.1.2.
Dit beginsel wordt niet geschonden wanneer de kantonrechter zijn oordeel mede baseert op een gering aantal - volgens het Procesreglement weliswaar te laat ingediende - producties, waar een partij met dat doel ter zitting een beroep op heeft gedaan. Gelet hierop, alsmede op het feit dat partijen ter mondelinge behandeling over en weer in de gelegenheid zijn gesteld om inhoudelijk verweer te voeren en dit ook hebben gedaan, is de kantonrechter van oordeel dat niet gebleken is dat een der partijen in haar verdediging is geschaad of dat anderszins sprake is van schending van beginselen van behoorlijk procesrecht. Het past een partij overigens ook niet om zich te verzetten tegen de te late indiening van producties door de wederpartij, om vervolgens zelf een beroep te doen op niet tijdig door haar ingediende producties.
In conventie
Ontvankelijkheid
4.2.
Partijen zijn verdeeld over de vraag of [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] in een verhuurdersrelatie tot [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] staat en of eerstgenoemde uit dien hoofde vorderingsrechten jegens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] kan laten gelden. Aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] kan in dit verband worden toegegeven dat indien enkel naar de in de huurovereenkomst gehanteerde bewoordingen wordt gekeken, voornoemde vraag negatief beantwoord dient te worden. Uit de bewoordingen van de huurovereenkomst volgt immers dat [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] bij de ondertekening van de huurovereenkomst is opgetreden namens [naam] , de toenmalige huurder van de woonruimte gelegen aan het [adres] (waar de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gehuurde woning destijds deel van uitmaakte).
4.2.1.
Onderhavige zaak wordt echter hierdoor gekenmerkt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] er vanuit ging dat met het sluiten van de huurovereenkomst een verbintenis scheppende relatie tussen hem en de eigenaar van de woning, [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] , is ontstaan. Onder andere waar hij aanspraak maakt op nakoming van onderhoudsverplichtingen of huurprijsvermindering heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] steeds [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] als verhuurder benaderd, en [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] heeft die aanspraken niet betwist, althans niet op de grondslag dat hij niet de verhuurder zou zijn.
4.2.2.
Het verweer dat [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] niet de verhuurder is en daarom niet kan worden ontvangen in zijn vorderingen, wordt dan ook gepasseerd. Voor de beoordeling in dit kort geding staat vast dat de aanspraken die partijen over en weer pretenderen, voortvloeien uit een overeenkomst tussen [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] als verhuurder en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] als huurder. Ook hier geldt overigens dat het een partij niet past om de wederpartij datgene tegen te werpen wat zij zelf ook doet: een vordering instellen in onvoorwaardelijke reconventie tegen de partij wier ontvankelijkheid in conventie zij betwist.
Vordering tot ontruiming
4.3.
Voorop wordt gesteld dat de gevraagde voorziening bij toewijzing zeer ingrijpende en vrijwel niet terug te draaien gevolgen zal hebben voor [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] . De vordering tot ontrui-ming is dan ook slechts toewijsbaar indien nagenoeg zeker is dat de bodemrechter op grond van hetzelfde feitencomplex de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal toewijzen en van [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] niet kan worden gevergd dat hij de uitkomst van de bodem-procedure afwacht. Het gaat er, met andere woorden, om of thans kan worden geoordeeld dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zodanig in zijn huurdersverplichtingen tekort is geschoten dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd zal zijn.
4.4.
[eiser in conventie, gedaagde in reconventie] heeft, naast de stelling dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] - ook na het vonnis van de kanton-rechter van 16 juli 2014 - ernstig en structureel tekort is blijven schieten in zijn verbintenis-sen om de huur tijdig te voldoen en medewerking te verlenen aan noodzakelijke werkzaam-heden, ter mondelinge behandeling nog gesteld dat sprake is van een structureel ernstig en ontoelaatbaar verstoorde verhouding.
4.5.
Mede op grond van de correspondentie tussen partijen en de uitingen ter mondelinge behandeling neemt de kantonrechter aan dat de verhouding tussen partijen verstoord is. Nu echter niet aannemelijk is dat deze situatie enkel ontstaan is door de houding van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , rechtvaardigt deze niet het oordeel dat van [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] niet langer gevergd kan worden dat hij de woning aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ter beschikking stelt. Gelet op de door beide partijen geschetste feiten en omstandigheden, is immers aannemelijk dat beide partijen door hun houding hebben bijgedragen aan de verstoring van hun verhouding. Bovendien is in een relatie verhuurder/huurder - anders dan wellicht in een relatie werkgever/werknemer - een goede relatie niet zonder meer vereist om aan de uit de overeenkomst voortvloeiende verbintenis-sen te kunnen (blijven) voldoen.
4.6.
Ten aanzien van het gestelde tekortschieten in de betalingsverplichtingen en de verplichting om medewerking te verlenen aan noodzakelijke werkzaamheden, heeft [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] in dit kort geding - met uitzondering van de uitspraak van de Huurcommissie verzond-en op 11 september 2015 en de stellingname omtrent de achterstallige huur over de maanden oktober en november 2015 en de servicekosten - geen andere (nieuwe) omstandigheden aangevoerd dan kennelijk reeds zijn meegewogen in de beslissing in de bodemprocedure (zie r.o. 2.4.) om de vorderingen van [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] tot ontbinding (c.q. vaststelling van het einde) van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning af te wijzen. De aangevoerde feiten en omstandigheden zijn derhalve al meegewogen bij de beslissing in de bodemproce-dure. Bij de beoordeling in dit kort geding dient dan ook van de juistheid van deze beslissing en de daaraan ten grondslag liggende vaststellingen en oordelen uit te worden gegaan. Met andere woorden: de door [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] als ongehoord ernstige verwensingen, beledigingen en bedreigingen opgevatte uitlatingen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en diens weigeringen vóór 16 juli 2014 om [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] of door hem gestuurde werklieden tot het gehuurde toe te laten, kunnen de beslissing om [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te veroordelen tot ontruiming niet dragen.
4.7.
Dat de Huurcommissie in haar uitspraak van 24 augustus 2015 heeft overwogen dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] onvoldoende meewerkt aan het verhelpen van de gebreken, is op zichzelf onvoldoen-de om thans de veroordeling tot ontruiming te rechtvaardigen. Ingevolge artikel 7:262 lid 1 BW worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcom-missie is vastgesteld. Deze binding aan de uitspraak gaat - anders dan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zijdelings heeft betoogd - direct in, maar vervalt met terugwerkende kracht indien een der partijen, binnen acht weken na verzending van de uitspraak, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie uitspraak heeft gedaan. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft zich na de uitspraak van de Huurcommissie, die op 11 september 2015 aan partijen is verzonden, met zijn dagvaarding van 29 oktober 2015 binnen acht weken tot de kantonrechter gewend. De binding van partijen aan de uitspraak van de Huurcommissie van 24 augustus 2015 is hiermee komen te vervallen en de kantonrechter heeft nog niet beslist.
In dit geding dient de voorzieningenrechter zich derhalve op basis van de standpunten van partijen een voorlopig oordeel te vormen over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was en de kantonrechter is verzocht. Nu [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] nagelaten heeft om zijn stelling - dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tekort is geschoten in zijn verplichting om medewerking te verlenen aan noodzakelijk herstel aan de woning - in dit kort geding nader te onderbouwen met feiten en omstandigheden die zich ná het vonnis van de kantonrechter van 16 juli 2014 hebben voor-gedaan, kan - mede gelet op het gemotiveerde verweer van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] - niet worden aange-nomen dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] daarin inderdaad tekort is geschoten, en wel zodanig ernstig dat dit de ontbinding en veroordeling tot ontruiming in de bodemprocedure zal rechtvaardigen.
4.8.
Vooruitlopend op hetgeen hierna onder rechtsoverweging 4.11. wordt overwogen, acht de voorzieningenrechter evenmin aannemelijk dat de gestelde tekortkoming van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in zijn betalingsverplichtingen voornoemd oordeel zal rechtvaardigen.
4.9.
Voorgaande overwegingen leiden tot het oordeel dat de gevraagde voorziening tot ontruiming dient te worden afgewezen.
Achterstallige huur en servicekosten
4.10.
Met betrekking tot de vorderingen tot betaling van achterstallige huur en service-kosten is terughoudendheid op zijn plaats. Voor toewijzing van dergelijke vorderingen is in kort geding slechts dan plaats, als het bestaan en de omvang ervan in hoge mate aannemelijk zijn, terwijl voorts uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling (het restitutierisico) bij afweging van de belangen van partijen, aan toewijzing niet in de weg staat.
4.11.
Gesteld noch gebleken is dat [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] spoedeisend belang heeft bij toewijzing van voornoemde betalingsvorderingen. [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] heeft weliswaar gesteld dat hij “van mening” is “dat hij een spoedeisend belang heeft bij de betaling van genoemde geldvorde-ringen, nu de verschuldigdheid door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] van deze bedragen vaststaat en ook vaststaat dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] met betaling in verzuim is, waardoor de tekortkomingen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de nakoming van de huurovereenkomst zich verder opstapelen”, maar uit deze stellingnamen, ook indien juist, volgt binnen het hiervoor onder 4.10. geschetste beoordelingskader in kort geding niet dat van [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] niet kan worden gevergd dat hij het oordeel in de bodemprocedure afwacht.
4.12.
Bij de vordering tot betaling van de achterstallige huur over de maanden oktober en november 2015 heeft daarnaast te gelden dat het bestaan en de omvang van die vordering niet in hoge mate aannemelijk wordt geacht. Zoals reeds in rechtsoverweging 4.7. is over-wogen, verkrijgt de uitspraak van de Huurcommissie niet de status van een overeenkomst tussen partijen, indien één van de partijen tijdig een beslissing van de rechter ter zake vordert. Dit betekent dat de uitspraak van de Huurcommissie, waarin bepaald is dat de huur met ingang van 1 februari 2015 € 475,- bedraagt, partijen thans niet bindt. In dit licht had het op de weg van [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] gelegen om feiten en omstandigheden te stellen op grond waarvan het in hoge mate aannemelijk kan worden geacht dat thans een betalingsverplich-ting van € 475,- per maand op [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] rust. [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] heeft dit echter nagelaten.
4.13.
Voorgaande overwegingen leiden tot het oordeel dat de vorderingen tot betaling van achterstallige huur en servicekosten dienen te worden afgewezen.
Handhavingsverzoeken
4.14.
Eenieder heeft de bevoegdheid om rechtsmiddelen aan te wenden tegen een hem onwelgevallige beslissing (of weigering om te beslissen) van een overheidsorgaan. Deze bevoegdheid kan worden misbruikt. Van een dergelijk misbruik kan onder andere sprake zijn indien de bevoegdheid met geen ander doel wordt aangewend dan de ander te schaden, of voor een ander doel dan waarvoor zij is verleend, of in het geval men, in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad, in redelijkheid niet tot die uitoefening kan komen (artikel 3:13 BW).
4.15.
Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is voormelde grens in onderhavig geschil niet overschreden. Hetgeen door [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] is gesteld, biedt - mede gelet op het door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gevoerde verweer - onvoldoende aanknopingspunten voor het oordeel dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] misbruik maakt of zal maken van zijn bevoegdheid om de gemeente te vragen bestuursdwang toe te passen (zie r.o. 2.9.). Hier komt bij dat het de gemeente vrij staat om, indien [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] herhaalde verzoeken tot handhaving indient, toepassing te geven aan artikel 4:6 Awb. Het wordt in die zin dan ook niet aannemelijk geacht dat de bewoners van Volksplein 32B, wier belangen [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] zich overigens terecht aantrekt, door het handelen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zullen worden gestoord in hun huurgenot.
Proceskosten en nakosten
4.16.
[eiser in conventie, gedaagde in reconventie] zal, als de in het ongelijk gestelde partij in conventie, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] worden begroot op € 600,- aan salaris gemachtigde.
4.17.
De nakosten en de wettelijke rente over de proces- en nakosten zullen op de hierna in het dictum weergegeven wijze worden toegewezen.
In reconventie
Huurvermindering en herstel van gebreken
4.18.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert in feite huurprijsvermindering tot nihil, vanwege gebreken die hem in zijn huurgenot schaden. De woning kent inderdaad gebreken, die mogelijk (opnieuw) grond zullen vormen tot huurprijsvermindering (door de Huurcommissie en/of de kanton-rechter in een bodemprocedure). De oorzaken van ontstaan en voortbestaan van deze gebreken en de mate waarin zij tot derving van huurgenot leiden, staan echter niet met de voor het geven van een voorlopige voorziening vereiste mate van zekerheid vast. Het restitutierisico lijkt bovendien groot. Het voorgaande vormt grond om de vorderingen ter zake huurprijsvermindering af te wijzen.
4.19.
Ten aanzien van de vordering zoals weergegeven onder 3.4 sub a. van dit geschil, wordt voorop gesteld dat een eisende partij duidelijk dient te omschrijven wat zij wil dat de rechter beslist. Voorts dient zij de eis zo in te richten dat bij toewijzing de tenuitvoerlegging niet op voorzienbare problemen stuit. Met zijn vordering beoogt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dat [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] overgaat tot het herstel van gebreken aan de woning middels inschakeling van een ter zake kundig aannemersbedrijf. Zonder nadere toelichting (eventueel aan de hand van foto’s en een lijst van ‘deskundige’ aannemersbedrijven), die niet gegeven is, is onvoldoende duide-lijk welke concrete gebreken hersteld dienen te worden en wat als een ter zake kundig aannemersbedrijf heeft te gelden, zodat het vonnis - ook indien de gevorderde voorziening zou worden gegeven - niet zonder problemen ten uitvoer kan worden gelegd. De veroor-deling tot herstel van de gebreken, op straffe van verbeurte van een dwangsom, dient derhalve in dit kort geding achterwege te blijven.
Geldvorderingen
4.20.
Met betrekking tot de gevorderde betalingen zoals weergegeven onder 4.3. sub b. tot en met sub g. heeft te gelden dat, nu [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zowel bij conclusie van eis in reconventie als ter mondelinge behandeling heeft nagelaten om zijn spoedeisend belang bij betaling op enige wijze aannemelijk te maken, niet aan het voor toewijzing van geldvorderingen geldende toetsingskader (zie r.o. 4.14.) is voldaan. De betalingsvorderingen dienen reeds om deze reden te worden afgewezen. Hier komt bij dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] deze vorderingen bij conclusie van eis in reconventie zodanig summier heeft onderbouwd, dat het bestaan en de omvang ervan - mede in het licht van het gemotiveerde verweer van [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] - in dit kort geding niet in hoge mate aannemelijk is. Tot slot lijkt ook hier het restitutierisico aanzienlijk.
Proceskosten
4.21.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal, als de in het ongelijk gestelde partij in reconventie, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] worden begroot op € 600,- aan salaris gemachtigde.
5.De beslissing
De kantonrechter als voorzieningenrechter
in conventie
5.1.
wijst het gevorderde af,
5.2.
veroordeelt [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , tot op heden begroot op € 600,-, bij gebreke van betaling binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening tot aan de dag der algehele voldoening,
5.3.
veroordeelt [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 100,- aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot aan de dag der voldoening;
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van die betekening, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de dag der voldoening,
in reconventie
5.4.
wijst het gevorderde af,
5.5.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de proceskosten aan de zijde van [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] , tot op heden begroot op € 600,-.
in conventie en in reconventie
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. van Unen en in het openbaar uitgesproken.
type: NG