Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
zaaknummer / rolnummer: C/03/217884 / KG ZA 16-98
Vonnis in kort geding van 14 april 2016
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VIXIA B.V.,
gevestigd te Sittard, gemeente Sittard-Geleen,
eiseres,
advocaat mr. K.M.J.A. Smitsmans,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
OMNIA TRADE B.V.,
gevestigd te Gronsveld,
gedaagde,
advocaat mr. R.R.H.J. Ramakers.
Partijen zullen hierna Vixia en Omnia worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 16 maart 2016, met producties,
- de brief van 29 maart 2016 van Omnia, met producties,
- de mondelinge behandeling van 31 maart 2016,
- de pleitnota van Vixia,
- de pleitnota van Omnia.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De gemeente Sittard-Geleen (hierna: de Gemeente) is eigenaar van het pand [adres] Het is een bedrijfshal met aangrenzend kantoorgebouw en bedrijfsrestaurant. Vixia is een uitvoeringsvennootschap van een gemeenschappelijke regeling waarin de Gemeente participeert. Vixia is een sociale werkplaats en huurt het pand [adres] voor haar (bedrijfs)activiteiten.
2.2.
Omnia is een onderneming die zich richt op het assembleren van televisietoestellen. Ten behoeve van haar bedrijfsactiviteit heeft Omnia een deel van het pand [adres] van Vixia gehuurd. Omnia heeft van Vixia werknemers uit de sociale werkplaats ingehuurd voor werkzaamheden in de assemblage.
2.3.
De huurovereenkomst “kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” is aangegaan op 27 oktober 2015 voor de periode 13 augustus 2015 tot en met 31 december 2015. De Algemene Bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (hierna: AB) zijn van toepassing verklaard.
Na ommekomst van de overeengekomen huurperiode wordt de overeenkomst telkens, stilzwijgend, met een maand verlengd. Beëindiging van de huurovereenkomst vindt plaats, behoudens bijzondere omstandigheden aan de zijde van de verhuurder, met inachtneming van een termijn van 1 maand tegen het einde van elke huurperiode.
2.4.
Het maandelijks door Omnia aan Vixia verschuldigde bedrag is een combinatie van huur, servicekosten en omzetbelasting over de huurprijs en servicekosten en bedraagt in 2015 € 13.890,80 per maand. Vanaf 1 januari van elk jaar wordt de huurprijs verhoogd overeenkomstig de AB.
2.5.
Vixia heeft bij brief van 29 januari 2016 de huur van het aan Omnia gehuurde opgezegd per 1 maart 2016, omdat de verschuldigde huur niet of niet volledig is betaald en er een achterstand van ruim 60.000 euro is ontstaan sinds oktober 2015.
2.6.
Omnia heeft bij brief van 16 februari 2016 op de opzegging gereageerd. Omnia stelt dat zij Vixia aansprakelijk houdt voor door haar geleden schade en dat zij de schade verrekent met de huur, zodat er geen achterstand is. Omnia beroept zich op de ontruimingsbescherming van artikel 7:230a BW. Omnia heeft een daartoe strekkend verzoekschrift aan de kantonrechter gericht.
3.Het geschil
3.1.
Vixia vordert – zakelijk weergegeven – ontruiming van het pand aan de [adres] , alsmede veroordeling van Omnia tot betaling van
(1) de achterstallige huur en servicekosten tot een bedrag van € 63.278,01, met rente,
(2) de contractuele boete ad € 1.800,00,
(3),een gebruiksvergoeding ad € 13.890,80 per maand, met rente,
(4) de kosten van het geding, met rente.
(2) de contractuele boete ad € 1.800,00,
(3),een gebruiksvergoeding ad € 13.890,80 per maand, met rente,
(4) de kosten van het geding, met rente.
3.2.
Vixia legt aan de vordering ten grondslag dat gelet op de betalingsachterstand en het niet nakomen van afspraken daaromtrent zij gerechtigd is de huur op te zeggen en thans ontruiming te vorderen, omdat Omnia het pand weigert te verlaten. Vixia stelt zich op het standpunt dat niet alleen haar aansprakelijkheid niet vaststaat, maar dat Omnia op grond van de AB ook niet mag verrekenen.
Vixia stelt spoedeisend belang bij en recht op de gevraagde maatregel te hebben.
3.3.
Omnia voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
De spoedeisendheid
4.1.
De spoedeisendheid vloeit voort uit de aard van de zaak.
De bevoegdheid tot verrekenen
4.2.
Artikel 18.1 van de AB luidt voor zover relevant:
“De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal (….) – zonder opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben – geschieden (…). Dit laat onverlet de bevoegdheid van huurder om gebreken zelf te verhelpen en de redelijke kosten daarvan in mindering te brengen op de huur, indien verhuurder met het verhelpen daarvan in verzuim is. (…).”
4.3.
Omnia stelt dat zij een vordering van ten minste € 200.000,00 heeft op Vixia, omdat volgens Omnia Vixia toerekenbaar tekort is geschoten in de uitvoering van haar verplichtingen uit de overeenkomst tot uit- en inleen van medewerkers van de sociale werkplaats voor de assemblage van televisietoestellen. Door toedoen van deze medewerkers is immers schade ontstaan. Omnia stelt dat zij deze vordering mag verrekenen met de door haar verschuldigde nog niet betaalde maandelijkse bedragen, omdat over en weer sprake is van een geldsom en omdat artikel 18.1 van de AB, anders dan Vixia meent, ook op andere rechtsverhoudingen tussen partijen van toepassing is. Omnia stelt dat zij kosten heeft gemaakt om de gebreken in de door medewerkers van Vixia geassembleerde televisietoestellen te verhelpen.
Voorts stelt Omnia dat Vixia zelf ook bereid was een bedrag bij wijze van schaderegeling te crediteren, zodat verrekening van de schade door Omnia is geaccepteerd.
Tot slot stelt Omnia dat het naar maatstABen van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is als Omnia haar schadevordering niet zou mogen verrekenen met de vordering van Vixia.
4.4.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat de stellingname van Omnia uitgaat van een onjuiste rechtsopvatting. Juist is dat de wettelijke regeling inzake verrekening, artikel 6:127 BW Pro, regelend recht is en dat in de AB behorend bij de overeenkomst van 27 oktober 2015 een afwijkende regeling is opgenomen. Onjuist is echter dat de AB, die uitdrukkelijk zien op de (onder)huurovereenkomst betreffende kantoorruimte en andere bedrijfsruimte, zich ook uitstrekt tot elke andere rechtsverhouding die eventueel tussen de onderverhuurder Vixia en de onderhuurder Omnia ook nog bestaat. De tweede hoofdzin van artikel 18.1 kan niet anders worden begrepen dan dat het woord “gebreken” is gebruikt in de betekenis van artikel 7:204 lid 2 BW Pro: een onvolkomenheid in de staat of eigenschap van de verhuurde kantoor- of bedrijfsruimte, waardoor het genot daarvan beperkt is. Het uit- en inlenen van personeel van de sociale werkplaats staat in beginsel los van de onderverhuur van een deel van het pand aan de [adres] .
4.5.
De voorzieningenrechter is voorts niet gebleken dat de schadevordering inzake de beweerdelijk ondeugdelijke assemblage van televisietoestellen door medewerkers van Vixia, waardoor Omnia schade zou hebben geleden, lijdt of nog zal lijden, door Vixia wordt erkend. Omdat Vixia betwist schuldenaar te zijn, wordt niet voldaan aan het wettelijk vereiste van wederkerigheid ex artikel 6:127 lid 2 BW Pro en is verrekening niet aan de orde. Dat Vixia bij wijze van minnelijke regeling bereid was Omnia tegemoet te komen, doet daar niet aan af. Gelet op de betwisting van de aansprakelijkheid en schade door Vixia, is er evenmin grond voor een correctie op grond van de redelijkheid en billijkheid, als bedoeld in artikel 6:248 lid 2 BW Pro. Van belang daarbij is ook dat in deze kortgedingprocedure uit de aard ook geen ruimte is om deze beweerdelijke vordering van Omnia nader te onderzoeken.
De hoogte van de achterstallige huurpenningen
4.6.
Vixia vordert een bedrag van € 63.278,01 wegens niet betaalde huur en servicekosten, vermeerderd met de omzetbelasting daarover, zoals bepaald in artikel 4 van Pro de huurovereenkomst en overeenkomstig het door haar opgestelde overzicht. Ter kort gedingzitting heeft Omnia erkend dat zij bedragen onbetaald heeft gelaten, maar zij stelt dat het overzicht niet correct is. In ieder geval is de opstelling voor de maand november 2015 onjuist, omdat met een percentage van 25% moet worden gerekend.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat Omnia erkent een bedrag verschuldigd te zijn van in ieder geval € 60.000,00, zodat de vordering tot dat bedrag toewijsbaar is.
Restitutierisico
4.7.
Omnia stelt dat sprake is van een restitutierisico, indien zij wordt veroordeeld om aan Vixia te betalen. Zij wijst ter onderbouwing op berichtgeving in de lokale media in de laatste maanden van 2015 over tekorten in de exploitatie van het sociaal werkbedrijf en de wisseling van bestuurders en toezichthouders bij Vixia. Onder verwijzing naar het faillissement in 2012 van de sociale werkplaats Licom, een sociale werkvoorziening in zuidelijk Limburg, acht zij de kans dat Vixia niet in staat is terug te betalen indien zij in het ongelijk wordt gesteld in de bodemprocedure reëel.
4.8.
Ter kort gedingzitting heeft Vixia aangeboden om een bankgarantie voor door haar ontvangen bedragen te zullen stellen voor de duur van de bodemprocedure. Omnia heeft daarop haar verweer laten vallen.
De opzegging van de huur en de datum waartegen ontruimd zou moeten zijn
4.9.
Vixia heeft de huur opgezegd bij brief van 29 januari 2016 per 1 maart 2016, omdat Omnia een grote betalingsachterstand had en Vixia niet verwachtte dat Omnia de schuld zou gaan inlopen. Omnia verzet zich tegen de ontruiming per 1 maart 2016 en doet een beroep op de ontruimingsbescherming van artikel 7:230a BW, waarbij zij stelt uiterlijk op 2 mei 2016 het pand aan de Millenderweg 4 te zullen hebben verlaten. Omnia heeft daartoe ook een verzoekschrift tot de kantonrechter gericht. Omnia heeft ter kort gedingzitting verklaard dat zij zelfs eerder zou kunnen ontruimen.
4.10.
Ter kort gedingzitting zijn partijen overeengekomen dat Omnia per 15 april 2016 uiterlijk 24.00 uur het pand aan de [adres] zal hebben ontruimd en verlaten.
De voorzieningenrechter zal de vordering tot ontruiming dan ook in die zin toewijzen. Hij wijst de vordering af voor zover gevraagd is om te mogen ontruimen met behulp van de sterke arm, omdat op grond van de wet- en regelgeving de deurwaarder reeds daartoe bevoegd is.
Overige bedragen en kosten
4.11.
Omnia heeft tegen de rente over de huur, de boete en de gebruiksvergoeding tot aan ontruiming en de rente daarover geen verweer gevoerd, zodat ook deze vorderingen zullen worden toegewezen.
4.12.
Omnia zal als de grotendeel in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding. Deze worden aan de zijde van Vixia tot op heden begroot op:
- exploot van dagvaarding € 82,54
- griffierecht € 1.929,00
- salaris advocaat
Totaal € 2.827,54.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt Omnia om het pand en aanhorigheden aan de [adres] met het hare en de haren uiterlijk op 15 april 2016 te 24.00 uur te verlaten en volledig te ontruimen, en ontruimd te houden en verbiedt Omnia het pand opnieuw in gebruik te nemen of te doen nemen, en staat Vixia toe de ontruiming te bewerkstelligen op kosten van Omnia, indien zij niet per 2 mei 2016 aan deze veroordeling heeft voldaan,
5.2.
veroordeelt Omnia tot betaling aan Vixia van de achterstallige huur en servicekosten over de periode vanaf oktober 2015 tot en met februari 2016 tot een bedrag van € 60.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente, als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro, vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag der algehele betaling,
5.3.
veroordeelt Omnia tot betaling aan Vixia van de contractuele boete tot en met februari 2016 begroot op € 1.800,00,
5.4.
veroordeelt Omnia te betalen aan Vixia een vergoeding voor gebruik van het pand en aanhorigheden aan de [adres] , van € 13.890,80 per kalendermaand, met ingang van 1 maart 2016 tot en met de dag van de feitelijke ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente, als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro, vanaf de respectievelijke vervaldata tot aan de dag der algehele betaling,
5.5.
veroordeelt Omnia in de kosten van het geding aan de zijde van Vixia tot op heden begroot op € 2.827,54,
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.F.W. Huinen en in het openbaar uitgesproken. [1]