ECLI:NL:RBLIM:2016:3153

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Zittingsplaats Maastricht

Burgerlijk recht

Zaaknummer: 4929695 CV EXPL 16-2970

Vonnis in kort geding van 13 april 2016

in de zaak van

[eiser] ,

wonend te [woonplaats 1] ,

eisende partij,

gemachtigde mr. R.C. Breuls

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

wonend te [woonplaats 2] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. L.N. Geerman

2.
[gedaagde sub 2] ,

wonend te [woonplaats 3] ,

gedaagde partij,

niet verschenen.

Partijen zullen hierna [eiser] , [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het exploot van dagvaarding van 30 maart 2016
de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 1]
de mondelinge behandeling ter zitting van 11 april 2016 met de door [gedaagde sub 1] ingebrachte e-mailberichten en een betaaloverzicht en het door [eiser] ingebrachte overzicht van de huurachterstand op dit moment.

1.2.

[gedaagde sub 2] is ter zitting niet verschenen en tegen haar is verstek verleend.

1.3.

Daarna is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] huren vanaf 1 mei 2011 van [gedaagde sub 1] de zelfstandige woonruimte staande en gelegen te [woonplaats 2] , aan de [adres] tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van € 798,00 per maand.

2.2.

[gedaagde sub 2] heeft de woning in december 2015 verlaten, waarvan zij [gedaagde sub 1] per e-mailbericht van 9 maart 2016 op de hoogte gesteld heeft. In dat bericht stelt [gedaagde sub 2] dat zij de huur ‘met terugwerkende kracht’ opzegt.

3.De vordering en het geschil

3.1.

Op grond van een betalingsachterstand vordert [eiser] :

de veroordeling van gedaagden om het gehuurde binnen drie dagen na betekening van dit vonnis met al het hunne en de hunnen en met hetgeen zich daarin of daarop zijdens gedaagden mocht bevinden te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiser] te stellen;
de hoofdelijke veroordeling van gedaagden om aan [eiser] € 2.366,00 te betalen, zijnde de tot en met maart 2016 onbetaald gelaten huur, te vermeerderen met de wettelijke rente ‘vanaf datum verzuim’,
de hoofdelijke veroordeling van gedaagden om aan [eiser] € 798,00 per ingegane maand te betalen vanaf 1 april 2016 tot het tijdstip van de ontruiming,
de hoofdelijke veroordeling van gedaagden om aan [eiser] € 496,10 te betalen als vergoeding van buitengerechtelijke kosten,
de veroordeling van gedaagden tot betaling van de proceskosten.

3.2.

[eiser] beroept zich op een op 3 maart 2016 aan gedaagden per aangetekende post verstuurd overzicht van de maandelijkse huurbetalingen sinds juni 2014 (productie 8 bij exploot), waarop vermeld staat hoe hoog de totale achterstand per maand bedraagt en dat de huurachterstand tot en met februari 2016 € 1.568,00 bedroeg. Omdat vervolgens de huur over maart 2016 ook niet betaald is, bedroeg de huurachterstand tot en met maart € 2.366,00.

3.3.

Daarnaast voert [eiser] aan dat gedaagden in het gehuurde een commerciële kattenfokkerij exploiteren terwijl het op grond van de huurovereenkomst verboden is om in het gehuurde huisdieren te houden.

3.4.

[gedaagde sub 1] heeft gemotiveerd verweer gevoerd, waarop hierna voor zover nodig zal worden ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

[eiser] heeft een spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming, gelegen in het voorkomen van een verder oplopende huurachterstand.

4.2.

Om een voorziening te kunnen treffen als gevorderd, dient met een redelijke mate van zekerheid aangenomen te kunnen worden dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat deze - of een vergelijkbare - vordering zal slagen. Bij de beoordeling in dit kort geding kan dus slechts een voorlopig oordeel worden gegeven en deze beoordeling moet geschieden op basis van hetgeen in deze korte procedure naar voren is gebracht en aannemelijk is gemaakt.

4.3.

[eiser] heeft ter zitting aangevoerd dat opzegging door gedaagden op grond van de overeenkomst slechts tot beëindiging leidt indien beiden (gelijktijdig althans tegen dezelfde datum) opzeggen. De (poging tot) opzegging door [gedaagde sub 2] (zie 2.2) is dus niet rechtsgeldig. Nu dit niet weersproken is, staat zulks in deze procedure vast, zodat er vanuit gegaan wordt dat de huurovereenkomst - althans haar betalingsverplichting - met [gedaagde sub 2] nog loopt.

4.4.

Ter zitting heeft [gedaagde sub 1] aangevoerd dat hij op 6 april 2016 nog € 1.300,00 aan [eiser] betaald heeft en op 8 april 2016 € 400,00. Volgens hem is er daarom op dit moment nog slechts een huurachterstand van € 670,00, waarbij hij verwijst naar een betalingsoverzicht waarop betalingen vanaf 6 januari 2016 te zien zijn. [gedaagde sub 1] gaat, zoals [eiser] terecht opmerkt, daarbij volledig voorbij aan de huurachterstand zoals die er reeds vóór 6 januari 2016 (immers: vanaf juni 2014) is geweest. [eiser] heeft ter zitting een up-to-date overzicht overgelegd waarin met alle betalingen waarop [gedaagde sub 1] zich beroept rekening is gehouden en waarop vermeld staat dat de huurachterstand inclusief april 2016 € 1.464,00 bedraagt. [gedaagde sub 1] heeft de juistheid van dit overzicht niet gemotiveerd betwist.

4.5.

Onweersproken is gebleven dat op het moment van dagvaarden sprake was van een huurachterstand van € 2.366,00 (nagenoeg drie huurtermijnen): een tekortkoming van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de nakoming van hun betalingsverplichting die in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst en daarop vooruitlopend de veroordeling van [gedaagde sub 1] tot ontruiming rechtvaardigt. De daarna gedane betalingen maken deze tekortkoming niet ongedaan. Daar komt bij dat uit genoemd overzicht (productie 8) duidelijk blijkt van een structureel (sinds juni 2014) bestaande huurachterstand. Ten slotte heeft [gedaagde sub 1] ter zitting erkend dat er in het gehuurde katten op commerciële basis gefokt werden (door [gedaagde sub 2] , aldus [gedaagde sub 1] ) en hij thans nog twee honden en drie katten houdt. Vast staat dat zulks op grond van de huurovereenkomst is verboden. Dat [eiser] er nooit iets van heeft gezegd, doet er niet aan af dat ook dit een tekortkoming van de huurders in de nakoming van een verplichting vormt.

4.5.1.

Dat er (volgens [gedaagde sub 1] ) gebreken aan het gehuurde kleven, doet - wat daar verder ook van zij - aan voorgaand oordeel niet af. [gedaagde sub 1] heeft, ook desgevraagd ter zitting, geen verband gelegd tussen die gebreken en zijn verplichting om de huurprijs maandelijks tijdig te voldoen. De enkele (eerst kort voor de zitting schriftelijke) vermelding van gebreken heeft geen, ook geen tijdelijk of gedeeltelijk, ontslag uit die verplichting tot gevolg.

4.6.

Gelet op het bovenstaande is de onder 4.2 bedoelde mate van zekerheid over een voor [eiser] gunstige uitkomst in een bodemprocedure aanwezig. De in deze procedure vaststaande omvang van de huurachterstand rechtvaardigt de gevorderde veroordeling tot ontruiming, alsmede de veroordeling tot betaling van de achterstallige huur tot aan de ontruiming zoals gevorderd. Daarbij gaat de kantonrechter ervan uit dat bij de tenuitvoerlegging van dit vonnis met ondertussen betaalde bedragen rekening zal worden gehouden. De ontruimingstermijn zal, omdat [gedaagde sub 1] dit (subsidiair) heeft verzocht en [eiser] daartegen geen bezwaar heeft gemaakt, op vier - i.p.v. de gebruikelijke twee - weken na de betekening van dit vonnis worden bepaald.

4.7.

Een vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal eveneens worden toegewezen nu gebleken is dat [eiser] genoodzaakt was om kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte te maken en de gestelde daartoe verrichte werkzaamheden op zichzelf niet door [gedaagde sub 1] worden betwist. Het in dit kader toe te wijzen bedrag - berekend volgens het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten - is € 429,43 (€ 2.366,00 x 0,15 x 1,21).

4.8.

Gedaagden zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot de datum van dit vonnis begroot op € 920,96, bestaande uit € 600,00 aan salaris gemachtigde, € 223,00 aan griffierecht en

€ 97,96 aan explootkosten.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt gedaagden om de zelfstandige woonruimte staande en gelegen te

[woonplaats 2] , aan de [adres] binnen vier weken na betekening van dit vonnis met al het hunne en de hunnen en met hetgeen zich daarin of daarop zijdens gedaagden mocht bevinden te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiser] te stellen,

5.2.

veroordeelt gedaagden hoofdelijk om aan [eiser] € 2.366,00 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum verzuim, alsmede € 798,00 per ingegane maand vanaf 1 april 2016 tot het tijdstip van de ontruiming,

5.3.

veroordeelt gedaagden hoofdelijk om aan [eiser] € 429,43 te betalen,

5.4.

veroordeelt gedaagden tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot de datum van dit vonnis begroot op € 920,96,

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. van Unen en is in het openbaar uitgesproken.