ECLI:NL:RBLIM:2016:5646 - Rechtbank Limburg - Levering en eigendom van perceel bij dierenartsencentrum ...

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rolnummer: C/03/213463 / HA ZA 15-667

Vonnis van 29 juni 2016

in de zaak van

1. de burgerlijke maatschap

DIERENARTSENCENTRUM HEERLEN,

gevestigd te Heerlen,

en haar vennoten:

2.
[eiser sub 2],

wonend te [woonplaats 1] ,

3.
[eiser sub 3],

wonend te [woonplaats 2] ,

4.
[eiser sub 4],

wonend te [woonplaats 3] ,

5.
[eiser sub 5],

wonend te [woonplaats 4] ,

eisers,

advocaat mr. P.H. van der Vleuten,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE HEERLEN,

zetelend te Heerlen,

gedaagde,

advocaat mr. I.K. Decupere.

Partijen zullen hierna dierenartsencentrum en gemeente genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding
de conclusie van antwoord
de rolbeschikking waarbij een comparitie van partijen is bepaald
de brief van mr. Van der Vleuten van 4 april 2016 met bijbehorende producties
het proces-verbaal van comparitie van 12 april 2016
de brief van mr. Decupere van 13 april 2016
de brief van mr. Van der Vleuten van 18 april 2016.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Het dierenartsencentrum is gelegen op perceel [perceelnummer 1] te Heerlen. Sinds de jaren ’70 heeft het dierenartsencentrum het naastgelegen perceel [perceelnummer 2] en een deel van het naastgelegen perceel [perceelnummer 3] in gebruik als parkeerplaats. Aan de achterzijde van de in gebruik genomen grond bevinden zich vier bomen, drie op perceel [perceelnummer 2] en één op perceel [perceelnummer 3] (productie 3a bij dagvaarding).

2.2.

Op 26 juli 2010 heeft de gemeente een brief gestuurd aan het dierenartsencentrum waarin onder meer het volgende staat (productie 1 bij dagvaarding):

Wij hebben geconstateerd dat u een deel van het perceel (…) [perceelnummer 2] heeft verhard en in gebruik heeft genomen als parkeergelegenheid (…).

Het betreffende perceel is gemeentelijk eigendom en uit onze gegevens blijkt niet dat u een deel van het perceel formeel in gebruik heeft gekregen.

Mogelijk dat u ons kunt informeren hoe het betreffende gedeelte van ons perceel bij uw perceel (…) [perceelnummer 1] betrokken is geraakt.

2.3.

Op 1 oktober 2010 heeft de gemeente een brief gestuurd aan het dierenartsencentrum waarin onder meer het volgende staat (productie 2 bij dagvaarding):

Teneinde te komen tot een oplossing (…) zijn wij bereid (…) het gehele perceel gelegen naast uw perceel (…) [perceelnummer 1] aan u te verkopen.

Het betreft (…) [perceelnummer 2] groot 164 m2. (…)

2.4.

Het dierenartsencentrum heeft het volgende geantwoord in november 2010 (productie 3 bij dagvaarding):

Het perceel bestaat voor ongeveer de ½ uit grond die wij gebruiken als parkeerplaatsen, de andere helft is een talud met daarachter en deels daarop 4 grote oude bomen. (…)

De gemeente Heerlen biedt ons nu het hele perceel aan voor een prijs van E 60,= per vierkante meter. Hier valt dus ook het talud en de grond met de bomen onder. Wij vinden de prijs van E 60,= (…) voor deze meters veel te hoog omdat wij hiermee een zorg- en kostenpost aankopen.

2.5.

Bij brief van 21 december 2010 heeft de gemeente aan het dierenartsencentrum geschreven dat bij de prijs rekening is gehouden met het feit dat het perceel deels is ingericht als groenvoorziening en dat splitsen geen optie is, omdat er dan een reststrook zou ontstaan (productie 5 bij dagvaarding).

2.6.

Bij brief van 27 januari 2011 is het dierenartsencentrum akkoord gegaan met het voorstel tot verkoop van [perceelnummer 2] groot 164 m2 voor de prijs van E 60,= p/m2 k.k. (productie 5 bij dagvaarding).

2.7.

Op 25 mei 2012 is het perceel [perceelnummer 2] aan de maten van het dierenartsencentrum geleverd (productie 6 bij dagvaarding).

2.8.

Het gedeelte van [perceelnummer 4] dat ook bij het dierenartsencentrum in gebruik was, is door de gemeente verkocht en geleverd aan [naam] Holding B.V.

3. Het geschil

3.1.

Het dierenartsencentrum vordert dat de gemeente bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, zal worden veroordeeld tot levering van het op productie 13a donker gemaakte gedeelte van het perceel [perceelnummer 4] , onder last van een dwangsom, en tot betaling van € 5.000,-, de proceskosten en de nakosten. Het dierenartsencentrum legt primair de stelling aan zijn vordering ten grondslag dat het door bevrijdende verjaring eigenaar is geworden van het stuk grond en subsidiair dat het de bedoeling van partijen is geweest om het stuk grond te (ver)kopen.

3.2.

De gemeente voert als verweer dat eisers niet-ontvankelijk zijn, omdat de gemeente geen eigenaar meer is van het stuk grond, dat geen sprake is van verjaring en dat de grond ook niet aan het dierenartsencentrum is verkocht.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Verjaring

4.1.

De rechtbank stelt voorop dat voor rechtsverkrijging door verjaring ex artikel 3:105 BW Pro bezit is vereist gedurende ten minste twintig jaar. De vraag of sprake is van bezit dient te worden beantwoord aan de hand van de maatstaven van artikel 3:107 e.v. BW. Artikel 3:107 BW Pro omschrijft bezit als het houden van een goed voor zichzelf, dat wil zeggen het uitoefenen van de feitelijke macht over een goed met de pretentie rechthebbende te zijn. Artikel 3:108 BW Pro bepaalt dat de vraag of iemand een goed voor zichzelf houdt, wordt beoordeeld naar verkeersopvatting, met inachtneming van de regels die in de op artikel 3:108 BW Pro volgende wetsartikelen worden gegeven en overigens op grond van uiterlijke feiten. De (niet naar buiten blijkende) interne wil om als rechthebbende op te treden, is derhalve voor het zijn van bezitter van geen betekenis. Het komt aan op uiterlijke omstandigheden waaruit naar verkeersopvattingen een wilsuiting kan worden afgeleid om als rechthebbende op te treden. Het bezit dient voorts ondubbelzinnig te zijn. Daarvan is sprake wanneer de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn. Voor bezit van een (gedeelte van een) onroerende zaak die in het kadastrale register als eigendom van een ander te boek staat, is meer nodig dan het plegen van enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen (vgl. HR 15 januari 1993, NJ 1993, 178, HR 10 oktober 2008, ECLI:NL:HR:2008:BD7601 en HR 6 november 2009, ECLI:NL:HR:2009:BJ7836).

4.2.

Het dierenartsencentrum stelt ten aanzien van de inbezitneming het volgende. Het dierenartsencentrum heeft zich altijd gedragen als eigenaar. De in gebruik genomen grond was alleen bereikbaar vanaf het terrein van het dierenartsencentrum. Het dierenartsencentrum heeft in de jaren ’70 al een scheidingsmuur aangebracht, die [naam] heeft moeten slopen om toegang te verkrijgen tot het door het dierenartsencentrum ingebruik genomen gedeelte van perceel [perceelnummer 4] en die één geheel vormde met de muur aan de achterzijde van perceel [perceelnummer 1] . In de jaren ’90 heeft het dierenartsencentrum parkeerplaatsen gemaakt en met de afgegraven grond een talud gecreëerd onder de bomen en tegen de muur. Verder heeft het dierenartsencentrum een hek aangebracht, dat ’s avonds werd afgesloten, en borden met daarop ‘verboden toegang’ en ‘parkeren uitsluitend voor klanten van het dierenartsencentrum’. Dit zijn onmiskenbaar bezitsdaden.

4.3.

De gemeente voert hiertegen het volgende aan. Er is geen sprake van ondubbelzinnig bezit. Dat er borden hingen, wordt betwist. Het aanbrengen van verharding en onderhouden van beplanting is onvoldoende. De muur is slechts een fysieke, geen kadastrale, begrenzing. Tot 1998 was de parkeerplaats ook via andere percelen bereikbaar. Sindsdien is de parkeerplaats alleen bereikbaar via het perceel van het dierenartsencentrum. Het dierenartsencentrum heeft de eigendom van de gemeente volmondig erkend door te willen kopen, wat betekent dat geen eigendomspretentie bestaat aan de kant van het dierenartsencentrum.

4.4.

Het dierenartsencentrum heeft hierop nog gesteld dat iemand die door verjaring al eigenaar is geworden, eigenaar blijft, ook als daarna een ander standpunt wordt ingenomen.

Verjaring

4.5.

Op zich kunnen de door het dierenartsencentrum verrichte daden, namelijk het alleen via haar perceel toegankelijk maken van de parkeerplaatsen en het plaatsen van borden ‘verboden toegang’ en ‘parkeren uitsluitend voor klanten van het dierenartsencentrum’, voor zover inderdaad geplaatst (wat door de gemeente wordt betwist), objectief worden aangemerkt als bezitsdaden. De inbezitnemer moet daarbij (rechtens) de pretentie (kunnen) hebben rechthebbende te zijn. De rechtbank constateert dat dit standpunt pas bij brief van mr. Van der Vleuten van 19 juni 2015 is ingenomen. Gedurende de gehele periode vanaf 26 juli 2010 (de eerste brief van de gemeente, zie 2.2) tot en met 2 maart 2015 (de brief van de toenmalige rechtsbijstandsverlener van het dierenartsencentrum, productie 11 bij dagvaarding) ging het in de correspondentie bijna uitsluitend over de (ver)koop van de stukken grond en de vraag wat de omvang van die (ver)koop inhield, namelijk enkel perceel [perceelnummer 2] of ook het in gebruik genomen gedeelte van perceel [perceelnummer 4] . Er is weliswaar eens terloops geschreven over een onafgebroken gebruiksperiode van twintig jaar, maar hieraan is geen enkel rechtsgevolg verbonden of er is zelfs niet gerefereerd aan het woord verjaring. Dit maakt het zeer onwaarschijnlijk dat het dierenartsencentrum daadwerkelijk al twintig jaar pretendeerde rechthebbende te zijn. Nu de pretentie van het zijn van rechthebbende ontbreekt, verwerpt de rechtbank het beroep op verjaring.

Rechtsverwerking

4.6.

Overigens, zelfs als wel sprake was van eigendomspretentie, dan geldt het volgende. Het dierenartsencentrum heeft zich naar het oordeel van de rechtbank, door bijna vijf jaar lang enkel de stelling in te nemen dat zij het betreffende stuk grond heeft gekocht en geen beroep te doen op verjaring, op een wijze gedragen die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens een beroep doen op verjaring. De positie van de gemeente, die het betreffende stuk grond aan [naam] heeft verkocht en geleverd voordat (de advocaat van) het dierenartsencentrum de verjaring voor het eerst expliciet naar voren bracht, zou onredelijk worden benadeeld of verzwaard in geval het dierenartsencentrum zich met succes op verjaring zou kunnen beroepen. Het beroep van de gemeente Heerlen op rechtsverwerking zou, als de rechtbank ten aanzien van de verjaring anders had beslist, derhalve zijn geslaagd.

Koop

4.7.

Volgens het dierenartsencentrum was het de bedoeling van partijen om niet alleen perceel [perceelnummer 2] te (ver)kopen, maar ook het bij het dierenartsencentrum in gebruik zijnde gedeelte van perceel [perceelnummer 4] . Het dierenartsencentrum dacht dat het stuk grond dat het gebruikte als parkeerplaats en bijbehorende talud en bomen één perceel betrof en mocht erop vertrouwen dat zij alle grond kocht. Zij omschreef de door haar te kopen grond immers als parkeerplaats, talud en een viertal bomen (zie 2.4) en de gemeente heeft dit bevestigd in haar brief van 21 december 2010 (2.5). De gemeente heeft geen kennis gegeven van een andere opvatting en het dierenartsencentrum er ten tijde van de koop niet op gewezen dat perceel [perceelnummer 2] in werkelijkheid kleiner was.

4.8.

De gemeente voert hiertegen het volgende aan. Het dierenartsencentrum heeft het door haar in gebruik genomen gedeelte van perceel [perceelnummer 4] niet gekocht en dat is ook niet geleverd. Dit is ook nooit de wil van de gemeente geweest. Dit standpunt van het dierenartsencentrum is de gemeente pas bekend geworden na de verkoop van perceel [perceelnummer 2] . Een eventuele onjuiste voorstelling van zaken aan de zijde van het dierenartsencentrum dienaangaande kan aan de gemeente niet worden tegengeworpen, zeker niet nu het dierenartsencentrum werd bijgestaan door een notaris.

4.9.

De rechtbank constateert dat in de brieven van de gemeente en in de leveringsakte duidelijk staat dat enkel perceel [perceelnummer 2] groot 164m2 werd verkocht. Op de bij het voorstel gevoegde kadastrale kaart, is dit perceel met rood gearceerd en omlijnd. Aldus lijkt het naar de letter (en tekening) duidelijk welke grond de gemeente te koop aanbood (productie 1 bij conclusie van antwoord). Bij de uitleg van een overeenkomst is naast de bewoordingen ervan echter tevens doorslaggevend wat partijen in dit verband over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen mochten begrijpen. Weliswaar is het te verkopen perceel zoals reeds overwogen in tekst en tekening duidelijk omschreven, maar uit de stukken in het dossier lijkt te volgen dat geen van de partijen doorhad hoe de eigendomsgrenzen ter plaatse van de door het dierenartsencentrum in gebruik genomen grond precies liepen. De gemeente schrijft bijvoorbeeld dat zij heeft geconstateerd dat het dierenartsencentrum een deel van [perceelnummer 2] heeft verhard en in gebruik genomen als parkeergelegenheid (zie 2.2), terwijl de betreffende parkeergelegenheid zich in werkelijkheid uitstrekt over perceel [perceelnummer 2] en een deel van perceel [perceelnummer 4] . Het dierenartsencentrum heeft het over het perceel met daarop vier grote oude bomen (2.4), terwijl de bomen verspreid over de twee percelen staan. Het dierenartsencentrum heeft bovendien onbetwist gesteld dat een stratenmaker, die bij [naam] aan het werk was, meer dan een jaar na verkoop van perceel [perceelnummer 4] aan [naam] en bij toeval ontdekte dat de fysieke begrenzing niet overeenkwam met de kadastrale begrenzing. De gemeente heeft ook niet aangevoerd dat zij wist dat de fysieke begrenzing afweek van de kadastrale begrenzing. Zij stelt slechts dat de afspraak naar de letter en tekening duidelijk is, maar zoals hiervoor reeds overwogen, hoeft dat dus niet doorslaggevend te zijn. Al met al lijkt het de bedoeling van partijen te zijn geweest om het gehele stuk grond dat door het dierenartsencentrum in gebruik was genomen, dus inclusief het door de keermuur begrensde gedeelte van perceel [perceelnummer 4] , aan het dierenartsencentrum zou worden verkocht. De rechtbank neemt dit derhalve voorshands aan en zal de gemeente toelaten tegenbewijs te leveren van die aanname.

4.10.

Indien in rechte komt vast te staan dat de gemeente wist dat de in gebruik genomen grond zich uitstrekte over (een gedeelte van) twee percelen en zij bewust de keus heeft gemaakt om slechts het gedeelte gelegen op perceel [perceelnummer 2] te verkopen, dan werpt zich de vraag op of de gemeente het dierenartsencentrum hiervan niet op de hoogte had moeten stellen. Gelet op de feitelijke situatie ter plaatse, zoals te zien op bijvoorbeeld de foto die als productie 15 bij het proces-verbaal is gevoegd, kon de gemeente er naar het oordeel van de rechtbank van uitgaan dat het dierenartsencentrum een verkeerde voorstelling van zaken zou kunnen hebben omtrent de omvang van de verkoop, zeker toen het dierenartsencentrum in de brief van november 2010 schreef over vier bomen in plaats van drie. De gemeente heeft die onjuiste voorstelling van zaken laten voortbestaan en heeft ook na de levering van perceel [perceelnummer 2] het dierenartsencentrum het betreffende stuk grond op perceel [perceelnummer 4] , dat de gemeente dan dus bewust niet aan het dierenartsencentrum heeft verkocht, laten gebruiken. Dit betekent dat het dierenartsencentrum er dan gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat ook het betreffende gedeelte van perceel [perceelnummer 4] aan haar was verkocht. Levering van het stuk grond aan het dierenartsencentrum is in dat geval echter niet meer mogelijk, omdat dit stuk grond vervolgens rechtsgeldig is verkocht en geleverd aan [naam] , zodat de vorderingen desondanks zullen afgewezen.

4.11.

Indien de gemeente het (tegen)bewijs niet levert, dan geldt het volgende. Dat de gemeente het betreffende gedeelte van perceel [perceelnummer 4] inmiddels heeft geleverd aan [naam] , betekent niet dat het dierenartsencentrum niet-ontvankelijk is, zoals door de gemeente aangevoerd. Ook bij de verkoop aan [naam] speelt de bedoeling van partijen immers een rol. Indien de koopovereenkomst met [naam] naar de bedoeling hiervan niet het stuk grond omvatte waar het in deze procedure om gaat, omdat partijen niet wisten dat de feitelijke situatie niet overeenkwam met de kadastrale situatie, dan was er met betrekking tot het betreffende gedeelte van perceel [perceelnummer 4] geen geldige titel voor de levering en is de eigendom niet overgegaan naar [naam] . Dit gebrek kan niet worden geheeld door artikel 3:88 BW Pro, dat immers alleen ziet op eventuele beschikkingsonbevoegdheid, en niet op een ongeldige titel. De gemeente is in dat geval dus nog altijd in staat, en zal er ook toe worden verplicht als zij niet slaagt in de haar opgedragen (tegen)bewijsopdracht, om het betreffende stuk grond aan het dierenartsencentrum te leveren. De gemeente zal dan ook worden veroordeeld tot betaling van de (buitengerechtelijke incasso-)kosten.

4.12.

De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

laat de gemeente toe tegenbewijs te leveren van het vermoeden dat de koopovereenkomst naar de bedoeling niet alleen perceel [perceelnummer 2] omvatte, maar tevens het op productie 3a bij dagvaarding gearceerde gedeelte van perceel [perceelnummer 4] ,

5.2.

bepaalt dat de gemeente, in het geval dat zij getuigen wil doen horen, bij akte ter rolle van
27 juli 2016de namen van de getuigen en de verhinderdata van alle betrokkenen (dus ook van het dierenartsencentrum en haar gemachtigde) voor enquête te houden op een datum gelegen in de drie maanden volgend op die akte dienen te op te geven,

5.3.

bepaalt dat de gemeente, indien zij het bewijs niet door getuigen wil leveren maar door overlegging van bewijsstukken en/of door een ander bewijsmiddel dan wel afziet van bewijslevering, dit tevens bij akte ter rolle van
27 juli 2016dient op te geven,

5.4.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en in het openbaar uitgesproken.

type: GD